房地产法律问题解答PDF电子书下载

目录 1

序 佟柔 1

？ 1

？房屋所有权 1

（一）房屋所有权的确认 1

1．房屋所有权的概念和特征是什么？ 1

2．房屋所有权怎样发生和消灭？ 1

3．国家房屋所有权有哪些来源？ 2

4．集体所有房屋所有权有哪些来源？ 3

5．公民个人房屋所有权有哪些来源？ 4

6．如何确认房屋所有权的归属？ 5

7．人民法院可否纠正错发的房产契证？ 6

8．该案争执的行为是不是买卖行为？ 7

9．“有契有权，无契无权”的说法对吗？ 7

10 ．这张“退让瓦屋约字”能否作为房屋产权转移的依据？ 8

11．私有房屋被列为重点文物保护单位后如何解决所有权问题？ 9

12．强行在承包田上盖屋怎么办？ 10

13．一方出土地一方出资金，建成房屋各得一半是否允许？ 11

14．私有房屋被作为无主房屋收归公有之后主人出现主张权利如何处理？ 12

15．房屋业主被判刑房屋便归公吗？ 12

17．房管部门非法拆除私人房屋只赔偿房屋材料费合理吗？ 13

16．擅自将他人房屋投资入股是否有效？ 13

18．封建性房地产与个人遗产有何区别？ 14

（二）共有房屋 15

19．什么是共有房屋？ 16

20．按份共有房产有哪些来源？ 16

21．共同共有房屋有哪些来源？ 16

22．房屋按份共有与共同共有有何不同？ 17

23．按份共有、共同共有，共有人的权利义务有何不同？ 17

24．按份共有与共同共有的共有房产的处分有何不同？ 18

25．翻建、扩建房屋的建设许可证上的姓名与原所有权人姓名不符，如何确认新屋的所有权？ 18

26．房屋共有人能否出卖共有房屋的一部分？ 19

27．判断房屋是不是共同购买，能否以契据为唯一依据？ 20

28．以两人共同收入购买的房屋，一人立户，是否可一人独占？ 20

29．父母的房屋遗产由兄弟姊妹中一人领取了房屋产权证并视为己有如何处理？ 21

30．本案是共同购屋还是独资购屋？ 22

31．如何确认公用厅、庭院、大门的权属？ 23

32．公共厅、庭院、大门纠纷的处理原则是什么？ 24

33．如何处理公共中堂的使用权问题？ 24

34．公共厅、庭院、大门的共有人能否出卖自己的份额？ 25

36．界墙所有权有哪几种？ 26

（三）界墙归属 26

35．界墙指哪些墙？ 26

37．如何审查确认界墙权属？ 27

38．界墙在什么情况下可以确认为共墙？ 27

39．界墙在什么情况下可以确认为己墙？ 28

（四）房屋相邻关系 29

40．什么是房屋相邻关系？ 29

41．水管、气管可否通过邻居屋内？ 29

42．什么是共有、共用建筑物部位的相邻权？ 30

43．为了维修房屋允许临时占用邻居地面吗？ 30

45．为什么建造房屋不得妨碍邻居采光、通风或损害毗邻建筑物？ 31

44．住户有权要求排除相邻的险情吗？ 31

二、房屋典当 33

1．什么是房屋典当？ 33

2．房屋典当的有效条件是什么？ 34

3．房屋典当关系在土改时有何变化？ 34

4．出典房屋回赎时如何折算典价？ 35

5．承典人在什么情况下成为业权人？ 36

6．房屋承典户土改时擅自将承典权登记为业权有效吗？ 36

7．出典人或承典人成为绝户，房屋应如何处理？ 37

9．典屋已无上盖，典当关系还存在吗？ 38

8．典屋倒塌重建新屋能否回赎？ 38

10．已无上盖的“出典屋”还能回赎吗？ 39

三、房屋租赁 41

1．什么是房屋租赁合同？ 41

2．国有房屋租赁的管理原则是什么？ 41

3．如何核算房屋租金？ 42

4．私房租赁必须经过政府审批吗？ 43

5．房屋租赁合同双方的权利义务怎样？ 43

7．处理房屋租赁纠纷的总政策是什么？ 44

8．房屋租赁权能否继承？ 44

6．房屋租赁合同在什么情况下终止？ 44

