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第一篇 选房篇 3

1 选房第一原则——寻找符合购房目的与预算的楼盘 3

目录 3

1.1 明确购房目的——购房有底 4

住家以舒适为主 4

过渡以价格为主 5

投资以区位为主 5

1.2 做好购房预算——花钱有数 6

确定可支配投入 6

商用以人气为主 6

了解购房费用构成 7

财务平衡表 9

1.3 了解房屋种类 10

附录1.1 房产概念 14

附录1.2 房屋术语小词典 18

2 给你一双慧眼——如何分辨选房信息 27

2.1 看待房产广告的“一定之规” 27

房产广告的主要问题——虚假承诺 27

为什么不良开发商不怕做虚假承诺 29

如何识别和防范虚假承诺 31

售楼书内容解析 34

2.2 售楼书 34

售楼书的法律性质 36

2.3 沙盘 37

沙盘陷阱 37

沙盘业的运作 38

怎么看沙盘 39

2.4 样板房 40

样板房的学问 40

怎么看样板房——看、量、问、记、签 42

法律的规制与开发商的规避 42

提示：装修莫学样板房 43

链接：贪便宜买下样板房，入住后问题多 44

3 选房衡量因素 45

3.1 期房与现房 45

预售制度下需要注意的特殊风险 45

3.2 房屋价格 47

各种价格概念 47

3.3 付款方式 48

一次性付款 48

房屋价格的比较 48

分期付款 49

按揭付款 49

公积金贷款 50

3.4 面积 50

面积多大为好？ 50

销售面积怎么来的？ 51

3.5 户型 53

居室 53

功能配置 54

朝向 56

3.6 楼层 56

楼层的居住差别 56

楼层的价格差别 58

3.7 地段交通 60

地段还是交通？ 60

一般性建议 62

3.8 配套设施 64

配套设施指哪些？ 64

衡量理念：把握必需 勿求完美 65

链接：小区配套设施合同未定，判决房产公司违约 69

住宅环境性能的评定包括什么内容？ 70

用地的合理性 70

3.9 社区环境 70

绿化 71

提示：土地的过去 73

3.10 开发商 74

衡量开发商看什么 74

查询：如何判断开发商的实力？ 76

第二篇 购房篇 76

1.1 期房、现房和准现房 81

1 购房全流程 81

第一个关键时点：获得销售许可证 82

第二个关键时点：楼盘竣工 82

第三个关键时点：办理初始登记 83

1.2 期房购买全流程 84

1.3 现房购买全流程 84

2 认购 86

2.1 别被《认购书》套牢 86

2.2 下套利器之一：定金 87

2.3 下套利器之二：“没收”条款 88

2.4 防止被套牢的9条军规 89

2.5 直接转化为《购房合同》的《认购书》 91

2.6 “小定”与“大定” 92

2.7 VIP卡与“认筹” 93

2.8 内部认购的风险 93

2.9 签订《认购书》之前应该审查的文件 95

《国有土地使用权证》 96

《建设工程规划许可证》 98

《建设用地规划许可证》 99

《建设工程开工许可证》 103

《商品房预售许可证》 105

《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》 107

2.10 《认购书》的主要条款 109

3 签订合同 112

3.1 弄清楚签合同的人 112

买受人——购房人 112

出卖人——开发商 112

代理人 113

投资商、发展商和承建商 114

3.2 广告、沙盘、楼书、样板间与购房合同 115

范本并非不能改 117

3.4 合同范本 117

3.3 签约前应当审查的文件 117

范本的具体内容需要细化 118

仔细阅读范本的每一个条文再签字 118

不清楚的地方可以要求开发商予以解释 118

对自己不利的地方要力争修改 118

事先准备一份《示范文本》 119

3.5 补充协议 119

3.6 避免模糊约定 119

无效的《购房合同》 120

3.7 难以生效的合同 120

《购房合同》无效的后果 121

可撤销的《购房合同》 121

3.8 解除合同的权利 122

约定解除 122

法定解除 122

解除权行使的期限 123

解除权的行使方法 123

合同解除的后果 123

最坚决的办法：继续履行 124

最彻底的办法：退房 124

3.9 如何追究开发商的违约责任 124

提示：别忘记解除《贷款合同》和《保险合同》 124

最无奈的办法：修理、改进 125

最万用的办法：索赔 125

不能追究责任的情况：不可、抗力 126

3.10 不要忽视合同附件 126

3.11 谁先签字 127

3.12 网上签约 128

网上公布的5种信 128

开发商违规行为将公示 129

网上签约流程 129

网上签约后户主不能随意改 129

合同原件 129

4 合同备案 131

4.1 备案与《购房合同》的效力 131

合同约定“自备案之日起生效”的 131

合同没有约定“自备案之日起生效”的 132

提示：不办理合同备案可能为“一房二卖”创造条件 132

网上备案的程序 133

网上备案的网址 133

4.3 网上备案 133

4.2 备案谁来办？ 133

5 申请贷款 134

5.1 谁来办理贷款手续 134

5.2 贷款银行的选取 134

5.3 房贷新产品的选择 134

双周供 135

接力贷 135

固定利率贷款 135

贷款条件 136

5.4 商业贷款 136

贷款全程 137

贷款担保 138

5.5 公积金贷款 140

贷款条件 140

办理公积金贷款的难点 141

贷款全程 142

5.6 组合贷款 143

注意事项 144

贷款全程 144

谁来办理保险手续？ 146

是否可以不投保？ 146

6 办理保险 146

保险公司的选取 147

保费缴纳基数应当扣除首付款 147

投保时一次性缴清保险费 147

别忘了为“自己”的房子上保险 147

7 购房全程相关部门一览 148

开发商 148

销售公司 148

土地管理部门 149

房屋交易管理部门 149

建设部门 150

规划部门 150

权登记部门 151

税务部门 152

商业银行 152

住房公积金管理中心 152

住房贷款担保中心 153

价格评估机构 154

保险公司 154

物业公司 154

律师事务所 155

