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第一章　建设工程合同总论 1

第一节　概述 1

一、建设工程合同的概念 1

二、建设工程合同的特征 2

三、建设工程合同的分类 3

第二节　建设工程合同的订立 4

一、建设工程合同的形式 4

二、要约与承诺 7

三、建设工程合同的招标订立 11

五、订约责任 23

四、关于格式条款 23

第三节　建设工程合同的效力 24

一、建设工程合同的生效 24

二、涉及代理的建设工程合同效力 25

三、无效合同和可变更、可撤销的合同 26

第四节　建设工程合同的履行 28

一、建设工程合同履行的概念 28

二、建设工程合同履行的原则 29

三、第三人履行合同 30

四、建设工程合同履行中的抗辩权 31

五、建设工程合同不当履行的处理 33

一、担保与担保法的概念 34

第五节　建设工程合同的担保 34

二、保证 35

三、抵押 36

四、质押 39

五、留置 41

六、定金 42

第六节　建设工程合同的变更、转让和权利义务的终止 42

一、合同的变更 42

二、合同的转让 43

三、合同权利义务的终止 44

一、违约责任的概念和作用 50

第七节　建设工程合同违约责任的承担 50

二、承担违约责任的条件和原则 51

三、承担违约责任的方式 52

四、因不可抗力无法履约的责任承担 54

第二章　建设工程施工合同 55

第一节　概述 55

一、施工合同的概念 55

二、《建设工程施工合同文本》简介 56

三、施工合同文件的组成及解释顺序 57

第二节 《建设工程施工合同文本》条款解析 57

一、词语定义及合同文件 58

【争议纠纷实例分析1】合同中约定的工期是否包括法定节假日 60

【争议纠纷实例分析2】监理工程师的口头指令能否视作施工合同文件的组成部分 62

【争议纠纷实例分析3】实践中工程安装设备标准应如何认定 65

【争议纠纷实例分析4】对于“三边”工程中 68

发生的争议应如何解决 68

二、双方一般权利和义务 69

【争议纠纷实例分析1】发包人驻工地代表签证的效力认定 76

【争议纠纷实例分析2】建设工程施工方的委托代理人在离职后所签订的有关工程购销合同的效力应如何认定 81

【争议纠纷实例分析3】建设工程项目所需的政府审批手续不齐备，是否影响施工合同的效力 89

【争议纠纷实例分析4】因工程施工而造成的地下管线事故，应由发包人还是承包人承担损害赔偿 90

【争议纠纷实例分析5】因施工过程中的光污染和噪声污染而给第三方造成财产损害的，应由发包方还是建设方赔偿 94

【争议纠纷实例分析6】对建设工程施工过程中造成第三方财物损害的，应以建设方还是施工方作为赔偿主体 95

三、施工组织设计和工期 97

【争议纠纷实例分析1】施工过程中发包人与承包人因工程量和工程质量发生争议而暂停施工，对此造成的损失应由哪一方承担 102

【争议纠纷实例分析2】施工方能否因“非典”爆发，导致工期延误，而免予承担违约责任 106

四、质量与检验 108

五、安全施工 116

【争议纠纷实例分析1】发包方将工程发包给没有资质的单位或个人，一旦发生事故，责任应由谁承担 118

【争议纠纷实例分析2】行人掉入热力坑道严重烫伤致死，对此坑道委托施工人、受托施工人及热力总公司三方应由谁承担损害赔偿 123

六、合同价款与支付 125

【争议纠纷实例分析1】发包方与施工方先后签订了3份建设工程施工合同，履约过程中产生纠纷，应以哪份合同为准 128

【争议纠纷实例分析2】发、承包双方对合同条款的理解产生歧义，应如何认定 129

