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第一章 我国的不动产业及其管理体制 1

第一节 土地使用制度的改革 2

一、土地使用制度改革的意义和内容 2

（一）土地使用制度改革的意义 2

（二）土地使用制度改革的内容 4

二、土地使用制度改革的进展和成效 5

（一）土地使用制度改革的进展 5

（二）土地使用制度改革的成效 6

一、住房制度改革的意义 8

第二节 住房制度的改革 8

二、住房制度改革的基本内容 9

（一）住房制度改革的分阶段目标 10

（二）住房制度改革的基本原则 11

三、住房制度改革的进展 13

四、住房制度改革的成效 14

第三节 我国不动产业发展的概况和前景 21

一、我国不动产业发展概况 21

二、加快发展不动产业的重要意义 25

三、我国不动产业的发展目标 27

（一）从中央到地方的不动产管理机构 29

第四节 我国的不动产管理体制 29

一、管理机构设置和权能界定 29

（二）建设部方面的管理职责 30

（三）国家土地管理局的管理职责 32

二、由房地分管走向房地统管 34

第二章 地籍和地权管理 38

（一）土地数量调查 40

（二）土地质量调查 40

一、土地数量、质量和权属调查 40

第一节 土地调查 40

（三）土地权属调查 41

二、土地利用现状的分类和调查 41

（一）土地利用现状分类 41

（二）土地利用现状调查 42

三、土地调查程序 43

第二节 地籍测绘 44

一、地籍测量的方法和地籍图 44

二、村庄地籍测量 45

（一）关于村庄控制测量 46

（二）关于村庄地籍图和宗地草图 47

第三节 土地统计 49

一、土地统计的概念、对象 49

（三）关于面积量算 49

二、土地统计的分类、指标 50

三、土地统计的组织和法律约束 52

四、土地统计程序 60

（一）搜集资料和补充调查 60

（二）编写土地统计文据（表、簿） 61

（三）上报、审核 61

一、所有权和使用权 62

二、土地所有权、使用权的特征 63

（一）土地所有权的特征 63

（二）土地使用权的特征 64

一、国家土地所有权的确定 66

第四节 土地的所有权、使用权 66

第五节 土地权属确定 66

二、国家土地使用权的确定 68

三、国有土地使用界址线的确定 70

四、集体所有土地权属的确定 72

一、土地登记的范围、对象、内容和要求 73

第六节 土地登记 73

（一）初始登记的程序 75

二、土地登记的程序 75

（二）变更登记的程序 76

三、权属变更登记的注意事项 78

（一）国有土地使用权变更登记 78

（二）集体土地权属变更登记 79

一、土地档案管理的内容、作用和注意事项 83

二、土地档案的分类系统 83

第七节 土地档案的建立与管理 83

（一）国家土地档案 84

（二）农村基层土地档案 84

三、地块管理档案 84

（一）地块档案 86

（二）农户土地等级地价登记表 92

（三）村土地定等估价登记汇总表 92

四、宅基地管理档案 92

（一）宅基地使用权管理文件档案 93

五、非法占地统计档案 95

（二）村镇规划、设计、施工资料 95

第三章 土地利用的规划管理 97

第一节 土地利用规划和计划 98

一、土地利用规划的任务和编制原则 98

二、土地利用规划的编制内容及程序 99

三、土地规划的实施和土地开发利用计划 103

四、土地后备资源的开发 106

第二节 城乡规划 109

一、城市规划 109

（一）编制城市规划的统一要求 110

（二）城市规划的内容 111

（三）城市规划的基础材料和图纸文件 111

（四）城市规划的审批 112

（五）城市规划的实施 113

（六）违反城市规划法应负法律责任 114

二、村镇规划 115

（一）村镇规划的任务和指导思想 115

（二）村镇规划的主体、阶段、内容、依据和设计文件 116

（三）村镇规划的组织编制和审批程序 118

（四）各类村镇建筑用地规划 119

（五）村镇道路及交通运输用地规划 121

第三节 土地复垦及复垦规划 122

一、开发、开垦、复垦及复垦范围 122

二、复垦形式、复垦费用及损失补偿 124

三、国家征用土地复垦后的处理办法 125

四、违反复垦规定应承担的法律责任 126

五、土地复垦的组织管理及复垦规划 127

第四章 国在建设用地管理 129

