房地产开发经营手册PDF电子书下载

第一章 概论 1

第一节 房地产的概念与特性 1

1．房地产的概念 1

2．房地产的特性 4

第二节 房地产开发经营的涵义和作用 9

1．房地产开发经营的涵义 9

2．房地产开发经营的作用和意义 11

第三节 房地产开发经营的规律及特点 11

1．房地产开发经营的规律 11

2．房地产开发经营的特点 12

第四节 房地产开发经营的现状与前景 12

1．决策阶段 15

第一节 房地产开发项目建设的基本程序和要求 15

第二章 房地产开发的实施 15

2．前期阶段 18

3．建设阶段 20

4．竣工阶段 21

第二节 房地产工程建设的招投标 23

1．房地产开发中的招投标活动 23

2．招投标的方式 25

3．招投标工作程序 26

4．招投标过程应当注意的问题 26

第三节 房地产开发工期与质量管理 27

1．房地产开发工期管理 27

2．工程质量管理 28

2．规划设计 29

第四节 房地产开发过程中必须注重的几个问题 29

1．市场预测 29

3．征地拆迁 30

4．基础设施建设 30

5．公共福利配套设施建设 30

第三章 房地产开发企业的经营决策 32

第一节 房地产开发企业经营决策的内容和作用 32

1．经营决策的含义 32

2．经营决策的内容 32

3．经营决策的类型 34

4．经营决策的作用 35

第二节 经营决策的程序和方法 36

2．进行项目可行性研究 37

1．项目调查 37

3．组织评估 46

4．进行决策 47

第三节 房地产开发的市场调查与预测 48

1．市场调查的内容 48

2．市场调查的步骤和方法 48

3．房地产市场预测 51

4．市场调查和市场预测的作用 53

第四节 影响房地产开发的经济技术因素 54

1．资金因素 54

4．建设周期因素 57

第四章 房地产开发的资金筹集 59

第一节 筹集房地产开发资金的意义和作用 59

1．房地产开发资金的来源渠道 62

第二节 房地产开发资金的来源渠道与优化配置 62

2．房地产开发资金的优化配置 65

1．银行房地产开发信贷业务形式的划分 72

第三节 银行信贷资金 72

2．房地产开发信用贷款的主要内容 73

第四节 不动产抵押贷款 75

1．不动产抵押贷款的种类 76

2．企业单位不动产抵押贷款 77

1．企业的管理制度必须服从国家的法律、条例、规定 83

第五节 债券筹资 83

1．房地产开发企业利用债券筹资的益处 84

2．发行债券的前期工作 85

3．对发债券种类、方式等发行条件选择 88

4．房地产开发企业发行企业债券的报批程序及信用评级 99

5．选定债券发售方式及承销人 102

第六节 股票筹资 103

1．利用股票筹资对股份制房地产开发企业的意义和作用 105

2．房地产开发股份有限公司发行股票的用途 107

3．房地产开发股份有限公司可以发行的股票种类及股东应具有的权益 108

4．房地产开发股份有限公司股票样式设计 121

5．房地产开发股份有限公司发行股票可采用的发行方式及发行价格 121

6．房地产开发股份有限公司发行股票的程序 123

第五章 房地产开发的前期准备工作 132

第一节 取得土地使用权和征用土地 132

1．土地使用权的出让 133

2．土地使用权的出让期是有年限的 134

3．土地使用权出让合同 135

4．土地使用权出让金的确定 138

5．土地使用权出让的形式 138

6．土地使用权出让的程序 138

第二节 拆迁安置工作 142

1．拆迁安置工作的内容 142

2．拆迁安置工作的程序 143

3．拆迁安置工作各项费用的计算 143

第三节 规划设计 145

1．城市规划的一般概念 146

2．开发区规划 147

第四节 城市基础设施建设 149

1．基础设施的特点 150

2．开发区基础设施建设 151

第一节 房地产交易市场的产生及其作用 158

1．房地产交易市场的定义 158

第六章 房地产交易市场 158

2．我国房地产市场的体系 159

3．房地产市场的流通形式 160

4．房地产交易市场的作用 161

5．出售住宅管理 164

1．房地产交易特点 167

第一节 如何组建房地产开发企业 167

第二节 房地产交易市场特征 167

2．房地产市场特征 168

第三节 房产交易 169

1．房产买卖交易程序 170

2．房屋租赁程序 173

3．房屋调换市场 177

第四节 土地交易 179

1．城市土地使用权出让 180

