最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用·房地产卷PDF电子书下载

第一章 国有土地使用权出让 1

规则1国有土地使用权出让合同被解除，受让方已承担违约责任后，可以请求重新受让土地或请求退还已支付的土地出让金 1

【规则理解】 1

一、国有土地使用权出让合同的内涵及法律特征 1

（一）合同目的的特定性 2

（二）合同主体的特定性 2

（三）合同客体的特定性 2

（四）合同形式的特定性 2

（五）合同的有偿性和限制性 3

二、国有土地使用权出让合同的解除 3

（一）合同解除的一般情形 3

（二）国有土地使用权出让合同解除的特殊情形 4

【拓展适用】 6

一、国有土地使用权出让合同的性质 6

（一）出让合同的合意性和行政性 6

（二）出让合同的性质之争 6

二、国有土地使用权出让合同解除权的行使 7

（一）解除权须行使方能发生合同解除的后果 7

（二）解除权的行使方式 7

（三）解除权的行使期限 8

（四）解除权争议的解决 8

三、国有土地使用权出让合同中的违约责任 9

（一）实际履行 9

（二）损害赔偿 9

（三）违约金责任 10

（四）定金责任 10

【典型案例】山西泰丰大酒店有限公司诉山西省大同市土地管理局土地使用权出让纠纷案 10

规则2国家某些政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除，但不影响和限制合同的效力 14

【规则理解】 15

一、国有土地使用权出让合同的生效要件 15

（一）缔约主体具有相应的行为能力及处分权 15

（二）双方意思表示真实 16

（三）不违反法律法规强制性规定 16

（四）符合法定的形式要件 16

二、国有土地使用权出让合同的违法性判断 17

（一）对《合同法》第52条第（5）项的理解 17

（二）国家政策转变对土地使用权出让合同效力的影响 19

（三）地方性法规和行政规章对出让合同效力的影响 20

【拓展适用】 20

一、土地使用权出让合同的效力补正 20

（一）法定形式要件对合同效力影响的不同学说 20

（二）合同效力的补正 22

二、国有土地使用权的出让方式 23

（一）国有土地使用权的出让方式 23

（二）违反法定出让方式对出让行为效力的影响 25

【典型案例】青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案 26

规则3土地使用权出让合同部分无效，并不影响其他部分的效力，其他合同条款仍然有效 43

【规则理解】 43

一、影响国有土地使用权出让合同效力的因素 43

（一）出让主体方面因素 43

（二）出让客体方面因素 44

（三）出让方式方面因素 45

（四）出让价格方面因素 45

二、国有土地使用权出让合同的部分无效 46

（一）部分无效制度及其立法目的 46

（二）合同部分无效的要件 47

【拓展适用】 48

一、无效的国有土地使用权出让合同及其法律特征 48

（一）违法性 48

（二）国家干预性 49

（三）溯及性 49

（四）不可履行性 50

二、国有土地使用权出让的程序及其对土地出让、开发行为的影响 50

（一）编制用地规划 50

（二）土地征收及农用地转用审批 51

（三）竞价或协议出让 51

（四）签订《国有土地使用权出让合同》并颁发《建设用地批准书》 52

（五）支付土地使用权出让金并办理《国有土地使用证》 52

【典型案例】青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案 53

第二章 房地产合作开发 60

规则4房地产合作开发中，因优化设计而新增的面积，当事人对此无约定的，适用公平原则确定各自比例 60

【规则理解】 60

一、合作开发房地产合同的内涵与法律特征 60

（一）合作开发房地产合同的内涵 60

（二）合作开发房地产合同的法律特征 61

二、房地产合作开发中的建筑面积分配规则 63

（一）建筑面积增加时的分配规则 63

（二）建筑面积减少时的分配规则 64

【拓展适用】 65

一、名为合作开发实为土地使用权转让的合同 65

（一）合作开发房地产合同与土地使用权转让合同的联系 66

（二）合作开发房地产合同与土地使用权转让合同的区别 66

（三）合作开发房地产合同向土地使用权转让合同的转化 67

二、名为合作开发实为房屋买卖的合同 67

三、名为合作开发实为借款的合同 68

四、名为合作开发实为房屋租赁的合同 69

【典型案例】长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案 70

规则5当事人签订房地产合作投资开发合同时无房地产开发资质，但事后对所存在缺陷予以弥补，所签合作投资开发房地产合同应为有效 84