（一）用地计划的编制原则 132

（二）用地计划的编制组织和报批程序 132

一、建设用地计划管理 132

第一节 国家建设用地的审批 132

（三）编制用地计划应注意的事项 133

（四）用地计划指标的管理 134

（五）用地计划的管理部门 134

二、国家建设项目安排 134

三、国家建设用地的审批程序及其法律责任 136

第二节 集体土地征用管理 138

一、土地征用程序 138

（一）征地申请 139

（二）用地审查 142

（三）征地获准与发证 143

（四）土地划拨或出让 145

（五）土地征用宜从严掌握 146

二、征用土地的补偿安置 147

（一）征地补偿费 147

（二）安置补助费 153

（三）征用土地后的劳力安置 154

（四）征地补偿资金管理 158

（五）大型工程建设征地补偿安置 160

（六）土地预征 163

（七）统一征地，费用包干 168

第三节 国家建设临时用地及其它用地管理 170

一、国家建设临时用地管理 170

二、其它用地管理事项 171

第五章 乡（镇）村集体建设用地管理 174

第一节 基本农田保护 175

一、我国耕地所面临的严峻形势 175

（一）辽宁丹东的做法 177

二、规定基本农田保护区的实践 177

（二）甘肃省的做法 178

（三）四川省的做法 179

三、切实加强基本农田保护工作 180

四、进一步加强承包农地管理 182

第二节 农业建设用地计划管理 187

一、乡（镇）村建设用地计划管理的内容 187

二、乡（镇）村农业建设用地计划管理 189

三、实行农业建设用地计划管理意义重大 191

（一）乡镇企业用地审批程序 193

第三节 乡（镇）村非农业建设用地管理 193

一、乡（镇）村企业建设用地管理 193

（二）乡镇企业建设用地补偿办法 194

（三）乡镇企业建设用地宜实行有偿使用 197

（四）乡镇企业建设用地定额编制 201

二、农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营用地管理 204

三、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地管理 207

第六章 城乡居民建宅用地管理 209

第一节 城镇个人建宅用地管理 211

一、城镇个人建宅形式 211

二、城镇个人建宅审批程序 212

三、城镇个人建宅用地面积限制 213

四、建宅用地其它注意事项 214

第二节 农村居民建宅用地管理 215

一、村民建宅用地的规划和计划管理 215

二、村民建宅用地标准 216

三、村民建宅用地审批程序 218

四、村民建宅用地其它注意事项 219

第三节 农村宅基地宜实行有偿使用 220

一、推行宅基地有偿使用的重要意义 220

二、宅基地有偿使用的形式 223

三、宅基地使用费管理 231

第七章 外商投资企业建设用地管理 233

第一节 外商投资企业取得用地的方式 236

第二节 外商投资企业用地办理程序 240

一、提出用地申请 240

二、草签用地合同 240

三、审批用地申请 241

第三节 搞好部门协调 参与企业设立 242

第四节 外商投资企业使用土地注意事项 247

一、临时用地 249

第五节 临时用地和预约用地 249

第六节 外商成片开发管理 250

二、预约用地 250

一、外商办理成片开发的法定程序 251

二、成片开发中的注意事项 252

三、开发区域内的司法、行政和公共设施管理 253

四、确定成片开发需要注意的几个问题 254

五、几点补充建议 258

第八章 土地的出让和经营管理 260

一、土地出让和转让规划管理 262

第一节 出让和转让土地使用权的规划、计划管理 262

二、土地出让和转让计划管理 264

第二节 国有土地使用权的出让 265

一、土地出让前的准备工作 266

二、出让期限和出让方式 266

三、出让土地使用权的程序 268

（一）协议出让土地使用权程序 268

（二）招标出让土地使用权程序 269

（三）拍卖出让土地使用权程序 272

四、土地使用权出让合同及其终止 273

五、土地出让金及有关费用 276

六、加强开发区的审批和土地出让管理 284

第三节 地产经营管理 286

一、地产经营的限制条件 286

二、地产经营程序 287

三、土地使用权转让 288

