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第一章 物业安保工作基本要求 1

第一节 安保工作范围 2

范围01：保安执勤 2

范围02：巡逻 2

范围03：监控 2

范围04：消防管理 2

范围05：装修管控 3

范围06：车辆管控 3

范围07：突发事件处理 3

范围08：提供服务 3

第二节 保安人员岗位职责 3

职责01：保安主管岗位职责 3

职责02：保安班长岗位职责 4

职责03：保安员岗位职责 4

第三节 保安员工作要求 5

要求01：保安员仪容仪表要求 5

要求02：保安员着装要求 5

要求03：保安员的纪律要求 6

要求04：保安员的职业道德要求 6

要求05：保安员外出要求 7

要求06：保安员执勤文明用语与禁忌语 7

第二章 物业安保工作基础 9

第一节 安保工作要点 10

要点01：制订安保工作指标 10

要点02：切实保障安全 11

要点03：保障工作秩序井然 11

要点04：与业主（用户）建立良好关系 11

要点05：维护安保服务形象 11

第二节 安保工作制度 11

制度01：交接班制度 11

制度02：巡逻签到制度 12

制度03：监控室管理制度 13

制度04：对讲机管理制度 14

制度05：警棍管理制度 15

制度06：请示汇报制度 15

第三章 物业出入管控作业 17

第一节 人员出入管控 18

要点01：来访人员出入登记 18

要点02：领导陪同人员的迎候与登记 19

要点03：作业人员出入控制 19

要点04：不准进入的情况 19

第二节 物品出入管控 21

要点01：物品搬入和搬出的控制 21

要点02：报纸、报刊、函件的收发 22

要点03：业主（用户）临时存放物品的处理 23

要点04：严密监视大堂和电梯 23

要点05：出入口车辆和行人的疏导 23

第三节 出入管控要求 24

要求01：上岗执勤要文明 24

要求02：多使用礼貌用语 24

要求03：执行制度要严格 25

要求04：查验人、物要细致 26

要求05：处理问题要灵活 26

要求06：交接班工作要清楚 27

第四章 物业巡逻作业 28

第一节 巡逻的重要任务 29

任务01：维护物业区域内正常的治安秩序 29

任务02：保护物业区域内重点目标的安全 29

任务03：预防灾害事故发生 30

任务04：协助制止和打击违法犯罪活动 30

任务05：保护灾害事故现场和犯罪现场 31

任务06：处置巡逻中发现的突发事件和意外事件 31

第二节 巡逻作业内容 32

要点01：明确巡逻周期及规律 32

要点02：巡逻准备 32

要点03：巡逻检查内容与要求 33

要点04：巡逻签到 34

要点05：巡逻记录 35

第三节 巡逻作业失误和漏检的预防 36

要点01：制定完备的巡逻路线和时间 36

要点02：配置保安通信器材和装备 37

要点03：引进保安巡更系统 37

要点04：合理科学地配置和使用巡逻力量 38

要点05：增强巡逻人员的防范意识 38

要点06：加强与公安机关及有关部门的联系 38

要点07：做好交接班工作 38

要点08：执行巡逻记录制度 39

要点09：执行情况报告制度 39

要点10：严格辖区查岗制度 39

要点11：按工作规程进行巡逻 40

第四节 巡逻中不同情况的处理措施 40

措施01：发现推销员的处理 40

措施02：发现可疑人员的处理 40

措施03：业主（用户）未锁门的处理 41

措施04：深夜检查发现业主（用户）室内有人且熄灯在内或从事其他活动的处理 41

措施05：发现可疑爆炸物品的处理 41

措施06：发现辖区车辆违规停放的处理 41

第五章 物业监控作业 43

第一节 监控系统的配备 44

系统01：周界防越报警系统 44

系统02：电子监控系统 44

系统03：电子防盗报警系统 45

系统04：门禁管理系统 45

系统05：电子巡查系统 45

第二节 监控中心的管理 46

要点01：监控中心的设立 46

要点02：监控中心日常管理 46

要点03：监控中心安全管理 47

要点04：监控中心设备的管理 47

要点05：监控保安员的岗位要求 49

第三节 监控作业内容 50

要点01：监控设备的操作与检查 50

要点02：各类报警发生的处理 51

第六章 物业道路交通管理 53

第一节 物业小区的道路 54

要领01：物业小区道路的分类 54

要领02：居住区道路布置的要求 55

要领03：道路规划设计规定 55

要领04：道路系统规划要求 56

第二节 道路交通管理标志 57

标志01：交通标志 57

标志02：路面交通标线 58

标志03：交通指挥信号灯 58

第三节 道路交通管理措施 58

措施01：明确交通管理的要求 58

措施02：人力安排 59

措施03：严格管理车辆行驶和停放 59

措施04：大型文体活动交通管理 60

措施05：交通设施的管理 61

措施06：小区内交通事故的处理 61

第七章 物业车辆与停车场管理 62

