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第1章 绪论 1

1.1 研究背景及缘起 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究缘起 1

1.1.3 研究思想起源 2

1.2 研究内容 2

1.2.1 研究对象 2

1.2.2 研究范围 2

1.2.3 研究目的 3

1.3 研究现状 3

1.3.1 研究整体背景 3

1.3.2 国外研究现状 3

1.3.3 国内研究现状 4

1.4 研究意义 4

1.5 研究方法 5

1.5.1 系统的方法 5

1.5.2 全息的方法 5

1.5.3 比较的方法 6

1.5.4 理论结合实践的方法 6

1.6 研究框架 6

第1部分 “叠合”——城市建筑综合体的初步认识 11

第2章 城市建筑综合体及相关概念研究 11

2.1 概述 11

2.2“ 混合使用”（Mixed-Use）的概念 11

2.2.1 三种或三种以上能够提供收益的主要功能 12

2.2.2 空间和功能上的一体化 12

2.2.3 按照一个有条理的计划进行开发 13

2.3 “混合使用”发展历史综述 13

2.3.1 工业革命前城市中的混合使用发展 13

2.3.2 20世纪前期的城市混合使用发展 14

2.3.3 20世纪60年代现代混合使用项目的出现 16

2.3.4 20世纪70年代的重室内化倾向 19

2.3.5 20世纪80年代的后现代思潮和开放化倾向 20

2.3.6 20世纪90年代和21世纪的市镇中心和城市乡村 21

2.4 建筑综合体（Building Complex,Multi-Use Building）和城市建筑综合体（Urban Building Complex）的概念 22