（一）土地使用权转让的一般原则 288

（二）转让土地使用权公证 290

四、土地使用权出租 291

五、土地使用权抵押 292

六、土地使用权作价入股 294

七、土地经营中的监督检查 296

第四节 关于国有土地使用权流转方式的讨论 297

一、各种流转方式的明确内涵 297

（一）关于土地使用权的出让 297

（二）关于土地使用权的转让 299

（三）关于土地使用权的出租 300

二、三种流转方式的共性和内在联系 301

三、三种流转方式的区别 303

一、农村土地权属问题再检讨 306

第五节 农村的地权让渡及其管理 306

二、集体土地使用权流转的必然性 308

三、集体土地权属让渡的管理原则 309

第九章 地产市场管理 311

第一节 土地隐形市场及其清理整顿 314

一、隐形市场中的地产交易形式和交易特点 314

二、土地隐形市场的严重弊端 315

三、土地隐形市场的清理整顿 316

第二节 划拨土地使用权交易行为管理 319

一、土地管理部门的做法 319

二、房地产管理部门的看法和做法 325

三、关于土地出让金、土地使用费和土地收益金的讨论 330

（一）两大部门间分歧的焦点及实质 330

（二）关于收取土地使用费的理论探讨 331

（三）两个管理部门应当各安其位 335

（四）土地出让金和土地收益金再检讨 336

第三节 我国地产市场的结构及其特征 337

一、我国地产市场的结构 338

二、我国地产市场的特征 340

一、地产市场当前所面临的主要问题 341

第四节 地产市场管理和价格调控 341

二、加强地产市场管理应采取的措施 343

第十章 地产和房产价格评估 347

第一节 地产的理论价格和影响地价的因素 348

一、地产理论价格 348

二、地产价格的特征和分类 350

（一）地产价格的特征 350

（二）土地价格的分类 351

三、现实地价的影响因素 352

（一）影响土地供求的主要因素 352

（二）影响土地收益的主要因素 355

四、土地价值与都市环境 356

五、土地用途与土地价格 358

第二节 城市土地的分等定级和收益测算 360

一、城市土地的分等定级 360

二、城市土地的级差收益及其测算 362

（一）城市土地的级差收益 362

（二）土地收益测算的原理及一般原则 364

（三）土地收益测算的步缓和程序 365

一、土地估价的内容及其在地价管理中的作用 368

三、部分城市土地定级和地价测算经验介绍 368

第三节 土地价格评估 368

二、地价评估的几种主要方法 376

（一）收益还原法 376

（二）市场比较法 386

（三）路线价法 390

（四）成本法 394

（五）剩余法 397

一、房产的价值构成和价格形式 400

第四节 房产价格及其评估 400

（一）房地产买卖价格的价值构成因素 401

（二）房地产租赁价格的价值构成因素 402

二、影响房地产市场价格的若干因素 404

三、房地产价格评估的几种主要方法 406

（一）市场比较法 406

（二）收益还原法 408

（三）成本法 409

一、不动产市场估价的原则、程序和管理事项 418

（一）不动产市场估价的一般原则 418

第五节 城市不动产市场估价管理 418

（二）估价机构和估价程序 423

（三）有关市场估价的其它管理事项 428

二、估价人员的管理及素质要求 428

第十一章 房屋产权及其让渡管理 431

第一节 城市房屋权属现状及其管理 432

一、城市房屋的权属现状及其分类 432

二、权属确认和权属管理 437

（一）权属确认和权属管理的一般原则 438

（二）城市房屋的产权确认 439

（三）城市房屋产权管理的一般规定 441

（四）城市房屋的代管和托管 442

第二节 房屋产权登记 444

一、房产登记的种类、范围和内容 444

二、房产登记的程序、手续和注意事项 445

三、房产登记中的公证管理及其确认 457

（一）房产赠与、继承登记前的公证管理 457

（二）房产买卖和租赁公证 461

（三）涉外房产的境外公证文书效力规定 462

一、产籍管理及其与产权管理的关系 463

第三节 城市房屋产籍管理 463

二、房屋产籍测绘管理 464

三、房屋产籍档案管理 466

第四节 房屋售卖中的权属管理 467

一、房屋售卖管理的基本内容 467

（一）房屋买卖成立的条件 467

