房地产项目投资 第2版PDF电子书下载

第一章　房地产项目投资概论 1

第一节　投资的基本概念 1

一、投资要素与投资分类 1

二、投资特性 3

第二节　市场与房地产市场 4

一、市场与市场机制 4

二、房地产市场 7

第三节　房地产项目投资 11

一、项目及项目周期 11

二、房地产项目投资 17

第二章　房地产项目投资策划 21

第一节　房地产项目前期策划 21

一、前期策划过程及其主要工作 21

二、投资机会研究与项目构思 23

第二节　房地产项目可行性研究 24

四、方案策划 24

三、项目规划、目标设计 24

一、可行性研究的作用 25

二、可行性研究的工作阶段 25

三、可行性研究报告编制的步骤 27

四、可行性研究报告的内容 28

五、可行性研究报告编制依据和要求 31

第三节　房地产项目投资计划 33

一、项目计划概述 33

二、项目计划编制程序 35

三、项目计划编制方法 37

第四节　房地产项目营销策划 42

一、项目营销与营销策划 42

二、项目营销渠道策划 45

三、项目营销价格策划 55

四、项目促销策划 66

二、主要工作内容 70

一、指导思想 70

第五节　案例——广州市琶洲储备用地土地开发可行性研究与经营策划投标书 70

三、工作进度及工作流程 72

第三章　房地产项目投资环境分析 79

第一节　投资环境概论 79

一、投资环境 79

二、投资环境的分类 79

第二节　房地产项目投资环境要素 80

一、社会环境要素 80

二、政治环境要素 81

三、文化环境要素 81

四、经济环境要素 81

五、法律环境要素 82

六、自然环境要素 82

七、基础设施环境要素 82

一、投资环境评价的原则和标准 83

第三节　房地产项目投资环境评价 83

二、投资环境评价方法 84

第四节　投资环境评价案例——某房地产开发项目地块评价 91

第四章　房地产项目投资市场调查与预测 102

第一节　房地产市场调查概述 102

一、房地产市场调查概念 102

二、市场调查的作用 102

三、市场调查的一般原则 103

一、准备阶段 105

第二节　房地产市场调查程序 105

二、实施阶段 107

三、分析和总结阶段 108

第三节 房地产市场调查研究的主要内容 110

一、市场环境调研 110

二、消费者调研 111

三、竞争楼盘调研 111

第四节 房地产市场调查方法分类 115

一、按调查目的分类 115

四、竞争对手调研 115

二、按调查范围和对象分类 117

三、按调查资料的来源分类 119

四、按调查结果的性质分类 124

第五节　调查问卷设计 125

一、调查问卷设计概述 125

二、问卷设计的原则 125

三、调查问卷的一般结构 126

四、调查问卷的提问形式 127

五、问卷设计中应注意的几个问题 129

第六节　调查资料的整理与统计分析 130

一、资料整理 130

二、常用统计表 132

三、常用统计图 135

一、房地产市场预测的概念 138

二、房地产市场预测的内容和步骤 138

第七节　房地产市场预测 138

三、房地产市场预测方法 141

附录：调查问卷示例 145

第五章　房地产项目投资费用估算 152

第一节　建设项目投资估算 152

一、建设项目投资估算的作用与阶段划分 152

二、建设项目总投资构成 153

三、建设项目投资估算方法 154

四、建设项目总成本费用构成 161

第二节　房地产项目投资成本费用的构成与估算 163

一、房地产项目投资与成本费用构成 163

二、房地产项目投资与成本费用估算 164

第三节　房地产项目经营税费 180

一、房地产项目经营税费主要税种 180

二、广州市房地产有关税费一览表 185

第四节　房地产项目投资估算资料 191

一、筹资与筹资方式 216

第一节　资金筹措概论 216

第六章　房地产项目投资资金筹措 216

二、筹资原则 219

第二节　房地产金融 220

一、金融市场 220

二、房地产金融市场 220

三、房地产金融机构 222

第三节　房地产经营资金筹措 225

一、银行借贷 225

二、短期借贷 229

三、中长期筹资 231

第四节　资金成本与筹资决策 233

一、资金成本 233

二、杠杆效应 236

三、财务风险与筹资决策 241

第五节　项目融资 242

一、项目融资的内涵及特点 242

二、项目融资组织 243

三、项目融资风险及风险评价 246

第六节　案例——中意广场房地产开发项目资金筹措方案分析 248

一、计算该项目单项资金成本率 249

二、计算该项目综合资金成本率R 250

三、计算该项目财务杠杆系数 250

四、财务比率分析 251

第七章　房地产项目投资经济效益评价方法 252

第一节 投资经济效益与投资经济效益评价 252

一、投资经济效益 252

二、投资经济效益的分类 252

三、投资经济效益的评价原则 253

四、投资经济效益的评价指标 254

第二节　房地产项目投资经济效益的静态评价 255

一、投资收益率法 255

二、投资回收期法 256

三、追加投资效果评价法 258

四、最小费用法 259

第三节　房地产项目投资经济效益的动态评价 260

一、净现值法（NPV法） 260

二、内部收益率法（IRR法） 263

三、现值比较法（PW法）和年成本比较法（AC法） 265

四、年等值比较法（AW法） 269

