服务式物业 从高端综合体“苏寓模式”说起PDF电子书下载

第1章 为什么是“苏寓” 5

1.1 从烂尾楼到高收益投资品 5

1.1.1 独树一帜的竞争力 5

1.1.2 在潜力市场中找到供应空白 6

1.2 “苏寓模式”：依赖于高端服务的投资产品 9

1.2.1 精准的租户定位：高租金与高出租率的保证 9

1.2.2 营造主要租户偏好的生活环境 12

1.2.3 创新经营模式与星级服务将高端住宅打造成投资品 14

1.2.4 从投资角度看苏寓 15

第2章 为何是“最佳投资品” 22

2.1 全球投资人追捧的投资产品 22

2.1.1 商务人士催生出的服务式公寓 22

2.1.2 介于“商用”和“住宅”之间的不动产 23

2.1.3 投资回报高于酒店和住宅 24

2.1.4 抵御经济危机的稳健市场 30

2.2 客户需求决定服务式公寓经营要素 31

2.2.1 市场基础——商务与休闲的差异化需求 31

2.2.2 成本低于酒店，服务针对性强于普通公寓 32

2.2.3 服务式公寓需求定位模型 34

第3章 中国不动产投资的蓝海 38

3.1 雅诗阁：如何坐上头把交椅 38

3.1.1 全球最大的国际服务公寓业主和运营商 38

3.1.2 成功来自积极的资产管理 40

3.1.3 并购增长的策略 42

3.1.4 对资本和风险的管控 43

3.2 中国服务式公寓迈入“大市场大客群” 44

3.2.1 波动更小，增长更快 44

3.2.2 从深圳汇展阁开始的20年 45

3.2.3 分布紧随“高端商务人士”的脚步 47

3.3 快速发展的4大驱动力 49

3.3.1 “ 500强”指数 49

3.3.2 核心客户——外派人员 51

3.3.3 赛事效应与旅游红利 52

3.3.4 企业差旅费政策成为引擎 52

第4章 服务才是制胜的核心 56

4.1 香港莎玛（Shama）的服务哲学 56

4.1.1 摩根士丹利手中的绩优股 56

4.1.2 貌似酒店但一定要有家的感觉 57

4.1.3 撑起80％入住率的是服务不是硬件 59

4.2 先理解清楚需求，再准确提供服务 62

第5章 服务式投资品的延伸：服务式办公 65

5.1 诺基亚总部大改造 65

5.1.1 拥挤与移动 65

5.1.2 消灭50％的闲置工位 67

5.1.3 移动办公产生的服务需求 70

5.1.4 虚拟办公的3只推手 71

5.2 第三空间 72

5.2.1 医院摇身变为创意中心 73

5.2.2 对客户业务的支持比硬件更重要 74

5.3 充分发挥灵活办公的6大价值 75

5.3.1 诺基亚：在最拥挤的城市解决通勤问题 76

5.3.2 Interpolis：没有一个员工有固定工位 77

5.3.3 Macquarie集团：活力中庭 77

5.3.4 沃达丰：灵活办公，吸引人才 78

5.3.5 谷歌：20%的灵活办公时空带来创新产品 78

5.3.6 微软：技术连接的是人，而不是办公位 79

第6章 看得到的广阔未来 82

6.1 不断下降的空置曲线 82

6.1.1 即将扩大的客户群 82

6.1.2 市场供不应求，租金持续上涨 82

6.2 移动的办公室 84

6.2.1 有空的办公桌却没有空的会议室 84

6.2.2 通勤成本：大城市办公的大问题 84

6.2.3 郊区总部+CBD办公室模式 85

6.3 服务式物业与信息化管理的联姻 86

6.3.1 数字化物业 86

6.3.2 从网络预订单到客户数据库的集成 87

6.3.3 从ERP到CRM的协同 88

参考文献 94