【争议纠纷实例分析3】当合同中的预付款条款以合同其他条款为基础，而该条款又约定不明的，法院应如何确定双方的责任 132

【争议纠纷实例分析4】建筑公司对于合同约定以外的工程进行了施工，且其竣工报告已由发包方的驻施工现场代表签字，发包方是否应给付该工程款 135

【争议纠纷实例分析5】因合同对工程进度款的给付约定不明确，由此产生的违约责任纠纷，法院应如何处理 138

七、材料设备供应 140

【争议纠纷实例分析1】发、承包双方对发包方提供材料设备的相关事项约定不明，由此产生纠纷应如何确定责任 142

【争议纠纷实例分析2】建设工程施工合履行过程中，发、承包双方应注意各自相关证据的保留 143

【争议纠纷实例分析3】建设工程合同纠纷的诉讼管辖问题 143

【争议纠纷实例分析4】发、承包方在履约过程中产生纠纷诉至法院，且双方均同意解除合同，法院应如何认定双方的责任 145

八、工程变更 147

【争议纠纷实例分析1】房地产开发公司驻现场代表签证在纠纷的解决中所具有的重要证据效力 149

【争议纠纷实例分析2】如合同约定工程为固定价格，不发生设计变更，但实际施工中增加了工程量，且得到发包方驻现场代表确认，发包方对此是否应增付工程款 151

【争议纠纷实例分析3】建筑公司因工程设计变更而导致延期交付，且工程师已签证证实，发包方能否以违约为由拒付建筑公司余款 155

九、竣工验收与结算 156

【争议纠纷实例分析1】发包方未经验收而擅自使用建设工程，而承包方有违约施工、偷工减料的情况，后因工程质量问题产生纠纷，法院应如何判定 160

【争议纠纷实例分析2】实践中应如何避免工程估算程序方面的不规范操作 165

【争议纠纷实例分析3】承、发包方在工程竣工后对结算价格产生争议应如何解决 166

【争议纠纷实例分析4】具体实践中，承包人应如何行使优先受偿权 167

【争议纠纷实例分析5】工程竣工后被发现存在显著的质量问题。而承、发包方因事先未签订质量保修书，由此产生纠纷，应如何解决 172

十、违约、索赔和争议 173

【争议纠纷实例分析1】施工合同纠纷中，法院应如何对结算条件、合同履行情况及违约金等问题进行认定 176

【争议纠纷实例分析2】如施工合同在违约适用条件、违约金和损失赔偿、合同解除、合同中止等诸多方面的约定存在适用标准不统一的情况，产生纠纷后，法院应如何认定 179

【争议纠纷实例分析3】建筑公司违约停工，开发商在主张违约金的同时要求建筑公司返还投资款利息，能否得到法院支持 183

十一、其他 184

【争议纠纷实例分析1】不具备相应资质的实际施工人在转包人怠于行使其对发包人到期债权时，能否代位直接向发包人追索债权 187

【争议纠纷实例分析2】合同中仅约定“大风或暴雨等恶劣天气属于不可抗力”，发包方以大风或暴雨的等级及持续时间不足以影响施工为由，主张承包方违约能否得到法院支持 190

【争议纠纷实例分析3】保证担保在建设工程施工合同实践中的具体运用 194

第三章　建设工程勘察合同 202

第一节　概述 202

一、勘察合同的概念、特征 202

二、《建设工程勘察合同文本》简介 204

三、订立勘察合同的法律依据 205

第二节 《建设工程勘察合同文本》条款解析 206

【争议纠纷实例分析1】勘察合同订立时，约定的勘察工程尚未进行立项审批，该合同是否有效 230

【争议纠纷实例分析2】建设工程勘察人提供的报告书指出地基存在问题，但给出的建议值数据不准确、不完整，其对后发生的工程事故是否应承担责任；工程设计人因不具备设计资质，未看懂勘察报告，导致工程设计存在瑕疵，其对该事故是否也应承担责任 234