2．城市土地使用权转让 185

3．城市土地使用权出租 188

4．城市土地使用权抵押 190

5．划拨土地使用权的经营活动 191

6．土地使用权终止 193

第五节 房地产市场价格的变动规律 194

1．房屋出售价格及其变动规律 195

2．房屋租赁价格及其变动规律 201

3．地价构成及变动规律 206

第七章 房地产产权与产籍管理 208

第一节 房地产产权与产籍的基本涵义及其分类 208

1．房地产产权的基本涵义及其分类 208

2．房地产产籍的基本涵义及具体内容 213

第二节 房地产产权产籍管理现状 214

第三节 房地产产权管理的基本内容和方法 220

1．房屋产权登记的种类 220

2．申请产权登记应提交的主要证件 221

3．房地产产权登记的程序 224

4．产权登记应注意的事项 235

第四节 房地产产籍管理 236

1．房地产产籍管理的内容 236

2．房地产地籍测量 238

3．房地产产权档案 241

第一节 房地产估价的概念 248

第八章 房地产估价 248

第三节 房地产价格的种类 254

1．房产价格、地产价格、“房地”产价格 254

2．市场价格、理论价格、评估价格 255

3．总价格、单位价格、楼面地价 256

4．所有权价格、使用权价格 256

6．抵押价格、课税价格、征用价格 257

5．拍卖价格、招标价格、协议价格 257

7．底价、期望价、补地价 258

第四节 房地产估价的原则与程序 258

1．房地产估价的原则 258

第二节 需要房地产估价的理由 259

8．法定地价、标准地价、公告地价、申报地价、公告现值 259

2．房地产估价的程序 263

第五节 房地产估价的主要方法 270

1．市场比较法 271

2．收益还原法 278

3．成本法 286

4．剩余法 292

5．路线价估价法 306

5．登记帐簿 311

6．长期趋势预测法 315

竣工面积 319

第六节 影响房地产价格的主要因素 325

1．供求状况 327

2．物理因素 327

3．环境因素 330

4．行政因素 330

5．经济因素 333

6．人口因素 333

7．社会因素 334

8．心理因素 335

9．国际因素 336

10．其他因素 337

第九章 房地产开发企业财务管理 338

第一节 房地产开发企业财务管理的必要性 338

1．财务管理的意义 338

2．财务管理的主要任务 339

第二节 房地产开发企业财务计划管理 341

1．财务计划的概念及作用 341

2．财务计划的特点 342

3．财务计划构成的内容 343

4．财务计划的编制原则 347

5．开发企业财务计划编制的主要依据 348

6．确定财务计划指标的基本方法 349

1．开发企业的资金来源构成及运动 350

第三节 房地产开发企业资金的金额管理 350

2．开发企业资金运动的特点 352

3．房产开发企业资金来源的管 352

4．房地产开发企业资金占用管理 362

第四节 房地产开发企业的成本管理 366

1．成本的概念 366

2．开发企业的成本构成 367

3．开发企业的成本管理及作用 368

4．开发企业成本计划 370

5．开发成本核算 373

6．开发企业的成本对比分析 374

7．成本管理责任制 375

第五节 房地产开发的会计核算方法 376

2．会计帐户的设置 377

1．会计科目的设置 377

3．复式记帐 378

4．填制和审查会计凭证 380

6．编制会计报表 382

第六节 房地产开发企业财务报表与财务分析 383

1．财务报表的分析与运用 383

2．财务分析的形式及特点 384

3．财务分析的方法 385

第七节 房地产开发收益的分配方式 387

1．开发企业收益分配的原则 387

2．开发企业利润分配制度 388

3．开发企业的纳税种类 389

4．开发企业利润的构成 390

5．开产企业的利润分配 390

1．开发企业财务管理应遵循的原则 391

第八节 房地产开发企业财务管理遵循的一般原则和要求 391

2．开发企业财务管理制度 392

3．开发企业财务管写的方法及要求 393

第十章 房地产物业管理 396

第一节 房地产物业管理的概念 396

第二节 房地产物业管理的目的及作用 397

1．物业管理的目的 397

2．物业管理的作用 397

第三节 我国房地产物业管理现状 400

1．城市房地产 401

2．房产物业管理现状 403

第四节 房地产物业管理的主要内容 417

