中国房地产政策研究 堵漏、体改、维权PDF电子书下载

第一节　研究房地产政策的重要性 1

一、法律调整对于一般房地产经济活动的意义 1

第一章 引言 1

二、房地产政策、法律对于中国房地产的特殊意义 3

第二节 中国房地产政策与法 5

第三节 中国房地产立法及政策运作的实践 7

一、改革开放以前我国的房地产政策（1949—1978年） 8

二、改革开放以后我国的房地产政策（1978年至今） 9

一、行政管理的色彩过重 11

二、一事多法，多头立法，重复立法 11

第四节 中国房地产政策运作中存在的问题 11

三、在立法的运作上，政企尚未脱钩 12

四、在行政运作过程中，缺乏监督和投诉的机制 12

五、运作效率低 12

第五节　房地产政策的价值取向 12

一、一般公共政策的价值取向 13

二、房地产政策的价值取向 14

第六节　房地产政策体系 16

一、按规范行为的内容分类 17

二、房地产政策体系的效力层级结构 18

三、按其他方式对房地产政策进行分类 19

四、本书的结构 20

第二章　土地政策总论 22

第一节　土地政策的意义 22

第二节　土地政策的分类 24

一、按土地分类进行的土地政策分类 24

二、按土地利用、保护、经营与管理等多种行为内容对土地政策进行分类 25

三、按其他标准与依据的分类 25

第三节　土地管理中出现的新问题与土地政策研究之必要性 28

一、新一轮“圈地”热 28

二、此次“圈地”热新特点之一：规模大 29

三、此次“圈地”热新特点之二：圈占风景名胜区 29

四、此次“圈地”热新特点之三：腐败现象明显 30

第三章　农村土地管理 32

第一节　农村非建设用地的管理 32

一、耕地资源状况令人堪忧 32

二、土地管理的最高原则 34

三、实施土地用途管制制度 35

四、耕地保护 38

五、农村非建设用地管理中存在的问题 40

第二节　农村建设用地的管理 43

一、关于农村建设用地的有关规定 44

二、农村建设用地管理政策实施中的问题 49

一、我国现行土地市场供应方式 55

第一节　城市建设用地的供应 55

第四章　城市土地供应 55

二、我国土地使用权出让、划拨中存在的问题 56

三、对土地供应方式的建议 58

第二节　土地使用权划拨 58

一、土地使用权划拨的概念 58

二、土地使用权划拨的法律特征 58

三、土地使用权划拨范围 59

四、非公益目的划拨土地的“转轨” 60

五、划拨土地使用权及其终止 64

六、划拨土地的其他转化形式 64

一、土地政策的市场化价值取向 69

第三节　土地使用权出让 69

二、土地使用权出让 70

三、土地使用权出让合同 72

四、土地使用权出让的年限 74

五、土地使用权出让的灭失 75

六、协议出让 75

七、招标、拍卖、挂牌出让 77

八、土地使用权出让中面临的问题 78

第四节　土地使用权转让、出租、抵押 88

一、土地使用权转让 88

二、土地使用权出租 92

三、土地使用权抵押 94

第五章　城市土地管理 99

第一节　土地储备制度 99

一、土地储备制度的产生 99

二、土地储备制度的实施 100

三、土地储备制度的理论问题探讨 105

第二节　土地价格管理 121

一、土地估价制度的产生 121

二、土地价格管理政策中的问题 123

第六章　城市房屋拆迁管理政策 124

一、拆迁中的各方当事人 125

第一节　房屋拆迁程序及其管理政策 125

二、拆迁管理 126

三、拆迁补偿与安置 129

第二节　房屋拆迁政策实施中存在的问题 131

一、拆迁管理体制中存在的问题 132

二、拆迁安置与补偿中存在的问题 138

第七章　房地产登记制度与政策 151

第一节　我国房地产登记制度的确定与发展 152

第二节　我国房地产登记制度的基本内容 153

一、房地产登记机关 154

二、房地产登记内容 155

三、房屋土地登记的类型 157

四、房地产登记的基本程序 159

第三节　房地产登记政策的问题 163

一、登记效力模式的选择问题 163

