房屋买卖合同法律风险与防范PDF电子书下载

前言 1

上编 房屋买卖纠纷及相关概念 3

第一章 房地产基本知识介绍 3

一、房地产 3

二、地产的概念与分类 3

三、土地所有权的概念与划分 4

四、房产的分类 4

五、房产所有权的权能 4

六、房地产市场的概念 5

七、房地产市场的特点 5

八、房地产消费的类型 5

九、房地产消费的特点 6

十、影响房地产消费的因素 6

十一、商品房预购预售管理 7

十二、房屋面积的分类 8

十三、房产信息来源 8

十四、房屋买卖的几种付款方式 9

十五、房地产保险 17

十六、商品房价格的组成部分 17

十七、房地产的三级市场 19

十八、房屋的定金与订金的区别 20

第二章 商品房预售引起的纠纷 22

一、预售合同的法律性质 22

二、预售商品房的抵押问题 24

三、预售商品房的转卖问题 26

四、预售商品房纠纷问题 27

五、情势变更原则的适用 28

六、商品房预售纠纷案例 31

1.预售合同是否因欺诈而被撤销 31

2.商品房预售的条件 37

3.未取得预售许可的商品房出售是否违反法律法规 44

4.房产公司是否应当对房屋的质量问题承担责任 51

5.商品房预售合同中的主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致，当事人应当如何实际履行交房义务 54

第三章 售房广告引起的纠纷 59

一、关于售房广告的几个问题 59

二、售房广告纠纷案例 62

1.商品房的销售广告和宣传资料与实际情况不一致，如何处理 62

2.开发商商品房销售广告和海报宣传单性质认定 66

3.商品房销售宣传广告是否为商品房买卖合同的一部分 69

4.商品房销售广告等资料的定性问题 72

5.商品房销售广告的法律性质是要约邀请还是要约 74

6.开发商进行虚假宣传构成“欺诈销售”的情况下，买受人是否可以按《消费者权益保护法》相关规定获得惩罚性赔偿 77

第四章 商品房认购书相关纠纷 80

一、商品房认购书的内容及性质 80

二、商品房认购书的效力 80

三、常见的商品房认购书纠纷 81

四、如何避免商品房认购书纠纷 81

五、认购书纠纷的解决方法 82

六、认购书纠纷定金赔偿 82

七、认购书纠纷案例 83

第五章 房屋交付引起的纠纷 87

一、交付双方的权利与义务 87

二、交付条件与交付标准 87

三、交付通知不是交付的必要条件 89

四、买受人对商品房的“验收”权利 90

五、房屋交付纠纷及其处理方法 90

六、房屋交付纠纷案例 94

第六章 惩罚性赔偿纠纷 97

一、惩罚性赔偿简述 97

二、惩罚性赔偿的功能 98

三、惩罚性赔偿和补偿性赔偿的关系 99

四、惩罚性赔偿数额的确定 99

五、惩罚性赔偿的适用范围 100

六、惩罚性赔偿纠纷案例 101

第七章 二手房买卖纠纷 103

一、二手房的概念及种类 103

二、二手房选购技巧 104

三、不能交易的二手房 106

四、购买二手房时应该注意的问题 107

五、与新房相比购买二手房的优势 109

六、与新房相比购买二手房的法律风险 111

七、出售二手房时应该注意的问题 112

八、二手房交易的详细流程及注意事项 114

九、二手房买卖纠纷案例 117

1.能否双倍返还定金 117

2.居间合同中买卖条款的性质认定 119

3.国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用“情势变更” 124

4.二手房买卖中房屋差价损失的处理 127

5.二手房买卖中变更按揭贷款银行是否影响房产交易 131

6.买方是否“跳单”违约 136

7.二手房“一房二卖”的产生原因 137

8.承租人的优先购买权 141

第八章 其他类型房屋买卖纠纷 147

一、小产权房的概念及购买的法律风险 147

二、城市居民购买小产权房后买卖合同的效力及损失补偿问题 148

三、大产权房与小产权房的区别 150

四、经济适用住房的购房条件 151

五、期房的概念及期房转让合同的效力问题 153

六、限价商品房的概念及购买条件 155

七、其他类型房屋买卖纠纷案例 156

1.购买小产权房的法律风险 156

2.城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题 159

3.黄某购买经济适用住房是否违法 161

4.集资房转让纠纷 162

5.拆迁安置房屋买卖纠纷如何处理 167

第九章 农村房屋买卖纠纷 169

一、农村房屋买卖个案引出的问题 169

二、审理农村房屋买卖纠纷的法律困境 170

三、农村房屋买卖中的问题分析 175

四、农村房屋买卖的限制条件 180

五、农村房屋买卖合同的法律分析 181

六、宅基地使用权制度的构建——农村房屋买卖合同法律困境的破解 183

七、农村房屋买卖纠纷案例 187

1.农村房屋买卖合同的有效性 187

2.农村房屋征收的补偿 190

3.城镇居民购买农村集体经济组织成员的私有房屋，买卖合同效力的认定 194

4.集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖合同的效力 198

5.院墙的所有权权属问题 200

6.在受让宅基地上所建房屋是否需要腾退 205

第十章 房屋买卖合同纠纷 213

一、房屋买卖合同的概念 213

二、房屋买卖合同的形式 213

三、房屋买卖合同纠纷的管辖 215

四、房屋买卖合同纠纷的法律适用 220

五、房屋买卖合同相关问题 220

六、房屋买卖合同的无效情形及法律后果 227

七、房屋买卖合同纠纷案例 232

1.商品房买卖合同是否已经解除 232

2.行使法定解除权的条件 236

3.房产新政是否属于合同解除的法定事由 239

4.出卖无证自建房屋是否属于有权处分 245

5.认购协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同 250

6.开发商与买受人在商品房买卖合同中约定买受人不能按约履行其与按揭贷款银行的还款义务而应向开发商承担违约责任的条款是否有效 253

7.购房人与房地产商所签订的认购协议的效力认定问题 256

8.出卖人与买受人约定以竣工验收合格为交付使用条件应如何界定 260

9.房屋差价损失是否应当在赔偿范围之内 263

10.“一房二卖”情形下，前位买卖合同与后位买卖合同的效力问题 267

下编 房屋买卖法律法规汇编 275

1.中华人民共和国民法通则 275

2.中华人民共和国民事诉讼法 293

3.中华人民共和国合同法（节录） 331

4.中华人民共和国物权法 352

5.中华人民共和国城市房地产管理法 378

6.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） 387

7.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 390

8.最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（节录） 395

9.最高人民法院关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复 396

10.商品房销售管理办法 397

11.城市商品房预售管理办法 404

12.住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 407

13.原建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（节录） 412

14.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 417

15.城市房地产转让管理规定 420

16.房地产广告发布规定 424

17.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 427

18.商品房销售明码标价规定 431

19.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定 433

20.房屋登记办法 436

21.城市房地产权属档案管理办法 452

22.原建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 457

23.中华人民共和国房产税暂行条例 459

24.国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 461