房地产市场分析方法与应用PDF电子书下载

前言 1

第1章 针对市场的房地产分析市场分析导论 1

地区经济分析 2

市场分析 2

营销分析 4

可行性分析 5

投资分析 5

市场研究的缺陷 6

市场分析人员与客户的关系问题 6

数据问题 8

不恰当的分析技术 9

无根据的和未明确的假设 10

适当的市场分析 10

第2章 项目战略规划中的房地产市场研究导论 13

战略规划的四个层次 13

战略规划的阶段 14

战略规划的目的和目标 14

项目层次的房地产市场分析 18

第3章 当地经济环境的分析对当地经济的分析 25

当地经济的定义 25

对当地经济活动的理解 39

当地经济的经济基础 41

评估经济活动当前和将来的水平 48

住户与人口数据的更新方法 49

迁移量估计 56

采用自然增长、迁移和群体生存法进行人口数据更新 61

住户与人口数据的预测方法 62

对收入数据的更新和预期 65

第4章 界定所研究的市场及其要素导论 67

房地产市场的特征 68

市场分解 68

市场细分 69

需求和供给的关系 69

市场中价格的决定因素 73

市场中的活动 74

市场活动的类型 74

转售市场中的活动 74

新建市场中的活动 77

其他描述市场活动的术语 78

空置分析 78

吸纳分析 80

具体项目的吸纳分析 82

其他描述市场活动的术语——续 82

第5章 分析目标物业及其竞争环境导论 84

法律特征 85

地块和地上物的物理特征 85

目标物业的特征分析 85

经济／财务／区位特征 86

竞争性区域的定义和交通便捷度的概念 87

竞争性调查和评估 90

竞争性调查的性质和结构 90

竞争性评估 94

消费者研究 95

第6章 物理特征：区位和地块分析导论 98

交通便捷度的概念 100

评估交通便捷度时需考虑的事项 100

区位和地块分析的模式 101

具体因素的观测和评估：步骤一 102

验证各因素对运营目标的影响：步骤二 105

分析时要考虑的具体因素 107

运营目标的类型 108

区位和地块信息在房地产决策中的应用 116

第7章 住宅市场经济学导论 120

住宅市场的基本特征 120

住户：需求的基本单位 120

住宅单元：供给的基本单位 121

住宅单元在住户中的分配 122

住宅子市场 123

市场分解 123

市场细分 126

子市场的相互关系 127

住宅子市场动态 128

增量市场 128

需求因素 128

供给因素 133

二手住宅市场 134

存量市场 137

动态市场中的空置 138

增量的动态分析：管道分析 139

可供开发土地的管道分析 140

小结 142

第8章 住宅市场的实证分析导论 144

住宅市场的实证分析 146

问题界定 146

分析架构 146

分析的组成部分 147

细分分析 155

计算住宅的最低供应价格 156

计算住户进入市场所需的最低收入 158

住户收入与住宅价格的匹配 158

按租买进行细分的分析 164

按住宅类型和价格区间进行细分 166

竞争分析的作用 168

小结 170

第9章 零售空间市场分析导论 173

零售空间市场分析的主要步骤 174

分析的前期步骤 175

零售市场经济分析 178

零售商品和服务的需求 178

对目标地块零售空间的需求 181

零售商品的供给 182

零售空间的供给 182

商圈分析 183

商圈规模和形状的决定因素 183

核心商圈、次级商圈和边缘商圈 185

Reilly的零售引力模型 186

描绘零售商圈的模型 186

Huff的概率公式 189

Applebaum的消费者定位模型 191

消费者定位方法的改进 194

影响零售商圈的因素 195

地理方面 195

经济方面 196

地理和经济方面的相互作用 197

零售商品的性质 197

商圈的重叠 198

零售聚集 200

多目的购物行程 202

距离：感觉或心理方面 202

附录 204

第10章 零售空间需求预测估计购买力和消费模式 211

购买力 212

消费模式 214

竞争对手分析 215

竞争对手调查 215

确定竞争性差异 216

消费者特征评估 217

估计零售额和所需的合理面积 218

零售商品和服务未满足的需求 219

销售额估计 221

估计合理的面积 228

估计所需的占地规模 230

第11章 写字楼市场分析导论 232

写字楼模型中的交通便捷度 233

市场分解：写字楼空间的分类 234

城市中心市场和郊区市场 236

开发的结点 236

写字楼市场质量的有关内容 237

投资型写字楼空间的分解 239

写字楼市场分析的组成部分 242

确定市场区域的地理界限 242

吸纳率 243

供给分析 243

需求分析 243

小结 244

第12章 写字楼市场分析方法导论 246

写字楼市场整体分析 246

总需求分析 247

总供给分析 258

子市场的吸纳率分析 263

与市场营销性评估相关的特定地块因素分析 263

目标物业分析 264

竞争对手调查 274

小结 278

原始数据的收集方法 286

第13章 用于市场和营销研究的数据导论 286

原始数据和二手数据 286

二手数据的来源 287

数据的分类 288

针对个体特征的数据单元格 290

针对市场需求的数据单元格 291

针对目标物业经济和人口统计特征的数据单元格 292

针对目标物业的心理特征数据单元格 293

针对目标物业的区位和物理特征数据单元格 293

针对新建物业的经济特征数据单元格 293

针对新建物业的心理特征数据单元格 293

二手数据中的偏差和误差 294

针对二手市场的区位、物理和法律特征数据单元格 294

针对新建物业的区位特征数据单元格 294

针对新建物业的物理和法律特征数据单元格 294

针对二手市场的经济、人口统计和心理特征数据单元格 294

二手数据涉及的相关问题 295

抽样误差和非抽样误差 296

可导致数据无效的误差 297

导致需要对数据进行再整理的误差 299

导致信度降低的误差 301

小结 302

第14章 原始数据导论 304

焦点人群 305

询问技巧 306

问卷设计 306

问题的措辞 312

问卷设计 313

问题的先后顺序 315

调查问卷的格式 319

访问者的影响 323

调查问卷的试测 324

样本的选取 325

对调查问卷的无反馈 332

确定抽取的样本量 335