不动产登记疑难问题精解PDF电子书下载

前言 1

第一章综合性问题 3

1.如何准确把握不动产登记工作的功能定位？ 3

2.如何妥善处理登记与交易的关系？ 7

3.不动产登记机构应如何正确履行法定职责？ 12

4.新时期，地方各级不动产登记机构应如何做好不动产登记资料移交工作？ 15

5.不动产登记特殊过渡阶段，各相关部门应如何正确履行不动产权属纠纷调处职责？ 20

6.如何正确理解不动产登记相关法律政策的适用问题？ 26

7.如何处理好开发区、新区或园区的不动产登记管辖问题？ 30

8.原来各相关部门的不动产登记人员划转到不动产登记机构之后，应如何做好衔接管理？ 33

9.如何准确理解国土资源行政主管部门、不动产登记机构与不动产登记中心之间的区别与关联，设计好不动产登记业务办理的审核权限与流程？ 37

第二章 不动产单元划分和权籍调查 43

10.不动产登记单元应如何设定？ 43

11.不动产登记实务中应如何进行土地面积分摊？ 48

12.合并或分割不动产应如何办理登记？ 52

13.一个不动产单元同时跨两个地籍区或地籍子区的情况下，应如何进行不动产单元编码？ 55

14.不动产登记职责整合后，房屋测绘工作应如何组织实施？ 58

15.如何正确理解与适用房屋和国土部门的不同测绘技术标准？ 63

16.如何正确把握实地查看、调查等登记审核手段与不动产权籍调查的关系？ 66

17.房屋等建筑物、构筑物跨占两宗或多宗土地时，不动产单元如何设定，编码如何编制？如何办理登记？ 69

18.关于建筑区划内地下商场、车库、地下室等特定空间的登记应如何办理？ 73

19.地下人防停车位（库）如何办理登记？ 77

第三章 登记程序 83

20.当事人提交不动产登记申请时，是否应该提交交易确认单、交易告知书以及不动产交易网签合同？ 83

21.不动产登记的申请主体主要包括哪些？ 86

22.监护人代为申请的，哪些材料属于被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料？登记机构应如何审核这些监护关系证明材料？ 90

23.当事人是否可以通过网上申请方式提出不动产登记申请？ 94

24.离婚协议书已经明确约定双方不动产权利归属的，当事人可否持离婚协议书进行不动产登记的单方申请？ 97

25.夫妻双方在婚姻存续期间购买的不动产，不动产交易合同上的签名是夫妻中的一方，在登记时是否需要夫妻双方共同申请？ 100

26.人民法院、仲裁委员会等的生效法律文书中已明确原买卖合同无效或证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的，不动产登记机构是否可以凭此依法进行更正登记？ 104

27.购房人从房地产开发企业购买房屋，商品房转移登记是否可以由购房人单方申请？ 108

28.实务中，如何正确适用依嘱托登记的相关规定？ 111

29.当事人以信息公开方式申请查询复制不动产登记资料的，不动产登记机构是否受理？ 113

30.对于只有房屋所有权证、无土地使用权证的不动产，人民法院发出协执，要求给申请执行人直接办理转移登记的，登记机构应如何办理？ 116

31.开发企业对土地申请办理首次登记后，房屋竣工后对该房屋的登记应当办理首次登记还是变更登记，是否需要先行注销原国有建设用地使用权？ 119

32.关于土地和房屋用途不一致的情况下，不动产登记机构应如何办理登记？ 121

33.对于综合用途的土地，登记机构应如何准确填写记载土地用途及使用权期限？ 124

34.房改房的权利人因取得不动产时骗取登记，现被审批部门撤销房改资格，原产权单位要求登记机构撤销该行为并申请更正登记，登记机构应如何办理？ 126

35.当事人处分共有不动产的，登记机构应如何办理？ 128

36.申请人在申请不动产登记时，提供我国港澳台地区或外国的司法文书和公证文书，登记机构应如何办理？ 135

37.不动产登记机构如何正确履行登记审核职责？ 139

38.国有建设用地上的房屋，在办理首次登记时，是否需要提交施工许可证、建设工程规划许可证以及消防、环保、人防等材料？ 143

39.《暂行条例》要求一次性告知申请人应补正的全部内容，但是登记机构在受理后的审核过程中能否再次要求补正补齐其他相关材料？ 148

40.因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，不动产登记机构应如何办理？ 150

41.开发商申请国有建设用地上的商品房首次登记时，可否不颁发不动产权证书或颁发集成版不动产权证书？ 156

42.《实施细则》第17条规定公告期15个工作日，期满无异议或异议不成立方可登记，但第22条第2款对灭失声明15个工作日后，没有规定“无异议或异议不成立”，是否不须征询异议也可补发？ 157

第四章 不动产权利登记 163

43.连续登记原则在实践中的具体表现有哪些？ 163

44.以出让方式取得国有建设用地上的房屋已全部出售，但一直未办理房屋所有权证，现业主申请办理不动产权证书时，开发商不予配合或找不到的，登记机构应如何办理？ 166

45.国有划拨建设用地上的房屋依法办理房屋所有权证但未办理土地证，或房屋所有权证和土地证都有，但房屋所有权发生多次转移后一直未办理土地变更登记的，现业主申请不动产转移登记，如何办理？ 169

