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第一章 导论 1

第一节 房地产和房地产业概述 1

一、房地产的概念 1

二、房地产业的概念 2

第二节 房地产开发的涵义与特点 2

一、房地产开发的涵义 2

二、房地产开发的类型 3

三、房地产开发的特点 4

第三节 房地产开发模式 6

一、多元化开发模式 6

二、专业化开发模式 7

第四节 房地产开发程序 8

一、项目立项阶段 8

二、项目前期准备阶段 9

三、项目建设阶段 10

四、项目销售及售后服务阶段 11

第五节 我国房地产开发业的形成与发展 12

一、我国房地产开发业的形成 12

二、我国房地产开发业的发展 14

思考题 15

本章参考文献 16

第二章 房地产开发经营管理制度与政策 17

第一节 房地产开发企业的管理 17

一、房地产开发企业的概念、特征及分类 17

二、房地产开发企业的设立条件 17

三、房地产开发企业资质等级 17

四、房地产开发企业设立的程序 18

五、房地产开发企业资质管理 18

第二节 房地产开发项目管理 18

一、确定房地产开发项目的原则 18

二、房地产开发项目建设用地使用权的取得 19

三、房地产开发项目实行资本金制度 19

四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则 20

五、房地产开发项目质量责任制度 20

六、项目手册制度 21

第三节 房地产经营管理 22

一、房地产开发项目转让 22

二、商品房交付使用 23

三、房地产广告 24

思考题 26

本章参考文献 26

第三章 房地产项目策划 27

第一节 房地产开发项目策划概述 27

一、房地产项目策划的概念 27

二、房地产项目策划的特征 28

三、房地产项目策划的工作流程与阶段划分 28

四、房地产项目策划的作用 28

五、房地产开发项目策划的主要内容 29

第二节 房地产市场细分 30

一、房地产市场细分的含义、依据与作用 30

二、房地产市场细分的原则和标准 31

三、房地产市场细分的程序与方法 32

第三节 房地产市场定位 33

一、房地产市场定位的含义 33

二、房地产市场定位的依据 34

三、房地产市场定位的原则 35

四、房地产企业市场定位的程序 35

五、房地产企业市场定位的策略 36

六、房地产开发项目定位 37

第四节 房地产项目主题策划 40

一、房地产项目主题策划的概念 40

二、房地产项目主题策划的作用 41

三、房地产项目主题策划的步骤 42

四、房地产项目策划主题的类型 43

思考题 44

本章参考文献 44

第四章 房地产开发项目可行性研究 45

第一节 房地产开发项目可行性研究概述 45

一、房地产开发项目可行性研究的概念和作用 45

二、房地产开发项目可行性研究的基本内容 46

三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分 47

四、房地产开发项目可行性研究的工作程序 48

第二节 房地产开发项目市场调查 48

一、房地产市场调查的意义和内容 48

二、房地产市场调查方法 50

第三节 房地产开发项目投资与收益测算 51

一、房地产开发项目投资总额构成 51

二、房地产开发项目投资估算 52

三、房地产开发项目收入估算 55

四、房地产开发项目资金筹措 56

第四节 房地产开发项目财务评价 56

一、基本财务报表 56

二、财务盈利能力分析 57

三、房地产项目清偿能力分析 58

四、资金平衡分析 60

五、资产负债分析 60

六、房地产开发项目的不确定性分析 60

第五节 房地产开发项目可行性研究报告的编制 62

一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤 62

二、房地产可行性研究报告的内容 63

思考题 65

本章参考文献 65

第五章 房地产融资 66

第一节 房地产融资概论 66

一、房地产资金的使用特性 66

二、房地产融资的概念 67

三、房地产融资的基本原则 67

四、房地产融资的分类 67

五、房地产融资方案的确定 68

第二节 房地产融资的资金来源 70

一、房地产企业融资渠道的多元化 70

二、房地产资金的主要来源渠道 71

三、自有资金来源 71

四、债务资金来源 73

五、其他资金来源 74

六、房地产业资金的来源结构 74

第三节 房地产融资的主要方式 75

一、房地产融资方式概述 75

二、银行贷款 75

三、房地产预售 77

四、发行股票 77

五、发行债券 77

六、其他融资方式 78

七、房地产融资工具创新 79