9．租赁房屋已重建、损毁，租赁关系是否存在？ 45

10．租赁房屋业权转移租赁关系是否消灭？ 45

11．租户之间互换房屋允许吗？ 46

12．收房纠纷如何处理？ 46

13．冲占公房如何处理？ 47

14．长期寄居并贴补租金能否取得租赁权？ 47

15．房屋重新订立租赁协议，出租人在公证时反悔如何处理？ 48

16．企业公私合营时资方的承租屋及其押金能否入股合营？ 49

1．什么叫房屋代管？ 51

2．私房国家代管与公民代管有何不同？ 51

四、房屋代管 51

3．哪些房屋应由国家代管？ 52

4．国家代管房屋有何权限？ 52

5．国家代管房屋应否承担责任？ 53

6．私房委托他人代管需要办理哪些手续？ 53

7．代管房屋的期限如何确定？ 54

8．申请发还代管的私房应办理什么手续？ 54

9．代管房屋收归国有后，业权人重新出现主张业权如何处理？ 55

10．房屋代管权能否继承？ 55

2．什么叫房屋拆迁合同？ 57

五、房屋拆迁 57

1．什么叫房屋拆迁？ 57

3．房屋拆建人与搬迁人各有什么权利义务？ 58

4．谁是法定搬迁人？ 59

5．拆迁纠纷处理原则是什么？ 59

6．谁有资格成为拆建人？ 60

7．私房因征地被拆迁如何赔偿？ 60

8．因征地拆迁公房如何补偿？ 61

9．因征地拆迁全民所有制企业房屋如何补偿？ 61

13．征地拆迁过程发生纠纷如何处理？ 62

12．因征地拆除临时建筑物及违章建筑物要赔偿吗？ 62

10．因征地拆迁集体所有房屋如何补偿？ 62

11．因征地拆迁寺庙、教会房屋和名胜古迹应如何处理？ 62

六、房屋买卖 64

（一）私房买卖 64

1．私房买卖适用什么法规？ 64

2．私房买卖的条件是什么？ 65

3．私房买卖有什么限制？ 65

4．房屋买卖当事人必须具备什么条件？ 66

6．误购非法所得房屋如何处理？ 67

5．机关、团体可以购买房屋吗？ 67

7．享受补贴所购买的房屋可以出卖吗？ 68

8．共有房屋单方可以出卖吗？ 68

9．私房买卖如何评定价格？ 69

10．私房买卖应履行什么手续？ 70

11．房屋买卖应交纳契税吗？ 70

12．房屋买卖手续齐全就有效吗？ 71

13．房屋买卖手续不齐备便无效吗？ 71

14．房屋买卖合同是否一定要公证？ 72

15．房屋买卖其所有权何时转移？ 72

17．出典或出租的房屋能否出卖？ 73

16．房屋出卖时，谁有优先购买权？ 73

18．契约已载明借钱借房的房产关系能认为是房屋买卖吗？ 74

19．该屋买卖已交部分价金，并向政府申请立契，事后卖方反悔，是否允许？ 75

20．该屋买卖已写了白契，并交了部分价金，其买卖关系是否成立？ 76

21．该国营企业私购房屋，又无办理买卖手续，应如何处理？ 76

22．丈夫外出谋生多年杳无音讯，妻子为持家度日出卖丈夫房屋是否允许？ 77

23．这宗房屋买卖纠纷案应如何处理？ 78

24．能否私自出卖代父购买的房屋？ 79

25．如何处理互换房屋纠纷？ 80

26．“文革”期间因下放农村而互换房屋，各自行使权利多年后能否翻悔？ 81

28．什么叫商品房？ 82

（二）公房买卖 82

27．公房买卖与私房买卖有何区别？ 82

29．住宅补贴出售有何规定？ 83

30．商品房的价格有哪些种类？ 83

31．商品住宅附加费是怎么回事？ 84

32．公民购买商品房有何优惠待遇？ 84

33．住户购得的商品房能否自由支配？ 85

34．什么人可以经营商品房？ 85

35．公有旧房出售有何规定？ 86

2．房屋法定继承人是谁？ 87

1．什么是房屋继承？ 87

七、房屋继承 87

3．不是法定继承人能否得到死者的房产？ 88

4．继承人何时取得遗屋的所有权？ 89

5．胎儿何时取得父亲的遗产？ 89