【规则理解】 84

一、合作开发房地产合同的生效要件 84

（一）合同的一般生效要件 84

（二）合作开发房地产合同的特殊生效要件 85

二、合作开发房地产合同效力的补正 87

（一）房地产开发经营资质的补正 87

（二）土地使用权性质的补正 87

【拓展适用】 88

一、合作开发房地产合同效力的补救措施 88

（一）无效合同的补正 88

（二）无效合同的转换 89

（三）合同的解释 90

（四）合同的部分无效 91

（五）合同的履行治愈规则 91

（六）合同内容的变更 92

二、划拨土地使用权的合作开发 92

（一）土地使用权的划拨取得方式 92

（二）划拨土地用途的严格限制 92

（三）划拨土地的合作开发 93

【典型案例】深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 93

规则6项目合作协议中未对分阶段分利作出约定，一方当事人主张以现阶段盈利分配合作利润缺乏合同依据 122

【规则理解】 122

一、合作开发房地产合同中的投资认定 122

（一）投资方式的认定 122

（二）投资数额的认定 123

（三）增加投资数额分担比例的认定 123

（四）房屋预售款不得充抵投资的认定 124

二、合作开发房地产合同中的利润分配 124

（一）利润分配比例 124

（二）利润分配方式 125

（三）利润分配时间 126

【拓展适用】 126

一、土地使用权证及其对房地产开发经营行为的影响 126

（一）国有土地使用权证 126

（二）建设用地规划许可 127

（三）土地使用权证对房地产开发经营行为的影响 127

二、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证及其对房地产开发经营行为的影响 127

（一）建设工程规划许可证 127

（二）建筑工程施工许可证 128

（三）建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证对房地产开发经营行为的影响 128

三、商品房预售许可证及其对房地产开发经营行为的影响 129

（一）商品房预售许可证 129

（二）商品房预售许可证对房地产开发经营行为的影响 129

四、房屋所有权证及其对房地产开发经营行为的影响 130

（一）建设工程竣工验收 130

（二）房屋权属登记 131

（三）竣工验收和房屋登记对房地产开发经营行为的影响 131

【典型案例】上海万顺房地产开发公司与永新实业发展有限公司合作开发协议纠纷案 132

第三章 房地产转让 142

规则7当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，应认定为合法有效 142

【规则理解】 142

一、房地产转让的内涵及法律特征 142

（一）房地产转让的内涵 142

（二）房地产转让的法律特征 143

二、房地产转让合同中的缴纳税费特约 144

（一）缴纳税费特约的出现及原因 144

（二）缴纳税费特约的效力 145

（三）违反缴纳税费特约的法律后果 146

【拓展适用】 147

一、房地产税收制度 147

（一）房地产财产税 147

（二）房地产流转税 148

（三）房地产所得税 148

（四）房地产行为税 149

二、房地产转让中的“阴阳合同” 149

（一）房地产转让“阴阳合同”的含义 149

（二）房地产转让“阴阳合同”的效力 150

【典型案例】山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案 151

规则8在房地产行业大幅增长的背景下，受让人以低于两年前评估价的价格受让房地产，可以认定其属于明显低价受让 165

【规则理解】 165

一、房地产转让中的价格监控制度 165

（一）房地产价格定期确定及公布制度 165

（二）房地产价格评估制度 166

（三）房地产成交价格申报制度 166

二、低价转让房地产合同的认定 167

（一）明显低价转让房地产的行为性质及效力 167

（二）“明显不合理低价”的认定标准 168

（三）主观“恶意”或“善意”的判断依据 169

【拓展适用】 169

一、房地产转让的性质 169

（一）物权变动的基础不同 170

（二）物权变动的形式不同 170

二、房地产转让的有效要件 170

（一）房地产转让的一般要件 171

（二）房地产转让的特殊要件 172

【典型案例】东风汽车贸易公司、内蒙古汽车制造厂与内蒙古环成汽车技术有限公司、内蒙古物资集团有限责任公司、赫连佳新、梁秋玲及第三人内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司侵权纠纷案 174

