二手房交易三日通 高房价下的二手房投资交易指南 第2版PDF电子书下载

第1章 （第1日） 二手房交易的基础知识 1

1.1 房地产的相关知识 3

1．房地产的含义 3

2．房产与地产的含义 3

3．物业的含义 3

4．不动产的含义 3

5．房地产、物业和不动产三者的区别 4

6．房地产业的含义 4

7．房地产投资开发的含义 4

8．房地产中介服务的含义 4

9．物业管理的含义 5

10．房地产开发的含义 5

11．土地一级开发的含义 5

12．房地产市场的概念 5

13．房地产市场的三级分类 5

14．四种房地产物业类型 6

1.2 地产的相关知识 6

1.2.1 有关地产的基本名词 6

1.2.2 有关土地权益的知识 7

1．土地所有权 7

2．土地使用权 8

1.2.3 有关土地价格的知识 9

1．土地使用权出让金 9

2．地价 9

3．地面价与楼面价 9

4．基准地价与标定地价 10

1.2.4 有关土地市场的知识 10

1．土地一级市场 10

2．土地二级市场 10

1.2.5 有关商业地产与其他地产的知识 11

1．商业地产的含义 11

2．商业地产的经营模式 11

3．工业地产的含义 11

4．工业地产的类型 11

5．旅游地产的含义 11

6．景区住宅 12

1.3 房产的相关知识 12

1.3.1 有关房产的基本名词 12

1.3.2 有关房产开发的名词 14

1.3.3 有关房屋产品类型的名词 14

1.4 房屋建筑规划的相关知识 15

1.4.1 有关房屋建筑规划的名词 15

1．有关规划设计的名词 15

2．有关房屋建筑学的名词 16

3．有关住宅建筑学的名词 17

4．有关房屋结构的名词 18

1.4.2 有关房屋面积计算的知识 19

附录1.4A 中华人民共和国城市房地产管理法 23

附录1.4B 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 30

第2章 （第2日） 二手房交易与投资要诀 33

2.1 二手房的选购要诀 35

2.1.1 二手房的置业规划要诀 35

1．二手房的置业优势 35

2．青年购房者的二手房置业规划 36

3．中年购房者的二手房置业规划 41

4．老年购房者的二手房置业规划 42

2.1.2 二手房的选房要诀 43

1．大环境的选择要诀 43

2．小环境的选择要诀 46

3．其他影响因素的选择要诀 49

4．购房指数的计算方法 51

5．拍卖二手房的选择要诀 51

2.1.3 二手房的价格评估要诀 54

1．二手房交易需要进行房地产估价的情况 54

2．国家对房地产价格评估服务的收费规定 54

3．房地产价格评估的程序 55

4．二手房估价的方法 55

2.1.4 二手房的房龄评估要诀 56

1．查看外立面 57

2．细辨内结构 57

3．多方面搜集信息 57

2.1.5 二手房的议价要诀 58

2.1.6 二手房的贷款要诀 58

1．准确评估借款能力 58

2．首套房、二套房的利息差距大 59

3．选择合适的贷款品种 59

4．住房贷款的注意要点 61

2.1.7 二手房交易时与中介打交道的要诀 62

1．教你看二手房广告 62

2．教你签看楼书 63

3．教你辨别二手房信息 63

4．教你支付诚意金 63

5．教你避免被赚取差价 65

6．教你支付中介佣金 65

7．教你与中介签合同 65

8．教你认清私自交易的法律责任 66

2.1.8 二手房的产权审查与过户要诀 68

1．审查上市交易资格 68

2．查询二手房产权状况 69

3．办理户口迁移 69

2.1.9 二手房的收房验房要诀 70

1．注意交楼附送物品的清单 70

2．注意检查单元室内各项设施的质量 70

3．注意各项费用必须结清 70

4．注意收楼证明是否齐全 70

5．注意户籍是否迁出 70

6．注意发票是否齐全 71

附录2.1 二手房置业计划表 71

2.2 二手房的出售要诀 72

2.2.1 二手房出售的方式 72

1．自行出售 72

2．委托出售 72

2.2.2 二手房出售需要准备的材料 72

2.2.3 二手房出售的税费 72

1．营业税 72

2．印花税 73

3．个人所得税 73

4．中介佣金 73

2.2.4 二手房出售的放盘要诀 73

2.2.5 二手房出售的议价要诀 74

1．合理确定出售价位 74

2．选准目标购房者 76

3．凸显房子的优点 76

4．弱化房子的缺点 77

5．强调升值保值功能 77

6．掌握谈判技巧 77

附录2.2A 二手房买卖合同（三方合同） 77

附录2.2B 二手房买卖合同（双方合同） 86

2.3 二手房的租赁要诀 88

2.3.1 房屋租赁的基本知识 88

1．什么是房屋租赁 88

2．有关房屋租赁的政策 88

3．有关房屋租赁合同的规定 89

