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导论 1

第一节　房地产的相关概念与特征 1

一、房地产及其相关概念 1

二、房地产的法律特征 3

第二节　房地产立法的现状与问题 4

一、我国房地产立法的历史回顾和现行体系 4

二、房地产立法的问题、成因和出路 6

三、房地产法体系 11

一、房地产法学研究对象 13

第三节　房地产法学研究对象、内容和学习指引 13

二、房地产法学的主要内容 14

三、房地产法学习指引 16

思考题 17

第一编　房地产法基础 21

第一章 我国建设用地制度 21

第一节　我国土地分类及其归属利用制度 21

一、土地分类 21

二、我国土地归属和利用制度 23

三、可流转的国有土地使用权制度的创立 25

一、城市建设用地及其来源 26

第二节　建设用地与土地征收和储备制度 26

二、农村土地征收及其存在的问题 28

三、城乡建设用地的统一和规范 30

四、城市土地储备制度 32

第三节　土地权属及其争议解决 33

一、土地权属确定 33

二、土地权属争议的解决 35

思考题 38

第一节　土地使用权出让基本规则 39

一、土地使用权出让行为 39

第二章　土地使用权出让取得方式 39

二、土地使用权出让法律关系的主体与客体 42

三、土地使用权出让合同 45

四、土地使用权设定登记 48

五、土地使用条件条款及其违反后果 49

第二节　土地使用权出让的方式 50

一、现行法对土地使用权出让方式的管制 50

二、协议出让方式 52

三、招标出让方式 52

四、拍卖出让方式 53

五、挂牌出让方式 54

第三节　土地使用权的存续期限及其续展 56

一、土地使用权出让的期限 56

二、土地使用权期满终止和续展 58

思考题 60

第三章 土地使用权的其他取得方式 61

第一节　划拨土地使用权及其流转 61

一、现行法对划拨土地使用权的规范 61

二、划拨土地使用权流转要件 63

三、划拨土地使用权流转方式和程序 66

四、划拨土地使用权流转的其他方式 68

第二节　国有土地租赁 70

一、国有土地租赁的概念和适用范围 70

二、国有土地租赁类型及其租金标准 71

三、国有土地租赁使用权的取得 72

四、租赁土地使用权的性质及其处分 73

第三节　土地使用权的间接取得 74

一、土地使用权的转让 74

二、土地使用权出租 76

思考题 78

一、房地产权结构的一般理论 79

第一节　房地产权结构及其关系 79

第四章　房地产权关系 79

二、我国现行房地产权制度安排 81

三、土地使用权终止与房屋所有权之关系 85

第二节　房屋产权的取得过程的房地产权关系 86

一、建筑过程中的房屋（在建工程）的独立性问题 86

二、在建工程抵押 87

三、建筑物的整体登记和分割登记 88

四、不同权属形态的房屋所有权与土地使用权的关系 90

一、农村房屋和城市房屋 92

第三节　不同类型房屋的所有权与土地使用权的关系 92

二、城市私房、城市公房、经济适用房 93

思考题 96

第五章　房地产登记制度 97

第一节　房地产登记基本原理 97

一、房地产登记基本制度 97

二、登记的公信力 100

三、不动产登记与物权取得 102

第二节　我国现行房地产登记制度及其完善 103

一、我国房地产权属登记的现行立法 103

二、我国的房地产登记体系 104

三、我国房地产登记基本程序 108

四、我国目前房地产登记制度的完善 111

思考题 114

第二编　房地产开发 117

第六章　房地产开发基础 117

第一节　房地产开发概述 117

一、基本概念 117

二、私房建筑 117

三、房地产开发 118

一、房地产开发企业 119

第二节　房地产开发运作 119

二、房地产开发类型 122

三、外商投资房地产 126

第三节　房地产项目经营和项目公司资本运作 128

一、房地产开发项目实施的基本程序 128

二、项目融资 130

三、项目转让 131

四、项目公司收购 133

五、BOT融资 134

思考题 134

一、房地产开发管制的必要性 135

第七章 房地产开发中的行政监管 135

第一节　房地产开发行业管制概述 135

二、房地产开发管制的内容 137

第二节　土地利用监管制度 137

一、建设用地规划和管理的现行法规概览 137

二、土地用途管制 138

三、建设用地监管 139