（二）房屋买卖合同 468

（三）买卖双方的权利和义务 472

（四）房产买卖中的优先购买权 474

（五）房屋买卖的限制性条件 475

（一）北京市的公房买卖管理办法 477

二、公房买卖 477

（二）公房优价出售后的产权管理 479

三、私房买卖 482

四、商品房买卖 483

（一）普通商品房买卖 483

（二）涉外商品房买卖 484

（三）销售楼花管理 486

（四）商品房屋的产权确认及其管理 487

五、出租房买卖 487

六、设定抵押房屋的买卖 488

七、房屋买卖中的分期付款 489

八、农民进城购买房屋的政策规定 489

第五节 房屋租赁中的权属管理 490

一、房屋租赁的一般性规定和原则 491

（一）房屋租赁的范围及其限制 491

（二）租赁关系成立的条件 491

（三）租赁双方的权利和义务 492

（四）租赁违章处理 500

（一）公房租赁关系的设定及特点 501

二、公房租赁 501

（五）租赁关系的消灭 501

（二）公房租赁合同的终止 503

三、私房租赁 504

（一）有关私房租赁的一般规定 504

（二）私房租赁合同的终止 505

四、房屋的转租和租赁权的转让 506

（一）房屋的转租 506

（二）租赁权的转让 507

五、公房使用权交易 508

第十二章 不动产市场管理 511

一、市场管理的作用 512

第一节 市场管理的作用、经验和当前的要点 512

二、市场管理的经验总结 513

三、当前市场管理需要重点抓好的几项工作 514

第二节 市场的结构、管理机构和管理事项 518

一、市场结构 518

二、市场管理机构 519

三、交易市场的业务和管理要点 520

第三节 市场运作程序 521

二、登记 522

一、接待 522

三、调查 523

四、议价 524

五、估价 525

六、报批 526

七、立契 526

八、收费 529

九、统计 531

十、发证 531

一、不动产交易中的注意事项 532

第四节 不动产交易其它管理事项 532

二、不动产经营的监督管理 533

（一）经营不动产的条件和经营策略 533

（二）不动产经营和交易中的监管事项 534

三、防止和抑制不动产投机 535

四、不动产经纪及其管理 538

五、房产拍卖 541

（一）委托拍卖 542

（二）拍卖程序 543

六、其它管理事项 544

（三）付款签约 544

第五节 房产租金和价格管理 545

一、住房租金透视 545

二、隐形市场中的房租 551

三、现行商品房价格分析 552

四、公有住房租金调整 555

五、出售公有住房价格管理 561

六、商品住宅价格管理 562

（一）商品住宅价格的确定 563

（二）对价格构成的一点说明 564

（三）商品住宅价格的管理 565

（四）商品住宅价格管理体制 566

七、全章的一点结论 566

第十三章 不动产综合开发和行业管理 569

第一节 综合开发的方针政策 571

一、坚持贯彻二十字方针 571

二、综合开发的行业归口管理 572

三、建立综合开发计划制度 573

四、综合开发公司的任务与性质 573

五、充分发挥国有大企业的作用 574

六、转换企业经营机制 575

七、管好用好综合开发收益 576

第二节 不动产投资决策和项目评估 576

一、不动产投资的特点 576

二、不动产投资决策的基本内容 577

三、不动产投资决策的程序 578

四、不动产投资项目评估 579

（一）经济预测 579

（二）可行性研究 583

（一）设立开发企业须具备的条件 586

第三节 不动产开发企业管理 586

一、开发企业资质管理 586

（二）开发公司资质等级标准 587

（三）资质审查管理权限和注意事项 588

（四）涉外不动产企业资质管理 590

二、开发公司营业管理 591

（一）各级开发公司的经营范围 591

（二）非专营公司的营业范围 592

三、有关开发企业的其它管理事项 593

四、不动产投资开发程序 594

第四节 企业财务会计管理 595

一、财务会计管理制度的改革 595

二、不动产企业财务会计管理的原则 597

（一）企业财务管理的原则和任务 597

（二）企业会计管理及其一般原则 597

三、不动产企业财务报告及财务评价 599

第五节 不动产行业管理 607

（一）指标的内容 608