一、建设工程设计合同的概念 243

第四章　建设工程设计合同 243

第一节　概述 243

【争议纠纷实例分析】不具备设计资质的公司所签订的建设工程设计合同是否有效 245

二、《建设工程设计合同文本》简介 247

第二节 《建设工程设计合同文本》条款解析 248

【争议纠纷实例分析1】因发包人未按约定提交基础资料造成设计人未按时完成设计任务，设计人还是否需要承担违约责任 267

【争议纠纷实例分析2】工程设计方案的变更是否属于工程项目规模的变更 268

【争议纠纷实例分析3】发包人能否以政府部门协调，丧失开发权作为免责事由，不承担违约责任 286

【争议纠纷实例分析4】工程设计单位的资质备案与否对设计合同的效力是否有影响 289

一、委托监理合同的概念和特征 302

第一节　概述 302

第五章　建设工程委托监理合同 302

二、《建设工程委托监理合同文本》简介 303

第二节 《建设工程委托监理合同文本》条款解析 305

【争议纠纷实例分析1】委托人未将有关授权范围的特别事项告知承包人，后发生索赔事件，承包人以监理人单方签署的索赔文件向委托人索赔，委托人是否应承担责任 325

【争议纠纷实例分析2】监理人如何在委托人与承包人之间找准自己的“位置” 333

第六章　建筑装饰工程施工合同 363

第一节　概述 363

一、建筑装饰工程施工合同的概念及特征 363

二、《建筑装饰工程施工合同文本》简介 365

一、词语含义及合同文件 366

第二节 《建筑装饰工程施工合同文本》条款解析 366

【争议纠纷实例分析】发包方未及时提供施工图纸，竣工日期应否相应顺延 378

二、双方一般责任 379

三、施工组织设计和工期 388

【争议纠纷实例分析1】承包人因发包人未处理好相关拆迁事宜而擅自停工，其是否应承担违约责任 390

【争议纠纷实例分析2】工期逾期与顺延在实践中应如何认定 392

四、质量与检验 394

【争议纠纷实例分析】未经验收即实际使用 398

建设工程，后因质量问题产生纠纷应如何处理 398

五、合同价款及支付方式 399

【争议纠纷实例分析】建设工程合同价款的结算依据应如何确定 401

六、材料供应 404

七、设计变更 408

八、竣工与结算 411

【争议纠纷实例分析】建设工程质量瑕疵和质量保修问题在实践中的处理 414

九、争议、违约和索赔 416

十、其他 419

第七章　建设工程施工专业分包合同 426

第一节　概述 426

一、施工专业分包合同的概念 426

二、《建设工程施工专业分包合同文本》简介 428

第二节 《建设工程施工专业分包合同文本》条款解析 429

一、词语定义及合同文件 429

【争议纠纷实例分析】最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的“实际施工人”应如何理解，具体包括哪些人 439

二、双方一般权利和义务 440

【争议纠纷实例分析1】在未经承包人同意的情况下，发包人直接向分包人支付工程款，发包人能否免除其对承包人应负的债务 442

【争议纠纷实例分析2】施工合同被认定为无效后，各方的责任应如何认定 445

【争议纠纷实例分析3】分包单位将其承包的工程再分包是否合法 458

三、工期 459

四、质量与安全 463

五、合同价款与支付 464

【争议纠纷实例分析1】工程结算后，建筑公司以原材料涨价，要求开发商按其自行委托鉴定的价格给付工程款的主张能否得到法院支持 466

【争议纠纷实例分析2】合同中的一般约定与特别约定的具体适用 468

六、工程变更 469

七、竣工验收及结算 470

【争议纠纷实例分析】发、承包方对于建设工程质量保修期的约定能否低于国家的强制性规定 477

八、违约、索赔及争议 479

【争议纠纷实例分析1】分包合同因违反法律强制性规定而无效，实际施工人能否将发包方与分包方列为共同被告，请求发包方承担连带责任 482

【争议纠纷实例分析2】分包人在施工过程中遇到了与合同约定不同的、无法预料的不利自然条件，其能否通过承包人向发包人主张顺延工期及相应的额外费用补偿 485

九、保障、保险及担保 487

十、其他 491

第八章　委托代建合同 496

第一节　概述 496

一、委托代建合同的概念 496

二、代建制模式 497

三、《代建合同文本》简介 499

四、代建合同文件的组成及解释顺序 500

第二节 《委托代建合同文本》条款解析 501

一、代建合同当事方 501

二、代建工作内容条款 503

三、委托方与代建人的权利条款 505

四、委托方与代建人义务条款 508

五、责任条款 512

【争议纠纷实例分析】代建人主张因不可抗力免除违约责任，其是否要承担举证责任；代建人迟延交房，委托人是否可以相应地延期支付工程款 515

六、代建合同费用计算与支付条款 519

七、合同履行期限条款 520

八、转包分包、争议解决及其他条款 521

参考文献 523