引言 1
第一章 城市更新概述 4
第一节 中西方城市发展语境下的城市更新 4
一 西方城市发展背景下的城市更新 4
二 中国城市发展背景下的城市更新 5
第二节 当代中国大陆地区城市更新的模式——以土地使用权取得方式为标准 6
一 政府（公开出让）主导模式 7
二 市场（协议出让）主导模式 16
第三节 港澳台地区城市更新模式 27
一 香港特别行政区 27
二 澳门特别行政区 32
三 台湾地区 34
第二章 深圳城市更新政策沿革 45
第一节 深圳城市发展背景下的“城市更新”概念 45
一 深圳建城简史 45
二 深圳市土地管理概述 47
三 深圳城市更新简述 52
第二节 2004—2009年“三旧”改造阶段 53
一 主要政策文件 53
二 旧改成效 58
第三节 2009—2014年城市更新创立阶段 58
一 主要政策文件 59
二 更新成效 64
第四节 2015年至今更新（棚改）政策改革阶段 64
一 主要政策文件 65
二 改革成效 79
第三章 深圳城市更新项目操作流程分析 81
第一节 主体和模式 81
一 城市更新的参与主体 81
二 拆除重建类城市更新的实施模式 84
第二节 更新计划申报和规划编制 85
一 更新意愿征集 85
二 更新单元计划申报 89
三 更新单元规划编制 96
第三节 土地建筑物的核查认定 101
一 土地、建筑物核查的必要性 102
二 核查的法律性质及内涵 103
三 核查确权的相关法律问题 105
四 深圳城市更新核查确权的有关规定 112
五 历史遗留用地的处理办法 114
六 违法建筑的认定及补偿 115
第四节 协议签订及实施主体确认 116
一 项目实施主体的形成方式 117
二 搬迁补偿安置协议的签订 117
三 实施主体的确认 128
第五节 建筑物拆除、房地产权证注销 130
一 建筑物拆除的流程 130
二 房屋拆除中的相关法律问题 131
三 土地平整 138
四 房地产权证注销 138
第六节 项目土地取得和建设销售 139
一 项目用地审批 139
二 土地使用权出让合同签订 140
三 地价计收 140
四 项目建设要求 143
五 建设过程中的相关行政许可事项 145
六 房地产预售的特殊要求 145
七 项目验收、回迁房及共建配套设施的交付 146
八 房产证办理 147
第四章 深圳市城市更新政策中的问题分析 149
第一节 意愿征集阶段 149
一 意愿征集的法律效力不足以约束当事人 149
二 意愿征集对象界定问题 151
第二节 更新单元立项计划申报阶段 157
一 更新范围的合理界定问题 157
二 对城市更新单元范围内的房屋交易和经营行为缺乏制约措施 158
三 申报立项过程中完善合法用地比例的程序问题 159
四 合法外用地门槛高且体量较大 161
五 合法用地认定途径少且有条件限制 161
六 非农建设用地的划定与调整置换 162
七 历史用地处置产生土地私权纠纷 163
八 集体资产的认定 164
九 城市更新确权的依据 167
十 政府规划控制线的划定 167
十一 计划报批后的调整问题 168
十二 涉及产业调整的问题 169
十三 城市更新单元拆除范围内已（拟）纳入土地整备计划的地块的处理问题 170
第三节 更新单元规划编制阶段 172
一 政府规划控制力度空前加大，但政府的规划编制滞后于市场需要 172
二 规划的技术标准问题 173
三 高容积率问题 174
四 更新单元内公共设施的处理 176
第四节 土地建筑物核查阶段 177
一 确权实施具体操作存在冲突 177
二 确权程序规定不明且不够完善 178
三 深圳土地及房屋权属关系复杂不利于确权工作的有效开展 179
四 违法建筑的处理问题 179
第五节 搬迁补偿安置协议签订阶段 192
一 “所有业主”的界定与特殊业主的处理 192
二 搬迁补偿谈判缺乏交易价格标准 194
三 搬迁补偿协议备案的效力问题 194
四 无法通过协商方式达成协议时的公权力救济问题 196
五 集体用地合作项目程序繁杂 201
六 划拨土地用于城市更新的补偿处理 202
七 搬迁补偿协议履行中的纠纷解决机制 204
第六节 实施主体确认阶段 209
一 实施主体准入门槛 209
二 实施主体股权转让问题 210
三 政府实施城市更新方式不明确 210
四 异议处理程序 211
第七节 不动产证注销阶段 211
第八节 土地使用权取得阶段 212
第九节 棚户区改造政策问题 213
一 政府主导的棚改缺乏市场主体的灵活性和针对性 213
二 城中村、旧屋村纳入棚户区改造的适用条件 214
三 其他市场主体作为棚户区改造实施主体的确认程序尚不清晰 214
四 行政征收的实施面临挑战 215
五 棚改后的建筑产品形式单一，或将面临严峻的市场压力 216
第十节 综合整治和综合治理问题 216
一 城中村治理、综合整治和拆除重建、功能改变模式关系 217
二 开发企业参与城中村综合治理的模式 219
三 实际操作中的问题 220
第五章 市场化城市更新政策完善建议 222
第一节 深圳城市更新趋势预判 222
一 政府加强统筹 222
二 旧住宅区尝试棚改模式 222
三 城中村探索租赁型综合整治，加强集体资产监管 223
四 加强“工改工”统筹和产业要求 223
第二节 关于市场、政府角色定位的建议 224
一 坚持市场运作模式 224
二 政府需要着力解决的重点问题 225
三 政府与市场关系的建议 226
第三节 关于城市更新的模式建议 228
一 加强综合整治 228
二 鼓励集体组织和社区自主更新 229
三 协调城市更新和棚户区改造的政策 230
四 谨慎规定“工改工”自持比例 232
第四节 关于城市更新立项政策的建议 233
一 适当调低合法用地比例 233
二 加强对优秀历史建筑的保护 234
第五节 关于城市更新单元规划的建议 235
一 刚性与弹性相结合 235
二 加大公众参与力度 235
第六节 关于实施主体形成政策的建议 236
一 加强城市更新政策宣传 236
二 设置实施主体准入门槛 237
三 防范搬迁补偿安置协议的风险 237
四 制定搬迁补偿指导标准 241
五 制定强制售卖政策 242
六 棚改中的行政征收政策建议 256
七 历史遗留违法建筑补偿的建议 263
第七节 项目监管及回迁中的政策建议 266
结语 267
参考文献 269