6．房屋继承权可以放弃吗？ 90

7．房屋继承权可以剥夺吗？ 90

8．随母改嫁的子女，有权代位继承生祖父母的遗产吗？ 91

9．子女可代替父母继承祖父母、外祖父母的房产吗？ 92

10．出嫁女可以回娘家继承父母遗屋吗？ 92

12．伯父遗赠给母亲的房屋，母亲先于伯父故去，房屋是否由子女继承？ 93

11．继承人犯罪是否影响其继承权？ 93

13．丧偶儿媳对公婆尽了义务就有继承权吗？ 94

14．财产共有人之一立遗嘱处分全部共有财产有效吗？ 95

15．遗嘱与赠与处分同一房屋以哪一个行为为准？ 95

16．“重男轻女”、“显失公平”的遗嘱有效吗？ 96

17．一幢遗屋出现三份互相矛盾的遗嘱应如何处理？ 97

18．陈某所立口头遗嘱有效吗？ 98

19．约定某甲养某乙至终，某乙将房屋遗留给某甲可以吗？ 99

20．为家庭购置的房屋是不是家庭共有财产？ 99

21．房屋的代管权、租赁权、典当权能否继承？ 100

22．被继承人服极刑其遗屋就归公吗？ 101

23．三代人同时遇难，他们的遗屋如何处理？ 102

24．“五保户”的遗屋、无人继承的遗屋如何处理？ 103

25．母亲代表子女与他人分析祖遗房屋是否有效？ 104

26．已按遗嘱取得遗产还有权参与分割其余遗产吗？ 105

27．华侨及中国血统外籍人如何办理在中国的遗产继承手续？ 105

28．房屋继承的地点在什么地方？ 106

八、涉及土改确权的房地产问题 108

1．房屋所有权在土改中有何变化？ 108

3．房屋产权能说土地证写谁的便是谁的吗？ 109

2．如何理解“有关土改遗留的房屋确权纠纷，一般应以土改时所确定的产权为准”？ 109

4．土改时将租借、代管之房屋以自己的名义登记了业权允许吗？ 110

5．地主承典的房屋土改中被作为地主房产没收了如何处理？ 111

6．出租房屋土改时被没收、征收，其租赁关系还存在吗？ 111

7．土改时对祠堂、神庙、善堂、会馆、教堂等房屋，依法如何确权？ 112

8．土改遗漏没收的房屋如何处理？ 112

9．该屋土改确权是否正确？ 113

10．该屋土改确权不当怎么办？ 114

11．该屋产权能不能以土改确权为准？ 114

12．该屋土改重复确权应归谁所有？ 115

14．本案被申诉人是不是侵占他人房屋？ 116

18．土改前兄弟三人共同继承的房屋，土改确权成为兄弟三人及他们的子女共九人所有是否正确？ 116

15．土改前三兄弟共同继承的房屋，土改确权成为大兄一户七人所有是否恰当？ 117

16．房屋在土改时被他人记入土地证不提异议，现在双方相争业权如何处理？ 118

17．土改后从外地回家的家庭成员能否分享土改确定的房产？ 119

18．土改后不久出生或收养的子女能否分享土改确定的房产？ 120

19．土改时地主在城镇的房地产如何处理？ 121

九、涉及私房改造的房产问题 122

1．私房改造是怎么回事？ 122

2．私房改造落实政策主要有哪些文件？ 122

3．哪些私房列入改造？ 123

4．私房改造时所指的“出租私房”的范围怎样？ 124

5．什么是出租的非住宅用房？ 125

6．可否以租入房面积抵减出租房面积？ 125

7．私房改造起点如何计算？ 126

8．房屋业主成份改变，其房屋起改点是否改变？ 126

9．业主成份以本人成份为准，还是以家庭成份为准？ 127

10．港澳地主、富农、资本家出租的房屋如何处理？ 127

11．被列入改造的私房其所有权属于谁？ 127

12．私房改造时给房主留房有何规定？ 127

13．应撤销改造落实归还的房屋有哪些？ 128

15．错改落实归还的私房，房管部门应否负责清退住户，补偿租金？ 129

14．因国家建设需要私房已被拆除或者改建的，如何处理？ 129

16．出典房屋是否视同出租房屋纳入改造？ 130