五、全寿命费用分析法 271

六、成本效用分析法 272

第四节　房地产项目投资经济效益的不确定性分析 274

一、盈亏平衡分析 275

二、敏感性分析 281

三、概率分析 285

第八章　房地产项目财务评价 288

第一节　财务评价概述 288

一、财务评价的含义和作用 288

三、财务评价的依据 289

二、财务评价的原则 289

四、财务评价的基本原理 290

五、财务评价的基础数据和基本财务报表 290

六、财务评价指标体系 291

第二节　项目财务评价的辅助性报表及分析 293

一、销（租）售收入测算表 293

二、投资计划与资金筹措表 295

三、借款还本付息表的编制和指标计算 298

一、一般建设项目损益表 306

第三节　损益表与静态盈利分析 306

二、房地产投资项目损益表 309

第四节 现金流量表与动态盈利分析 313

一、财务现金流量表编制与分析的有关概念 313

二、一般建设项目财务现金流量表的编制与分析 314

三、房地产投资项目财务现金流量表的编制与分析 319

第五节 资金来源与运用表及资金平衡分析 323

一、一般建设项目的资金来源与运用表及资金平衡分析 323

二、房地产投资项目资金来源与运用表 326

第六节　资产负债表及清偿能力分析 327

一、资产负债表的构成和内容 328

二、清偿能力分析 330

第七节　财务评价案例 333

案例一　某一般建设项目财务评价案例 333

一、项目概况 333

二、项目财务预测数据 334

三、项目财务评价 342

案例二　某住宅小区房地产项目财务评价案例 349

一、项目基本情况 349

二、项目规划设计 349

三、项目开发方案策划 353

四、项目投资估算与资金筹措 358

五、项目销售收入与租赁收入的测算（含相关税金的估算） 363

六、项目财务评价 371

七、项目不确定性分析 378

八、项目财务评价结论 382

案例三　某商业大厦房地产项目财务评价案例 384

一、项目概述 384

二、项目投资估算与资金筹措 387

三、项目销售与租赁收入测算 392

四、借款还本付息分析 396

五、项目销售与租赁税金及附加测算 396

六、项目财务评价 396

七、项目不确定性分析 398

八、项目财务评价结论 408

第九章　房地产项目投资风险分析 410

第一节　投资风险概述 410

一、风险与投资风险 410

二、投资风险的种类 411

三、投资风险的度量 412

四、房地产项目投资风险 415

一、投资风险防范 417

第二节　房地产项目投资风险防范与控制 417

二、投资风险控制 424

第十章　房地产投资项目控制 430

第一节　管理控制原理 430

一、控制的目的和控制过程 430

二、有效控制的必要条件 431

三、控制系统 431

四、控制技术 433

二、项目控制的内容和依据 434

第二节　项目控制 434

一、项目控制系统 434

三、项目控制的工作程序 436

第三节　房地产项目投资控制 437

一、项目投资控制原则 437

二、项目投资控制程序 438

三、项目投资控制方法 439

一、项目进度控制概述 446

第四节　房地产项目进度控制 446

二、项目进度控制计划 447

三、项目进度计划的编制 450

四、项目进度计划的修订 451

第五节　房地产项目质量控制 453

一、项目质量与项目质量的形成过程 453

二、项目质量控制 455

三、项目质量控制方法 457

四、项目工程质量检查与质量等级评定 459

五、项目验收和移交 461

第十一章　房地产项目投资社会评价 464

第一节　社会评价概论 464

一、社会发展与社会发展观 464

二、社会分析与投资项目社会评价 465

第二节　项目投资社会评价 466

一、项目投资社会评价的特点 466

二、项目投资社会评价的原则 467

三、项目投资社会评价的内容 468

第三节　房地产项目投资社会评价 471

一、房地产项目投资社会评价的内容 471

二、房地产项目投资社会评价的程序 476

三、房地产项目投资社会评价方法 478

第十二章　房地产项目投资后评价 485

第一节　项目投资后评价概论 485

一、项目投资后评价的内涵 485

二、项目投资后评价的特征 485

三、项目投资后评价的组织 486

第二节　项目投资后评价的内容和评价程序 486

一、世界银行投资贷款项目后评价的主要内容 486

二、项目投资后评价的评价程序 487

第三节 房地产项目投资后评价的内容、指标和评价方法 489

一、房地产项目投资后评价的内容 489

二、房地产项目投资后评价指标 490

三、房地产项目投资后评价的分析方法 496

第一节 系统运行的软硬件环境 498

一、操作系统平台 498

二、硬件平台 498

第十三章　房地产项目投资分析的计算机处理——房地产项目投资分析系统 498

三、系统开发工具 499

第二节　系统的总体结构设计 499

一、系统分析 499

二、系统设计 500

一、系统构成的基本情况 502

第三节 系统的构成、实现和操作 502

二、系统实现的功能特点与操作流程 506

第四节　系统的发展前景 508

一、专家系统方向 508

二、系统集成方向 508

第十四章 白云地块项目房地产开发可行性研究（案例） 509

附录 房地产开发项目经济评价方法 550

主要参考文献 576