（二）对指标相关内容的说明 608

一、经营、维修、管理行业经济技术指标 608

（三）指标的计算 613

（四）对几个相关概念的解释 621

二、不动产经营、维修、管理企业的考核办法 624

（一）企业考核的归口管理 624

（二）评定企业等级的依据和基本要求 624

（三）企业升级规划 625

（四）企业升级的审批程序 625

三、不动产行业职业道德准则 628

一、建设项目计划管理 630

第十四章 不动产建设管理 630

第一节 不动产建设项目管理 630

二、不动产建设基本程序 632

（一）可行性研究 632

（二）编制、审批设计任务书 634

（三）筹措资金 635

（四）选址定点 638

（五）工程设计 638

（六）计划安排 640

（七）建设准备 640

三、商品房屋建设管理 641

（一）楼堂馆所所包含的范围 642

（二）楼堂馆所项目的审批 642

四、楼堂馆所建设管理 642

（三）楼堂馆所的建设资金管理 645

（四）监督与处罚 645

（一）建筑施工企业的申办条件和申办程序 646

（二）建筑施工企业的资质等级 646

一、建筑施工企业营业和资质管理 646

第二节 建筑施工管理 646

（三）建筑施工企业的营业范围 648

（四）建筑施工企业的经营方式 649

（五）建筑施工企业的资质管理 649

（六）农村建筑队进城施工管理 651

二、建设工程招标投标管理 652

（一）招标的条件 652

（二）招标的形式 652

（三）招标的方式 653

（四）招标的程序 653

（六）招标企业状况说明 654

（五）工程施工招标文件的内容 654

（七）投标企业标书的内容 655

（八）投标开标注意事项 655

（九）评标定标的依据和原则要求 655

三、建设工程承发包管理 664

（一）建筑市场管理 664

（二）以包合同管理 665

（三）工程承包公司 676

（一）我国的工程建设标准及其管理 677

四、建筑工程标准化管理 677

（二）现行城镇住宅建设标准 680

（三）建筑面积及其与其它指标的换算 684

（四）与住宅建设相配套的工程技术标准 686

（五）外招、旅馆和办公楼的设计标准 687

五、建筑工程质量管理 688

（一）问题和原因 688

（二）搞好施工管理 690

（三）坚持竣工验收 691

（四）强化质量监督 693

（五）完善售后服务 696

（六）住宅工程质量管理 699

第三节 城市建设拆迁管理 702

一、建设拆迁的内涵和原则 702

二、拆迁单位资质管理 703

三、拆迁程序 704

（一）办理拆迁许可证 704

（二）公告拆迁，冻结户口 705

（三）签订拆迁协议 705

（四）实施拆迁 706

（一）拆迁补偿的若干原则 709

四、拆迁补偿 709

（二）两点说明 711

五、拆迁安置 714

（一）安置地点和安置方式 714

（二）安置范围和安置标准 720

第十五章 住宅小区管理 724

第一节 住宅小区管理概说 725

一、住宅小区的概念和特点 725

二、小区管理的内容和考核指标 726

三、小区管理的原则和方式 729

一、物业管理的范围、特点和优点 732

第二节 物业管理 732

二、物业管理的类型和运作机制 734

第三节 城市房屋修缮管理 737

一、城市房屋修缮管理的一般规定 737

（一）房屋修缮管理机构及其职责 737

（二）房屋修缮责任 738

（三）房屋修缮计划管理 738

（四）房屋修缮资金管理 739

（七）房屋修缮单位管理 740

（六）房屋修缮定额管理 740

（五）房屋修缮质量管理 740

二、公有住宅售后维修养护管理 741

三、住宅合作社房屋的维修管理 742

第四节 城市危险房屋管理 745

一、危房管理的内涵和方式 745

（一）危房管理的内涵 745

（二）管理内容的细分 746

（三）几个相关概念的说明 747

（一）鉴定机构和鉴定注意事项 748

二、危房鉴定 748

（四）危房管理的方式 748

（二）鉴定程序和危房处理方式 749

三、危房治理 750

第五节 城市相邻、异产毗连房屋管理 751

一、相邻房产的公共管理 751

（一）房产相邻关系的概念及特征 751

（二）房产相邻人的义务 752

（三）房产相邻关系中的民事责任 753

（一）何为异产毗连 754

二、异产毗连房屋管理 754

