房地产策划与开发PDF电子书下载

前言 1

1　导论 1

1.1　房地产及其特性 1

1.1.1　房地产概念 1

目录 1

1.1.2　房地产特性 7

1.2　房地产开发及其特性 10

1.2.1　房地产开发概念 10

1.2.2　房地产开发特性 12

1.3.1　房地产业的基本认识 15

1.3　房地产业形成与发展 15

1.3.2　房地产业的形成与发展 18

1.4　房地产专业体系 23

1.4.1　房地产行业主要活动 23

1.4.2　房地产知识体系 26

2　房地产投资 28

2.1　投资概述 28

2.1.1　投资基本概念 28

2.2.1　房地产投资含义 29

2.2　房地产投资基本概念 29

2.1.2　投资与投机 29

2.1.3　新时期我国投资体制发展 29

2.2.2　房地产投资形式 30

2.3　房地产投资的特征 31

2.3.1　房地产投资的收入能力 31

2.3.2　房地产投资的风险 32

2.3.3　房地产投资的安全性 32

2.3.4　房地产投资的流动性 32

2.3.6　房地产投资的财务杠杆利益 33

2.3.7　房地产投资的税收受益 33

2.3.5　房地产投资的市场性 33

2.3.8　房地产投资的其他特征 34

2.4　房地产投资风险与风险管理 34

2.4.1　房地产投资的风险 34

2.4.2　房地产投资风险的管理 37

3　房地产市场 43

3.1　房地产市场基本认识 43

3.1.1　房地产市场概念 43

3.1.2　房地产市场类型 44

3.1.3　房地产市场主要指标 46

3.2　房地产市场的特征 48

3.2.1　房地产市场的系统性和开放性 48

3.2.3　房地产市场的地区性 49

3.2.2　房地产市场的不完全竞争性 49

3.2.4　房地产市场的供求特殊性 50

3.2.5　房地产市场的交易特殊性 50

3.2.6　房地产市场的投机性 51

3.2.7　房地产市场的政策法规影响性 51

3.2.8　房地产市场的其他特征 51

3.3　房地产市场的规律 51

3.3.1　房地产市场需求与供应 51

3.3.2　房地产市场的周期 62

3.4.1　房地产市场调控基本概念 65

3.4　房地产市场的调控 65

3.4.2　房地产市场调控基本方法 66

4　房地产项目策划 72

4.1　房地产开发项目策划概述 72

4.1.1　房地产开发项目策划的概念 72

4.1.2　房地产开发项目策划的主要内容 74

4.1.3　房地产开发项目策划的主要工作 76

4.2　市场调查 76

4.2.1　房地产市场调查概述 76

4.2.2　房地产市场调查程序 79

4.2.3　房地产市场调查内容 83

4.2.4　房地产市场调查方法 88

4.2.5　房地产市场分析与预测 92

4.3　市场细分与目标市场 96

4.3.1　房地产市场细分的概念 96

4.3.2　房地产市场细分的依据 98

4.3.3　房地产市场细分的方法 99

4.3.4　选择房地产目标市场 101

4.4　房地产开发项目定位 103

4.4.1　房地产开发项目定位的概述 103

4.4.2　目标市场定位 104

4.4.3　开发产品定位 104

4.4.4　项目形象定位 113

4.4.5　项目推广定位 114

4.5　初步开发方案 115

4.5.1　初步开发方案概念 115

4.5.2　初步开发方案主要内容 116

4.6　案例—渭南贸易广场整合营销传播策划 116

5　房地产项目可行性研究 135

5.1　可行性研究概述 135

5.1.1　可行性研究的含义 135

5.1.2　可行性研究的发展历史 135

5.1.3　可行性研究的作用 137

5.1.4　可行性研究的工作阶段 138

5.2.1　可行性研究步骤 139

5.2　可行性研究步骤和内容 139

5.2.2　可行性研究内容 141

5.2.3　提高房地产可行性研究准确性的方法 144

5.3　房地产项目经济评价基本知识 144

5.3.1　现金流量 144

5.3.2　资金的时间价值 146

5.3.3　资金等值计算 149

5.3.4　名义利率和实际利率（有效利率） 160

5.4　房地产项目投资与成本费用估算 162

5.4.1　一般建设项目投资估算 162

5.4.2　房地产项目投资与成本费用估算 167

5.4.3　房地产项目资金使用计划 176

5.5　房地产项目收入估算与资金筹措 178

5.5.1　房地产项目收入估算 178

5.5.2　房地产项目经营税费 181

5.5.3　房地产项目资金筹措 185

5.5.4　房地产项目还本付息 187

5.6　房地产项目财务评价 191

5.6.1　房地产项目财务评价概述 191

5.6.2　静态盈利分析 193

5.6.3　动态盈利分析 197

5.6.4　清偿能力分析 205

5.6.5　资金平衡分析 208

5.7　房地产项目不确定性分析 209

5.7.1　盈亏平衡分析（临界点分析） 210

5.7.2　敏感性分析 213

5.7.3　概率分析（风险分析） 217

5.8　房地产项目方案比选 220

5.8.1　房地产开发项目方案比选的概念 220

5.8.2　方案比选的方法 221

5.8.3　关于开发决策 223

5.9.2　综合评价的效益和费用 224

5.9.1　房地产项目综合评价的概念 224

5.9　房地产项目综合评价 224

5.9.3　盈利能力分析与社会影响分析 225

5.10　房地产项目可行性研究报告 227

5.10.1　可行性研究报告格式与构成 227

5.10.2　可行性研究报告应注意问题 228

5.11　案例—某住宅区项目可行性研究（经济评价部分） 229

6　房地产项目开发主要程序与前期工作 245

6.1　房地产开发的主要程序与阶段 245

6.1.1　建立开发程序的原因 245

6.1.2　房地产项目开发的主要程序 245

6.2.1　前期工作基本程序 247

6.2　前期工作阶段的主要内容 247

6.2.2　土地使用权的获得 250

7　工程建设管理 257

7.1　工程项目招标与投标 257

7.1.1　工程项目招投标的概念 257

7.1.2　工程项目招标的方式 257

7.1.3　工程项目招投标的作用 259

7.1.4　房地产项目施工招投标 260

7.2　施工准备 264

7.2.1　技术准备 264

7.2.2　物资准备 266

7.2.3　劳动组织准备 267

7.2.4　施工现场准备 268

7.2.5　施工的场外准备 269

7.3　施工组织管理与控制 270

7.3.1　投资（成本）控制 271

7.3.2　进度控制 275

7.3.3　质量控制 280

7.4　竣工验收 287

7.4.1　竣工验收的条件 287

7.4.2　竣工验收的程序 288

7.4.3　竣工验收的依据和标准 289

7.4.5　竣工验收备案 290

7.4.4　竣工验收报告 290

8　房地产营销 291

8.1　概述 291

8.1.1　房地产营销与销售 291

8.1.2　房地产销售方式 291

8.1.3　房地产销售分析 293

8.2　房地产销售面积 295

8.2.1　商品房销售的计价方式 295

8.2.2　商品房销售的面积测算 295

8.3.1　房地产项目定价目标 298

8.3　房地产定价策略与方法 298

8.3.2　房地产项目定价策略 299

8.3.3　房地产项目定价方法 300

8.4　房地产促销组合与销售实务 303

8.4.1　房地产促销组合 303

8.4.2　房地产销售管理 304

8.4.3　房地产销售有关问题 305

附录 308

附录A　国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 308

附录B　房地产开发项目经济评价方法 313

参考文献 347