如何与房地产管理机关打交道 便民400问PDF电子书下载

—、一般知识 1

1．我国的房产管理机关是哪个部门？其具体职责是什么？ 1

2．我国的土地管理机关是哪个部门？ 1

3．我国土地管理机关的具体职责是什么？ 2

4．什么是房地产业？ 3

5．什么是房产市场？ 4

6．什么是地产市场？ 4

7．我国有关房地产方面的法律有哪些？ 5

8．我国有关房地产方面的法规主要有哪些？ 6

9．我国有关房地产方面的规章、地方性法规及司法解释主要有哪些？ 7

11．公民个人房屋所有权的来源形式有哪些？ 9

10．什么是房屋所有权？ 9

二、房屋产权及其保护 9

12．如何取得房屋所有权？ 10

13．取得房屋所有权的依据主要有哪些？ 11

14．城市房屋有哪些种类？ 11

15．如私有房屋被列为重点文物保护单位，其产权如何确认？ 14

16，无主房屋主人重新出现并要求产权应如何处理？ 14

17．国有非住宅用房是否能由使用单位自行管理？ 14

18．是否准建证上的名字就一定是建成房屋的所有权人？ 15

19．房产权转移时，房产权人未纳契税其产权是否有效？ 16

20．夫妻离婚后如何办理房产权转移、变更手续？ 16

21．确认房屋产权是否必须遵循“有契有权，无契无权”的原则？ 17

22．什么是共有房屋？房屋共有人的权利义务有哪些？ 17

23．如何处分共有房产？ 18

24．按份共有房产是如何形成的？ 19

25．共同共有房产是如何产生的？ 19

26．如何确认公用的中厅、庭院、大门的所有权归属？ 20

27．什么是房屋相邻关系？ 21

28．房管机关如何处理房屋通风相邻纠纷？ 21

29．什么是界墙？ 22

30．如何确定界墙所有权的归属？ 22

31．房屋管理机关怎样处理采光相邻纠纷？ 23

32．房屋管理机关如何处理房屋檐滴相邻纠纷？ 24

33．怎样处理房屋墙壁相邻纠纷？ 24

24．如何处理房屋地表设施相邻纠纷 25

35．什么是异产毗连房屋？其所有人、使用人的权利义务包括什么内容？ 26

36．什么是房屋所有权登记？ 27

37．在哪些情况下房屋应进行登记？ 28

38．哪些人可以申请房屋产权登记？ 28

39．如何办理买卖房屋的产权登记手续？ 29

40．申请房屋产权登记应具备哪些证件？ 30

41．房屋登记发证的范围包括哪些？ 30

42．申请房屋产权登记时如何填写申请书？ 31

43．城市私房所有人应办理哪些登记手续？ 32

44．如何办理受赠房屋的产权登记手续？ 33

45．如何办理互换房屋的产权登记手续？ 33

46．如何办理分家析产的房屋和分割的房屋的产权登记手续？ 34

47．房屋典权改为业权应办理何种手续？ 34

50．代管、托管房屋可否申请登记？ 35

49．落实政策归还的私房如何办理产权登记？ 35

48．如何办理新建、翻建、扩建房屋的产权登记？ 35

51．违章建筑的房屋能否允许登记？ 36

52．进行房屋产权登记是否需要对产权进行公证？ 37

53．怎样对房屋共有共用部分进行申请登记？ 37

54．对产权有争议的房屋是否准许申请登记？ 38

55．产权登记时可否增减房产权人？ 38

56．遗失了私房产权证怎么办？ 39

57．哪些房屋的产权暂缓登记？ 39

58．什么是房屋产权公告？ 40

59．城镇个人建造住宅包括哪几种形式？ 40

60．哪些人可以申请建造住宅，对此有什么具体规定？ 41

61．房屋买卖合同当事人应具备什么资格？ 43

三、房屋买卖 43

62．房屋买卖合同的主要内容有哪些？ 44

63．订立房屋买卖合同应遵守什么条件？ 47

64．房屋买卖合同成立后，如何交付房屋？ 48

65．哪些人有权购买公产住房？ 49

66．房屋出售时哪些人有优先购买权？ 50

67．购买公产住房须办理哪些手续？ 50

68．目前国家对公有旧房出售有何规定？ 52

69．公房买卖应注意哪些事项？ 52

70．对房屋优先购买权有哪些法律规定？ 54

71．私房买卖有哪些禁止、限制的情况？ 55

72．房屋买卖手续齐全是否都有效？ 55

73．城镇私房买卖应具备哪些条件才是合法的？ 56

74．私房买卖的手续有哪些？ 57

75．私房买卖的价格如何确定？ 58