第四章 土地征收 177

规则9违反《土地管理法》中有关国有土地用途的强制性规定，在没有约定取得对价的情况下，约定改变征地用途条款无效 177

【规则理解】 177

一、土地征收的内涵及法律特征 177

（一）土地征收的内涵 177

（二）土地征收的法律特征 177

二、土地用途变更对征地协议效力的影响 179

（一）征地协议的性质 179

（二）土地用途变更对征地协议效力的影响 180

【拓展适用】 180

一、土地征收与征用辨析 180

（一）适用的前提条件不同 181

（二）适用的对象不同 181

（三）适用的法律效果不同 181

（四）适用的补偿不同 181

二、土地征收的有效要件 182

（一）土地征收应基于公共利益的需要 182

（二）土地征收须符合法定的权限和程序 183

（三）土地征收后须依法进行补偿 184

三、征收补偿纠纷的处理规则 186

（一）补偿标准问题 186

（二）补偿范围问题 186

（三）补偿方式问题 187

（四）补偿协议的签订与履行问题 187

（五）土地补偿费的使用和分配问题 187

（六）被拆迁人对补偿安置房屋的优先权问题 187

（七）隐瞒出售拆迁补偿安置房屋的惩罚性赔偿问题 188

【典型案例】西安市碑林区北沙坡村村民委员会与西安高新技术产业开发区东区管理委员会、西安高新技术产业开发区碑林科技产业园拖欠征地款纠纷案 188

第五章 建设工程施工合同 196

规则10建设工程施工合同纠纷案件的当事人对材料价格有争议时，如有明确约定且经价格鉴定机构鉴定的，其鉴定意见具有证明力 196

【规则理解】 196

一、建设工程施工合同的法律内涵 196

（一）建设工程施工合同的定义 196

（二）建设工程施工合同的类型 197

（三）建设工程施工合同的性质 197

二、建设工程施工合同的法律特征 197

（一）合同标的的特殊性 198

（二）合同主体的限定性 198

（三）合同形式的要式性 198

三、司法鉴定意见在工程造价确定中的作用 199

（一）司法鉴定意见是确定工程造价的重要依据之一 199

（二）工程造价鉴定的启动规则 199

（三）工程造价鉴定意见的认定规则 200

【拓展适用】 201

一、工程造价鉴定意见的证明能力 201

（一）鉴定主体合法 201

（二）鉴定内容合法 202

（三）鉴定程序合法 203

二、建设工程造价中的劳动保险基金及税金 203

（一）建设工程劳动保险基金 203

（二）建设工程税金 204

（三）劳动保险基金和税金在工程造价鉴定中的确定 205

【典型案例】金坛市建筑安装工程公司与大庆市庆龙房地产开发有限公司建设工程结算纠纷案 205

规则11不能以当事人选择适用的建设工程施工合同格式文本中的通用条款为据，简单推定发包人认可以承包人报送的竣工结算文件为确定工程款数额的依据 221

【规则理解】 222

一、建设工程施工合同中工程款的约定方式 222

（一）固定价格合同 222

（二）可调价格合同 223

（三）成本加酬金合同 223

二、根据当事人约定进行工程款结算的相关规则 223

（一）工程款结算以当事人的明示约定为原则 224

（二）特殊情况下以当事人的默示约定为工程款结算依据 225

【拓展适用】 226

一、工程款结算的其他依据 226

（一）根据法律法规的任意性规定进行结算 226

（二）根据司法鉴定意见进行结算 227

（三）根据公平原则进行结算 227

二、建设工程施工的示范文本与格式合同 228

（一）《建设工程施工合同（示范文本）》 （GF-1999-0201） 228

（二）建设工程施工格式合同 228

（三）示范文本与格式合同的联系与区别 229

（四）格式合同的适用规则 230

【典型案例】江西圳业房地产开发有限公司与江西省国利建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案 231

第六章 建设工程备案合同 239

规则12当事人就同一建设工程签订两份不同版本的合同，发生争议时应当以备案的中标合同文本而非以存档合同文本作为结算工程价款的依据 239

【规则理解】 239

一、建设工程备案合同与存档合同的内涵及法律特征 239

（一）备案合同与存档合同的性质及特征 239

（二）备案合同与存档合同的联系与区别 240

二、建设工程备案合同与存档合同并存时工程价款的结算依据 241

（一）建设工程备案合同的认定——中标+备案 241

（二）建设工程存档合同的认定——实质性内容不一致 242

（三）建设工程备案合同与存档合同并存时，应当以备案合同作为工程价款结算的根据 243

【拓展适用】 244

一、建设工程备案合同与存档合同的效力认定 244

（一）依法必须招投标的建设工程 244

（二）不属于依法必须招投标的建设工程 245

二、建设工程施工合同无效时的工程价款结算 245

（一）认定建设工程施工合同效力的原则 246

（二）建设工程施工合同无效的情形 246

（三）建设工程施工合同无效时的工程价款结算 247

【典型案例】西安市临潼区建筑工程公司与陕西恒升房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案 248