2.5 建筑综合体的发展历史概述 25

2.5.1 工业革命之前的建筑综合体发展 25

2.5.2 工业革命和乌托邦：建筑综合体的终结 28

2.5.3 CIAM和机能城市 31

2.5.4 洛克菲勒中心：旧城更新 31

2.5.5 CIAM的解散和建筑综合体的复兴 32

2.5.6 20世纪60年代以后，城市建筑综合体的高速发展 33

2.6 城市建筑综合体与混合使用、CBD、城市·建筑一体化等城市设计概念的关系 33

第3章 城市建筑综合体的发展背景研究 35

3.1 概述 35

3.2 社会背景 35

3.3 经济背景 37

3.4 文化背景 37

3.5 理论背景 39

3.6 政策和法规背景 41

3.7 技术背景 42

3.8 城市建筑综合体历史发展综合研究 43

3.8.1 城市历史发展的规律性研究 43

3.8.2 城市建筑综合体与城市发展的关系 46

3.8.3 当代国内外城市建筑综合体主要发展阶段综述 48

第2部分 “整合”——城市建筑综合体的深入认识 53

第4章 当代城市建筑综合体的内核 53

4.1 概述 53

4.2 城市建筑综合体的功能空间 53

4.2.1 办公功能 53

4.2.2 居住功能 54

4.2.3 酒店功能 56

4.2.4 零售功能 57

4.2.5 娱乐功能 61

4.2.6 文化艺术功能 63

4.2.7 公共及市民设施 65

4.2.8 会议功能 66

4.2.9 休闲功能 68

4.2.10 停车设施和共用停车（Shared Parking） 71

4.3 城市建筑综合体的城市化空间 73

4.3.1 “点”——城市建筑综合体中的城市接口空间 75

4.3.2 “线”——城市建筑综合体中的城市链接空间 84

4.3.3 “面”——城市建筑综合体中的开放空间 90

4.4 城市建筑综合体的功能组织 93

4.4.1 功能子系统的协同作用 93

4.4.2 功能子系统的组织形式 96

4.4.3 功能子系统的组织原则 96

4.4.4 功能子系统组织的新趋势 97

第5章 当代城市建筑综合体的外延 99

5.1 概述 99

5.2 城市空间环境 99

5.2.1 城市区域环境 99

5.2.2 城市交通环境 101

5.2.3 城市生态环境 102

5.2.4 城市边界环境 104

5.3 城市社会环境 105

5.3.1 社会环境的干预性 105

5.3.2 城市建筑综合体对社会环境的帮助 106

5.4 城市经济环境 107

5.4.1 住宅密度所产生的经济效应 108

5.4.2 多样性的自我毁灭 109

5.4.3 影响城市建筑综合体发展的各种资金流 111

5.5 城市文化环境 111

5.5.1 老建筑的必要性 112

5.5.2 城市建筑综合体的精神性及周边带动性 114

5.6 城市理论环境 116

5.6.1 社会各界对未来城市的幻想 117

5.6.2 建筑师对未来城市的设想 118

5.6.3 城市设计理论家对城市结构的理论和思潮 119

5.6.4 建筑师提出的城市设计理论 121

5.6.5 有关未来城市的设想方案 124

5.7 城市法规和政策环境 125

5.7.1 美国历史上有关混合土地开发的法规和政策比较 126

5.7.2 混合使用土地法规（Mixed-Use Ordinances） 129

5.7.3 规划单元开发法规（PUDO,Planned Unit Development Ordinances） 129

5.7.4 传统邻里开发和精明增长法规（Traditional Neighborhood Development and Smart Growth Ordinances） 129

