美国物业产权制度与物业管理PDF电子书下载

第一节　产权与产权制度 1

一、产权与产权制度的概念 1

目录第一章 区分所有物业产权制度的基本概念基本理论 1

二、产权制度的作用 2

三、产权制度的基本特征 4

第二节　区分所有物业产权 9

一、区分所有物业产权的概念 9

二、区分所有物业产权的优点 10

一、共有产权的优点与缺点 12

第三节 区分所有产权对共有产权的改造与发展 12

二、区分所有产权对共有产权的改造与发展 15

第四节 区分所有物业产权的法理基础——土地的三维立体空间概念 17

一、空间权的出现及利用 17

二、土地的三维立体空间概念 19

第二章　美国区分所有物业产权制度概况 22

第一节 美国区分所有物业产权制度发展历程 22

一、美国区分所有物业产权制度的产生背景 22

二、美国区分所有物业产权制度的成熟与完善 25

第二节　美国各州的区分所有物业产权法的主要内容 26

二、物业小区的管理 27

一、物业小区的设立、变更及终止 27

三、对购房消费者权益的保护 28

第三章　区分所有物业产权的设立、变更与终止 29

第一节 区分所有物业产权的设立 29

一、设立区分所有物业产权必须编制的法律文件 29

二、设立区分所有物业产权的程序 33

三、设立使用租赁土地开发的物业小区的程序 34

一、区分所有物业产权的变更 36

第二节 区分所有物业产权的变更与终止 36

二、区分所有物业产权的终止 38

第四章　物业小区专有部分与共有部分的划分与界定 40

第一节　物业小区专有部分与共有部分的划分 40

第二节　物业小区专有部分与共有部分的界定 43

一、物业小区专有部分的界定 43

二、物业小区共有部分的界定 45

三、指定供专用的共有部分的界定 46

第一节　业主协会的职责与权力 49

第五章　美国物业小区的管理制度 49

第二节　业主协会的组织结构与运作方式 51

一、业主大会 51

二、业主协会的管理委员会 53

三、业主协会的专门委员会 55

第三节　有关业主协会治理的法律与法律文件 56

一、有关业主协会治理的法律 56

二、有关业主协会治理的法律文件 56

一、业主的权利 59

第四节　业主的权利与义务 59

二、业主的义务 62

第五节　美国的物业小区必须购买的保险 63

一、小区共有部分财产保险 63

二、意外事故责任保险 64

三、物业小区管委会成员的民事责任保险 64

第六章　美国物业小区如何实现从开发商控制到业主控制的过渡 66

第一节　美国如何用法律保障开发商必须向业主移交物业小区的控制权 66

一、法律为什么对开发商必须向业主移交物业小区控制权作强制性的规定 66

二、保障开发商必须向业主移交物业小区控制权的法律规定 67

第二节　美国物业小区实现从开发商控制到业主控制的具体做法 69

一、聘请小区业主协会律师 70

二、对物业小区共有部分进行全面的验收 70

三、对物业小区的财务状况进行全面的审计 71

四、选聘物业管理公司 71

第七章　美国的物业小区向业主收取物业管理费的做法 73

第一节　美国物业小区物业管理费数额的确定 73

一、物业小区业主协会费用或成本的估算 73

二、应预留的维修准备金数额的估算 74

三、每个业主应当缴纳的管理费数额的计算 75

第二节　美国物业小区如何保障业主履行缴纳管理费的义务 76

一、美国有关保障业主履行缴纳管理费义务的法律规定 76

二、美国物业小区的欠费催缴程序 77

第八章　美国物业小区管理制度设计的理论 81

第一节　美国物业小区自治管理机构为什么采取业主协会的组织形式 81

一、交易成本理论 81

二、避免双方垄断问题理论 82

三、“中间机构”理论或“第三方”理论 83

第二节　物业小区业主协会为什么必须具有独立法人的地位 84

一、业主协会对内作为一个管理实体的需要 85

二、业主协会对外作为一个经营实体的需要 86

第三节　美国区分所有物业产权制度设计如何保障不同主体之间权利与义务的平衡 87