第一节 车辆管理 63

要点01：划出停车位 63

要点02：建立安全措施 63

要点03：制定车辆管理制度 64

要点04：严格控制进出车辆 65

要点05：进行车辆检查、巡视 65

第二节 停车场常规工作 66

要点01：车辆进入场 66

要点02：车辆出场 67

要点03：进（出）道口交通受阻的处置 68

要点04：车辆保管 69

第三节 停车场突发事件应变措施 69

措施01：停电应变措施 69

措施02：收款系统应变措施 69

措施03：火警应变措施 70

措施04：消防系统故障应变措施 70

措施05：斗殴等暴力事件应变措施 70

措施06：盗窃或破坏事件应变措施 70

措施07：醉酒者应变措施 71

措施08：车辆碰撞应变措施 71

措施09：失卡、卡损毁应变措施 71

措施10：车道堵塞应变措施 71

措施11：电梯故障应变措施 71

措施12：军、警车辆不按规定停放或不交停车费应变措施 71

第四节 停车费的收取 72

要点01：停车费的收费标准 72

要点02：收费准备 72

要点03：车辆进出场与收费 73

要点04：日收费结算 73

要点05：停车费的上交 74

要点06：收费技巧 74

第八章 物业突发事件处理 76

第一节 突发事件类别 77

类别01：自然灾害 77

类别02：事故灾害 77

类别03：公共卫生事故 77

类别04：突发社会安全事件 77

第二节 突发事件处理基本要求 78

要求01：统一指挥 78

要求02：听从命令 78

要求03：立即行动 78

要求04：灵活多变 78

要求05：安全至上 78

要求06：团结一致 78

第三节 突发事件应急处理措施 79

措施01：偷盗、抢劫的应急处理 79

措施02：发现斗殴的应急处理 79

措施03：发现醉酒闹事或精神病人的应急处理 80

措施04：对爆炸物及可疑爆炸物等危险物品的应急处理 80

措施05：接报刑事案件的应急处理 80

措施06：接报治安案件的应急处理 81

措施07：对水浸（跑、冒、漏）的应急处理 81

措施08：对盗窃事件的应急处理 81

措施09：停车场被劫事件的应急处理 82

措施10：爆水管及水箱过满的应急处理 82

措施11：发现公共场所有人受伤或生病的应急处理 82

措施12：电梯困人的应急处理 83

措施13：停电和发生电力故障的应急处理 83

措施14：防盗、报警系统误报、误操作的应急处理 83

措施15：煤气等易燃气体泄漏的应急处理 84

措施16：台风侵袭时的应急处理 84

措施17：高空坠物的应急处理 84

措施18：交通事故的应急处理 85

措施19：火灾的应急处理 85

第九章 物业消防安全管理 87

第一节 消防安全管理职责划分 88

职责01：消防责任人职责 88

职责02：消防值班保安员职责 89

职责03：义务消防队员职责 89

第二节 消防安全管理要点 90

要01：临时动火作业管理 90

要点02：消防值班工作 91

要点03：业主（用户）消防管理 92

要点04：装修施工场地消防安全管理 93

第三节 消防安全检查 93

要点01：消防安全检查的内容 93

要点02：消防安全检查的形式 93

要点03：日常消防安全检查的基本程序 94

要点04：消防安全检查的要求 95

要点05：消防隐患的整改 95

第四节 开展消防演习 95

要点01：消防演习的分工 95

要点02：消防演习的步骤 96

要点03：消防演习的注意事项 99

第十章 物业消防系统与器材管理 101

第一节 消防系统的管理 102

要点01：消防各系统的组成 102

要点02：消防系统安全操作方法 103

要点03：消防系统的检查 104

第二节 常用消防器材管理 105

要点01：常规消防器材种类及用途 105

要点02：常用消防器材的配备 106

要点03：常见消防器材的维护、管理 108

要点04：消火栓的使用 108

要点05：干粉灭火器的使用 109

要点06：1211灭火器的使用 110

要点07：二氧化碳灭火器的使用 110

要点08：泡沫灭火器的使用 110

第三节 消防标志 111

标志01：公共消防设施的标志 111

标志02：消防设备系统的标志 112

标志03：消防机房的标志 112

第十一章 火灾的扑救 114

第一节 灭火的基本知识 115

知识01：火灾的种类及灭火基本措施 115

知识02：灭火的基本原理 116

知识03：灭火的基本方法 116

第二节 火灾扑救步骤 116

步骤01：明确各级人员在扑救火灾中的主要职责 116

步骤02：火情报警通报 118

步骤03：查明火情和火势发展蔓延 119

步骤04：灭火作业 119

步骤05：火场救人 120

步骤06：火场人员疏散 120

步骤07：疏散与保护物资 121

步骤08：火灾扑灭后的工作 122

第三节 火灾扑救注意事项 123

事项01：注意防、排烟 123

事项02：注意做好防爆工作 123

事项03：火灾发生时的安全警戒 123