第四节 房地产融资成本 80

一、融资成本的概念及构成 80

二、个别资金成本 81

三、综合资金成本 83

四、边际资金成本 84

五、融资成本评价 85

第五节 房地产融资的风险管理 86

一、融资风险的含义 86

二、融资风险的主要影响因素 86

三、房地产融资风险管理 88

四、房地产开发企业对项目贷款风险的管理 88

五、银行对房地产开发贷款的融资风险管理 90

思考题 93

本章参考文献 94

第六章 房地产开发用地的取得 95

第一节 土地管理制度及其演变 95

一、土地管理基本制度 95

二、土地使用权获取方式的历史演变 97

第二节 土地使用权取得 98

一、土地使用权的概念和分类 98

二、国有土地使用权的取得 98

三、集体土地使用权的取得 101

第三节 开发建设中的农地征收和补偿 102

一、农地征收的概念和原则 102

二、农地征收的政策规定 103

三、农地征收补偿的范围和标准 104

四、农地征收和农地征用 105

第四节 国有土地上房屋征收与补偿 106

一、国有土地上房屋征收与补偿的概念 106

二、国有土地上房屋征收与补偿的管理体制 107

三、房屋征收与补偿的原则 107

四、国有土地上房屋征收工作程序 108

五、征收补偿主体与对象 109

六、征收补偿项目 109

七、征收补偿方式与补偿标准 110

八、征收补偿估价异议的处理 110

九、征收补偿的程序 110

十、征收主体的违法责任和房地产价格评估机构的法律责任 111

第五节 闲置土地的处理 112

一、闲置土地的概念和认定 112

二、闲置土地的处置方案 112

三、闲置土地费用的征收和使用权的收回 113

思考题 113

本章参考文献 113

第七章 土地储备开发 114

第一节 土地储备制度概述 114

一、土地储备概述 114

二、土地储备制度及其发展过程 114

三、土地储备对象 116

第二节 土地储备开发准备工作 116

一、土地储备开发计划编制与审查 116

二、土地储备开发实施方案编制与审查 118

三、土地储备开发实施主体的确定 121

四、潜在项目实施主体竞争者前期工作 123

第三节 土地储备开发行政审批 123

一、建设项目用地预审 123

二、项目立项 124

三、规划意见申报 125

四、专业意见征询 126

五、征地拆迁报批 127

第四节 土地储备开发实施与交付 131

一、征地实施程序 131

二、征地补偿与安置的原则与方式 133

三、拆迁实施程序 135

四、拆迁工作原则与方式 137

五、市政基础设施建设 138

六、土地储备开发项目验收 139

思考题 140

本章参考文献 140

第八章 房地产开发工程招标与投标 141

第一节 房地产开发工程招标投标概述 141

一、房地产开发项目招标投标的含义 141

二、房地产开发项目招标 142

三、招标投标法律规范 142

四、工程招标方式 143

五、招标投标的工作环节 143

第二节 开发工程监理招标 147

一、概述 147

二、工程监理招标的特点 148

三、委托监理工作的范围 148

四、招标文件的内容 149

五、评标 149

第三节 开发工程施工招标 150

一、施工招标的特点 150

二、施工招标的发包工作范围 150

三、施工招标程序 150

第四节 设备与材料购置的招标 153

一、设备、材料购置的招标工作程序 154

二、设备、材料采购的招投标方式 154

三、设备、材料采购的资格审查 155

四、评标 155

第五节 开发工程勘察与设计招标 157

一、勘察设计招标可以进行邀请招标的情形 157

二、勘察招标 157

三、设计招标 157

思考题 159

本章参考文献 159

第九章 房地产开发合同 160

第一节 概述 160

一、合同的概念及种类 160

二、合同的主要条款 162

三、合同订立的程序 163

四、房地产开发过程中涉及的主要合同的性质 163

五、房地产开发合同的审查 164

六、房地产开发企业的合同管理 165

第二节 房地产建设工程勘察、设计合同 166

一、建设工程勘察、设计合同的概念 166

二、勘察合同 167

三、建设工程设计合同 168

第三节 建设工程委托监理合同 170

一、建设工程监理合同的概念和特征 170

二、建设工程监理合同的文件组成 171

三、《建设工程委托监理合同》（示范文本） 171

四、委托监理工作的业务范围 171

五、双方的权利 171

六、双方的义务 173

第四节 房地产开发工程施工承包合同 174

一、建设工程施工承包合同的概念和特点 174

二、施工合同管理涉及的有关各方 176

三、对双方有约束力的合同文件 176

