商业地产前期开发PDF电子书下载

第一章 商业地产市场调研 1

第一节 市场宏观环境分析 2

项目一：政治环境调查分析 2

项目二：经济环境调查分析 3

【实战范例】××项目经济环境分析 5

项目三：文化环境调查分析 7

【实战范例】消费者背景资料 8

第二节 商业地产市场调查 10

项目一：区域商业地产市场调查 10

【实战范例】商业地产价格统计调查方案 12

项目二：调查资料的采集及上报 13

【实战范例】××市××年度商业地产市场统计简报 14

【实战范例】经营者问卷调查表 17

【实战范例】市场客户调查问卷 18

项目三：消费者行为调研分析 19

【实战范例】消费者问卷调查表 20

项目四：市场需求容量 21

项目五：竞争对手调研分析 22

【实操工具】竞争对手业务模式调查表 22

【实操工具】竞争对手竞争策略调查表 23

【实操工具】竞争对手经营状况调查表 24

【实战范例】××购物中心竞争对手分析 25

【实战范例】××城市广场部分百货业态分析 27

第三节 项目地块状况分析 29

项目一：项目地块基本状况评估 29

【实战范例】××项目地块分析评估 30

项目二：项目地区气候调查 34

项目三：项目交通状况调查 34

【实操工具】地块与城市节点的出行便利性分析表 34

【实操工具】经过本地块巴士服务强度分析表 35

【实操工具】地块周边交通情况分析表 35

【实操工具】地块内市政路情况分析表 35

项目四：周边配套设施调查 35

第二章 商业地产开发项目选择及可行性研究 37

第一节 商业地产开发项目选择 38

第一项：开发城市选择 38

第二项：开发地段选择 39

第三项：开发模式选择 41

第四项：开发管理模式选择 42

第五项：产品模式选择 45

第六项：融资方案选择 45

相关知识：常用融资方式 46

第二节 商业地产开发项目可行性研究 48

第一项：可行性研究事项 48

第二项：可行性研究报告的内容 48

第三项：可行性研究报告范例 51

【实战范例】××写字楼可行性研究报告 51

【实战范例】××商业街可行性研究报告 64

第三章 商业地产投融资管理 69

第一节 商业地产投资管理 70

项目一：房地产投资概述 70

项目二：房地产投资的类型 70

项目三：投资决策分析 72

项目四：商业地产投资风险的类型 73

项目五：商业地产投资风险管理的对策 74

项目六：项目投资管理报告 75

【实战范例】项目投资环境分析报告 76

【实战范例】项目经济评价分析报告 76

【实战范例】××建材广场投资可行性报告 77

第二节 商业地产融资管理 80

项目一：上市融资 81

项目二：投资基金 81

项目三：信托融资 81

项目四：融资测算 85

项目五：项目融资管理策划 85

【实战范例】融资策划委托合同 85

第四章 土地使用权获取与行政审批 89

第一节 土地使用权获取 90

知识一：房地产开发用地的取得概述 90

知识二：房地产开发用地的类型 91

知识三：商业地产开发用地的取得方式 92

【实战范例】商业地产项目用地投标书 95

【实战范例】商业地产项目用地投标管理办法 97

【实战范例】国有土地使用权出让合同 100

【实战范例】国有土地使用权转让合同 105

【实战范例】国有土地使用权租赁合同 107

知识四：取得增量国有土地使用权的费用 110

知识五：开发建设中的城市房屋拆迁 110

【实战范例】房屋拆迁补偿安置协议书 111

知识六：获得项目地块前落实事项 115

第二节 商业地产土地行政审批管理 117

知识一：设定行政审批的法律依据 117

知识二：申请要件 117

知识三：相关申请表格及申请书 120

【实战范例】国有土地（处置、登记）申请书 120

【实战范例】××市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书 121

【实战范例】国有土地使用权申请书 122

知识四：行政审批程序 123

第五章 商业地产建筑规划设计 125

第一节 出入口空间规划设计 126

事项一：出入口位置的设置 126

事项二：出入口的空间形式 126

事项三：无障碍设计 127

第二节 动线规划设计 128

事项一：联系外部动线 128

事项二：员工动线 130

事项三：水平动线 130

事项四：垂直动线 131

第三节 建筑外立面规划设计 132

事项一：外立面的形状 133

事项二：外立面的色彩 133

事项三：影响外立面的因素 134

事项四：建筑外立面的发展趋势 135

第四节 环境规划与设计 135

事项一：采光 135

事项二：照明 136

事项三：景观 137

事项四：通风 138

事项五：吊项 138

第五节 工程结构设计 139

事项一：建筑结构形式 139

事项二：标准层面积及平面布局 140