第七章 建设工程价款优先受偿权 257

规则13房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋 257

【规则理解】 257

一、建设工程价款优先受偿权的内涵及性质 257

（一）建设工程价款优先受偿权的内涵及立法目的 257

（二）建设工程价款优先受偿权的性质 258

二、建设工程价款优先受偿权的成立条件 260

（一）建设工程合同依法成立并生效 260

（二）建设工程已竣工或超过合同约定的竣工日期 260

（三）发包人未按约定支付工程价款 261

（四）承包人在合理期限内对发包人进行催告 261

（五）不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程 262

三、建设工程价款优先受偿权与房屋购买者权利的冲突及解决 262

（一）权利冲突及其解决方式的争论 262

（二）对最高人民法院《批复》第2条的理解 263

【拓展适用】 264

一、建设工程价款优先受偿权的权利主体认定 264

（一）建设工程勘察人、设计人 264

（二）装修装饰工程承包人 265

（三）建设工程分包人 265

二、建设工程价款优先受偿权与抵押权的冲突及解决 266

（一）建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突的情形 266

（二）建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突时的顺位争论 266

（三）建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突的解决 267

三、同一工程上存在多个建设工程价款优先受偿权的情况 268

【典型案例】水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局诉郑州市配套建设股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 269

规则14建设工程施工中形成的债权可以转让，受让人在有效期内可以行使对该建筑的优先受偿权 273

【规则理解】 273

一、建设工程施工合同债权让与的内涵和法律特征 273

二、建设工程施工合同项下债权的可转让性 274

（一）建设工程施工合同债权在性质上一般不具专属性 274

（二）法律、法规并不禁止建设工程施工合同项下的债权转让 275

（三）禁止转让特约对建设工程施工合同债权转让的限制 275

三、建设工程施工合同项下债权转让的生效要件 275

【拓展适用】 277

一、建设工程价款优先受偿权的构成 277

（一）建设工程价款优先受偿权的主体 277

（二）建设工程价款优先受偿权的客体 277

（三）建设工程价款优先受偿权的内容 277

二、建设工程价款优先受偿权的行使规则 278

（一）建设工程价款优先受偿权的行使方式 278

（二）建设工程价款优先受偿权的行使期限 278

（三）建设工程价款优先受偿权的行使程序 278

二、建设工程施工合同债权让与中担保权利的转移 279

（一）保证 279

（二）抵押 279

（三）质押 280

（四）留置 280

（五）法定优先权 280

【典型案例】陕西西岳山庄有限公司与中建三局建发工程有限公司、中建三局第三建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案 281