四、发包人和承包人的义务 177

五、合同的计价方式 178

六、工程保修 179

七、建设工程施工合同签约要点 180

思考题 180

本章参考文献 180

第十章 房地产开发项目的工程建设管理 181

第一节 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 181

一、房地产开发项目工程建设的组织方式 181

二、房地产开发项目工程建设阶段的管理模式 182

第二节 房地产开发项目工程建设进度控制 182

一、进度控制的概念 182

二、进度控制的计划系统及表示方法 182

三、网络计划的优化 185

四、进度计划实施中的监测与调整 187

五、施工阶段进度控制的主要工作内容 190

第三节 房地产开发项目工程建设成本控制 192

一、房地产项目成本构成及控制特点 192

二、房地产项目成本控制的原则及内容 193

三、成本超支的原因分析及降低成本的措施 194

第四节 房地产开发项目工程建设质量控制 194

一、质量控制的含义及特点 195

二、设计阶段的质量控制 196

三、施工阶段的质量控制 197

思考题 199

本章参考文献 199

第十一章 房地产营销 200

第一节 房地产营销概述 200

一、市场营销概念 200

二、市场营销观念 201

三、营销理念创新 203

四、房地产营销 204

第二节 房地产营销策略 206

一、基本策略 206

二、不同营销策略的比较 210

第三节 房地产营销模式及其选择 211

一、房地产营销模式的含义 211

二、房地产营销模式的类型 211

三、房地产营销模式的选择 214

第四节 房地产营销方案的制订 215

一、制订房地产企业营销方案要针对的问题 215

二、制订房地产企业营销方案要把握的原则 216

三、制订房地产企业营销方案可参考的流程 216

思考题 218

本章参考文献 219

第十二章 房地产交易 220

第一节 房地产交易概述 220

一、房地产交易的分类 220

二、房地产交易的特点 220

三、房地产交易的一般原则 221

四、房地产交易管理机构 223

第二节 国有建设用地使用权交易 223

一、国有建设用地使用权交易的方式 223

二、国有建设用地使用权招标出让 224

三、国有建设用地使用权拍卖出让 224

四、国有建设用地使用权挂牌出让 225

五、国有建设用地使用权协议出让 225

六、关于国有建设用地使用权出让的一般规定 226

第三节 房地产转让 227

一、房地产转让的含义和形式 227

二、房地产转让的一般条件 227

三、房地产转让的程序 228

四、房地产转让合同 228

五、房地产转让管理 228

六、商品房预售 229

第四节 房屋租赁 230

一、房屋租赁的一般规定 230

二、房屋租赁合同 230

三、房屋转租 231

第五节 房地产抵押 232

一、房地产抵押的基本概念 232

二、房地产抵押权的设定 232

三、房地产抵押合同 232

四、房地产抵押登记 233

五、抵押房地产的占用与管理 234

六、抵押房地产的处分 234

思考题 235

本章参考文献 235

第十三章 房地产开发经营中的税收 236

第一节 税收制度概述 236

一、税收特征 236

二、税制要素 237

三、我国现行房地产税收制度 238

第二节 房产税 238

一、房产税概述 238

二、房产税的纳税人、征税对象及征税范围 238

三、房产税的税率、计税依据 239

四、应纳税额的计算 239

五、房产税的减免 240

六、房产税试点情况 240

第三节 城镇土地使用税 241

一、城镇土地使用税概述 241

二、城镇土地使用税的纳税人、征税范围和税率 241

三、应纳税额的计算 243

四、城镇土地使用税的税收优惠 243

第四节 耕地占用税 244

一、耕地占用税概述 244

二、耕地占用税的纳税人、征税范围和税率 244

三、应纳税额的计算 245

四、耕地占用税的税收优惠 245

第五节 土地增值税 245

一、土地增值税概述 245

二、土地增值税的纳税人、征税范围和税率 246

三、应纳税额的计算 247

四、土地增值税的税收优惠 248

第六节 契税 249

一、契税概述 249

二、契税的纳税人及征税范围 249

三、契税的税率、计税依据 250

四、应纳税额的计算 251

五、契税的减免规定 251

第七节 房地产相关税收 251

一、固定资产投资方向调节税 251

二、营业税、城市维护建设税和教育费附加 251

三、企业所得税 252

四、个人所得税 253

五、印花税 254

思考题 254

计算题 254

本章参考文献 255