第3部分 “融合”——城市建筑综合体的开发过程 134

第6章 城市建筑综合体的策划论证 134

6.1 概述 134

6.2 限定市场 134

6.2.1 市场定位 134

6.2.2 基地调研 135

6.2.3 经济分析 136

6.2.4 消费者研究 136

6.3 创造各功能混合的内容和比例，以及租户的混合 136

6.3.1 创造各功能混合的内容和比例 136

6.3.2 创造租户的混合 139

6.4 各功能的布置与聚合 139

6.5 时间控制及分期开发 140

6.5.1 时间控制 140

6.5.2 分期开发 141

6.5.3 分期开发的阶段分配 142

6.5.4 整体性结构的分期建设 143

6.6 论证项目的经济生命力 143

6.7 实施项目 144

6.7.1 政府的批准和授权 144

6.7.2 混合租赁协议的签订 144

6.7.3 租户的确定 144

第7章 城市建筑综合体的规划与设计 145

7.1 概述 145

7.2 设计过程和设计团队 146

7.2.1 设计过程 146

7.2.2 对设计师和承造商的管理 147

7.2.3 合作和领导 147

7.3 位置和基地 148

7.3.1 位置和基地大小 148

7.3.2 允许密度和土地价格 148

7.3.3 地形和基地现有状况 148

7.3.4 基地和邻近道路及公共交通的位置关系 148

7.3.5 周边用途和城市文脉 149

7.4 城市设计和场所营造 149

7.4.1 城市设计的开始 150

7.4.2 与周边环境的联系 151

7.4.3 内部关系的创建 152

7.4.4 视觉联系和步行系统 153

7.4.5 车行系统 153

7.4.6 景观及街景 153

7.4.7 标识 154

7.4.8 建筑的外形和形象 157

7.5 首要用途的布置和设计 159

7.5.1 零售、娱乐功能的规划 159

7.5.2 居住功能的规划 160

7.5.3 办公功能的规划 162

7.5.4 酒店功能的规划 163

7.6 公共空间和适意的场所 164

7.6.1 街道 165

7.6.2 城市广场和城市街区 165

7.6.3 城市绿地和街区广场 167

7.6.4 公园和花园 168

7.6.5 散步场和内庭院 168

7.6.6 被围合的公共空间和中庭 168

7.7 停车空间的设计 170

7.7.1 地面停车和建筑物内停车 171

7.7.2 首要用途的停车设计 172

7.7.3 停车布置和步行空间的连接 172

7.7.4 停车设施的入口和室内空间 173

7.7.5 停车设施的室外设计和材料 174

7.7.6 停车库的安全性和反恐设计 174

7.8 城市建筑综合体的空间组合方法 175

7.8.1 空间组合的目标 175

7.8.2 空间组合的方法 175

7.9 城市建筑综合体的时间组合方法 180

7.9.1 时间组合的目标 181

7.9.2 时间的组合方法 181

7.10 城市更新和历史保护 184

7.10.1 在城市建筑综合体中使用老建筑 184

7.10.2 对现有城市建筑综合体的改造和更新 185

第8章 城市建筑综合体的市场营销 191

8.1 概述 191

8.2 前期市场营销策略 191

8.2.1 市场营销策略的发展 191

8.2.2 为项目命名 194

8.2.3 针对主要租户期望的前期市场营销 196

8.3 项目开发阶段的市场营销手段和策略 197

8.3.1 项目说明书和市场营销材料 197

8.3.2 以基地为基础的市场营销 197

8.3.3 在开发过程中营销和出租特定功能 198

8.3.4 公共媒体和市场营销 200

8.4 办公功能的市场营销和出租 200

8.4.1 办公功能营销策略 201

8.4.2 办公功能的出租 201

8.5 零售功能的市场营销和出租 201

8.5.1 零售功能市场营销策略 202

8.5.2 零售功能的出租 202

8.6 居住功能的市场营销、出租和出售 203

8.6.1 出售型居住功能的市场营销 203

8.6.2 出租型居住功能的市场营销 203

8.6.3 居住功能的市场营销工具 204

8.6.4 居住功能针对的目标人群 204

8.7 对酒店运营商的吸引和酒店功能的市场营销 204

8.7.1 将酒店功能与整体定位相匹配 205

8.7.2 对酒店运营商的吸引和合作 205

8.8 项目竣工后的活动组织和市场营销 206

8.8.1 开业庆典活动 206

8.8.2 运营中的活动 206

8.8.3 项目竣工后各功能子系统的市场营销 207

第9章 城市建筑综合体的运营、管理和维护 209

9.1 概述 209

9.2 运营、管理和维护所面临的问题及挑战 209

9.2.1 分配责任和费用 209

9.2.2 满足各功能子系统的运营细节要求 210

9.3 运营、管理和维护合同的协商 211

9.3.1 参与者 211

9.3.2 合同的建构 211

9.3.3 政府与私人的协商 212

9.4 运营、管理和维护合同中的主要内容 213

9.4.1 基础问题及其相关事务 213

9.4.2 公共区域的维护和使用标准 214

9.4.3 公用事业和空调系统 214

9.4.4 变更设计的审批 214

9.4.5 安全性管理 215

9.4.6 经济管理 215

9.5 运营、管理和维护的方法 215

9.5.1 总体方法和问题 215

9.5.2 由开发商直接管理的模式 216

9.5.3 私营组织单独或联合管理的模式 217

9.5.4 银泉（Silver Spring）市中心的公私合作方法 218

9.5.5 布鲁克林区（Brooklyn）的区域管理 219

9.5.6 欧巴布也那中心（Yerba Buena Center）对多种功能和实体的管理 220

9.6 运营、管理和维护中的特殊问题 221

9.6.1 噪声、气味和灯光的控制 221

