房地产开发与经营 第2版PDF电子书下载

第1章 绪论 1

1.1房地产概述 1

1.1.1房地产的含义 1

1.1.2房地产与不动产的关系 2

1.1.3房地产的属性 3

1.1.4房地产的分类 4

1.2房地产业概述 5

1.2.1房地产业的内涵 5

1.2.2房地产业在国民经济中的定位与作用 6

1.2.3房地产业与金融业 7

1.3房地产开发与经营概述 10

1.3.1房地产开发与经营的含义 10

1.3.2房地产开发与经营的特点 11

1.3.3房地产开发与经营的参与者 12

1.4房地产市场及其运行规律 14

1.4.1房地产市场的概念 14

1.4.2房地产市场的分类 15

1.4.3房地产市场的影响因素 15

1.4.4房地产市场的指标 17

1.4.5房地产周期 21

思考与练习 26

讨论 26

附录1-1：1996年以来中国房地产市场数据一览表 27

第2章 房地产开发与经营程序 28

2.1房地产开发与经营程序的演变 28

2.1.1新政引起的房地产开发行业变化 28

2.1.2房地产开发与经营原有程序及其问题 29

2.1.3房地产开发与经营新程序及其特征 32

2.2土地储备开发程序概述 33

2.2.1土地储备开发的概念与内涵 33

2.2.2土地储备开发的工作原则 34

2.2.3土地储备开发的基本程序 36

2.3房地产二级开发程序概述 37

2.3.1投资决策阶段 37

2.3.2前期工作阶段 38

2.3.3项目管理阶段 40

2.3.4经营与物业服务阶段 41

思考与练习 42

讨论 42

附录2-1： 2002年以来的房地产开发行业主要相关政策一览表 43

第3章 土地储备开发 45

3.1土地储备开发准备工作 45

3.1.1土地储备开发计划编制与审查 45

3.1.2土地储备开发实施方案编制与审查 47

3.1.3土地储备开发实施主体的确定 51

3.1.4潜在项目实施主体竞争者前期工作 54

3.2土地储备开发行政审批 54

3.2.1建设项目用地预审 54

3.2.2项目立项 55

3.2.3专业意见征询 56

3.2.4规划意见申报 59

3.2.5征地拆迁报批 60

3.3土地储备开发实施与交付 65

3.3.1征地实施程序 65

3.3.2征地补偿与安置的原则与方式 68

3.3.3拆迁实施程序 70

3.3.4拆迁工作原则与方式 73

3.3.5市政基础设施建设 73

3.3.6土地储备开发项目验收 75

思考与练习 76

讨论 76

附录3-1： × ×县2009年度土地储备开发计划 77

附录3-2：土地储备开发案例 78

附录3-3：建设项目环境影响报告表 125

附录3-4：征地报批时提交的“一书四方案”建设用地项目呈报说明书 127

附录3-5：房屋拆迁许可证申请表和拆迁许可证 132

附录3-6：国家建设征收土地结案申请表、结案证明和结案表 133

第4章 房地产投资分析 135

4.1房地产投资分析概述 135

4.1.1投资与房地产投资的含义 135

4.1.2房地产投资的类型 136

4.1.3房地产投资的目的 137

4.1.4房地产投资分析的任务 138

4.1.5房地产投资分析的发展状况 139

4.2市场与区位分析 140

4.2.1市场分析 140

4.2.2区位条件分析 141

4.3基础数据分析估算 142

4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算 143

4.3.2房地产开发项目收入分析估算 145

4.3.3资金筹措分析 146

4.4财务分析 147

4.4.1财务分析概述 147

4.4.2财务分析基本报表 147

4.4.3财务分析指标 148

4.5不确定性分析与风险分析 150

4.5.1不确定性分析 150

4.5.2风险分析 153

4.6房地产投资决策 155

4.6.1投资方案分类 155

4.6.2方案的比选 156

4.7房地产投资分析运用 161

4.7.1房地产投资分析的运用领域 161

4.7.2可行性研究报告的主要内容 162

4.7.3项目申请报告的主要内容 163

思考与练习 163

讨论 164

附录4-1：房地产投资财务分析基本报表 165

附录4-2：项目申请报告范例 169

第5章 土地使用权获取 222

5.1土地管理制度及其演变 222

5.1.1土地管理基本制度 222

5.1.2土地使用权获取方式的历史演变 224

5.2土地使用权出让 225

5.2.1土地使用权出让概述 225

5.2.2土地使用权出让的方式 226

5.2.3土地使用权收回与终止 233

5.3在建项目收购与项目公司入股 234

5.3.1在建项目收购 234

5.3.2项目公司入股 235

思考与练习 237

讨论 237

附录5-1：《国有土地使用权出让合同》范本 238

第6章 房地产规划与设计管理 246

6.1房地产开发与城市规划 246

6.1.1城市规划与城市规划管理的基本概念 246

6.1.2城市规划体系 247

6.1.3城市规划与房地产开发的关系 248

6.2房地产开发项目规划管理 249

6.2.1建设用地选址管理 249