第三节　城市建设用地规划管理 141

一、城市建设用地规划管理的依据和内容 141

二、核发选址意见书 142

三、建设用地规划许可证 143

四、建设用地使用监督管理 144

五、违反《城市规划法》的法律责任 145

第四节　房地产开发工程管理 145

一、规划部门对房地产开发工程监督 145

二、建设部门对房地产开发的监管 149

三、竣工验收 151

第五节　房地产交易市场管理 152

一、房地产市场的管理 152

二、房地产交易价格管理 154

三、房地产中介机构管理 155

四、房地产交易中的税收管理 157

思考题 159

第八章　建设工程施工合同 160

第一节　建设工程施工合同 160

一、建设工程施工合同概述 160

二、建设工程发包与承包 162

三、建设工程招投标制度 162

四、分包 165

五、转包 166

一、建筑施工企业资质与施工合同的效力 167

第二节　建设工程施工合同纠纷 167

二、施工合同的无效和解除 168

三、工程造价和工程款纠纷及处理 169

四、工程款优先受偿权和垫资款 171

思考题 173

第九章 工程建筑质量管理 174

第一节　现代建筑质量管理体系 174

一、工程建设企业资质管理 174

二、房地产开发过程中对建筑质量的监管 175

一、工程建设监理制度的建立 176

第二节　工程监理制度 176

三、房屋竣工验收制度 176

二、建设工程监理的特点 177

三、建设工程监理单位的任务和权利 178

四、建设工程监理的范围 178

五、建设工程监理责任 179

第三节　建筑工程质量责任 180

一、建筑工程质量责任的主体和内容 180

二、房屋质量的责任期限 183

三、质量保修期内责任的承担 185

第四节　建筑工程质量纠纷 186

一、开发商与建筑企业之间的质量纠纷 187

二、开发商与购买人之间的质量纠纷 187

思考题 191

第十章 房屋拆迁安置与补偿 192

第一节　房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 192

一、房屋拆迁相关主体 192

二、房屋拆迁程序 195

第二节　拆迁补偿与安置 196

一、拆迁补偿 196

二、拆迁安置 200

三、实践中对补偿款的监管 201

一、拆迁行政监管 202

第三节　拆迁行政监管和拆迁纠纷救济 202

二、拆迁行政纠纷救济 203

三、拆迁民事纠纷救济 204

第四节　有关拆迁补偿安置的两个争议问题 204

一、关于拆迁补偿标准问题 204

二、对公共利益与强制拆迁关系认识的转变 207

思考题 208

第一节　商品房买卖概述 211

一、商品房买卖的分类 211

第十一章 商品房买卖基础 211

第三编　房地产交易 211

二、商品房买卖的条件及其行政监管 212

三、商品房买卖的一般流程 216

第二节　期房买卖——商品房预售 218

一、商品房预售及其特点 218

二、商品房预售许可制度 219

三、商品房预售款的监管 222

四、预售合同的备案 223

五、买受人对预售合同权利的处分 226

思考题 229

第十二章 商品房买卖合同 230

第一节　购房过程中的预约合同 230

一、预约合同概述 230

二、认购书的性质与效力 232

第二节　商品房买卖合同条款 236

一、合同条款概述 236

二、合同条款争议的解决 238

二、售楼广告和宣传资料中民事欺诈的法律责任 241

一、广告法律效力的一般规则 241

第三节　售楼广告与宣传资料的效力 241

三、样板房、楼盘模型的效力 243

思考题 244

第十三章 个人住房按揭贷款 245

第一节　个人住房买卖中的按揭制度 245

一、抵押与按揭 245

二、个人住房抵押贷款——现房按揭 247

三、现房按揭操作 247

第二节　期房按揭 251

一、我国的期房按揭制度 251

二、我国期房抵押现实操作 254

第三节　期房抵押风险及其控制 257

一、期房抵押的融资功能 257

二、银行在按揭中的风险 258

三、消费者在按揭中的风险 259

四、开发商在按揭中的风险 260

五、我国房地产交易市场风险的调控 261

六、个人住房抵押贷款保险和担保 261

第四节　房屋买卖贷款纠纷及其解决 263

一、房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系 263