9.6.2 停车 222

9.6.3 车流及交通管理 223

9.6.4 联合促销 223

9.7 资源管理 224

9.7.1 退出策略 224

9.7.2 最大化资源的附加价值 224

9.7.3 表现评估 224

第4部分 “和合”——城市建筑综合体的再认识 229

第10章 城市建筑综合体在我国的实例研究 229

10.1 概述 229

10.2 安徽芜湖天泰大厦——整体开发中的适应性 230

10.2.1 背景及现状分析 230

10.2.2 设计构思——对城市环境的适应性 231

10.2.3 分期开发——对经济实力的适应性 233

10.2.4 酒店及商住办公塔楼设计——对实施经验的适应性 234

10.3 香港九龙旺角朗豪坊——城市建设中的延续性 234

10.3.1 连接过去 235

10.3.2 连接现在 237

10.3.3 连接未来 238

10.4 郑州郑东新区会展宾馆——造型设计中的真实性 240

10.4.1 背景介绍 241

10.4.2 方案综述 242

10.4.3 实施方案 247

10.4.4 趋势总结 248

10.5 杭州市民中心——社会体制改革中的亲民性 249

10.5.1 “亲民性”的提出与贯彻过程 249

10.5.2 “亲民性”的设计原则 250

10.5.3 功能设置的亲民性 251

10.5.4 建筑造型及立面设计的亲民性 254

10.5.5 交通流线的亲民性 255

10.5.6 景观环境的亲民性 255

10.5.7 使用管理的亲民性 255

第11章 城市建筑综合体在我国的发展趋势研究 257

11.1 概述 257

11.2 建筑综合体在我国的发展历史 257

11.2.1 建筑综合体的起源——住宅 257

11.2.2 内向的商业综合体——“市” 259

11.2.3 外向的商业建筑综合体——“市楼” 259

11.2.4 中西交会——殖民地时期的建筑综合体 261

11.2.5 改革开放以来的建筑综合体建设 262

11.3 城市建筑综合体在我国发展的特点 264

11.3.1 建设规模大 265

11.3.2 建设速度快 267

11.3.3 自上而下的社会体系 268

11.3.4 东西方传统建筑思想的角色转换 268

11.4 城市建筑综合体在我国发展的问题 269

11.4.1 社会环境所造成的问题 269

11.4.2 文化断层所造成的问题 270

11.4.3 城市建筑综合体建设基础薄弱造成的问题 271

第12章 适于我国城市建筑综合体发展的内部因素 273

12.1 概述 273

12.2 城市建筑综合体中的零售功能 273

12.2.1 零售功能的潜力 273

12.2.2 零售功能对城市生活的革命性创造 275

12.2.3 零售功能的未来发展方向 277

12.3 城市建筑综合体中的文化艺术设施 279

12.3.1 艺术与经济的结合 279

12.3.2 文化艺术与经济结合的推动力 281

12.3.3 含有文化艺术设施项目的开发合作关系 285

12.3.4 有文化艺术参与的项目特性 286

12.3.5 有文化艺术参与的项目开发要点 287

12.4 城市建筑综合体中的交互性休闲娱乐设施 288

12.4.1 交互性休闲娱乐设施的潜力 288

12.4.2 交互性休闲娱乐设施的场所营造：城市生活的核心空间 290

12.4.3 交互性休闲娱乐设施的发展方向 291

第13章 适于我国城市建筑综合体发展的外部因素 293

13.1 概述 293

13.2 日本当代城市建筑综合体建设的特色 293

13.2.1 通过开发新技术来提高城市建筑综合体对城市环境的适应性 294

13.2.2 通过城市建筑综合体的群体开发来快速形成城市的空间景观气候 295

13.2.3 通过在城市建筑综合体中引入城市空间和城市交通来创造公共空间 297

13.2.4 通过技术与艺术的结合来塑造城市建筑综合体的建筑立面 300

13.3 香港当代城市建筑综合体建设的特色 301

13.3.1 垂直城市（Vertical City） 302

13.3.2 空间上的邻近（Space Proximity） 302

13.3.3 紧凑设计（Compactness） 303

13.3.4 空间城市（Sky City） 303

13.3.5 集中型的混合土地使用（MILU） 305

13.4 适于我国的城市建筑综合体发展因素 307

第14章 结论 309

14.1 城市建筑综合体发展的新趋势 309

14.1.1 以主街为核心的城市建筑综合体 309

14.1.2 政府投资支持力和涉及领域的增长 310

14.1.3 以交通设施为核心的城市建筑综合体 310

14.1.4 城市建筑综合体中零售功能的布局 311

14.1.5 城市建筑综合体对办公及酒店功能吸引力的增加 311

14.1.6 城市建筑综合体对新技术和新材料的应用 312

14.1.7 亚洲城市建筑综合体的发展趋势：新城市主义和高层的倾向 312

14.1.8 欧洲城市建筑综合体的发展趋势：城市更新的倾向 312

14.1.9 北美地区城市建筑综合体的发展趋势：填充及灰色空间的开发 312

14.1.10 创造可管理的开发项目 313

14.2 适于我国国情的城市建筑综合体发展前景 314

附录A 人文主义城市建设思想、现象学的还原理论以及场所理论概述 318

附录B 20世纪建筑界的三个著名宣言概述 320

附录C 国外有关城市建筑综合的研究成果综述 322

附录D 国内有关城市建筑综合的研究成果综述 325

附录E 第六届亚洲与太平洋建筑国际学生研讨会综述 329

附录F “2004中国十大新地标建筑综合体”评选综述 333

附录G 办公功能、居住功能和酒店功能对零售功能的支持力评估方法 334

附录H 美国近年代表性城市建筑综合体命名分类统计 336

附录I 论文中涉及的主要当代建筑综合体及城市建筑综合体实例资料汇总表 338

参考文献 394

后记 401