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物业管理问答 3

1．我国物业管理行业发展的现状怎样？ 3

2．《物业管理条例》的立法目的及其意义是什么？ 5

3．《物业管理条例》主要建立了哪几项制度？规范了哪些主要内容？ 8

4．制定《物业管理条例》坚持了哪几项基本原则？ 12

5．《物业管理条例》的调整对象、适用范围以及物业管理的含义是什么？ 13

6．《物业管理条例》的时间效力是怎样规定的？ 18

7．物业管理的基本原则是什么？ 19

8．国家为什么要提倡建立公开、公平、公正的市场竞争机制，选聘物业管理企业？ 21

9．为什么国家鼓励物业管理采用新技术、新方法和依靠科技进步提高管理和服务水平？ 24

10．物业行政管理体制以及国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对物业管理活动实施监督管理职责是什么？ 26

11．业主的含义以及业主享有哪些权利？ 28

12．业主小组及其职责是什么？ 31

13．业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？ 31

14．业主大会的组成及其性质是什么？ 33

15．为什么一个物业管理区域成立一个业主大会？物业管理区域的划分应当考虑的因素是什么？ 34

16．成立业主大会、选举产生业主委员会的条件是什么？不成立业主大会的条件是什么？业主在首次业主大会会议上的投票权的确定因素是什么？ 35

17．业主大会履行的职责是什么？ 38

18．业主大会会议的形式、召开的法定人数，以及业主大会作出的决定，特别是作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项维修资金使用、续筹方案的决定的法定人数的要求，以及业主大会的决定的法律效力是什么？ 39

19．业主大会会议分为定期会议和临时会议，其召开的条件是什么？ 41

20．召开业主大会会议都有哪些规定？ 42

21．业主委员会的性质以及业主委员会履行的职责是什么？ 42

22．业主委员会章程都包含哪些主要内容？ 46

23．业主委员会都有哪些日常工作？ 46

24．业主委员会会议的有关规定是什么？ 48

25．业主委员会成立的备案制度，业主委员会委员条件以及业主委员会主任、副主任推选产生办法的规定是什么？ 48

26．业主公约的主要内容及其法律效力是什么？ 50

27．制定业主公约的法律依据是什么？ 52

28．业主公约订立的原则是什么？ 53

29．业主公约订立的程序是什么？ 53

30．违反业主公约的行为以及如何纠正违约行为？ 54

31．业主大会议事规则的主要内容是什么？ 56

32．为什么业主大会、业主委员会的决定不得与法律、法规相抵触？为什么业主大会、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动？对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应当如何进行处理？ 57

33．业主大会、业主委员会与公安机关、居民委员会的关系？业主大会、业主委员会应当配合并接受居民委员会指导和监督等有关事项的规定是什么？ 59

34．为什么建设单位要选聘物业管理企业？并与选聘的物业管理企业签订书面前期物业服务合同？ 60

35．物业服务合同的内容及其特征是什么？ 64

36．为什么建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约？业主临时公约的主要内容是什么？业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益的规定是什么？ 67

37．为什么建设单位应当在销售物业前，向物业买受人明示业主临时公约？为什么物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺业主临时公约的规定？ 68

38．为什么国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则？为什么要通过招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业？住宅物业的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业的特殊规定是什么？ 69

39．违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的应当承担的法律责任是什么？ 72

40．为什么规定房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容？ 75

41．为什么前期物业服务合同可以约定期限？为什么业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应当终止？ 75

42．业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权受法律保护的规定是什么？ 76

43．违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的应当承担的法律责任是什么？ 78

44．为什么物业管理企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备进行查验？ 79

45．物业承接验收与工程竣工验收的区别是什么？ 83

46．物业承接验收中应当注意哪些事项？ 84

47．在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些有关资料？物业管理企业在前期物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交哪些有关资料？ 85

48．违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的应当承担的法律责任是什么？ 86

49．为什么建设单位应当按照规定配置必要的物业管理用房？ 88

50．违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的应当承担的法律责任是什么？ 89

51．为什么建设单位应当承担物业的保修责任？ 90

52．物业管理企业的性质是什么？为什么国家要对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度？物业管理企业资质管理的具体内容是什么？ 92

53．未取得资质证书从事物业管理的应当承担的法律责任是什么？ 97

54．为什么要对从事物业管理的人员实行职业资格制度？ 99

55．物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的应当承担的法律责任是什么？ 101

56．为什么规定一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理？ 103

57．为什么要求业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同？物业服务合同的主要内容是什么？ 104

58．物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业管理企业违约导致业主人身、财产安全受到损害的法律责任是什么？ 110

59．为什么规定物业管理企业承接物业时，应当办理物业承接验收手续？业主委员会向物业管理企业移交物业资料的义务是什么？ 113

60．为什么要明确物业管理用房的权利归属？为什么物业管理企业不得擅自改变物业管理用房的用途？ 114

61．违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的应当承担的法律责任是什么？ 115

62．关于物业管理企业交还物业管理用房和物业资料，以及物业管理企业之间做好交接工作都有哪些规定？ 116

63．为什么物业管理企业可以将物业管理专项服务业务转委托，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托？ 117

