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第1章 社区与社区管理 1

1.1社区概念与社区理论 1

1.1.1社区概念的由来 1

1.1.2社区的含义与构成要素 2

1.1.3社区理论 4

1.2社区的类型与功能 7

1.2.1社区的类型 7

1.2.2社区的功能 8

1.3社区管理与建设 10

1.3.1社区管理概述 10

1.3.2社区建设 12

1.4社区管理体制 14

1.4.1社区管理体制的含义与特点 14

1.4.2我国社区管理体制的构建原则 16

1.4.3我国社区管理体制的基本框架 17

1.4.4社区管理体制的运行机制 19

1.5社区管理与相关领域的关系 22

1.5.1社区管理与社区建设的联系 22

1.5.2社区管理与街道管理的区别 23

本章小结 25

关键术语 26

思考题 26

案例 26

第2章 社区物业管理概述 31

2.1社区物业管理的产生与发展 31

2.1.1社区物业管理的兴起 31

2.1.2社区物业管理与社区管理的关系 33

2.2社区物业管理的基本概念 36

2.2.1物业的概念及其特点 36

2.2.2物业管理的概念 39

2.2.3社区物业管理的概念及其特点 40

2.3社区物业管理的目标与原则 43

2.3.1社区物业管理的目标 43

2.3.2社区物业管理的原则 45

2.4社区物业管理的现状及发展 46

2.4.1我国现有的社区物业管理模式 47

2.4.2未来发展趋势——寻求“多赢”管理模式 49

本章小结 50

关键术语 50

思考题 50

案例 51

第3章 社区物业管理的基本理论 56

3.1产权理论 56

3.1.1产权释义 56

3.1.2产权的特征及功能 58

3.1.3现代产权理论介绍 60

3.1.4社区物业产权安排及其效率 62

3.1.5建筑物区分所有权理论 63

3.2委托代理理论 65

3.2.1委托代理理论介绍 65

3.2.2物业管理中的委托代理关系 66

3.2.3物业管理委托代理的特点 67

3.2.4物业管理委托代理问题及改善 68

3.3公共选择理论 70

3.3.1公共选择基本理论 70

3.3.2公共物品理论 71

3.3.3社区物业管理中的公共选择 72

3.4项目管理理论 73

3.4.1项目管理综述 73

3.4.2物业项目管理 76

3.5城市管理理论 79

3.5.1城市管理内涵 79

3.5.2现代城市管理 79

3.5.3社区物业管理的城市功能 83

3.6其他相关理论 85

3.6.1人才管理理论 85

3.6.2系统论 87

3.6.3均衡价格理论 89

本章小结 91

关键术语 91

思考题 91

案例 92

第4章 社区物业管理的主体 94

4.1街道办事处与居民委员会 94

4.1.1街道办事处 94

4.1.2居民委员会 97

4.2业主、业主大会和业主委员会 100

4.2.1业主 100

4.2.2业主大会 102

4.2.3业主委员会 107

4.3物业服务企业 110

4.3.1物业服务企业的含义、性质及类型 110

4.3.2物业服务企业的权利与义务 111

4.3.3物业服务企业的职责和作用 113

4.3.4物业服务企业的组织机构 114

4.4物业管理主体之间的诸种关系 116

4.4.1街道办事处与居民委员会的关系 116

4.4.2居民委员会与业主委员会的关系 117

4.4.3业主委员会与物业服务企业的关系 118

4.4.4物业服务企业与居民委员会的关系 120

本章小结 122

关键术语 123

思考题 123

案例 123

第5章 前期物业管理 126

5.1前期物业管理概述 126

5.1.1前期物业管理界定 126

5.1.2前期物业管理内容 128

5.1.3前期物业管理中权利主体间的相互关系 130

5.2物业管理早期介入 131

5.2.1物业管理早期介入的内涵 131

5.2.2早期介入的必要性 132

5.2.3早期介入的内容 133

5.2.4物业管理早期介入应重点关注的问题 138

5.3物业接管验收 139

5.3.1物业接管验收界定 140

5.3.2物业接管验收的内容 140

5.3.3物业接管验收的程序 141

5.3.4物业交接双方的责任 142

5.3.5物业接管验收与竣工验收的关系 143

5.4楼宇入伙 146

5.4.1楼宇入伙的概念 146

5.4.2楼宇入伙工作程序 146

5.5物业装修管理 150

5.5.1装修申报与审批管理 150

5.5.2装修管理流程 151

5.5.3装修施工管理 153

5.5.4相关责任界定 154

本章小结 155

关键术语 155

思考题 155

案例 156

第6章 社区物业综合管理的内容与程序 160

6.1社区物业硬件环境管理 160

6.1.1社区物业硬件环境管理的内容 160

6.1.2社区物业硬件环境的维修养护管理 164

6.2社区环境卫生与绿化管理 174

6.2.1社区物业环境与物业环境管理 174

6.2.2社区环境卫生管理 179

6.2.3社区环境绿化管理 181

6.3社区安全管理与公共秩序维持 186

6.3.1社区安全管理概述 186

6.3.2社区治安管理 187

6.3.3车辆道路管理 190

6.3.4社区消防管理 193

6.4社区文化建设 200

6.4.1社区文化的含义、特点与功能 200

6.4.2社区文化的构成要素 203

6.4.3社区文化管理的内容 205

6.4.4物业服务企业与社区文化建设 208

6.5和谐社区构建 212

6.5.1和谐社区的内涵 212

6.5.2构建和谐社区的标准 213

6.5.3物业服务企业在构建和谐社区中的作用 214

本章小结 216

关键术语 217

思考题 217

案例 217