76．房屋产权在房屋买卖成交后何时转移？ 59

77．国家对职工分期付款购房有何规定？ 60

78．如果所购房屋系非法所得该怎样处理？ 61

79．共同共有房屋的产权人能否单方出卖共有房屋？ 61

80．我国对补贴出售的住房及“解困房”有何规定？ 61

81．什么是商品房？ 62

82．个人是否可以经营商品房？ 63

83．我国目前商品房的范围包括哪些？ 63

84．个人购买商品房其购买价格有哪几种？ 64

85．什么是商品住宅附加费？ 64

87．享受补贴购建的房屋能否自由出售？ 65

86．我自己购得的商品房能否由我任意支配？ 65

88．公民购买商品房可享受哪些优惠待遇？ 66

89．什么是房屋的赠与？ 66

四、房屋租赁 68

90．什么是房屋租赁？ 68

91．房屋租赁合同有哪些法律特征？ 68

92．房屋租赁合同中双方当事人权利义务有哪些？ 69

93．房屋租赁合同的主要内容有哪些？ 70

94．房屋租金由哪几部分构成？ 72

95．私房租赁合同是否允许当事人自行确定？ 73

96．租赁私房应如何签订合同？ 73

97．承租人如需要与第三人换房时怎么办？ 74

99．出租人无力修缮出租房屋怎么办？ 75

98．租赁的公房离婚后如何处理？ 75

100．房屋承租权能否继承？ 76

101．出租私房的租金标准如何确定？ 76

102．出租人能否增加租金？ 76

103．房屋租赁合同到期后能否延长？ 77

104．在哪些情况下，出租人有权解除房屋租赁合同？ 77

105．有哪些保护房主依法收房自住权的规定？ 78

106．如何处理因私房租金而发生的纠纷？ 78

107．单位能否租赁城市私有房屋？ 79

108．如果房屋产权转移，其租赁关系还能存在吗？ 80

109．租户之间能否互换所租房屋？ 80

111．什么是转租、倒卖公房使用权的行为？ 81

110．对无理挤占公房的行为应怎么办？ 81

112．承租人以个人名义承租房屋，在租赁期内死亡，其家庭成员能否继续承租？ 82

113．对于铺面房的出租有什么规定？ 82

五、私房政策 84

114．怎样处理土改遗留的问题？ 84

115．怎样处理城镇私房遗留的代管房产问题？ 85

116．我国城市的私有出租房屋的社会主义改造是怎样进行的？还有哪些遗留问题？ 86

117．如何处理我国城市私有出租房屋社会主义改造遗留的问题？ 87

118．怎样处理需要退还的改造房产？ 88

119．国家为什么规定已纳入改造的私房产权属于国家所有？ 89

120．不符合国家政策规定而错改的房屋包括哪些？ 90

121．国家对私房改造的形式和起点作了哪些规定？ 91

122．如何处理代管房产中属于改造起点以上的原出租房？ 91

123．对私房改造采取的国家经租的房屋属于什么性质？ 92

124．国家对公私合营企业的房产估价作了哪些政策规定？ 93

125．对索要、强占原公私合营企业、合作商店营业用房问题怎样处理？ 94

126．对私人房产的改造包括哪些形式？ 95

127．我国对私房改造起点的调整有哪些具体规定？ 96

128．如何处理“文革”期间错接、错管的城镇私房？ 97

129．怎样处理复查历史案件中涉及的私房问题？ 98

130．怎样处理机关部队挤占的私房？ 99

131．怎样办理“文革产”的清退收尾工作？ 100

132．怎样解决“平调”中的房地产问题？ 101

133．怎样解决冤假错案中的房产问题？ 102

134．怎样处理军队退还占用地方房地产中的有关问题？ 102

136．如何处理军队住用华侨和私人的房屋问题？ 104

135．怎样解决军队住用宗教团体的房产和文物古迹问题？ 104

137．建国初期土改时国家对华侨房地产的处理有哪些政策规定？ 105

138．国家对华侨出租房屋进行社会主义改造有哪些政策规定？ 106

139．国家对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造有哪些政策规定？ 107

140．国家对落实“文革”期间被挤占的华侨私房有哪些政策规定？ 108

141．怎样落实退还在土改中没收、征收的华侨私房？ 110

142．怎样解决在私房社会主义改造中错改造的华侨私房问题？ 111