1．物业管理的宗旨 417

2．从业人员培训及职业道德 418

3．物业管理策略及要点 419

4．物业管理公司与业主的权利和义务 420

5．房屋出租人与承租人的权利和义务 426

7．房屋设备管理 442

第五节 房地产物业管理的基本方法 445

1．改革管理体制，建立企业化管理经营机制 445

2．依法管理，建立行之有效的房产管理制度 447

3．开展综合性有偿服务，为业主住户提供方便 447

4．全面推行经营承包责任制，完善上下协调的管理网络 448

5．管区职工租赁承包的方法 451

6．国外住宅区管理概况简介 452

第六节 房地产物业管理原则及要求 456

1．住宅小区管理 456

2．公寓住宅管理 458

3．高层楼宇管理 460

4．平房住宅管理 461

第十一章 房地产开发企业 467

1．组建房地产开发公司的基本条件 467

2．房地产开发企业的类型 468

4．组建房地产开发股份制企业 469

3．组建房地产开发企业的程序 469

2．事业单位企业化管理是一种过渡办法 471

1．房地产开发企业是独立的企业法人 471

第二节 房地产开发企业的性质 471

3．房地产开发企业应以全民所有制为主体 472

第三节 房地产开发企业的资质与等级标准 473

1．房地产开发企业资质管理的提出 473

2．房地产开发企业资质的内容 473

3．房地产开发企业资质等级标准 473

1．房地产开发企业的业务范围 476

第四节 房地产开发企业的业务范围、内部机构设置和人才结构 476

2．房地产开发企业的机构设置 478

3．房地产开发企业的人才结构 479

第五节 房地产开发企业经理的领导艺术 480

1．开发公司经理着重抓哪些事 480

2．开发公司经理应具备的业务素质 481

3．开发公司经理应具备的思想作风 482

4．开发公司经理应树立三个观念 482

2．企业管理制度的建立必须树立三个观念 483

第六节 房地产开发企业的管理制度 483

3．房地产开发企业的主要管理制度 484

附录 485

一、名词解释 486

一画 486

一般损坏房 486

一级房地产市场 486

二画 486

二级房地产市场 486

二级抵押机构 486

七通一平 486

八项因素租金 486

土地契约 487

土地使用证 487

土地权属 487

土地划拨 487

土地登记 487

土地使用权 487

三通一平 487

三项因素租金 487

三级房地产市场 487

三画 487

土地价格 488

土地等级 488

土地经营 488

土地抵押 488

土地租赁 488

土地补偿费 488

土地使用费 488

中外合资产 489

四画 489

中国房地产业协会 489

土地使用权有偿出让和转让 489

住宅再生产 49

开发 490

文革产 490

开发区规划设计 490

开发程序 490

公产 490

中国人民建设银行 490

中国房地产及住宅问题研究会 490

公私合营产 490

开发建设工程管理 491

以物易地 491

以租养房 491

以产批租 491

户型 491

户室比 491

五画 491

外产 491

外侨产登记 491

旧城改造 492

市场预测 492

市场调查 492

他项权利登记 492

代理权 492

市场信息 492

市场价格 492

市场租金 492

市场 492

代营权 493

民建公助 493

六画 493

地租 493

地契 493

地皮 493

地号 493

地志 493

地政 493

地震裂度 494

产别 494

产籍 494

地租管理 494

多角换房 494

级差地租 494

地税 494

地籍管理 494

地籍 494

地产 494

地籍档案 494

全优工程 495

全员产值 495

全员人均竣工面积 495

全危房 495

危险房 495

全民单位自管公产 495

全国大中城市换房工作指导中心 495

成本预测预控 496

托管产 496

有限产权 496

协议租金 496

再开发地区 496

合格工程 496

成本租金 496

合同的变更和解除 496

合同的调解与仲裁 496

七画 497

住房证 497

住宅券 497

住宅基金 497

住房储蓄 497

住房储蓄银行 497

住宅投资 497

住房补贴 497

住宅发展资金 498

住宅建设标准 498