第7章 社区物业管理的组织机构与员工培训 220

7.1社区物业管理的管理层次与组织结构 220

7.1.1管理机构设置的基本要求 220

7.1.2管理机构设置的原则 222

7.1.3社区物业服务企业组织机构设置的程序 224

7.2物业服务企业机构设置模式 226

7.2.1直线制 226

7.2.2直线职能制 227

7.2.3事业部制 228

7.2.4矩阵式 229

7.3社区物业服务企业的管理制度 230

7.3.1管理规约 230

7.3.2社区物业服务企业的管理制度 231

7.4社区物业服务企业管理机构岗位职责 232

7.4.1领导岗位职责 233

7.4.2部门负责人员岗位职责 234

7.4.3操作人员岗位职责 238

7.5社区物业服务企业管理人员的素质要求与员工培训 241

7.5.1社区物业服务企业管理人员的职业道德 241

7.5.2社区物业服务企业管理人员的基本要求 243

7.5.3社区物业服务企业的员工培训 247

本章小结 252

关键术语 253

思考题 253

案例 254

第8章 社区物业管理法律基础 256

8.1社区物业管理法律规范 256

8.1.1物业管理法律规范的概念 256

8.1.2物业管理法律规范的意义 257

8.1.3物业管理法律规范的结构 257

8.1.4物业管理法律规范的类型 258

8.1.5物业管理法律规范的表现形式 264

8.2社区物业管理法律关系 268

8.2.1社区物业管理法律关系的概念 269

8.2.2物业管理法律关系的构成要素 270

8.2.3物业管理法律关系的种类 274

8.2.4物业管理法律关系的特征 278

8.3社区物业管理法律责任 280

8.3.1物业管理法律责任的概念及特征 281

8.3.2物业管理法律责任的构成和归责类型 282

8.3.3物业管理法律责任的种类 285

本章小结 293

关键术语 294

思考题 294

案例 295

第9章 社区物业管理的资金管理 300

9.1物业管理的资金管理概述 300

9.1.1物业管理中的资金类型 300

9.1.2物业管理资金的筹措 302

9.1.3物业管理资金的使用原则 306

9.2物业服务费的构成、测算与监审 307

9.2.1物业服务费的收费原则 307

9.2.2物业服务费的定价形式和计费方式 308

9.2.3物业服务费的构成 310

9.2.4物业服务费的测算 311

9.2.5物业服务定价成本的监审 318

9.3住房专项维修资金的筹集、使用与管理 320

9.3.1住房专项维修资金的筹集 320

9.3.2专项维修资金的使用与管理 321

9.4物业服务企业的财务管理 324

9.4.1企业财务管理概述 324

9.4.2经营成本和费用 326

9.4.3营业收入和利润 328

本章小结 332

关键术语 333

思考题 333

案例 334

第10章 社区物业管理市场 337

10.1社区物业管理的市场结构 337

10.1.1社区物业管理市场的特点 337

10.1.2社区物业管理的市场结构 338

10.2物业服务企业的市场化及其竞争策略 341

10.2.1物业管理市场化的条件 341

10.2.2市场化物业服务企业的竞争策略 342

10.2.3物业服务市场中的风险防范 344

10.3物业管理市场的运行机制 345

10.3.1物业管理市场价格机制 345

10.3.2物业管理市场供求机制 347

10.3.3物业管理市场竞争机制 350

10.4物业管理招投标概述 351

10.4.1物业管理招投标的基本概念 352

10.4.2物业管理开展招投标应遵循的原则 352

10.4.3物业管理招投标的一般程序 353

10.4.4物业管理招标的方式 355

10.5物业管理投标 356

10.5.1物业管理投标实施步骤 356

10.5.2定标后的工作 361

10.6物业管理投标书的制作 362

10.6.1物业管理投标书的内容 362

10.6.2物业管理投标书编写注意事项 365

本章小结 367

关键术语 368

思考题 368

案例 368

第11章 社区物业综合经营服务 370

11.1社区物业综合经营服务概述 370

11.1.1物业综合经营服务的概念 370

11.1.2开展物业综合经营服务的意义 371

11.1.3物业综合经营服务的特点 372

11.1.4物业综合经营服务的原则 373

11.1.5物业综合经营服务的基本要求 373

11.2物业综合经营服务的内容 374

11.3物业综合经营服务项目的策划 376

11.3.1物业综合经营服务项目的市场调查与预测 376

11.3.2物业综合经营服务项目的选择 378

11.3.3物业综合经营服务项目位置的确定 378

11.3.4物业综合经营服务项目策划书的编写 379

11.4物业综合经营服务项目的运作 380

11.4.1开展物业综合经营服务项目的条件 380

11.4.2物业综合经营服务项目的组织和管理 381

11.4.3开展物业综合经营服务的注意事项 383

本章小结 386

关键术语 386

思考题 386

案例 387

第12章 其他国家和地区社区物业管理的发展与经验借鉴 389

12.1其他国家和地区社区物业管理模式 389

12.1.1英国的社区物业管理模式 389

12.1.2美国的社区物业管理模式 391

12.1.3日本的社区物业管理模式 394

12.1.4瑞典的社区物业管理模式 398

12.1.5中国香港地区的社区物业管理模式 400

12.1.6新加坡的社区物业管理模式 405

12.2其他国家和地区社区物业管理的发展模式的借鉴经验 409

12.2.1其他国家和地区社区物业管理的综合特点 409

12.2.2对我国社区物业管理的借鉴意义 410

本章小结 413

关键术语 414

思考题 414

案例 414

参考文献 417