4．有关房屋租赁的税费问题 90

5．有关房屋租赁的登记问题 91

6．有关房屋租赁的租金问题 92

2.3.2 二手房出租的要诀 92

1．分析房屋所处的出租市场 92

2．寻找合适的租房者 93

3．提升房子吸引力 93

4．灵活制定租金收取方式 94

5．签订正式的书面租赁合同 94

6．办理租赁登记手续 95

7．依法交纳房屋出租税费 95

2.3.3 二手房承租的要诀 97

1．寻找出租房源的方式 97

2．租房前实地仔细检查 98

3．与房东商讨租金的要诀 98

4．与房东签订租赁合同的要诀 99

5．物业交接与检验的要诀 99

附录2.3A 非居住用房租售委托协议 100

附录2.3B 共有权人同意书 103

附录2.3C 承租人放弃优先购买权声明书 103

2.4 二手房的投资要诀 103

2.4.1 房产投资的基本知识 103

1．房产投资的功能分析 103

2．房产投资的六种模式 105

3．房产投资的正确观念 106

2.4.2 二手住房的投资要诀 107

1．投资二手住房的方式选择 107

2．投资二手住房的房产价值评估要诀 108

3．投资二手住房的投资价值评估要诀 109

4．投资二手住房的物业类型选择要诀 110

5．投资二手住房的户型选择要诀 110

2.4.3 二手商铺的投资要诀 111

1．二手商铺的特征 111

2．二手商铺的三种盈利模式 112

3．二手商铺的类型 112

4．投资二手商铺要考虑的因素 114

5．二手商铺投资要注意的问题 115

6．二手商铺投资的十三个经验 116

7．小型商铺的投资要诀 120

8．二手商铺的投资陷阱 121

2.4.4 二手写字楼的投资要诀 122

1．投资二手写字楼的三大理由 122

2．二手写字楼投资价值的估算要诀 123

3．不同投资目的的投资者投资二手写字楼的要诀 124

4．不同资金实力的投资者投资二手写字楼的要诀 126

5．二手写字楼投资选择地段的三个要诀 128

6．二手写字楼投资应关注的十项硬件设施 129

2.4.5 二手公寓的投资要诀 131

1．二手公寓的类型 131

2．各类型二手公寓的区别 131

3．二手公寓投资的一般要诀 132

4．二手普通公寓的投资要诀 133

5．二手酒店式公寓的投资要诀 134

6．二手商务公寓的投资要诀 135

7．二手小户型公寓的投资要诀 136

2.4.6 二手别墅和二手豪宅的投资要诀 137

1．投资二手别墅的三个理由 137

2．二手别墅的五种类型 139

3．投资二手别墅应关注的四个问题 139

4．投资二手别墅的五个要诀 142

5．投资二手豪宅的两个理由 143

6．投资二手豪宅的五个要诀 144

2.4.7 二手车位的投资要诀 144

1．二手车位的产权是投资者首先要了解的问题 145

2．投资二手车位应注意的五个要点 145

第3章 （第3日） 二手房交易流程的相关知识 147

3.1 二手房交易过程的操作知识 149

3.1.1 有关房地产交易的知识 149

1．房地产交易的基本概念 149

2．房地产转让的知识 149

3．房地产销售的名词 151

4．住房限购政策的具体规定 152

3.1.2 二手房交易前的操作要点 152

1．买卖双方委托房地产中介公司 152

2．买方实地看房 153

3．卖方协助买方审查房屋权属 154

4．买方付定金 156

3.1.3 二手房交易时的操作要点 156

1．买卖双方签合同 156

2．卖方报税 157

3．买卖双方共同申请转移登记 157

4．卖方缴税并办理过户手续 157

5．买方领取新房产证 157

3.1.4 二手房交易后的操作要点 158

1．结清水表账单 158

2．告知电表状况 158

3．天然气过户 158

4．结清电话费和上网费 158

5．协助有线电视过户 158

3.1.5 涉及按揭的二手房交易知识 158

1．卖方无抵押，买方一次性付款的情况 159

2．卖方无抵押，买方按揭付款的情况 159

3．卖方有抵押，买方一次性付款的情况 160

4．卖方有抵押，由担保赎契，买方办按揭的情况 160

5．卖方有抵押，由现金赎契，买方办按揭的情况 161

3.1.6 涉及房改房的二手房交易知识 162

1．房改房的相关知识 162

2．成本价房改房的二手房交易知识 164

3．标准价房改房的二手房交易知识 165

3.1.7 涉及经济适用住房的二手房交易知识 166

1．经济适用住房的含义 166

2．经济适用住房的升值空间 166

3．经济适用住房的二手房交易知识 166

4．经济适用住房二手房交易所需提交的材料 168

5．不得出售的经济适用住房 169

3.2 房地产中介的相关知识 169

3.2.1 房地产中介服务的知识 169

1．房地产中介服务相关名词 169