住房制度改革 498

住房分配原则 498

住宅消费基金 498

住宅所有权 498

住宅商品化 498

住宅合作社 498

开发计划 498

住房有奖储蓄 499

住房福利金制度 499

住宅抵押贷款制度 499

住宅单元组合 499

住宅户型单元 499

住宅个体 499

利用外资 499

场地开发费 500

局危房 500

采光系数 500

投资回收率、投资回收期 500

进房证 500

附属工程 500

场地使用费 500

违章用地 501

评标 501

余房量 501

八画 501

国土开发和整治 501

国土资源 501

国土规划 501

国际市场经营 502

居住区 502

居住小区 502

国际住房年 502

国家储备土地 502

国家经租 502

居住生活单元 503

居住区规划 503

居住区组成 503

居住建筑用地 503

居住区建筑群的行列式布置 503

经济预测 504

经济效益 504

经济技术开发区 504

建设工程招标、投标 504

建筑地段地租 504

居住区建筑群的周边式布置 504

居住密度 504

居住区建筑群的自由式布置 504

经济特区 504

建筑系数 505

房屋预售 505

房地产市场 505

房地产业 505

建房贷款 505

建筑高度 505

建筑开间 505

建筑进深 505

建筑透视图 505

建筑立面图 505

建筑平面图 505

建筑总平面图 505

房屋估价标准 506

房屋所有权的买失 506

房屋全价出售 506

房屋建筑面积竣工率 506

房屋危险点 506

房屋买方市场 506

房屋补贴出售 506

房屋租赁管理 506

房屋卖方市场 506

房屋查勘鉴定 507

房屋倒塌事故 507

房屋验收 507

房屋接管 507

房屋移管 507

房屋漏管 507

房屋撒管 507

股票 507

拆迁比 508

建安比 508

拆建比 508

金融 508

物业 508

拆迁对象 508

拆迁户 508

股息 508

拆迁安置办法 508

购房分期付款 509

购房贷款 509

青苗补偿费 509

征而未拆 509

征地 509

征而未用 509

炒卖地皮 509

周转房 509

招标方式 509

城市土地管理 510

城市总体布局 510

城市建设 510

城市维护建设税 510

城市建设综合开发 510

九画 510

城市规划 510

容积率 510

招标方法 510

施工图 511

施工勘察 511

施工工期 511

施工准备 511

施工进度计划 511

施工管理费定额 511

砌体空鼓 511

砌体倾斜 511

砌体弯曲 511

换房纤手 512

原地翻建翻修 512

十画 512

换房赶集会 512

借入资金 512

换房服务网 512

砌体裂缝 512

砌体酥碱 512

十二画 512

硝化现象 512

标书 512

砖标号 513

特殊用地 513

流通资金 513

流通资金周转次数 513

流通资金占用率（产值资金率） 513

租金收缴率 514

准地租 514

浮动租金 514

准成本租金 514

租金冻结 514

真正的地租 514

租金标准 514

租金损失 514

通用性房屋 514

租金管理 514

预算定额 515

部门或企业投资效果系数 515

预算管理 515

预收租金 515

预检 515

预算包干 515

预制装配式建筑 515

配套工程 515

配水管网 515

基本建设投资方向 516

基本建设投资额 516

基本建设工程造价 516

基本建设 516

排水系统 516

隐蔽工程验收记录 516

隐预检 516

十一画 516

混凝土 517

框架建筑 517

累进租金制 517

混合结构房屋 517

混水墙 517

清水墙 517

基本建设项目竣工决算 517

基本建设投资贷款 517

基本建设投资经济效果 517

混凝土标号 518

混凝土配合比 518

铝合金建筑型材 518

滑升模板建筑 518

暂停计租 518

窗的分类 518

集资建房 519

强制迁出 519

强占公房 519

集体单位自管公产 519

竣工日期 519

遗嘱继承 519

遗失登记 519

新建登记 520

新型建筑材料 520

概算定额 520

新开工面积 520

