房地产估价理论与方法PDF电子书下载

前言 3

第一篇 房地产估价的基本理论 3

第一章 总论 3

第一节 房地产估价的对象 3

一、房地产估价对象的界定 3

二、房地产的特点 5

三、房地产的类型 7

第二节 价格体系中的房地产价格 8

一、地价在市场价格体系中的地位 8

二、地价与房价的关系 10

一、房地产估价的必要性 14

第三节 房地产估价的必要性和目的 14

二、房地产估价的目的 18

第二章 城南地价形成原理 20

第一节 地租是地价形成的最基本依据 20

一、城市级差地租 20

二、城市级差地租的形态 21

三、城市绝对地租和垄断地租 29

第二节 土地资本是地价形成的又一个基本依据 33

一、土地资本是一种固定资产 33

二、地租和租金 35

三、地租、租金和土地价格 36

第三节 地价是一种特殊的价格形态 37

一、地价不同于一般商品价格 37

二、影响地价的诸因素 40

第一节 房地产价格的形成 43

一、价格形成的理论 43

第三章 房地产价格的形成与体系 43

二、房地产价格的形成 44

三、房地产价格形成理论与房地产估价方法的关系 46

第二节 房地产价格的影响因素 47

一、影响房地产价格的因素 47

二、影响各物业价格的主要社会氛围因素 49

第三节 房地产价格体系 52

第四节 租售关系及其比价 57

一、出租与出售关系 57

二、租售比价 58

第一节 房地产估价实践活动的指南 59

第四章 房地产估价原则 59

第二节 房地产估价的合法性原则 61

第三节 房地产估价的公正性原则 62

第四节 房地产估价的最优使用原则 63

第五节 房地产估价的替代原则 66

第六节 房地产估价的分合原则 68

第七节 房地产估价的供求原则 71

第八节 房地产估价的时点原则 72

第二篇 房地产估价的方法 77

第五章 市场比较法 77

第一节 市场比较法的基本原理 77

一、市场比较法的概念和理论依据 77

二、市场比较法的特点和适用范围 79

一、市场比较法的评估过程 80

二、交易实例的搜集与筛选 80

第二节 市场比较法的运用 80

三、交易实例的修正 83

四、确定委估房地产的合理价格 88

第六章 成本法 89

第一节 成本法的基本原理 89

一、成本法的基本概念和理论基础 89

二、成本法的适用范围 91

三、成本法运用的基本步骤和公式 92

一、重建成本与重置成本 93

二、重新建造成本的构成 93

第二节 建筑物的重新建造成本 93

三、评估重新建造成本的方法 95

第三节 建筑物减价修正额的估算方法 98

一、建筑物减价修正的原因 98

二、耐用年限法 100

三、观察法 101

四、成新法 102

五、买卖资料法 103

六、更新成本法 104

第四节 评估租金的成本法——积算法 105

一、积算法概述 105

二、出租房地产的成本和收益 105

一、收益法的基本概念和理论依据 107

第一节 收益法的基本原理 107

第七章 收益法 107

二、收益法的适用范围 108

第二节 房地产的纯收益 109

一、房地产纯收益的含义 109

二、资本回收的方式 111

三、求取房地产纯收益的方法 112

第三节 房地产的资本化率 114

一、几种不同的资本化率 114

二、求取资本化率的方法 115

三、实质利率学说 116

第四节 资本化的方法 117

一、直接资本化法 117

二、收益流资本化法 118

第五节 剩余法 120

一、建筑物剩余法 120

二、土地剩余法 121

三、权益剩余法 122

第六节 收益倍数法 123

第八章 假设开发法 125

第一节 假设开发法的基本原理 125

一、假设开发法的基本思路 125

二、地租理论与假设开发法 126

三、假设开发法的适用范围及应用前提 127

四、假设开发法的基本公式 128

一、假设开发法的操作步骤 129

第二节 假设开发法的运用 129

二、假设开发法的两种计算方式 132

第九章 路线价估价法 138

第一节 路线价法的基本原理 138

一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围 138

二、路线价法操作的基本步骤 139

三、路线价的深度修正 140

四、路线价的其他修正 142

第二节 路线价法的运用 144

一、一面临街地的评估 144

二、三角形地的评估 146

三、双面临街地的评估 147

四、街角地的评估 149

五、袋地的评估 151

六、不规则形地的评估 152

第三篇 房地产估价实务 161

第十章 房地产估价程序及关键点 161

第一节 房地产估价程序 161

一、估价程序的作用 161

二、房地产估价程序 162

第二节 房地产估价的关键点 166

一、把握好估价目的之界定 166

二、把握好估价对象产权界区的界定 167

三、把握好估价对象的实体特征和环境条件 170

五、设计好房地产估价技术路线 173

四、把握好估价前提界定 173

第三节 房地产估价资料的收集 175

一、估价资料的收集和整理 175

二、共同资料 176

三、市场比较法所需资料 176

四、成本法估价所需资料 178

五、收益法所需资料 178

六、假设开发法所需资料 179

第四节 房地产的开发成本资料 179

一、房地产的开发成本 179

二、商品房开发成本实例 191

三、建筑物的成新度 194

一、基准地价的定义与作用 198

第十一章 土地估价 198

第一节 基准地价评估 198

二、基准地价的评定 201

三、基准地价的应用及更新 211

第一节 宗地估价 213

一、宗地估价特点 213

二、待开发土地的估价 214

三、现有使用方式下的土地估价 233

四、成片出让土地的估价 241

第三节 高层建筑地价的分摊 252

一、高层建筑的空间差异性 252

二、高层建筑地价分摊的必要性 253

三、高层建筑地价分摊的思路和方法 255

四、高层建筑地价分摊需掌握的要点 259

第一节 建筑物估价 263

一、建筑物估价概述 263

第十二章 房地产估价实务分析 263

二、建筑物估价方法 267

第二节 居住房地产估价 273

一、居住房地产的主要类型 273

二、居住房地产的主要特点 274

三、居住房地产估价的基本技术思路和方法 281

四、居住房地产估价案例 286

第三节 商业房地产估价 292

一、商业类房地产的特点 292

三、商业房地产估价的方法 294

二、影响商业房地产价格的一般因素 294

四、商业房地产估价案例 299

第四节 工业房地产估价 315

一、工业房地产及其特点 315

二、工业房地产估价的目的 317

三、工业房地产估价的一般方法 318

四、工业房地产估价案例 323

第五节 在建项目评估 330

一、房地产在建项目评估概述 330

二、在建项目抵押价值评估 331

三、在建项目（结构封顶）评估案例 337

一、撰写估价报告的目的 344

第一节 撰写估价报告的目的和要求 344

第十三章 估价报告 344

二、撰写估价报告的基本要求 345

第二节 估价报告的主要内容和格式 346

一、估价报告书正文主要内容 346

二、估价报告附件 349

三、估价报告书的格式 350

第三节 估价报告范例 352

一、评估报告范例 352

二、评估技术报告范例 357

第一节 概述 369

一、房地产估价管理的意义 369

第十四章 加强国家对房地产估价的管理 369

第四篇 房地产估价的管理 369

第二节 房地产估价管理的内容 37

二、房地产估价管理机构 370

三、房地产估价管理的基本方法 370

一、确定房地产估价的范围 371

二、房地产估价的种类 372

三、房地产估价机构管理 373

四、房地产估价人员管理 375

五、房地产估价技术管理 378

第三节 房地产估价行业组织 380

参考文献 382

附录 384

后记 412