2．正确认识中介服务七要点 170

3．正确认识中介服务中的“三金” 171

3.2.2 房地产中介公司的知识 172

1．房地产中介公司的经营资格 172

2．房地产中介公司经营范围 172

3．房地产经纪机构 173

3.2.3 房地产经纪人的知识 173

1．房地产经纪人员的含义 173

2．房地产经纪人的服务流程 174

3．房地产经纪人禁止的行为 174

4．房地产经纪人的权利 174

5．房地产经纪人的义务 175

6．房地产经纪业务委托人的权利 176

7．房地产经纪业务委托人的义务 177

8．房地产经纪服务的收费标准 177

3.3 二手房购房抵押贷款的相关知识 178

3.3.1 有关贷款的名词 178

3.3.2 有关房地产抵押的知识 179

1．有关房地产抵押的名词 179

2．有关房地产抵押的问题 179

3.3.3 有关个人购房贷款的常见问题 181

3.3.4 有关贷款银行的知识 185

3.3.5 有关个人住房商业性贷款的知识 190

1．什么是个人住房商业性贷款？ 190

2．贷款申请人需要具备哪些条件？ 190

3．个人住房商业性贷款的发放对象有无限制性规定？ 190

4．个人住房商业性贷款的额度和期限如何确定？ 190

5．如何办理二手房商业性贷款？ 190

6．办理二手房商业性贷款需提交哪些材料？ 191

7．住房抵押贷款合同和借款合同的内容 191

8.什么情况下银行对贷款人实行第二套（及以上）住房差别化信贷？ 192

9．个人住房商业性贷款的首付比例 192

10．个人住房商业性贷款如何认定居民家庭住房套数？ 192

11．如借款人逾期还款，如何处理？ 193

12．借款人如何选择合理的还款期限？ 193

13．申请个人住房商业性贷款需办理的手续 193

14．借款人如何偿还银行贷款？ 193

15．个人住房商业性贷款与公积金贷款有什么区别？ 193

3.3.6 有关个人住房公积金贷款及组合贷款的知识 193

1．有关个人住房公积金贷款的知识 193

2．有关个人住房组合贷款的知识 199

3.3.7 有关个人商业用房贷款的知识 200

3.3.8 有关按揭还款方式的知识 202

3.3.9 有关提前还款的知识 204

3.3.10 有关按揭保险的知识 206

3.3.11 有关转按揭和加按揭的知识 208

附录3.3A 个人住房贷款管理办法 209

附录3.3B 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 213

附录3.3C 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 215

3.4 二手房买卖税费的相关知识 216

3.4.1 二手房买卖税费的名词 216

1．税收与税率 216

2．普通住房 216

3．转让收入 216

4．上手购房发票 216

5．契税 216

6．印花税 217

7．营业税 217

8．营业税附加 218

9．个人所得税 218

10．土地增值税 218

11．房产税 219

3.4.2 房地产交易费用 219

3.4.3 二手房买卖的几种价格 220

3.4.4 二手房买卖的税费免征知识 220

1．两种情况可享受个税优惠 220

2．营业税免征条件 221

3．符合减免条件要提前申请 221

3.4.5 购买二手房所需支付的税费 221

1．一次性付款购买二手房所需的税费 221

2．按揭付款购买二手房所需的税费 221

3.4.6 出售二手房所需支付的税费 222

3.4.7 二手房卖方实收时买方需要支付的税费 222

3.4.8 二手房买卖交纳税费的几种不规范做法 223

1．以租代售 223

2．虚报成交价格 223

3．假赠与 224

4．离婚造假 224

3.4.9 其他有关的税费常见问题 225

3.5 二手房买卖合同签订的相关知识 225

3.5.1 签订合同前的操作要点 226

1．买卖双方审查对方的签约主体资格 226

2．买方查明房屋情况 226

3．买卖双方进行信息披露 227

4．买卖双方签约前应该准备的材料 227

3.5.2 签订合同时的操作要点 227

1．核实签约主体 227

2．审查合同条款 227

3．买卖双方签署合同 229

3.5.3 签订合同后的操作要点 229

3.6 房地产产权的相关知识 231

3.6.1 有关房地产产权的名词 231

3.6.2 有关房地产产权的问题 233

3.6.3 有关房地产权证的相关问题 233

1．有关房地产权证的名词 233

2．有关房地产权证的问题 234

3．有关房地产权证的办理问题 236

3.6.4 有关房地产产权登记的相关知识 238

1．有关房地产产权登记的名词 238

2．有关房地产产权登记的问题 240

3．有关房地产抵押登记的问题 244