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上篇 理论与方法 3

第一章 绪论 3

第一节 不动产 3

一、不动产的概念 3

二、不动产的特性 5

第二节 不动产市场 7

一、不动产市场概述 7

二、不动产市场的特征 7

三、我国的不动产市场 9

第三节 不动产价格 10

一、不动产价格概述 10

二、不动产价格的特征 11

第四节 不动产估价 12

一、不动产估价概述 12

二、不动产估价师 13

三、我国的不动产估价师 14

【学习小结】 15

【习题及思考题】 16

【参考文献】 16

【扩展阅读】 16

第二章 不动产估价的基本理论 17

第一节 价值理论 17

一、价值理论与不动产价格理论 17

二、不动产估价中的价值类型 23

三、不动产估价中的价值、价格与成本的区别 26

四、不动产估价的本质 28

第二节 市场理论 30

一、不动产市场的供给 30

二、不动产市场的需求 31

三、不动产市场的供求均衡 31

四、不动产价格的形成 32

第三节 不动产估价的原则 32

一、替代原则 33

二、预期收益原则 34

三、变动原则 34

四、供需原则 35

五、最有效利用原则 35

六、均衡原则 36

七、报酬递增递减原则 37

八、贡献原则 37

九、公平原则 38

【学习小结】 38

【习题及思考题】 39

【参考文献】 39

【扩展阅读】 39

第三章 不动产价格的构成和影响因素 40

第一节 不动产价格的构成 40

一、不动产实体价格构成 40

二、不动产权属价格构成 41

三、土地价格的形态构成 42

四、不动产出售价格的形态构成 42

第二节 影响不动产价格的因素 43

一、一般因素 43

二、区域因素 48

三、个别因素 49

【学习小结】 51

【习题及思考题】 52

【参考文献】 52

【扩展阅读】 52

第四章 收益还原法 53

第一节 收益还原法的概念与原理 53

一、收益还原法的概念与定义 53

二、收益还原法的理论基础 54

三、收益还原法的基本公式 54

四、收益还原法适用的对象和条件 57

第二节 收益还原法估价的程序与应用 58

一、估价程序 58

二、方法应用 64

第三节 收益还原法扩展：残余法 65

一、土地残余法 65

二、建筑物残余法 66

三、残余法的应用 67

【学习小结】 69

【习题及思考题】 70

【参考文献】 70

【扩展阅读】 70

第五章 市场比较法 71

第一节 市场比较法的概念与原理 71

一、市场比较法的概念 71

二、市场比较法的替代原理 72

三、市场比较法的特点 73

四、市场比较法适用的对象和条件 74

五、市场比较法的估价原则 74

第二节 市场比较法的程序与应用 75

一、市场比较法的程序 75

二、市场比较法的应用 88

【学习小结】 91

【习题及思考题】 91

【参考文献】 92

【扩展阅读】 93

第六章 成本法 94

第一节 成本法的概念与原理 94

一、成本法的概念与定义 94

二、成本法的理论基础 95

三、成本法估价步骤与公式 95

四、成本法的适用范围 96

第二节 建筑物重置成本与折旧的测算 97

一、建筑物重置成本的测算 97

二、建筑物折旧的计算 100

第三节 成本逼近法 108

一、成本逼近法的概念 108

二、成本逼近法的基本原理与计算公式 108

三、成本逼近法的适用范围 109

四、成本逼近法的估价步骤 109

第四节 成本法的应用 112

一、应用于土地估价 112

二、应用于建筑物估价 113

三、应用于房地估价 114

【学习小结】 116

【习题及思考题】 117

【参考文献】 118

【扩展阅读】 118

第七章 假设开发法 119

第一节 假设开发法的概念与原理 119

一、假设开发法的概念 119

二、假设开发法的原理 119

三、假设开发法的计算公式 120

四、假设开发法的特点与适用范围 121

第二节 假设开发法估价的程序与方法应用 122

一、估价程序 122

二、方法应用 125

第三节 扩展：剩余法 128

一、基本公式 128

二、适用范围 129

三、估价程序 129

四、应用举例 130

第四节 扩展：现金流分析法 130

一、基本公式 131

二、估价程序 131

三、应用举例 132

【学习小结】 133

【习题及思考题】 133

【参考文献】 134