墙体分类 520

墙板板缝漏水 520

熟荒地 520

十三画以上 520

竣工工程产值 520

广州经济技术开发区土地使用权投标书 521

二、实用经济文件例文 521

广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书 523

附：广州经济技术开发区土地使用权出让投标须知 524

建筑工程勘察设计合同 526

建筑安装工程承包合同 532

北京地区商品房购销合同 538

关于联合筹建上海XX房地产股份有限公司的协议书（草案） 543

组建《××房地产股份有限公司》投资认定书 548

中国人民建设银行城镇土地开发和商品房借款合同 548

2．规划设计因素 55

三、房地产有关重要政策法规有限责任公司规范意见（1992年5月 15日） 550

3．征地拆迁因素 56

股份有限公司规范意见（1992年5月15日） 563

股份制企业试点办法（1992年5月15日） 589

股份制试点企业财务管理若干问题的暂行行规定（1992年1月1日） 593

股份制试点企业劳动工资管理暂行规定 603

城市绿化条例（1992年6月22日） 604

试块试验报告单 609

公有住宅售后维修养护管理暂行办法 610

关于印发《城镇住宅合作社管理暂行办法》的通知（1992年5月14日） 612

砖基础 613

国有资产产权登记管理试行办法 613

关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知（1992年4月21日） 622

关于住房资金的筹集、使用和管理的暂行规定 623

国有资产评估管理办法（1991年1月16日） 626

关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知（1992年4月27日） 629

城市房屋拆迁管理条例（1991年3月22日） 631

外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990年5月19日） 638

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日） 641

全国人大常委会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定（1988年12月29日） 647

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日国务院发布） 649

中华人民共和国土地管理法（1987年1月1日） 651

建设银行关于颁发《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的通知（1988年8月31日） 660

建设部国家物价局国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知（1988年8 8日） 669

国家计划委员会国家土地管理局建设用地计划管理暂行办法（1987年10月15日） 673

财政部税务总局关于对经营商品房收入征免营业税问题的通知（1987年7月28日） 676

财政部税务总局关于对城市综合开发公司征收国营企业所得税问题的补充规定（1987年7月1日） 677

财政部税务总局关于城市综合开发公司征收国营企业所得税问题的规定（1985年11月18日） 678

财政部关于颁发耕地占用税具体政策的规定的通知（1987年6月25日） 679

国务院关于发布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的通知（1987年4月12日） 682

财政部关于建筑税征免问题的若干规定（1987年10月6日） 684

财政部关于颁发《中华人民共和国建筑税暂行条例实施细则》的通知（1987年8月9日） 688

国务院关于发布《中华人民共和国建筑税暂行条例》的通知（1987年6月25日） 691

中华人民共和国房产税暂行条例（1986年9月15日） 694

财政部、建设银行国营城市建设综合开发公司财务管理暂行规定（1985年10月22日） 695

国家计划委员会城乡建设环境保护部城市建设综合开发公司暂行办法（1984年11月） 698

城市规划条例（1984年1月5日） 701

四、长度、面积、地积单位进位和换算表 709

公制单位进位和换算 709

市制单位进位和换算 710

英制单位进位和换算 710

台湾坪与公制单位换算 711