小区办 155

附录2.1 《北京市商品房认购书》范本 156

附录2.2 《北京市商品房现房买卖合同》范本 161

附录2.3 《北京市商品房预售合同》范本 177

附录2.4 《中国建设银行商业贷款规定》及注意事项 198

附录2.5 《中国建设银行个人住房公积金贷款规定》 203

附录2.6 《中国太平洋保险公司房屋按揭保险条款 》 206

附录2.7 《中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款》 209

第三篇 收房篇 209

1 什么是收房 215

收房时需要做的事情 216

2 为什么要收房 217

3 谁来帮我收房 218

验房需要的知识与技能 218

解决方案 219

4 收房的流程 220

4.1 未竣工楼盘（期房，不含准现房的）收房流程 221

现实的收房流程 221

理想的收房流程 222

现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法 223

现实的收房流程 226

4.2 已竣工楼盘（现房、准现房）收房流程 226

理想的收房流程 227

现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法 227

5 收房过程需要携带、查验、签署和留存的文件 228

5.1 需要携带的文件 228

《购房合同》 228

《入住通知书》及《收楼须知》 228

身份证件 228

《房屋面积构成表》 229

《购房全程税费一览表》 229

《建筑工程竣工备案表》 230

5.2 需要查验的文件 230

《房屋土地测绘技术报告书》 232

房屋设计图纸 232

5.3 需要签署的文件 232

《验收交接单》 232

《住宅钥匙收到书》 233

5.4 应当留存的文件 234

房屋质量保证书 234

《住宅工程质量分户验收表》 238

住宅使用说明书 241

各种缴费凭证、交款收据、纳税凭证 245

管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构） 245

《前期物业合同》和《业主公约》 246

6 验收房屋的方法 247

6.1 验收房屋很重要 247

即使“一户一验”，也要重视验收 247

即使是现房、准现房，也要重视验收 247

6.2 验收房屋需要携带的工具 248

6.3 验收的步骤 248

整体验收 248

装修验收 249

室内工程与配套设施验收 249

面积验收 249

提示：建议收房时间 250

7 收房过程中可能遇到的几类问题与对策 251

7.1 问题处理方法一览 251

协商 251

对峙 251

坚持 251

仲裁 252

诉讼 252

投诉 252

集体行动 252

解约（解除合同） 253

索赔 253

弃权 253

拒付房款 253

提示：银行按揭贷款条件下，不要使用停止还贷的方式“制裁”开发商 254

7.2 常见问题 255

延期交房问题 255

面积误差问题 257

房屋质量问题 258

7.3 集体收房 260

集体收房的好处 260

集体收房两大守则 261

8 收房中的物业管理问题 263

8.1 前期物业管理与前期物业合同 263

8.2 《前期物业合同》与收房 263

签订《前期物业合同》不是交钥匙的前提条件 264

《前期物业合同》的内容可以修改 264

8.3 前期物业公司应当具备必要的资质 264

8.4 前期物业公司应当通过招标投标的方式选聘 266

查询：如何查询物业公司资质？ 266

8.5 不能一次性缴纳多年的前期物业费 268

8.6 费用代收要有规矩 269

9 收房过程中的税费 270

9.1 公共维修基金 270

物业公司代收公共维修基金有风险 271

缴纳公共维修基金后，不需要再缴纳大、中修费 272

9.2 契税 272

前期物业公司无权代收契税 272

9.3 产权代办费 274

委托物业公司代交有风险 274

9.4 有线电视报装费、电话初装费等 276

9.5 物业管理费 277

附录3.1：《前期物业管理服务合同》（示范文本） 278

第四篇 产权证办理篇 278

1 为什么要办产权证 293

1.1 我国的房产权属登记制度 293

1.2 不办产权证的风险 294

1.3 产权的用途 298

2.1 产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权 299

2 产权获取全程：从开发商到购房者 299

2.2 产权获取第二步：初始登记（大确权） 300

2.3 产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人 301

3 产权证＝土地使用权证＋房屋所有权证 302

3.1 采用两证分离方式的地区 302

2000年版《房屋所有权证》 303

尚未颁发《国有土地使用权证》的地区 305

3.2 采用“两证合一”方式的地区 306

《房地产权证》的“模样” 306

适用条件 310

4 办理产权证的流程和费用 310

4.1 委托开发商或代理公司办理 310

办理流程一 311

办理流程二 313

4.2 自己办理 315

适用条件 315

办理流程 315

5 房贷结束如何拿回房产证 320

5.1 产权证的流转历程 320

第二种情况：办理撤销（涂销）抵押登记 321

第一种情况：从银行手中取回 321

5.2 领回产权证的三种情况 321

第三种情况：从开发商处取回 322

6 产权证常见纠纷及解决 323

6.1 无法办理或长期得不到产权证的18种情况 323

6.2 应对方法 324

开发商原因造成的 324

购房者本身原因造成的 329

产权证办理部门原因造成的 330

代办人员原因造成的 330

附录：附录一：看房日志 333

附录二：相关企业信息查询方法 337

附录三：各地房地产交易管理网站 340

附录四：各地房地产相关部门网站 342

附录五：各地建设部门联系方式 345

附录六：主要商业银行和保险公司网站 350

附录七：各地住房公积金网站 351

附录八：常用购房信息网站 356

附录九：房屋面积构成表 357

附录十：房屋验收检验项目表 358

附录十一：购房全程税费一览表 361

附录十二：全书图表索引 364