第八章 商品房预售合同 290

规则15 交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由 290

【规则理解】 290

一、商品房预售合同概述 290

（一）商品房预售合同的概念 290

（二）商品房预售合同的法律特征 291

（三）商品房预售合同的性质 291

二、商品房预售合同当事人的权利义务 292

（一）预购方的权利（即预售方的义务） 292

（二）预售方的权利（即预购方的义务） 292

三、商品房预售合同违约责任 292

（一）商品房预售合同违约责任的内涵和特点 292

（二）商品房预售合同违约责任的归责原则 293

（三）商品房预售合同的违约形态 294

（四）商品房预售合同的违约责任形式 294

（五）商品房预售合同违约责任的免责事由 295

【拓展适用】 297

一、商品房预售合同纠纷的处理原则 297

（一）诚实信用原则 297

（二）平等原则 298

（三）鼓励交易原则与维护交易安全原则 298

二、商品房预售合同定金纠纷的处理 298

三、商品房预售合同标的物瑕疵纠纷的处理 299

（一）商品房预售合同标的物权利瑕疵纠纷的处理 299

（二）商品房预售合同标的物质量瑕疵纠纷的处理 300

（三）商品房预售合同标的物面积瑕疵纠纷的处理 300

四、商品房预售合同变更设计纠纷的处理 301

五、商品房预售合同标的物延迟交付纠纷的处理 301

六、预售商品房抵押纠纷的处理 302

【典型案例】黄颖与北京美晟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 303

第九章 分割商铺买卖 306

规则16在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制 306

【规则理解】 306

一、分割商铺与独立商铺法律特征之比较 306

二、分割商铺各买受人之间的关系 307

（一）分割商铺买受人之间是建筑物区分所有权人之间的关系 307

（二）分割商铺买受人之间的关系不宜理解为按份共有关系 308

三、商铺买受人行使权利受限的条件 309

（一）按照大多数业主的意志有利于物业整体功能的发挥 309

（二）业主权利的行使不得构成对权利的滥用，否则，不符合诚实信用原则或公平原则 310

（三）按照大多数业主的意志客观上会增进每一个业主的利益 310

四、某些情况下继续履行合同不宜作为违约责任承担方式 311

（一）法律上或事实上的不能履行 311

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高 311

（三）继续履行应当是必要的 312

（四）债权人在合理期限内未要求履行 312

五、合同解除及损害赔偿 312

（一）合同当事人均可主张解除合同 312

（二）合同无法继续履行时解除合同的条件 312

（三）违约方解除合同后的损害赔偿 313

【拓展适用】 314

一、商铺业主之间的区分所有权中专有权的界定 314

（一）判断享有专有权的标准 314

（二）确定专有部分的具体标准 316

二、分割商铺享有的专有部分所有权的效力 318

（一）权能范围 318

（二）商铺业主专有部分权利的限制 318

【典型案例】江苏省南京新宇房产开发有限公司与冯玉梅商铺买卖合同纠纷案 320

第十章 房屋买卖 327

规则17房屋代管人在未征得所有人同意的情况下，以自己的名义出卖他人房产，侵害了他人房屋所有权 327

【规则理解】 327

一、无权处分的内涵与构成要件 327

（一）无权处分的内涵 327

（二）无权处分的构成要件 328

二、无权处分制度的价值 329

三、无权处分行为的效力分析 329

四、房屋代管人出卖房屋的效力分析 332

（一）房屋代管人出卖房屋之原因分析 332

（二）房屋代管人出卖房屋的合同效力 333

【拓展适用】 333

一、无权处分与合同相对性原则 333

（一）合同相对性原则的含义与特征 333

（二）无权处分与合同相对性原则的协调 336

二、无权处分与善意取得制度 336

（一）善意取得制度的内涵 336

（二）善意取得制度的价值目标 337

（三）无权处分与善意取得制度之间的衔接 337

三、无权处分与权利瑕疵担保制度 338

（一）权利瑕疵担保制度的内涵 338

（二）权利瑕疵担保的种类 338

（三）无权处分与权利瑕疵担保制度之间的融合 339

【典型案例】陈德俄诉陈德群、海南省琼山县大致坡供销社侵害房屋所有权纠纷案 340

规则18当事人没有订立书面房屋买卖协议，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况综合考量 343

【规则理解】 343

一、房屋买卖与房屋借用、房屋租赁 343

（一）房屋买卖的概念与特征 343

（二）房屋买卖与房屋借用、房屋租赁的关系 344

二、房屋买卖合同效力与物权变动的关系 345

（一）产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件 346

（二）物权变动并非房屋买卖买合同的当然效力 346

三、房屋买卖合同成立的要件 347

（一）房屋买卖合同成立的一般要件 347

（二）房屋买卖合同成立的特殊要件 347

【拓展适用】 348

一、履行治愈原则的主要体现——《合同法》第36条 348

二、履行治愈原则的另一体现——《合同法》第37条 349

三、履行治愈原则的法理基础 350

（一）鼓励交易原则 350

（二）公平正义原则 351

（三）诚实信用原则 352

【典型案例】张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案 354

规则19买方通过正当途径获取房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，不属“跳单”违约行为 355