6.2.2建设用地规划管理 250

6.2.3建设工程规划管理 251

6.3房地产规划与设计指标 253

6.3.1居住项目规划与设计指标 253

6.3.2非居住项目规划与设计指标 256

6.4房地产开发项目规划设计方案及评价 257

6.4.1房地产开发项目规划设计方案编制 257

6.4.2房地产开发项目规划设计方案评价 263

思考与练习 263

讨论 264

附录6-1：《建设项目选址意见书》范本 265

附录6-2：《建设用地规划许可证》范本 265

附录6-3：《建设工程规划许可证》范本 266

附录6-4：居住区综合技术经济指标一览表 266

附录6-5：国家康居住宅示范工程规划设计评分表 267

第7章 房地产项目管理 269

7.1房地产项目管理概述 269

7.1.1项目与项目管理 269

7.1.2房地产项目的特点 269

7.1.3房地产项目管理的概念 270

7.1.4房地产项目管理的目标与职能 270

7.2房地产开发项目质量控制 271

7.2.1房地产开发项目质量概述 271

7.2.2房地产开发项目质量的特点 272

7.2.3质量控制的内容 273

7.2.4施工阶段质量控制手段 274

7.3房地产开发项目进度控制 275

7.3.1房地产开发项目进度控制概述 275

7.3.2进度控制工作的内容 275

7.3.3影响项目进度的因素分析 277

7.3.4进度控制的手段 277

7.3.5进度计划的编制程序 278

7.3.6进度计划的编制方法 278

7.4房地产开发项目成本控制 281

7.4.1房地产开发项目成本控制概述 281

7.4.2房地产开发项目成本构成及其估算方法 282

7.4.3成本控制的原则 282

7.4.4成本控制的主要方法 284

7.4.5成本控制的措施 285

7.5房地产开发项目合同与安全管理 286

7.5.1房地产开发项目合同管理概述 286

7.5.2房地产开发项目主要合同关系 287

7.5.3合同管理的主要内容 287

7.5.4合同招标 289

7.6安全管理 291

7.6.1房地产开发项目安全管理概述 291

7.6.2安全风险类别 291

7.6.3安全管理内容 292

思考与练习 292

讨论 293

第8章 房地产营销 294

8.1房地产营销概述 294

8.1.1房地产营销的概念 294

8.1.2房地产营销新观念 294

8.1.3房地产营销三阶段 297

8.2房地产营销理论 297

8.2.1房地产营销的“4P”理论 297

8.2.2房地产营销的“4C”理论 298

8.2.3房地产销售中的“5S”规则 299

8.3房地产营销模式及其选择 300

8.3.1房地产营销模式 300

8.3.2委托代理的工作内容 302

8.3.3选择委托代理机构的注意事项 302

8.4房地产营销方案的制订 303

8.4.1租售选择 304

8.4.2租售进度安排 304

8.4.3价格确定 304

思考与练习 307

讨论 307

附录8-1：东海花苑二期营销推广策划方案 308

第9章 物业服务 321

9.1物业服务概述 321

9.1.1物业与物业服务的概念 321

9.1.2物业服务与房地产资产管理 322

9.1.3中国物业服务的发展 323

9.2物业服务基本制度 325

9.2.1业主大会制度 325

9.2.2物业服务企业资质管理制度 326

9.2.3住房专项维修资金制度 327

9.2.4其他制度 327

9.3物业服务的程序与内容 328

9.3.1物业服务的策划阶段 328

9.3.2物业服务的前期准备阶段 329

9.3.3物业服务的启动阶段 330

9.3.4物业服务的日常运作阶段 331

9.4不同类型的物业服务 332

9.4.1居住物业服务 332

9.4.2办公物业服务 333

9.4.3商业物业服务 336

思考与练习 338

讨论 338

第10章 房地产融资 339

10.1房地产项目融资概述 339

10.1.1金融市场 339

10.1.2房地产金融市场 340

10.1.3房地产项目融资 341

10.2房地产项目融资的传统方式 344

10.2.1银行信贷 344

10.2.2股票发行 348

10.2.3债券发行 353

10.3房地产信托与私募基金 355

10.3.1房地产信托概述 355

10.3.2房地产信托融资条件 356

10.3.3房地产信托融资程序 357

10.3.4房地产信托常见交易结构 358

10.3.5房地产私募基金概述 360

10.3.6房地产私募基金类型 360

10.3.7房地产私募基金常见交易结构 361

10.4 REITs与抵押贷款证券化 363

10.4.1 REITs的分类 363

10.4.2 REITs的特征 364

10.4.3抵押贷款支持证券的类型 365

10.4.4抵押贷款证券化流程 366

思考与练习 367

讨论 368

附录10-1：房地产信托融资项目尽职调查报告目录 369

附录10-2：某房地产贷款集合资金信托计划评审报告 370

附录10-3： WK·地产投资基金Ⅲ期募集说明书 379

参考文献 386