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第1章 导论 1

1.1研究背景 1

1.1.1现实研究背景 1

1.1.2理论研究背景 7

1.2研究目的和意义 12

1.2.1研究目的 12

1.2.2研究意义 12

1.3研究方法与技术路线 14

1.3.1研究方法 14

1.3.2研究技术路线 16

1.4研究内容与主要观点 17

1.4.1研究内容概况 17

1.4.2主要观点 21

第2章 农村宅基地退出与补偿的基础理论研究 24

2.1关于农村宅基地问题研究的基础理论 24

2.1.1农村宅基地的基本定义 24

2.1.2农村宅基地退出与补偿的分类研究 28

2.1.3农村宅基地退出与补偿研究的政策背景和法律依据 29

2.1.4中国农村宅基地退出与补偿问题的研究成果 34

2.2关于农村宅基地集约利用问题研究的基础理论 43

2.2.1土地集约利用的基本内涵 43

2.2.2土地集约利用的分类与评价 44

2.2.3农村居民点集约用地的基本内涵 47

2.3关于补偿问题研究的基础理论 48

2.3.1补偿需求与效用补偿函数 48

2.3.2西方补偿理论及其应用成果 53

2.3.3资源价值补偿理论 62

2.4关于土地价值问题研究的基础理论 69

2.4.1西方古典经济学的土地价值理论 69

2.4.2马克思政治经济学土地价值理论 76

2.4.3现代经济学土地价值理论 80

2.4.4土地价值问题研究的其他辅助理论 84

第3章 中国农村宅基地制度的历史变迁与绩效评价 92

3.1中国农村宅基地制度的历史变迁 92

3.1.1新中国成立时期：农民享有宅基地的完整产权 92

3.1.2合作社时期：农村宅基地所有权与使用权分离 95

3.1.3改革开放时期：两权分离的农村宅基地制度进一步强化 100

3.1.4经济转轨时期：集约用地和福利保障理念的集中体现 107

3.2中国农村宅基地使用过程中存在的主要问题 113

3.2.1农村宅基地使用现状的数据描述 113

3.2.2农村宅基地的使用情况与城镇化进程相悖 128

3.2.3农村宅基地占用农业用地的现象依然存在 134

3.2.4农村宅基地布局演变造成土地资源浪费严重 139

3.2.5农村宅基地隐形流转市场普遍存在 143

3.2.6农村配套设施建设不到位不利于乡村环境保持 146

3.3中国农村宅基地制度的绩效评价 157

3.3.1“两权分离”的产权制度缺乏激励约束功能 157

3.3.2“无偿获取、永久使用”的供给机制与资源集约利用理念相悖 162

3.3.3“受限制”的流转制度抑制宅基地交换价值的实现 166

3.3.4法律效力不足导致宅基地回收制度缺乏现实操作性 168

3.3.5监管动力不足加剧了“一户多宅、违规超标用地”现象 171

第4章 部分国家农村宅基地退出制度的比较研究 183

4.1世界典型国家关于乡村土地流转的理论与制度比较 183

4.1.1国外关于乡村土地流转的理论研究比较 183

4.1.2世界典型国家乡村土地流转制度的比较 189

4.1.3世界典型国家乡村土地流转中农民利益补偿制度比较 200

4.2部分国家乡村建设用地制度比较 206

4.2.1欧美典型国家的乡村建设用地制度研究 206

4.2.2亚洲典型国家的乡村建设用地制度研究 213

4.2.3部分国家乡村建设用地制度的特征分析 218

4.3国际经验对中国构建农村宅基地退出与补偿机制的启示 224

4.3.1构建和完善农村宅基地使用的法律法规体系 224

4.3.2深化农村宅基地整理工作体现集约用地思想 225

4.3.3加强农村自然景观建设和环境保护 227

4.3.4完善宅基地退出补偿机制充分体现土地的保障功能 228

第5章 构建农村宅基地退出与补偿机制的前提 231

5.1农村宅基地退出与补偿的宏观驱动因素 231

5.1.1农村宅基地具有较强的利用潜力 231

5.1.2城市（镇）化建设需求驱使农村居民点改变用地格局 235

5.1.3农业生产方式与农民生计的转型驱使农村居民点重新布局 241

5.1.4耕地保护的严峻形势要求集约利用农村宅基地 246

5.2农村宅基地退出与补偿机制的宏观障碍因素 249

5.2.1土地要素价格上涨预期抑制农村宅基地退出 249

5.2.2产权外部效应抑制农民退出宅基地的积极性 255

5.2.3利益主体的追租动机对农村宅基地合理退出形成阻力 260

5.2.4农村宅基地退出与补偿机制的实施存在资金瓶颈 265

5.3农民退出宅基地意愿的调研案例分析 267

5.3.1调研案例所在区域概况 267

5.3.2调查过程与调查数据检验 269

5.3.3农村宅基地退出意愿的调查结果反馈 270

5.3.4农村宅基地退出意愿调研案例的结果解析 280

5.4农村宅基地退出与补偿机制实施的微观影响因素 286

5.4.1研究方法简介 286

5.4.2农村宅基地退出与补偿意愿的微观影响因素 288

5.4.3农村宅基地退出与补偿意愿的实证研究 294

5.4.4研究结论 299

第6章 构建农村宅基地退出与补偿机制的关键 301

6.1我国现行农村宅基地退出与补偿方案的评价 301

6.1.1农村宅基地退出补偿机制的地方实践总结 301

6.1.2农村宅基地征收的补偿满意度调查分析 308