【规则理解】 355

一、居间合同的内涵及法律特征 355

（一）居间合同的内涵 355

（二）居间合同的法律特征 356

二、“跳中介”行为的法律属性、原因、认定标准及责任承担 358

（一）“跳单”的法律属性 358

（二）“跳单”的原因 359

（三）“跳单”行为的认定标准 359

（四）“跳单”行为的责任承担 360

三、格式条款的概念与效力 360

（一）格式条款的概念 360

（二）格式条款的效力 361

四、违约责任的概念及构成要件 361

（一）违约责任的概念及特点 361

（二）违约责任的构成要件 362

【拓展适用】 362

一、预约合同与本约合同 362

（一）预约合同的内涵及法律特征 363

（二）预约与本约的区别 364

（三）预约合同之成立与效力 365

（四）预约合同违约责任之承担 366

（五）违反预约合同的违约责任与定金、缔约过失责任之比较 366

二、居间合同与委任合同、行纪合同 367

（一）居间合同与委任合同 367

（二）居间合同与行纪合同 368

【典型案例】上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 368

第十一章 房屋买卖的瑕疵责任 371

规则20房屋买受人因房屋存在质量缺陷向出卖人主张修复等民事责任的，应予以支持 371

【规则理解】 371

一、瑕疵履行的违约行为 371

（一）瑕疵履行违约责任的含义 371

（二）瑕疵履行违约责任的构成要件 371

（三）瑕疵履行违约行为的认定 372

二、房屋出卖人的物之瑕疵担保责任 372

（一）物之瑕疵担保义务的含义和类型 372

（二）物的瑕疵担保责任的构成要件 373

（三）违反物的瑕疵担保义务的违约责任承担方式 374

三、商品房质量保修责任 374

（一）商品房质量保修责任的含义 374

（二）商品房质量保修责任的主体 374

（三）商品房质量保修的范围和期限 375

（四）商品房质量保修责任的承担方式 375

【拓展适用】 376

一、物的瑕疵担保责任概述 376

二、物的瑕疵担保责任法律性质辨析 376

三、物的瑕疵担保责任与相关概念辨析 378

（一）物的瑕疵担保责任与产品责任 378

（二）物的瑕疵担保责任与加害瑕疵给付 378

（三）物的瑕疵担保责任与附随义务之违反 379

【典型案例】杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 380

规则21房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的，可适用审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的有关规定返还房款 386

【规则理解】 386

一、商品房面积误差概述 386

（一）商品房面积及误差等相关概念 386

（二）商品房面积误差产生的原因 387

二、商品房面积误差纠纷的类型 387

（一）因商品房面积“缩水”引起的纠纷 387

（二）因房屋面积增加引起的纠纷 387

三、商品房面积误差纠纷处理的法律依据及理解 388

（一）法律依据 388

（二）商品房面积误差纠纷适用规则的理解 388

四、商品房面积误差纠纷中的“双倍返还”理解 389

（一）“双倍返还”的性质 389

（二）“双倍返还”的价值 390

（三）“双倍返还”的适用条件 391

【拓展适用】 393

一、惩罚性损害赔偿的内涵和性质 393

（一）惩罚性损害赔偿的内涵 393

（二）惩罚性损害赔偿的性质 394

二、惩罚性损害赔偿的功能 394

三、惩罚性损害赔偿规则在商品房买卖合同纠纷案件中的适用体现 395

（一）法律具体规定 395

（二）适用条件 396

四、惩罚性损害赔偿在我国其他法律中的体现 397

（一）《中华人民共和国消费者权益保护法》中的惩罚性损害赔偿规定 397

（二）《中华人民共和国食品安全法》中的惩罚性损害赔偿规定 398

（三）《中华人民共和国侵权责任法》中的惩罚性损害赔偿规定 399

【典型案例】长城国际传播有限责任公司诉北京远洋大厦有限公司商品房买卖合同纠纷 399

第十二章 城市房屋拆迁补偿 404

规则22对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿，不仅仅包括金钱给付，而且包括在特定身份关系下的居住使用权益 404

【规则理解】 404

一、城市房屋拆迁补偿的涵义及性质 404

（一）城市房屋拆迁补偿的涵义 404

（二）城市房屋拆迁补偿的性质 404

二、城市房屋拆迁补偿的权益范围 405

（一）实体民事权利的补偿范围 405

（二）合法权益的补偿范围 407

三、城市房屋拆迁补偿的方式 409

【拓展适用】 410

一、城市房屋拆迁补偿的理论基础 410

（一）私有财产权的宪法保护 410

（二）公共利益理论 411

（三）公益征收理论 413

二、城市房屋拆迁中的行政补偿与民事补偿 413

三、城市房屋拆迁中的行政补偿与行政赔偿 414

四、城市房屋拆迁中的行政补偿与农村房屋拆迁中的行政补偿 415

五、国有土地上房屋征收补偿决定案件的执行 416

（一）严格审查标准 416

（二）确立“裁执分离”的执行方式 416

【典型案例】胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案 417