143．怎样处理城市代管华侨私房？ 111

144．对腾退华侨私房所需经费如何解决？ 112

145．在解决华侨房地产问题中，怎样确认华侨、归侨、华侨学生、归侨学生、侨眷和外籍华人的身份？ 113

146．国家对落实华侨私房政策有哪些补充规定？ 114

147．建国初期我国对外国房地产的处理有哪些方式？ 116

148．如何解决解放前外国在华房地产的索赔问题？ 116

149．对外国人私有房屋管理有什么规定？ 117

150．建国初期国家在处理寺庙房产时有哪些政策规定？ 119

151．建国初期国家采取哪些办法处理外国教会房地产问题？ 120

152．处理宗教活动场所及教会、庙观房屋的产权问题有哪些政策规定？ 120

153．怎样解决宗教团体的房产问题？ 121

154．怎样处理寺庙、道观等房屋产权的归属问题？ 122

155．什么是房屋的继承权？它有哪些法律特征？ 123

156．公房的租赁权能否继承？ 124

157．继承房屋，怎样办理所有权登记？ 125

158．土改时部分确权、部分未确权的祖遗房产怎样继承？ 125

159．哪些情况可以适用房屋的法定继承？ 126

160．遗嘱继承人继承了遗嘱指定份额后，是否仍有权继承其他财产？ 127

161．哪几种房屋不能作为遗产处理？ 128

六、房屋的典当与抵押 129

162．什么是房屋的典当？ 129

163．处理涉及私房改造的房屋典当纠纷要注意什么问题？ 130

164．关于应纳入改造的典当房屋纠纷如何处理？ 131

165．关于未改造的典当房屋纠纷如何处理？ 132

166．典期已满，出典人下落不明，或逾期不回赎，承典人能否取得产权？ 132

167．怎样计算回赎期间？典期届满，出典人由于不可抗力的原因没有回赎，怎么办？ 133

168．典期未满，典房受损害，出典人能否提前回赎？ 134

169．回赎时，承典人能否要求出典人高于原典价回赎？ 135

170．典期未满，承典人可以将承典的房屋转典或出租他人吗？ 135

171．典当房屋如何纳税？ 136

172．处理房屋典当纠纷，还有哪些需要注意的问题？ 136

173．什么是房屋的抵押？ 139

174．处理房屋抵押纠纷的法律依据是什么？ 140

175．处理房屋抵押纠纷，应注意哪些问题？ 141

七、房屋的代管与托管 144

176．什么是房屋的依法代管？它有哪些特点？ 144

177．哪些房屋应依法代管？ 144

178．请求发还代管的房屋应具备哪些条件？ 145

179．怎样发还依法代管的房屋？ 145

180．所有权人要求发还房屋时，房屋已被拆除或毁损灭失怎么办？ 146

181．如何处理国民党军政人员出走弃留的代管房屋？ 147

182．如何处理华侨私房（含当时去台人员，后转为海外侨胞的房产）的代管问题？ 150

183．关于房屋的无主代管都有哪些规定？ 151

184．处理代管房产，还有哪些规定？ 151

185．什么是房屋的委托代管？它与房屋的依法代管有什么区别？ 152

186．房屋委托代管合同是什么？合同双方有哪些权利义务？ 153

187．怎样签订房屋委托代管合同？ 154

18B．房屋委托代管合同的主要内容有哪些？ 155

189．房屋委托代管期满，受托人拒绝归还房屋怎么办？ 156

190．在处理房屋托管纠纷时，应注意哪些问题？ 157

八、房产税、契税、城市房地产税 158

191．什么是房产税？它的征收范围有哪些？ 158

192．谁是房产税的纳税主体？ 158

193．房产税的计税依据是什么？税率是多少？ 159

194．哪些房产可免纳房产税？哪种情况可减免房产税？ 159

195．房产税的纳税期限是什么？纳税人在何地纳税？ 159

197．契税的计税依据及税率是什么？纳税期限是如何规定的？ 160

198．契税的减免规定有哪些主要内容？ 160

196．什么是契税？ 160

199．契税的违章 处理有哪些主要规定？ 161

200．城市房地产税属于涉外税，是怎么回事？ 162

201．城市房地产税的征税规定的主要内容有哪些？ 162

202．城市房地产税的免税规定是什么？ 163

九、城市房屋拆迁 164

203．《城市房屋拆迁管理条例》适用的地域和行为对象是什么？ 164