一、如何保障业主协会与业主之间权利与义务的平衡 87

二、如何保障开发商与业主之间权利与义务的平衡 89

第九章　美国如何用法律保护购房消费者的权益　　 91

第一节　美国如何通过用法律规定开发商的信息披露义务保障购房消费者的知情权 91

一、为什么要用法律规定开发商的信息披露义务 91

二、美国有关卖方信息披露义务的法律规定 93

第二节　美国如何用法律防止虚假广告宣传和虚假承诺 99

一、用法律规定卖方必须承担明示质量担保责任 99

二、用法律规定开发商的默示质量担保责任 100

第三节　美国如何用法律保护购房消费者不受定金圈套的危害 101

一、为什么要用法律保护购房消费者不受定金圈套的危害 101

二、美国用法律保护购房消费者不受定金圈套危害的措施 102

二、物业管理涉及的法律关系 105

一、物业管理的概念 105

第一节　物业管理概述 105

第十章　美国物业管理公司如何提供物业管理服务 105

第二节　物业管理公司的业务范围 107

一、物业管理公司可提供哪些物业管理服务 107

二、物业小区为什么聘请物业管理公司提供物业管理服务 108

第三节　美国物业管理经理人的专业资格 109

一、注册物业管理师 110

二、物业管理专家 110

一、美国对物业管理经理人员的基本素质要求 111

第四节　美国对物业管理经理人员的基本素质要求与职业道德标准 111

三、专业物业管理经理 111

二、美国物业管理经理人员的职业道德标准 112

第五节　美国物业小区选聘物业管理公司的程序 113

一、设立选聘委员会 113

二、确定物管公司应提供的物管服务的范围 　 113

三、对候选物管公司进行筛选 115

四、与候选物管公司进行面对面洽谈 115

五、签订物业管理服务合同 115

第一节　关于物业小区内停车位的产权归属问题 117

一、美国物业小区内停车位产权制度设计的基本原则 117

第十一章　关于物业小区产权界定的几个具体问题 117

二、美国界定物业小区内停车位产权的几种做法 119

第二节　关于物业小区内绿地产权的归属问题 121

第三节　关于物业小区内其他设施的产权归属问题 123

一、关于物业管理用房的产权归属问题 123

二、关于物业小区地下室的产权归属问题 124

三、关于物业小区底商产权的归属问题 125

四、关于物业小区会所产权的归属问题 125

五、关于物业小区游泳池产权的归属问题 126

第十二章　美国不动产登记制度对保障交易安全的作用 127

第一节　几种解释不动产登记作用的理论 127

一、信息不对称理论 127

二、交易成本理论 128

第二节　美国区分所有物业产权的登记 130

一、设立登记 130

二、转移登记 131

第三节　不动产登记制度如何才能起到保障产权安全与交易安全的作用 132

一、必须将物业产权界定清楚 132

二、必须将物业产权登记清楚 133

三、房屋产权和土地产权必须同时登记 134

第十三章　一个行之有效的物业产权制度应具备的最基本的条件 137

第一节　物业产权不明晰情况下物业管理市场容易出现的一些问题 137

一、物业管理市场高度垄断 137

二、物业管理质次价高 139

三、物业管理行业低效率 140

四、业主的财产权利受到侵犯 140

第二节　一个行之有效的物业产权制度应具备的最基本的条件 142

一、必须由国家最高立法机关制定一部区分所有物业产权专门法 142

三、物业小区业主的自治管理机构必须具有法人地位 144

二、必须建立一个行之有效的不动产登记制度 144

四、必须保障和落实业主选聘物业管理公司的自主选择权 146

附录一　设立物业小区总协议书 148

附录二　富兰克林物业小区业主协会章程 159

附录三　富兰克林物业小区商品房预售协议书 168

附录四 物业管理服务合同 170

附录五　美国统一区分所有物业产权法 175

附录六　阿尔巴尼亚共和国区分所有物业产权法 214

主要参考书目 225