6.1.3集体建设用地整理中退出宅基地的补偿满意度调查分析 310

6.1.4农民对宅基地退出补偿满意度的影响因子分析 313

6.2农村宅基地的功能价值体系与农民的补偿需求 320

6.2.1农村宅基地的居住保障功能价值 321

6.2.2农村宅基地生产要素功能价值 323

6.2.3农村宅基地财产功能价值 326

6.2.4农民退出宅基地的补偿需求 329

6.3农村宅基地功能价值补偿标准的测算 332

6.3.1农村宅基地退出补偿标准的设计思路与测算方法研究 332

6.3.2基于农村宅基地居住保障功能的补偿标准测算 333

6.3.3基于农村宅基地生产要素功能的补偿标准测算 341

6.3.4基于农村宅基地财产功能价值的补偿标准测算 348

6.3.5“房地一体”原则下农村房屋及附属建筑的补偿标准测算 356

6.4农村宅基地功能价值补偿的实施路径思考 360

6.4.1提升宅基地功能价值补偿的制度约束作用 360

6.4.2采取多元化的宅基功能价值补偿形式 361

6.4.3积极开辟农村宅基地功能价值补偿评估业务 364

6.4.4建立完善的宅基地功能价值补偿制度 366

第7章 构建农村宅基地退出与补偿机制的保障 369

7.1现阶段农村宅基地退出补偿资金的主要来源 369

7.1.1征收导致宅基地退出的补偿资金来源 369

7.1.2农村土地综合整治中宅基地退出的补偿资金来源 372

7.1.3社会主义新农村建设中宅基地退出的补偿资金来源 375

7.1.4现阶段各类宅基地退出补偿资金来源的局限性分析 377

7.2构建农村宅基地退出补偿资金循环机制的融资渠道分析 382

7.2.1政府主导型的农村宅基地退出补偿资金整合渠道 382

7.2.2依靠农村宅基地退出中利益链条关系的补偿资金市场化融资渠道 385

7.2.3综合化的农村宅基地退出补偿资金投融资模式 390

7.2.4农村宅基地退出补偿资金融资渠道的差异化选择 393

7.3构建农村宅基地退出补偿专项资金的科学管理模式 397

7.3.1农村宅基地退出补偿专项资金运作的基本原则 397

7.3.2农村宅基地退出补偿专项资金的管理程序 401

7.3.3农村宅基地退出补偿专项资金的运作风险控制 408

7.3.4农村宅基地退出与补偿资金管理人员的引进与培养 413

7.4优化农村宅基地退出与补偿资金管理机制的运行环境 414

7.4.1完善农村宅基地退出与补偿项目的预算与审查制度 414

7.4.2健全农村宅基地退出补偿资金循环体系的机构设置 418

7.4.3积极构建农村宅基地退出补偿资金循环体系的公众参与和监督机制 422

第8章 构建农村宅基地退出与补偿机制的框架 426

8.1构建农村宅基地退出与补偿机制的基本思路 426

8.1.1以保障农民的核心权益为前提构建宅基地退出与补偿机制 426

8.1.2以土地集约利用思想为指导确定宅基地退出的补偿范畴 430

8.1.3以公平合理为原则确定宅基地退出补偿的给付主体和受偿主体 434

8.1.4以确保可操作性为着力点制定差异化的宅基地退出与补偿方案 437

8.2不断丰富农村宅基地退出与补偿机制的实施模式 442

8.2.1“置换式”的农村宅基地退出与补偿模式 442

8.2.2“流转式”的农村宅基地退出与补偿模式 447

8.2.3“虚拟化”的农村宅基地退出与补偿模式 450

8.3构建科学合理的农村宅基地地价评估制度 454

8.3.1充分借鉴国际经验完善国内土地评估制度 454

8.3.2构建农村宅基地价值评估制度的主要内容 459

8.3.3构建农村宅基地价值评估制度的实施路径 462

8.4规范农村宅基地退出与补偿机制的实施程序 466

8.4.1农村宅基地退出申请的提出与审核 466

8.4.2农户与基层政府就农村宅基地退出与补偿协议的相关内容进行协商 469

8.4.3农村宅基地退出与补偿协议的审批与备案 473

8.4.4农村宅基地退出的补偿金发放以及宅基地退出的落实与监督 476

8.4.5建立农村宅基地退出的“指标库”为宅基地再利用做准备 478

第9章 构建农村宅基地退出与补偿机制的配套制度研究 484

9.1农村宅基地退出与补偿机制的实施前提 484

9.1.1农村土地确权登记制度的政策背景与实施现状 484

9.1.2农村土地确权登记制度对盘活农村宅基地的积极作用 489

9.1.3进一步完善农村土地确权登记制度的路径研究 493

9.2农村宅基地退出的权益保障机制 496

9.2.1现行征地补偿制度设计未能充分补偿农民土地权益 496

9.2.2农村集体土地征收补偿应体现征地过程中溢价增值的公私分享 499

9.2.3农村集体土地征收补偿的标准及范围 503

9.2.4规范征收农村集体土地的程序以及费用管理 511

9.3农村宅基地退出的动力机制 514

9.3.1以土地规划制度为指导开展农村宅基地退出工作 514

9.3.2以土地整理开发制度为依托推进农村宅基地退出工作 518

9.3.3以城乡建设用地增减挂钩制度为抓手优化利用退出宅基地 523

9.4农民自愿退出宅基地的引力机制 528

9.4.1推进户籍制度改革，降低农村宅基地的“季节性”闲置 528

9.4.2进一步完善城乡一体化就业制度，促进农村剩余劳动力的有效转移 533

9.4.3构建城乡社会保障制度的对接机制，接触农民退出宅基地的后顾之忧 537

主要参考文献 546

附录一 573

附录二 579