前言 1
第1章 针对市场的房地产分析市场分析导论 1
地区经济分析 2
市场分析 2
营销分析 4
可行性分析 5
投资分析 5
市场研究的缺陷 6
市场分析人员与客户的关系问题 6
数据问题 8
不恰当的分析技术 9
无根据的和未明确的假设 10
适当的市场分析 10
第2章 项目战略规划中的房地产市场研究导论 13
战略规划的四个层次 13
战略规划的阶段 14
战略规划的目的和目标 14
项目层次的房地产市场分析 18
第3章 当地经济环境的分析对当地经济的分析 25
当地经济的定义 25
对当地经济活动的理解 39
当地经济的经济基础 41
评估经济活动当前和将来的水平 48
住户与人口数据的更新方法 49
迁移量估计 56
采用自然增长、迁移和群体生存法进行人口数据更新 61
住户与人口数据的预测方法 62
对收入数据的更新和预期 65
第4章 界定所研究的市场及其要素导论 67
房地产市场的特征 68
市场分解 68
市场细分 69
需求和供给的关系 69
市场中价格的决定因素 73
市场中的活动 74
市场活动的类型 74
转售市场中的活动 74
新建市场中的活动 77
其他描述市场活动的术语 78
空置分析 78
吸纳分析 80
具体项目的吸纳分析 82
其他描述市场活动的术语——续 82
第5章 分析目标物业及其竞争环境导论 84
法律特征 85
地块和地上物的物理特征 85
目标物业的特征分析 85
经济／财务／区位特征 86
竞争性区域的定义和交通便捷度的概念 87
竞争性调查和评估 90
竞争性调查的性质和结构 90
竞争性评估 94
消费者研究 95
第6章 物理特征：区位和地块分析导论 98
交通便捷度的概念 100
评估交通便捷度时需考虑的事项 100
区位和地块分析的模式 101
具体因素的观测和评估：步骤一 102
验证各因素对运营目标的影响：步骤二 105
分析时要考虑的具体因素 107
运营目标的类型 108
区位和地块信息在房地产决策中的应用 116
第7章 住宅市场经济学导论 120
住宅市场的基本特征 120
住户：需求的基本单位 120
住宅单元：供给的基本单位 121
住宅单元在住户中的分配 122
住宅子市场 123
市场分解 123
市场细分 126
子市场的相互关系 127
住宅子市场动态 128
增量市场 128
需求因素 128
供给因素 133
二手住宅市场 134
存量市场 137
动态市场中的空置 138
增量的动态分析：管道分析 139
可供开发土地的管道分析 140
小结 142
第8章 住宅市场的实证分析导论 144
住宅市场的实证分析 146
问题界定 146
分析架构 146
分析的组成部分 147
细分分析 155
计算住宅的最低供应价格 156
计算住户进入市场所需的最低收入 158
住户收入与住宅价格的匹配 158
按租买进行细分的分析 164
按住宅类型和价格区间进行细分 166
竞争分析的作用 168
小结 170
第9章 零售空间市场分析导论 173
零售空间市场分析的主要步骤 174
分析的前期步骤 175
零售市场经济分析 178
零售商品和服务的需求 178
对目标地块零售空间的需求 181
零售商品的供给 182
零售空间的供给 182
商圈分析 183
商圈规模和形状的决定因素 183
核心商圈、次级商圈和边缘商圈 185
Reilly的零售引力模型 186
描绘零售商圈的模型 186
Huff的概率公式 189
Applebaum的消费者定位模型 191
消费者定位方法的改进 194
影响零售商圈的因素 195
地理方面 195
经济方面 196
地理和经济方面的相互作用 197
零售商品的性质 197
商圈的重叠 198
零售聚集 200
多目的购物行程 202
距离：感觉或心理方面 202
附录 204
第10章 零售空间需求预测估计购买力和消费模式 211
购买力 212
消费模式 214
竞争对手分析 215
竞争对手调查 215
确定竞争性差异 216
消费者特征评估 217
估计零售额和所需的合理面积 218
零售商品和服务未满足的需求 219
销售额估计 221
估计合理的面积 228
估计所需的占地规模 230
第11章 写字楼市场分析导论 232
写字楼模型中的交通便捷度 233
市场分解：写字楼空间的分类 234
城市中心市场和郊区市场 236
开发的结点 236
写字楼市场质量的有关内容 237
投资型写字楼空间的分解 239
写字楼市场分析的组成部分 242
确定市场区域的地理界限 242
吸纳率 243
供给分析 243
需求分析 243
小结 244
第12章 写字楼市场分析方法导论 246
写字楼市场整体分析 246
总需求分析 247
总供给分析 258
子市场的吸纳率分析 263
与市场营销性评估相关的特定地块因素分析 263
目标物业分析 264
竞争对手调查 274
小结 278
原始数据的收集方法 286
第13章 用于市场和营销研究的数据导论 286
原始数据和二手数据 286
二手数据的来源 287
数据的分类 288
针对个体特征的数据单元格 290
针对市场需求的数据单元格 291
针对目标物业经济和人口统计特征的数据单元格 292
针对目标物业的心理特征数据单元格 293
针对目标物业的区位和物理特征数据单元格 293
针对新建物业的经济特征数据单元格 293
针对新建物业的心理特征数据单元格 293
二手数据中的偏差和误差 294
针对二手市场的区位、物理和法律特征数据单元格 294
针对新建物业的区位特征数据单元格 294
针对新建物业的物理和法律特征数据单元格 294
针对二手市场的经济、人口统计和心理特征数据单元格 294
二手数据涉及的相关问题 295
抽样误差和非抽样误差 296
可导致数据无效的误差 297
导致需要对数据进行再整理的误差 299
导致信度降低的误差 301
小结 302
第14章 原始数据导论 304
焦点人群 305
询问技巧 306
问卷设计 306
问题的措辞 312
问卷设计 313
问题的先后顺序 315
调查问卷的格式 319
访问者的影响 323
调查问卷的试测 324
样本的选取 325
对调查问卷的无反馈 332
确定抽取的样本量 335