17．承典人将典来房屋出租，私房改造中如何处理？ 131

十、华侨、港澳台同胞房产问题 132

1．构成“华侨私房”的条件是什么？ 132

2．国家有何优惠措施鼓励用侨汇购建住宅？ 133

3．如何证实是用侨汇购建的房屋？ 133

4．凡是华侨私房都落实归还吗？ 134

5．土改被没收、征收的华侨私房应如何落实政策？ 134

7．华侨港澳同胞出租私房纳入改造有何特别规定？ 135

6．对华侨的房产政策是否也适用于港澳台同胞？ 135

8．被改造了的侨房，哪些可以归还？哪些不能归还？ 136

9．国家代管的华侨及港、澳、台胞私房如何落实归还？ 137

10．房产政策对台胞台属有没有特殊照顾？ 137

11．国家代管的侨房、港澳台私房已收归国有的，还能发还原业主吗？ 137

12．国民党军政人员出走弃留的代管房产如何处理？ 138

13．处理解放初期代管、没收的某些国民党高级军政人员的房屋有特殊规定吗？ 138

14．中国血统外籍高级知识分子退休来华定居住房问题如何解决？ 139

15．国家对回国定居工作的科技专家住房问题有何优惠规定？ 139

2．宗教团体房产被占用如何处理？ 140

1．落实宗教团体房产的基本政策是什么？ 140

十一、宗教寺庙道观房产问题 140

3．宗教团体房地产属谁所有？ 141

4．宗教出租房产是否纳入改造？已纳入改造的如何处理？ 142

5．寺庙、道观的房产属谁所有？ 142

6．寺庙、道观房屋在土改时被个人登记了产权，是否归个人所有？ 143

7．国家能否征用寺庙、道观的房屋？ 143

8．占用佛道教的房产是否全部退还？ 144

十二、“文革”遗留房产问题 145

1．“文革产”指哪些房产？ 145

2．对“文革产”如何处理？ 145

4．发还“文革产”时，房管部门与业主之间应怎样进行经济结算？ 146

3．对产权不清的“文革产”如何处理？ 146

5．房管部门在“文革”期间及“文革”前接管的私房如何处理？ 147

6．发回“文革产”时业主已死亡，房屋返还给谁？ 148

十三、城市房屋所有权登记发证 150

1．为什么要进行房屋所有权登记发证？ 150

2．房屋产权登记发证的范围怎样？ 150

3．城市私房所有权有什么登记手续？ 151

4．房屋产权登记申请人应具备什么资格？ 153

5．申请房屋所有权登记应具备哪些产权证件？ 153

6．申请房屋所有权登记时如何填写“申请书”和“墙界表”？ 154

8．房屋产权登记时哪些须交契税，哪些免交契税？ 156

7．产权公告是怎么回事？ 156

9．代管、托管、拨用的房产以及外产、中外合资产的房屋能否申请登记？ 157

10．违章建筑的房屋能否申请登记？ 158

11．房屋共有共用部分怎样申请登记？ 159

12．所有权有争议的房屋能否申请登记？ 159

13．房屋产权登记是否需要对产权或其他事实办理公证？ 159

14．申请房屋产权登记，如何办理委托代理？ 160

15．房屋产权登记时可以增加或减少所有权人吗？ 161

16．买受、受赠、交换房屋，如何办理产权登记手续？ 162

18．落实政策归还的房屋进行产权登记应办理什么手续？ 163

17．分家析产的房屋或其他原因析产的房屋，产权登记应办理什么手续？ 163

19．典权改为所有权登记的房屋必须办理什么手续？ 164

20．新建、翻建、扩建房屋登记产权应办理什 165

么手续？ 165

21．房屋登记中的权利证件有哪几种？ 165

22．哪些房屋暂缓登记？ 165

23．原以别名、堂名取得所有权证的房屋登记时怎么办？ 166

24．私房所有权证遗失如何补领新证？ 166

2．适用于宅基地的主要法律文件有哪些？ 168

1．什么叫宅基地？ 168

十四、宅基地 168