二、借款人违约纠纷处理 266

思考题 270

第十四章 商品房买卖合同履行 271

第一节　房屋的交付及其法律后果 271

一、房屋交付概述 271

二、房屋交付纠纷及其解决 272

第二节　与商品房交易有关的保险 274

一、财产损失保险 274

二、还款保证保险 275

三、我国房屋抵押贷款保险存在的问题与建议 277

二、面积差异纠纷的解决规则 278

一、房屋建筑面积的计算与测算 278

第三节　商品房面积差异的处理 278

第四节　商品房买卖合同中的惩罚性赔偿 280

一、相关法律规定 280

二、司法解释有关惩罚性赔偿规定存在的问题 282

第五节　商品房买卖合同其他问题的处理 283

一、一房多卖 283

二、《消费者权益保护法》的适用 285

三、产权证书附图之效力 286

思考题 288

一、城市私房买卖 289

第十五章 其他类型房屋的转让 289

第一节　城镇私房买卖 289

二、城市私有房屋买卖若干问题 290

第二节　房屋赠与和房屋交换 293

一、房屋赠与 293

二、房屋交换 294

第三节　农村房屋转让 295

一、农村房屋转让之限制 295

二、农村房屋买卖的过户 296

三、能否转让农村房屋使用权 296

思考题 297

第一节　商品房包销 298

一、商品房包销概述 298

第十六章　房屋买卖中介服务 298

二、包销行为的法律性质 299

三、商品房包销纠纷及其解决 301

第二节　房屋交易的居间与代理 305

一、居间活动 305

二、代理活动 308

思考题 309

一、可租赁房屋范围 310

第十七章　房屋租赁 310

第一节　房屋租赁概述 310

二、房屋租赁合同 311

三、房屋租赁期限 313

四、房屋租金种类 315

第二节　房屋租赁有关问题研究 316

一、房屋租赁合同登记之效力 316

二、共有房屋租赁 319

三、房屋转租 320

五、租赁房屋之添附 324

四、房屋租赁与房屋抵押之关系 324

六、划拨土地上房屋租赁收益之分配 325

七、几种特殊房屋租赁方式 325

思考题 328

第十八章　房地产抵押 329

第一节　房地产抵押概述 329

一、房地产抵押的概念和特征 329

二、可抵押房地产之范围 331

一、房地产抵押中房屋和土地使用权关系规则 333

第二节　房地产抵押法律规则及实践问题 333

三、抵押权之设定 333

二、房屋抵押权与典权、租赁权之关系 334

三、法定抵押与意定抵押之冲突 336

四、多重意定抵押权之冲突 337

五、房地产抵押权存续期限和除斥期间 339

六、被担保债权与抵押物价值之关系 340

七、房屋抵押权与公权力冲突 340

思考题 342

第一节　区分所有概述 345

一、区分所有的基本含义 345

第十九章 区分所有 345

第四编 区分所有和物业管理制度 345

二、区分所有的复合性特征 347

三、建筑物区分所有类型和认定 349

第二节　自用部分和专有权 352

一、建筑物区分所有权的客体——自用部分 352

二、专有权 354

第三节　共用部分和共有权 356

一、共用部分 356

二、共有部分的共有权及其与一般共有关系的区别 357

三、区分所有权人对共用部分的权利和义务 358

四、业主对共用部分的使用权 361

思考题 363

第二十章　物业管理法律关系 364

第一节　物业管理概述 364

一、物业管理含义 364

二、物业管理法律特征 365

三、物业管理内容 366

四、物业管理模式 366

第二节　物业管理法律关系主体 367

一、业主 367

二、业主团体 371

三、业主委员会 374

四、物业管理企业 378

第三节　业主团体的最高自治规范——业主公约 383

一、业主公约概述 383

二、业主公约的性质 383

三、业主公约的制订、修改及生效 384

四、业主公约的内容 385

五、操作中几个相关的法律问题 386

思考题 389

一、物业管理服务合同的性质 390

第一节　物业管理服务合同的基本问题 390

第二十一章 物业管理服务合同 390

二、物业服务合同的条款 391

三、物业服务合同的终止 392

四、物业合同履行中的法律问题 394

第二节　物业管理服务的内容 399

一、物的管理 399

二、社区管理 401

三、物的利用秩序管理 404

思考题 408

附录 本书引用的重要法律、法规的简称和全称 409