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引言 1

第一章 城市更新概述 4

第一节 中西方城市发展语境下的城市更新 4

一 西方城市发展背景下的城市更新 4

二 中国城市发展背景下的城市更新 5

第二节 当代中国大陆地区城市更新的模式——以土地使用权取得方式为标准 6

一 政府（公开出让）主导模式 7

二 市场（协议出让）主导模式 16

第三节 港澳台地区城市更新模式 27

一 香港特别行政区 27

二 澳门特别行政区 32

三 台湾地区 34

第二章 深圳城市更新政策沿革 45

第一节 深圳城市发展背景下的“城市更新”概念 45

一 深圳建城简史 45

二 深圳市土地管理概述 47

三 深圳城市更新简述 52

第二节 2004—2009年“三旧”改造阶段 53

一 主要政策文件 53

二 旧改成效 58

第三节 2009—2014年城市更新创立阶段 58

一 主要政策文件 59

二 更新成效 64

第四节 2015年至今更新（棚改）政策改革阶段 64

一 主要政策文件 65

二 改革成效 79

第三章 深圳城市更新项目操作流程分析 81

第一节 主体和模式 81

一 城市更新的参与主体 81

二 拆除重建类城市更新的实施模式 84

第二节 更新计划申报和规划编制 85

一 更新意愿征集 85

二 更新单元计划申报 89

三 更新单元规划编制 96

第三节 土地建筑物的核查认定 101

一 土地、建筑物核查的必要性 102

二 核查的法律性质及内涵 103

三 核查确权的相关法律问题 105

四 深圳城市更新核查确权的有关规定 112

五 历史遗留用地的处理办法 114

六 违法建筑的认定及补偿 115

第四节 协议签订及实施主体确认 116

一 项目实施主体的形成方式 117

二 搬迁补偿安置协议的签订 117

三 实施主体的确认 128

第五节 建筑物拆除、房地产权证注销 130

一 建筑物拆除的流程 130

二 房屋拆除中的相关法律问题 131

三 土地平整 138

四 房地产权证注销 138

第六节 项目土地取得和建设销售 139

一 项目用地审批 139

二 土地使用权出让合同签订 140

三 地价计收 140

四 项目建设要求 143

五 建设过程中的相关行政许可事项 145

六 房地产预售的特殊要求 145

七 项目验收、回迁房及共建配套设施的交付 146

八 房产证办理 147

第四章 深圳市城市更新政策中的问题分析 149

第一节 意愿征集阶段 149

一 意愿征集的法律效力不足以约束当事人 149

二 意愿征集对象界定问题 151

第二节 更新单元立项计划申报阶段 157

一 更新范围的合理界定问题 157

二 对城市更新单元范围内的房屋交易和经营行为缺乏制约措施 158

三 申报立项过程中完善合法用地比例的程序问题 159

四 合法外用地门槛高且体量较大 161

五 合法用地认定途径少且有条件限制 161

六 非农建设用地的划定与调整置换 162

七 历史用地处置产生土地私权纠纷 163

八 集体资产的认定 164

九 城市更新确权的依据 167

十 政府规划控制线的划定 167

十一 计划报批后的调整问题 168

十二 涉及产业调整的问题 169

十三 城市更新单元拆除范围内已（拟）纳入土地整备计划的地块的处理问题 170

第三节 更新单元规划编制阶段 172

一 政府规划控制力度空前加大，但政府的规划编制滞后于市场需要 172

二 规划的技术标准问题 173

三 高容积率问题 174

四 更新单元内公共设施的处理 176

第四节 土地建筑物核查阶段 177

一 确权实施具体操作存在冲突 177

二 确权程序规定不明且不够完善 178

三 深圳土地及房屋权属关系复杂不利于确权工作的有效开展 179

四 违法建筑的处理问题 179

第五节 搬迁补偿安置协议签订阶段 192

一 “所有业主”的界定与特殊业主的处理 192

二 搬迁补偿谈判缺乏交易价格标准 194

三 搬迁补偿协议备案的效力问题 194

四 无法通过协商方式达成协议时的公权力救济问题 196

五 集体用地合作项目程序繁杂 201

六 划拨土地用于城市更新的补偿处理 202

七 搬迁补偿协议履行中的纠纷解决机制 204

第六节 实施主体确认阶段 209

一 实施主体准入门槛 209

二 实施主体股权转让问题 210

三 政府实施城市更新方式不明确 210

四 异议处理程序 211

第七节 不动产证注销阶段 211

第八节 土地使用权取得阶段 212

第九节 棚户区改造政策问题 213

一 政府主导的棚改缺乏市场主体的灵活性和针对性 213

二 城中村、旧屋村纳入棚户区改造的适用条件 214

三 其他市场主体作为棚户区改造实施主体的确认程序尚不清晰 214

四 行政征收的实施面临挑战 215

五 棚改后的建筑产品形式单一，或将面临严峻的市场压力 216

第十节 综合整治和综合治理问题 216

一 城中村治理、综合整治和拆除重建、功能改变模式关系 217

二 开发企业参与城中村综合治理的模式 219

三 实际操作中的问题 220

第五章 市场化城市更新政策完善建议 222

第一节 深圳城市更新趋势预判 222

一 政府加强统筹 222

二 旧住宅区尝试棚改模式 222

三 城中村探索租赁型综合整治，加强集体资产监管 223

四 加强“工改工”统筹和产业要求 223

第二节 关于市场、政府角色定位的建议 224

一 坚持市场运作模式 224

二 政府需要着力解决的重点问题 225

三 政府与市场关系的建议 226

第三节 关于城市更新的模式建议 228

一 加强综合整治 228

二 鼓励集体组织和社区自主更新 229

三 协调城市更新和棚户区改造的政策 230

四 谨慎规定“工改工”自持比例 232

第四节 关于城市更新立项政策的建议 233

一 适当调低合法用地比例 233

二 加强对优秀历史建筑的保护 234

第五节 关于城市更新单元规划的建议 235

一 刚性与弹性相结合 235

二 加大公众参与力度 235

第六节 关于实施主体形成政策的建议 236

一 加强城市更新政策宣传 236

二 设置实施主体准入门槛 237

三 防范搬迁补偿安置协议的风险 237

四 制定搬迁补偿指导标准 241

五 制定强制售卖政策 242

六 棚改中的行政征收政策建议 256

七 历史遗留违法建筑补偿的建议 263

第七节 项目监管及回迁中的政策建议 266

结语 267

参考文献 269