46.土地批准用途与房屋规划用途不一致，应如何办理转移登记或抵押登记？ 172

47.因历史上房地产开发中用地、规划或建设等手续不完善尚未办理不动产首次登记，现当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应如何办理？ 176

48.分期开发建设的商品房小区，小区道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等业主共有部分是否可以由开发商分期申请登记？ 178

49.土地综合开发利用背景下，一宗土地上存在商业、住宅等多种用途、不同使用期限的情形，不动产登记机构应如何办理登记？ 182

50.划拨用地上的房屋能否抵押？应如何办理登记？ 186

51.土地尚未办理登记的情况下，权利人持房屋所有权证申请办理抵押登记，是否需要先换发不动产权证后再做抵押登记？ 190

52.针对设施农用地上建造的建筑物、构筑物提出登记申请的，登记机构能否办理并发放不动产权证？ 192

53.针对“一户多宅”、面积超占、混合用途等情况，登记机构应如何办理不动产登记？ 196

54.农村“村改居”后，原房管部门已经为居民住房颁发了房屋所有权证，但土地尚未登记发证，现房屋所有权人申请办理不动产登记手续，应如何处理？ 200

55.办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，因乡村规划不完善、权属来源资料不齐全等原因，农民无法提供登记申请的必备材料的，登记机构应如何处理？ 202

56.宅基地使用权人应如何界定？登记为户还是家庭成员？ 207

57.如何处理和应对长期分散登记导致的林权和土地等各类不动产重复登记发证的问题？ 211

58.申请人凭原先颁发的水域滩涂养殖证换发不动产权证的，登记机构应如何办理？ 215

59.同一承包地块上既有林木，又有草地，应如何进行登记发证？ 217

60.在海域使用权登记实践中，海域使用权的审批交易管理部门和不动产登记部门如何实现高效衔接？ 219

61.通过设定地役权的方式使用土地建造的建筑物、构筑物，如电信信号基站、电网基站、广告牌等，能否颁发不动产权属证书？ 222

62.登记实务中，抵押权人的主体资格有什么限制？ 224

63.哪些财产不能作为抵押物设立抵押权？ 227

64.在建建筑物抵押登记时，如何划定不动产登记单元？ 231

65.登记实务办理中，建设用地使用权抵押登记与在建建筑物抵押登记应如何做好衔接？ 235

66.登记机构在办理在建工程抵押登记工作中，如何准确把握在建工程抵押的抵押权人主体范围、抵押人主体范围和贷款资金用途问题？ 238

67.在土地上存在在建建筑物（可能合法或违法）的情况下，登记机构可否仅办理建设用地使用权抵押权登记？ 242

68.因地上建筑物、构筑物不符合规划条件，只办理了建设用地使用权抵押登记，待规划手续补办后，地上建筑物、构筑物是否随之一并抵押？ 245

69.不动产超额抵押的，不动产登记机构是否需要审查？ 248

70.如何正确理解《实施细则》中的“预购商品房抵押登记”的性质？ 250

71.抵押双方因担保范围的变更申请抵押权的变更登记，登记簿中没有“担保范围”的记载项目，登记机构应如何办理？ 253

72.最高额抵押债权数额确定后，转为一般抵押权，抵押双方申请债权确定登记并同时申请主债权数额变更，但现登记中没有抵押权确定登记这一登记类型，应如何办理？ 257

73.债权人转让部分债权，当事人若约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，登记机构应如何办理？ 260

74.不动产登记机构在办理抵押登记时，是否应当记载抵押期限？ 263

第五章 其他登记 269

75.利害关系人申请更正登记时，是否必须提交登记簿记载权利人同意更正的证明材料？ 269

76.办理不动产登记依据的合同被生效法律文书撤销或公证文书被公证机构撤销，登记机构能否依申请人申请办理更正登记？ 271

77.登记机构在异议登记办理中，如何准确把握利害关系人的范围？ 274

78.在不动产存在权属争议的情况下，登记机构应如何办理？ 278

79.商品房预售后，开发商不按约定配合办理预告登记，能否单方申请？在非预售情况下，如当事人之间进行房屋买卖或抵押，并约定办理预告登记，一方当事人不予配合的，能否单方申请？ 280

80.预告登记期间，预告权利人死亡的，应如何办理后续的本登记？ 283

81.依人民法院等国家有权机关嘱托办理查封登记后，若查封期限届满后无续封，登记机构如何办理查封登记注销业务？ 286

82.在登记与交易职责分设的地区，法院嘱托登记机构办理不动产预查封登记时，应如何办理？ 289

83.已被预告登记的不动产是否能查封？宗地之上有部分预购商品房办理预告登记，能否协助查封开发企业整宗地使用权？ 291

第六章 不动产登记资料的查询、保护和管理 297

84.如何准确理解不动产登记查询制度中的利害关系人？ 297

85.当事人能否通过互联网而无须到登记办事大厅直接查询、复制不动产登记资料？ 301

第七章 法律责任 307

86.不动产登记机构在风险防范方面应注意哪些事项？ 307

87.不动产登记发生错误给当事人造成损失，登记机构承担民事赔偿责任还是行政赔偿责任？ 312

88.登记机构因登记错误承担赔偿责任的，承担的是过错责任还是无过错责任？ 315

附录一 不动产登记暂行条例 320

附录二 不动产登记暂行条例实施细则 327