（一）宅基地权属 168

3．我国宅基地的所有权与使用权分别属于谁？ 170

4．宅基地的使用权受法律保护吗？ 171

5．宅基地的使用权可以转让吗？ 171

6．城市宅基地可以互换使用吗？ 172

7．农民私下互换宅基地使用权允许吗？ 172

8．自己不使用的宅基地可否让给别人使用？ 172

10．农民改建旧房时可否扩大宅基地？ 173

11．擅自在宅基地上建房允许吗？ 173

9．宅基地能否作为遗产继承？ 173

12．对买地或占地建房行为应如何处理？ 174

13．企业基建需要土地如何解决？ 175

14．企业基建征用农村土地必须付出什么代价？ 176

15．农民申请用地是否应支付补偿费？ 177

16．土地使用费、地租、地税有何区别？ 177

17．村镇建房规划应注意什么问题？ 178

18．村镇建房用地应遵循什么原则？ 178

19．农村建房用地标准怎样规定？ 179

20．退休干部、职工以及海外侨胞回乡定居可以申请拨地建房吗？ 179

21．土改时人民政府发的土地证，现在还有法律效力吗？ 180

23．城市祖遗宅基地长期闲置，其使用权归谁？ 181

22．城市公民所持“地契”还有用吗？ 181

25．村委会能否将村民使用的宅基地调拨给他人使用？ 182

24．1962年之前农村宅基地租赁合同履行至1962年之后还有效吗？ 182

26．能否因借用宅基地而取得对该地的使用权？ 183

27．土地入股参与企业、事业经营允许吗？ 184

28．祖遗宅基地被他人占建能要回来吗？ 184

29．宅基地借给他人使用能否收回自用？ 185

30．共同使用的宅基地被一方占建如何处理？ 186

31．一座私房部分改造，部分自住，其附属空地归谁使用？ 186

32．私房带空地被占用，私房落实归还，空地应否归还？ 186

33．宅基地界限发生争议如何处理？ 187

35．供销社能这样占用耕地吗？ 188

34．被平调的宅基地能否收回？ 188

36．这块争议地使用权属于谁？ 189

37．能不能因土地证上没有注明通路而不让他 190

人通行？ 190

38．本案讼争之地应否归还原告？ 191

39．解放前购买的池塘、园地，购方现在有权使用吗？ 192

（二）宅基地使用权登记发证 193

40．城镇哪些宅基地应该登记发证？ 193

41．为什么有了房屋所有权证还需要有宅基地使用权证？ 193

43．领取宅基地使用证的条件是什么？ 194

42．宅基地使用户如何申请领取宅基地使用证？ 194

45．填发宅基地使用权证是以地填发还是以户填发？ 195

44．向国土局提交的土地登记申请书应写明哪些内容？ 195

46．多人共有的院落、楼屋如何计算各人使用宅基地面积？ 196

47．原定宅基地使用权在发证中有可能被取消吗？ 196

48．违法用地或擅自改变土地用途的人能否取得宅基地使用证？ 197

十五、房产时效 198

1．什么叫房产时效？ 198

2．可适用于房产权利的时效制度有哪些？从什么时候起施行？ 198

3．房产纠纷诉讼时效期间何时起算？ 199

典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖”？ 200

4．如何理解出典房屋“典期届满逾期10年或 200

5．财产继承有时效限制吗？ 201

6．自继承开始之日起经过20年的都不得再提起诉讼吗？ 202

7．继承开始之后没有表示放弃继承的，发生继承纠纷都按财产纠纷处理吗？ 202

8．房租被拖欠，长期不讨便讨不回吗？ 203

9．因宅基地使用权被侵犯提起诉讼有时效限制吗？ 204

10．房产时效期间在什么情况下可以延长？ 204

11．房产时效届满后，房产权利发生什么变化？ 205

12．纠正土改确权错误有没有时间限制？ 206