二、登记效力与合同效力的关系问题 167

三、预告登记问题 169

四、登记种类问题 174

五、建立登记赔偿制度 175

第八章　房地产企业管理政策 178

第一节　房地产开发及开发企业 185

一、房地产开发的类型 185

二、房地产开发企业的类型 187

一、房地产企业的设立 188

第二节　房地产开发企业的设立 188

二、外资房地产开发企业的设立 190

三、房地产开发企业资质等级条件 192

四、房地产开发企业资质等级的申请核定、审批、年检 194

五、房地产开发企业的业务范围 195

六、违反资质管理的法律责任 195

第九章　房地产开发项目计划管理 197

第一节　房地产开发项目投资计划管理 197

一、项目建议书的编制、申报和审批 197

二、可行性研究报告的编制、申报和审批 199

三、列入年度计划的条件、申报和审批 200

一、房地产开发计划管理的市场化改革 201

第二节　房地产开发项目计划管理体制改革 201

二、房地产开发程序的变动和调整 203

第十章　房地产开发项目规划管理 205

第一节　房地产开发项目的用地及工程规划管理 205

一、核发选址意见书 205

二、建设用地规划许可证 207

三、房地产开发项目的工程规划管理 208

四、房地产开发项目的市政配套 209

第二节　用地及工程规划管理中的问题 210

一、规划管理中的不平衡现象 210

二、规划管理程序有待调整 210

三、规划管理程序费时费力，且没有时限规定 211

第十一章　房地产开发项目建设管理 212

第一节　建筑工程施工许可证制度 213

一、施工许可证制度的有关规定 213

二、建设工程施工许可证制度中存在的问题 215

第二节　建筑工程建设招投标制度 217

一、建设工程招投标的有关规定 217

二、建设工程招标投标中存在的问题 223

第三节　建筑工程建设监理制度 227

一、建设工程监理制度的有关规定 227

二、工程监理制度及其实施中的问题 230

第一节　商品房销售的法规政策 234

第十二章　商品房销售管理政策 234

一、商品房预售的条件 235

二、商品房现售的条件 235

三、商品房销售合同 236

第二节　商品房销售中的几个问题 237

一、广告的约束力 237

二、产权证的办理 239

三、房屋质量和保修 242

四、商品房面积测算 244

五、竣工验收与延期交房 246

一、商品房面积纠纷 251

第三节　商品房销售政策的深入分析 251

二、产权证为什么难办 258

第十三章　房地产中介管理政策 265

第一节　房地产业中介管理的法律法规 265

一、房地产业中介机构服务范围 266

二、房地产中介机构的人员管理 267

三、房地产中介机构的资质管理 272

四、房地产中介机构的运作管理 276

第二节　房地产中介法规中存在的问题 280

一、房地产中介相关法律法规的不足 280

二、房地产中介机构行业管理的问题 281

四、房地产中介机构资质管理的问题 282

三、房地产中介服务人员管理的问题 282

五、房地产中介服务收费管理的问题 283

第三节　房地产中介法规建设 284

一、关于房地产中介机构行业管理的建议 284

二、关于房地产中介机构人员管理的建议 285

三、关于房地产中介机构资质管理的建议 286

四、关于房地产中介机构收费管理的建议 287

第十四章　物业管理制度 289

第一节　物业管理基本概念 289

一、物业管理概述 289

二、物业管理委托 289

三、物业管理的主要内容 291

第二节　物业管理法及政策 292

一、物业管理公司的有关规定 293

二、业主、业主委员会、业主大会的权利与义务 296

三、物业管理费 298

第三节　《物业管理条例》的进一步探讨 300

一、应明确业主大会和业主委员会的性质、地位 300

二、强化业主委员会的监督职责 301

三、公共维修基金的管理 302

四、物业管理服务内容和标准 302

五、物业管理招投标的问题 303