【扩展阅读】 134

第八章 路线价估价法 135

第一节 路线价估价法的基本原理 135

一、路线价估价中涉及的有关概念 135

二、路线价估价法的理论依据 135

三、路线价估价法的特点与适用范围 136

四、路线价估价法的基本公式 137

第二节 路线价估价法的估价步骤 137

一、划分路线价区段 137

二、设定标准临街深度 137

三、确定标准临街宗地 138

四、评估区段路线价 138

五、编制深度修正系数表 139

六、编制其他因素修正系数表 144

七、计算宗地价格 147

第三节 路线价估价法的应用 147

一、运用路线价估价法评估宗地地价的一般程序 147

二、路线价估价法的应用 148

【学习小结】 155

【习题及思考题】 155

【参考文献】 156

【扩展阅读】 156

第九章 长期趋势法 157

第一节 长期趋势法的基本概念和理论基础 157

第二节 长期趋势法估价的主要特点和基本作用 158

一、长期趋势法的主要特点 158

二、长期趋势法的主要作用 158

第三节 长期趋势法估价的主要步骤和使用范围 159

第四节 几种长期趋势分析的方法及应用 160

一、平均趋势法 160

二、平均发展趋势法 162

三、简单移动平均法 162

四、加权移动平均法 163

五、指数平滑趋势法 165

六、季节系数法 165

七、线性直线回归趋势法 166

八、曲线回归趋势法 166

第五节 其他方法扩展 166

一、特征价格法 166

二、影子价格法 167

【学习小结】 168

【习题及思考题】 169

【参考文献】 169

【扩展阅读】 169

下篇 估价实务 173

第十章 不动产估价的程序 173

第一节 不动产估价程序概述 173

一、不动产估价程序的概念 173

二、不动产估价程序的特点 173

三、遵循不动产估价程序的必要性 174

四、不动产估价基本程序 174

第二节 估价业务受理 175

一估价业务受理的基本要求 175

二、签订估价委托合同 176

三、制订估价作业计划 177

第三节 确定估价基本事项 178

一、确定估价目的 178

二、确定估价对象 179

三、确定价格定义 182

第四节 资料调查与收集 182

一、资料调查与收集的主要类型 183

二、资料调查与收集的主要来源 185

三、资料调查与收集的方法 186

第五节 资料整理与影响因素分析 187

一、资料整理 187

二、影响因素分析 189

第六节 不动产价格评估 191

一、选择估价方法 191

二、试算价格及价格调整 193

三、确定估价结果 194

第七节 撰写估价报告书 195

一、撰写估价报告书的作用和目的 195

二、撰写估价报告书的基本要求 196

三、估价报告书的格式 196

【学习小结】 197

【习题及思考题】 197

【参考文献】 198

【扩展阅读】 198

第十一章 城镇土地分等定级与基准地价评估 199

第一节 城镇土地等级与基准地价体系 199

一、城镇土地等级体系 199

二、城镇土地基准地价体系 200

三、城镇土地等级与基准地价的关系 200

第二节 城镇土地分等定级程序与方法 201

一、城镇土地分等定级基本原则 201

二、城镇土地分等程序与方法 202

三、城镇土地定级程序与方法 205

第三节 基准地价评估方法与程序 208

一、基准地价定义及评估基本要求 208

二、基准地价评估工作底图编制 212

三、资料收集 213

四、基准地价内涵及基准条件界定 215

五、样本地价计算及标准化 217

六、均质地域划分 223

七、均质地域基准地价评估 225

八、级别基准地价评估 227

九、基准地价确定 229

十、基准地价修正系数表编制 230

十一、基准地价评估实践发展 237

第四节 基准地价成果应用 240

一、在土地政策参与宏观调控中的应用 240

二、在土地市场管理中的应用 241

三、在宗地价格评估中的应用 242

四、在国有土地使用权租赁管理中的应用 243

五、在划拨土地使用权入市交易补交出让金标准确定中的应用 244

六、在城市规划及管理中的应用 245

【学习小结】 245

【习题及思考题】 246

【参考文献】 246

【扩展阅读】 247

第十二章 农用地定级与估价 248

第一节 农用地等级价体系 248

一、农业用地的内涵与特点 248

二、农用地等级价体系 250

第二节 农用地分等与定级 252