204．城市房屋拆迁应坚持什么方针？ 165

205．哪个部门主管全国城市房屋的拆迁工作？ 165

206．什么是房屋拆迁？ 166

207．搬迁人包括哪些人？ 166

210．拆迁人需要拆迁城市房屋，如何提出申请？需要持有哪些文件？ 167

209．城市房屋拆迁当事人之间有哪些相互义务？ 167

208．公民是否可成为拆迁人？ 167

211．拆迁的方式有几种？国家鼓励哪种拆迁形式？ 168

212．委托拆迁中被委托人应具备哪些条件？ 169

213．对拆迁的房屋如何进行行政公布？ 169

214．拆迁范围确定后，为什么要冻结户口？冻结户口的范围是什么？ 170

215．拆迁人与被拆迁人如何订立书面协议，协议包括哪些内容？ 171

216．补偿、安置协议签订后，如何向公证机关办理公证？ 172

217．如拆迁人与被拆迁人就补偿问题达不成协议该怎么办？ 173

218．当事人对裁决不服的，该怎么办？ 173

219．对拆迁“钉子户”如何处理？ 174

220．对特殊房屋的拆迁有何规定？ 175

221．在非住宅房屋的拆迁补偿中，以产权调换形式予以补偿时如何计算差价？ 175

222．拆除用于公益性事业的房屋及其附属物应如何补偿？ 176

224．对拆除有产权纠纷的房屋如何进行补偿？ 177

225．对拆除有抵押权的房屋如何进行补偿？ 177

223．对拆除出租住宅房屋，如何进行补偿？ 177

226．拆迁安置的对象是什么？ 178

227．对被拆除房屋使用人的安置地点有什么规定？ 179

228．拆除非住宅房屋的安置原则是什么？ 179

229．拆除住宅房屋安置的原则是什么？ 180

230．如何安置农民拆迁户？ 180

231．对拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿的一般原则是什么？ 181

232．什么叫违章 建筑？什么叫临时建筑？如何进行补偿？ 182

233．拆迁补偿具体采取什么形式？ 182

234．由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人过渡期延长的，怎么办？ 183

237．对被拆除房屋使用人的搬家费和过渡补偿费如何规定？ 184

235．对城市房屋拆迁主管部门工作人员的违法行为如何处罚？ 184

236．对过渡期限有哪些规定？ 184

238．被处罚的当事人对处罚决定不服该怎么办？ 185

239．对妨碍房屋拆迁工作人员执行公务的行为如何处罚？ 186

240．房屋拆迁主管部门如何对拆迁工作进行管理？ 186

十、房改及房改政策 188

241．什么是有限产权？ 188

242．什么是住房价格？ 189

243．什么是住房售价？ 189

244．什么是住房产品的成本？ 190

245．什么是住房准成本价？ 190

246．什么是住房市场价？ 190

249．什么是住宅配套设施？ 191

247．什么是住房优惠价？ 191

248．什么是住房综合造价？ 191

250．什么是住宅建筑面积？ 192

251．什么是住房居住面积？ 193

252．计算住房面积时，用的是“建筑面积”，还是“使用面积”？ 193

253．什么是居住水平？ 193

254．衡量居民的居住水平用哪几个指标？ 194

255．什么是居住标准？ 194

256．什么是住房标准？ 194

257．什么是住宅标准？ 195

258．当前我国住宅标准对住宅面积是如何规定的？ 196

259．什么是住宅商品化？ 196

260．我国城镇住房制度改革的基本原则是什么？ 197

261．我国城镇住房制度改革的总目标是什么？ 198

262．我国城镇住房制度改革的分阶段目标是什么？ 198

263．什么是小康居住水平？ 199

264．实现居住小康水平的最大难点是什么？ 200

265．北京市房改的“八五”目标是什么？ 200

266．北京市房改方案中为什么没有提租发补贴的规定？ 200

267．什么是住房困难户？ 202

268．什么叫危改小区？ 203

269．认定危旧房改造区的标准是什么？ 203

270．危旧房改造与房改结合的具体内容是什么？ 204

271．什么叫回迁？为什么不鼓励回迁？ 204