64．违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的应当承担的法律责任是什么？ 119

65．物业服务费用的确定原则是什么？物业服务费用的构成由哪些组成？普通住宅的物业服务费用以及其他类型物业的物业服务费用如何确定？ 120

66．交纳物业服务费用都有什么规定？ 124

67．为什么政府价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，加强对物业服务收费进行监督？ 126

68．关于特约服务项目以及服务报酬的规定是什么？ 128

69．为什么规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用？为什么物业管理企业接受委托代收有关费用的不得再向业主收取其他费用？ 129

70．物业管理企业负有对物业管理区域内违法行为的制止和报告义务，有关行政主管部门在接到报告后应当依法履行行政监督管理的职责是什么？ 130

71．物业管理企业安全防范的义务是什么？物业管理企业雇请保安人员的要求，以及保安人员应当履行的职责是什么？ 133

72．物业使用人在物业管理活动中的权利义务是什么？为什么有关业主应当承担连带责任？ 136

73．房地产行政主管部门应当及时处理物业管理活动中的投诉。 139

74．物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，为什么不得擅自改变？如依法确需改变公共建筑和公用设施用途的应当遵守哪些有关规定？ 141

75．违反《物业管理条例》的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当承担的法律责任是什么？ 142

76．为什么业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地？确需临时占用、挖掘道路、场地的应当遵守哪些有关要求？为什么应当在约定期限内恢复原状？ 144

77．供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对相关管线和设施设备负有维修、养护的责任是什么？因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 146

78．业主需要装饰装修房屋的，应当告知物业管理企业，以及物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的规定。 147

79．专项维修资金交纳、使用和管理的要求是什么？ 151

80．违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的应当承担的法律责任是什么？ 155

81．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，以及经营所得收益的使用都有哪些规定？ 157

82．物业存在安全隐患，危及公共利益以及他人合法权益时，责任人负有及时维修养护义务，责任人不履行维修养护义务应当承担责任。 158

83．建设单位、业主、业主委员会、物业管理企业以及有关行政管理部门等违反《物业管理条例》所应当承担的法律责任？ 159

84．业主逾期不交纳物业服务费的应当如何处理？ 165

85．业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动的应当承担的法律责任？ 167

86．国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，应当承担的法律责任？ 168

87．《物业管理条例》中授权地方人民政府以及国务院有关行政主管部门制定的具体办法都有哪些？ 171

88．如何做好贯彻落实《物业管理条例》的准备工作？ 172

相关法规 175

行政法规： 175

物业管理条例（2003年6月8日国务院令第379号公布） 175

部门规章： 185

城市危险房屋管理规定（1989年11月21日建设部令第4号发布） 185

城市房屋修缮管理规定（1991年7月8日建设部令第11号发布） 189

公有住宅售后维修养护管理暂行办法（1992年6月15日建设部令第19号发布） 194

城市新建住宅小区管理办法（1994年3月23日建设部令第33号发布） 196

城市房屋租赁管理办法（1995年5月9日建设部令第42号发布） 200

建筑装饰装修管理规定（1995年8月7日建设部令第46号发布） 205

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996年1月5日建设部、公安部令第49号发布） 210

商品房销售管理办法（2001年4月4日建设部令第88号发布） 212

城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日建设部令第49号发布） 220

城市商品房预售管理办法（2001年8月15日建设部令第95号发布） 223

住宅室内装饰装修管理办法（2002年3月5日建设部令第110号发布） 225

规范性文件： 232

建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知（1995年3月11日 建房第120号） 232

建设部关于认真贯彻《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（［96］建房物字第005号） 238

国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（计价费［1996］266号） 240

建设部关于《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）》达标办法的通知（（96）建房物字第008号） 244

建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培［1996］41号） 251

建设部关于印发《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知（1997年4月16日 建房物字第011号） 258

建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知（建房［1997］65号） 266

建设部关于加强公有房屋修缮服务管理工作的通知（建房［1997］146号） 268

建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（建房［1997］219号） 271

建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知（建房［1997］263号） 275

财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知（财基字［1998］7号） 285

建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房［1998］102号） 290

建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知（建住房［1998］213号） 293

建设部关于颁布建设系统文明行业标准的通知（建文明［1998］1号） 297

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发［1998］217号） 299

建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知（建住房［1999］246号） 300

建设部关于印发《物业管理企业资质管理试行办法》的通知（建住房［1999］261号） 308

国家计委办公厅关于物业管理服务收费管理权限有关问题的复函（计办价格［2002］122号文2002年2月4日） 312

建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知（建住房［2003］130号） 313

建设部关于印发《业主大会规程》的通知（建住房［2003］131号） 321

地方性法规： 327

深圳经济特区住宅区物业管理条例 327

北京市居住小区物业管理办法 338

上海市居住物业管理条例 342

北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行） 354

北京市物业管理招投标暂行办法 357

重庆市物业管理条例 361