事项三：开间进深及柱网尺寸 141

事项四：公共走道宽度 141

事项五：公共电梯厅尺度 141

第六节 消防设计 141

事项一：安全出口 141

事项二：防火墙 142

事项三：楼梯间 142

事项四：疏散楼梯 143

事项五：消防电梯 144

事项六：防火门和防火卷帘 144

事项七：消火栓 145

第七节 商业氛围设计 146

事项一：室内装修设计 146

事项二：广告位设计 146

事项三：景观设计 147

事项四：公共服务设施设计 147

第八节 节能减排设计 148

事项一：建筑节能减排的定义 148

事项二：能源消耗的主要表现 148

事项三：建筑节能减碳潜力巨大 148

事项四：公共建筑节能标准 149

事项五：节能减排的具体应用措施 149

第六章 商业地产造价与预算管理 153

第一节 建筑工程造价构成 154

知识一：直接工程费 154

知识二：间接费的构成及计算 160

知识三：利润和税金的构成及计算 161

第二节 商业地产预算管理 162

知识一：预算的概念与意义 162

知识二：预算管理的原理与作用 163

知识三：全面预算管理 163

知识四：全面预算管理的状况与特点 164

知识五：项目工程预算管理 165

【实战范例】工程量清单计价 166

第七章 商业地产项目招投标 173

第一节 开发项目招投标概述 174

知识一：工程项目招标投标的概念 174

知识二：招标的四大特征 174

知识三：招投标的作用 175

知识四：项目招标方式 175

第二节　商业地产开发项目招投标工具 178

工具一：商业地产开发项目招投标流程 178

工具二：商业地产开发项目招投标制度 181

【实战范例】××地产公司工程项目招投标管理制度 182

【实战范例】××公司招投标管理制度 183

工具三：商业地产开发项目招投标表单 192

【实操工具】项目招标计划事项 192

【实操工具】项目立项审批表 196

【实操工具】供应商推荐审批表 197

【实操工具】新增供应商入库资格审批表 197

【实操工具】工程开标情况记录表 198

【实操工具】中标通知书审批表 199

【实操工具】建设工程中标通知书 200

工具四：商业地产开发项目招投标文件 200

【实战范例】商业地产开发项目咨询服务招标公告 200

【实战范例】投标邀请函 201

【实战范例】投标确认函 202

第八章 商业地产项目工程施工 203

第一节 项目工程安全与环境管理 204

知识一：工程项目安全与环境管理的目的 204

知识二：工程项目安全管理职责 204

知识三：建立安全生产例会制度 206

知识四：项目各方的安全责任 206

知识五：做好施工安全检查 208

【实战范例】施工现场安全专项检查项目 208

【实战范例】项目施工现场安全检查报告 212

知识六：工程项目安全事故预防处理 213

知识七：施工现场环境保护 214

第二节 项目工程质量管理 216

要点一：招标选择监理单位 216

要点二：工程质量管理策划方案 216

【实战范例】工程质量管理策划方案大纲 217

要点三：编制项目公司工程质量管理制度 218

【实战范例】实行工程质量和安全现场检查及通报制度的规定 219

【实战范例】工程质量和安全检查考核办法 221

要点四：重点监管部位的质量监管计划 222

【实操工具】年度重点部位质量监管计划 222

要点五：编制质量安全月报 223

【实操工具】××月工程质量管理月报 223

【实操工具】××月工程安全管理月报 224

要点六：危险性较大工程的质量监管计划 224

相关知识：危险性较大工程 225

【实操工具】××工程安全专项施工方案专家论证意见书 226

第九章 商业地产项目验收与交付管理 227

第一节 项目竣工验收管理 228

要点一：区分验收相关概念 228

要点二：明确相关部门职责 228

要点三：保证分部、分项工程符合验收条件 229

要点四：基础工程验收 229

要点五：隐蔽工程验收 230

要点六：主体结构验收 230

要点七：规划验收 230

【实战范例】项目竣工验收计划 231

要点八：单项（专项）工程验收指引 233

要点九：配套设施验收 234

要点十：档案资料收集及验收移交 235

要点十一：工程竣工验收 235

【实操工具】竣工验收资料准备清单 236

要点十二：撰写竣工验收报告 245

【实操工具】工程竣工验收报告 245

第二节 项目交付使用管理 248

【实操工具】场地移交验收清单（百货业态） 248

【实操工具】场地移交验收清单（影城业态） 251

【实操工具】场地移交验收清单（健身业态） 253

【实操工具】场地移交验收清单（电器商城业态） 255

【实操工具】场地移交验收清单（超市业态） 257

【实操工具】场地移交验收清单（KTV业态） 261

【实操工具】场地移交验收清单（电玩业态） 263