273．什么是成本租金？ 205

272．什么是商品租金？ 205

274．什么是超标加租？ 206

275．什么是低租金？ 206

276．什么是新房新租？ 206

277．什么是小步提租？ 207

278．在北京市房改方案中，提租要到每平方米0．55元，这个0．55元是怎样计算出来的？ 207

279．什么是租赁保证金？ 208

280．为什么要以市场价向社会出售商品住宅？ 208

281．什么是优惠售房？其具体规定是什么？ 208

282．什么是标准价售房？ 209

283．什么是按成本价售房？ 210

284．什么是按商品价（市场价）售房？ 210

285．到本世纪末住房售价的增长趋势是怎样的？ 211

286．居民购买住房是按什么价格计算的？ 212

287．已经以优惠价买房的人，可否在市场上将房子卖掉，卖房得到的房价增殖部分是否可以归自己？ 213

288．是否自己有多少钱就可以买多少房子？ 214

289．个人怎样能尽快买到商品房？ 215

290．政府如何制止房产投机行为的发生？ 215

291．从投资角度看，究竟是买房合算，还是租房合算？ 217

292．购房者有几种付款方式？ 219

293．北京市出售公有住宅楼房的形式有几种？ 219

294．房改后，如何换房？ 220

295．什么是住房基金？ 220

296．什么是住房公积金？ 221

297．什么是城镇住房基金？ 221

299．为什么要建立住房公积金？ 222

298．什么是企事业单位住房基金？ 222

301．参加公积金的人在买房时如果钱不够，可以得到银行贷款吗？ 224

300．住房公积金计息吗？利率是怎么规定的？ 224

302．单位或职工如何对公积金帐户中的存款数额进行查询？ 225

303．哪个部门统一管理住房公积金？ 225

304．职工离退休、变动工作单位时如何处理住房公积金？ 226

305．如果一辈子不买房，个人的住房公积金可以归个人吗？ 226

306．职工如果购房使用了公积金后，职工本人再要买房怎么办？ 226

307．职工因故中断工资关系时，公积金怎么办？ 227

308．什么是住房抵押贷款？ 227

309．建设银行为什么要向居民个人发放住房抵押贷款？ 228

310．个人申请住房抵押贷款要具备哪些条件？ 228

311．借款人应向贷款银行提供哪些材料？ 228

313．房产抵押贷款中抵押人与承押人应具备什么资格？ 229

312．个人如何办理住房抵押贷款手续？ 229

314．什么叫还款期限？ 230

315．抵押贷款的还款期限是如何规定的？ 231

316．住房抵押贷款利率是如何确定的？ 231

317．在银行确定的每月还款额中，还的是本还是息？ 231

318．如借款人不能按时还款怎么办？ 232

319．个人住房抵押贷款的归还方式有哪几种？ 232

320．发生何种情况银行有权要求借款人提前偿还贷款？ 233

321．住房抵押贷款的抵押物有哪些？ 233

322．抵押物必须参加保险吗？ 233

323．除了住房抵押贷款外，银行还以其他方式向个人发放有关房改的贷款吗？ 234

324．用证券做抵押应办什么手续？ 234

326．职工个人购买公有住宅楼房委托贷款利率如何规定？ 235

325．办理住房委托贷款要签订哪些文件？ 235

327．我国《土地管理法》的适用范围是什么？ 237

328．我国土地的所有制形式是什么？ 237

十一、土地开发与管理 237

329．什么是土地所有权？ 238

330．什么是土地使用权？ 238

331．什么是土地征用？ 239

332．如何办理国家建设征用土地手续？ 239

333．国家对建设用地的批准权限有何规定？ 241

334．什么是土地补偿费？如何计算土地补偿费？ 241

335．什么叫安置补助费？如何计算？ 242

336．因国家建设征用土地造成多余的劳动力如何安置？ 243

338．对临时用地的申请及使用有哪些要求？ 244

337．对农村居民住宅用地有哪些基本要求？ 244

339．需要使用集体所有的土地举办联营企业如何申请和审批？ 245

340．什么是宅基地？对宅基地的使用权如何确定？ 245