一、农用地分等的依据 252

二、农用地分等方法 253

三、农用地定级技术方法 255

第三节 农用地估价的方法 258

一、农用地价格的影响因素 258

二、农用地估价方法概述 259

第四节 农用地基准地价评估 266

一、农用地基准地价评估的技术路线 266

二、样点地价平均法 267

三、定级指数模型法 269

四、基准地块评估法 271

五、农用地基准地价更新 272

【学习小结】 273

【习题及思考题】 274

【参考文献】 274

【扩展阅读】 274

第十三章 宗地价格评估 275

第一节 宗地估价概述 275

一、宗地估价概述 275

二、宗地估价的一般原理 276

三、宗地估价的基本思路 276

四、宗地估价的基本程序 277

第二节 不同类型宗地估价 277

一、不同目的的宗地估价 277

二、不同用途的宗地估价 280

三、不同权利的宗地估价 286

第三节 宗地估价的方法 289

一、不同估价对象适宜的估价方法 289

二、各种估价方法的比较 290

三、估价方法的选择 293

【学习小结】 296

【习题及思考题】 296

【参考文献】 296

【扩展阅读】 297

第十四章 建筑物估价 298

第一节 建筑物估价的概念和特点 298

一、建筑物的概念 298

二、建筑物的分类 298

三、建筑物估价的概念 300

四、建筑物估价的特点 300

第二节 建筑物价格的影响因素 301

一、建筑物价格的影响因素 301

二、建筑物估价的实地查勘 303

第三节 建筑物估价方法 304

一、重置价格折旧法 304

二、市场比较法 311

三、建筑物残余法 313

【学习小结】 314

【习题及思考题】 314

【参考文献】 314

【扩展阅读】 315

第十五章 房屋征收补偿估价 316

第一节 房屋征收概述 316

一、房屋征收的概念 316

二、房屋征收的特征 316

三、我国房屋征收的现状 317

四、我国房屋征收的条件 318

五、国有土地上房屋征收与补偿工作程序 318

第二节 房屋征收补偿政策 320

一、房屋征收补偿概述 320

二、房屋征收补偿的原则 320

三、房屋征收补偿方式 321

第三节 房屋征收估价方法 323

一、房屋征收估价概念 323

二、房屋征收估价的要求 324

三、现场勘察 325

四、区位价法 325

五、标准房屋市场价格评估法 327

六、典型房屋市场价格评估法 328

七、基准价格修正法 328

第四节 房屋征收估价实务 329

一、被征收房屋基本情况和政策依据 329

二、确定基准地价、基准房价和容积率修正 330

三、基准地价和基准房价修正 330

四、确定房屋重置成新价 331

五、房屋征收补偿价结果 331

【学习小结】 331

【习题及思考题】 332

【参考文献】 332

【扩展阅读】 332

第十六章 资源型不动产估价 333

第一节 资源类型与资源价值 333

一、资源型不动产的概念 333

二、资源型不动产的类型 333

三、自然资源价值 334

第二节 资源型不动产价格的特殊性及估价方法 335

一、资源型不动产价格的特殊性 335

二、资源型不动产估价方法 336

第三节 自然资源核算与自然资源资产负债表 344

一、自然资源核算 344

二、自然资源资产负债表 347

【学习小结】 348

【习题及思考题】 348

【参考文献】 349

【扩展阅读】 349

第十七章 城市地价动态监测 350

第一节 城市地价动态监测概述 350

一、城市地价动态监测的意义 350

二、城市地价动态监测的目标和任务 351

三、城市地价动态监测的内容 351

四、城市地价动态监测系统的功能 353

五、城市地价动态监测的相关概念 353

六、国内外地价动态监测技术比较 354

第二节 城市地价动态监测的程序与方法 359

一、城市地价动态监测程序 359

二、城市地价动态监测范围确定 360

三、地价监测点的设立与维护 360

四、城市地价动态监测数据采集 362

第三节 城市地价监测指标计算与分析 364

一、城市地价监测指标类型 364

二、地价动态监测指标值计算 365

三、城市地价动态监测分析 367

【学习小结】 367

【习题及思考题】 368

【参考文献】 368

【扩展阅读】 368

附录 369

附录一 不动产交易实例调查表 369

附录二 不动产估价所依据的标准与规范 370

附录三 其他扩展阅读 371