（二）一些具体的管理要求 755

（三）分担修缮费用的原则 756

第六节 房屋接管验收管理 757

一、接管验收管理的重要意义 757

二、接管验收管理事项 758

（一）新建房屋的接管验收 759

（二）原有房屋的接管验收 761

（三）交接双方的责任 762

一、不动产金融的内涵和特性 764

第一节 不动产金融及其资金来源 764

第十六章 不动产金融管理 764

二、不动产金融机构 766

三、不动产的金融支持 768

四、不动产的金融参与 770

五、不动产金融的资金来源 771

第二节 不动产抵押和抵押贷款管理 774

一、不动产抵押及其管理 774

（一）不动产抵押的概念 774

（二）不动产抵押与不动产典卖的异同 775

（三）不动产抵押权的设定 776

（四）抵押合同和抵押登记 778

（五）不动产抵押物的占管 779

（六）不动产抵押物的处分 780

（七）抵押合同的变更、解除和消灭 782

（八）设定抵押权后的法律责任 783

（九）不动产抵押市场 783

二、抵押贷款管理 784

（一）不动产抵押贷款的功能 784

（二）抵押贷款的对象和条件 787

（三）抵押贷款的程序 790

（四）对抵押贷款的几点说明 793

第三节 住房资金管理 800

一、住房资金的筹集、使用和管理 800

（一）住房资金的来源 800

（二）住房资金的使用范围 802

（三）住房资金的划转和管理 802

（四）住房资金管理的发展方向 803

（五）管理中心的机构体系、职责和内部组织结构 803

二、单位住房贷款管理 807

（一）单位住房贷款的种类和用途 808

（二）单位住房贷款的对象和条件 808

（三）单位住房贷款期限和利率 809

（四）单位住房贷款的发放和回收 809

（五）单位住房贷款管理与监督 811

第四节 城镇住宅合作社管理 811

一、住宅合作社的概念及其任务 812

（一）住宅合作社的定义和性质 812

（三）住宅合作社的任务 813

（二）住宅合作社的类型 813

二、住宅合作社的组建程序和管理机构 814

三、合作住宅建设管理 814

四、合作住宅的产权管理 816

第十七章 不动产税费征收管理 818

第一节 税费征收管理 818

一、税收征收管理的基本内容 819

（一）税务管理 819

（二）税款征收 820

（三）税务检查 822

二、土地收入征收管理 823

第二节 主要税种和相关税种 824

一、主要税种 825

1.城镇土地使用税 825

2. 房产税 826

3. 耕地占用税 827

二、相关税种 830

1.营业税 830

2.所得税 831

3.固定资产投资方向调节税 837

5.国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金 839

4.城市维护建设税 839

6.土地收益金（或土地增值费） 841

7.印花税 842

8.契税 843

第三节 涉外税收及其管理 852

一、涉外税收简单介绍 854

1.工商统一税 854

2.外商投资企业和外国企业所得税个人所得税 855

3.城市房地产税 857

4.车船使用牌照税 858

二、涉外税收要强调税法统 859

第四节 对外开放区域享受的优惠政策 861

一、我国全方位开放格局的逐步形成 861

二、各类开放区域享受的优惠政策 863

（一）经济特区 864

（二）经济技术开发区 865

（三）沿海经济开放区等 865

（四）浦东新区 866

（五）高新技术产业开发区 866

（七）沿边开放城市 867

（六）沿海、沿江、内陆开放城市 867

第十八章 不动产纠纷和违法案件处理 868

第一节 不动产纠纷处理原则 869

一、处理土地纠纷的原则 869

（一）处理土地纠纷的一般性规定 869

（二）范例：农村承包合同纠纷处理的若干原则 870

二、处理房产纠纷的原则 874

（一）房产纠纷及其处理的一般原则 874

（二）范例：房屋买卖纠纷处理的若干原则 876

一、调解 881

第二节 不动产纠纷处理程序 881

二、仲裁 882

三、诉讼 884

四、仲裁或诉讼中的证据 884

第三节 不动产违法案件处理 887

一、行政处理 888

（一）办案程序 888

（二）行政制裁的内容 891

二、行政复议 892

三、司法处理 895