341．发生房屋买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权如何转移？ 246

342．原属公民个人所有，并在其上拥有房产的城市宅基地的所有权是否仍归公民个人所有？ 246

343．乡（镇）村企业建设用地如何审批？ 247

344．乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地如何审批？ 247

345．哪些行为属于违反《土地管理法》的行为？如何进行处罚？ 247

346．当事人对违反土地管理法行为的处罚不服的怎么办？ 249

347．土地所有权、使用权发生争议如何解决？ 250

348．对土地的利用和保护有哪些法律规定？ 250

350．什么是城市土地转让市场？ 251

349．什么是城市土地出让市场？ 251

351．什么是土地抵押市场？ 252

352．城镇国有土地使用权能否转让？ 252

353．什么是国有土地使用权的有偿出让？ 253

354．实行土地使用权转让有什么意义？ 254

355．国有土地使用权出让的范围是什么？ 255

356．哪些单位可以成为国有土地使用权的受让方 255

357．国有土地使用权出让有哪几种方式？ 256

358．土地使用权出让合同必须具备哪些条款？ 257

359．土地出让的经营与管理机构是哪个机构？ 259

360．什么是土地使用权的转让？ 259

362．什么是国有土地使用权转让合同？ 260

361．土地使用权的转让应坚持哪些原则？ 260

363．土地使用权转让必须具备哪些条件？ 261

364．土地使用权转让的方式和程序是什么？ 262

365．什么是土地使用权的出租？ 263

366．什么是土地使用权的抵押？ 264

367．如何签订土地使用权抵押合同？ 264

368．如何办理国有土地使用权的抵押手续及抵押登记？ 265

369．什么是土地使用权的终止？ 265

370．什么是土地使用权的划拨？ 267

371．在什么情况下土地使用权可以提前终止？ 267

372．划拨的土地使用权能否收回？ 268

373．中外合资经营企业如何取得土地使用权？ 268

374．国家对外商投资企业使用土地有何限制？ 269

375．什么是外商投资开发经营成片土地？其项目应由哪个部门审批？ 270

376．外商投资开发经营成片土地应按什么程序办理？ 271

377．城镇土地使用税的征税范围是什么？ 272

378．城镇土地使用税的税额是多少？ 272

379．城镇土地使用税有哪些免税规定？ 273

380．耕地占用税的纳税人和征税范围是什么？ 274

381．耕地占用税的税额是如何规定的？ 274

382．耕地占用税有哪些减免税规定？ 275

383．如何缴纳耕地占用税？ 276

384．上海市土地使用权有偿转让事务的管理机关是什么？其土地出让的最高年限是多少？ 276

385．上海市土地管理局应向有意受让土地使用权人提供哪些资料？ 277

386．上海市土地使用权协议出让的程序是什么？ 278

387．上海市土地使用权有偿出让邀请投标的程序是什么？ 278

388．广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让的主管部门是什么？土地使用权出让的年限是多少？ 279

389．天津市经济技术开发区土地使用权有偿出让有哪几种方式？如何规定的？ 280

390．天津市经济技术开发区土地使用权有偿转让有哪些规定？ 281

391．深圳市有偿出让土地使用权的招标程序是什么？ 282

392．深圳市有偿出让土地使用权的方式有哪些？有什么具体规定？ 283

393．深圳市土地使用权有偿转让方面有哪些规定？ 284

394．深圳市国土局负责办理哪些地政事项？ 285

395．海南省国有土地有偿出让的方式及具体程序是什么？ 286

396．海南省国有土地使用权公开招标的程序是什么？ 287

397．海南省国有土地使用权公开拍卖的程序是什么？ 288

398．海南省出让国有土地使用权的批准权限是什么？ 288

399．海南省有偿转让国有土地使用权的条件是什么？ 289

400．海南省对采取协议方式出让国有土地给予地价优惠应具备哪些条件？ 290