物业纠纷处理锦囊 第5版PDF电子书下载

业主和业主委员会的权利 1

1.房屋所有权人就是房屋所在小区的业主 3

2.业主委员会的诉讼主体资格问题 6

3.签订购房合同时，开发商制定物业管理合同应符合法律规定 6

4.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务公司需要通过法定程序 10

5.开发商违约，业主委员会可以起诉 12

6.房屋设备不全，业主依法维权 15

7.前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会依法维权 18

8.新旧物业公司交接的权利义务 21

9.业主委员会有权在解聘前期物业公司之前新聘其他物业管理公司 24

10.业主委员会可以代表业主起诉物业服务公司 27

11.业主委员会可以向物业服务公司要求返还维修基金 30

12.业主觉得业主委员会的决定不适当可以提起撤销之诉 33

物业维修纠纷 37

（一）业主与物业服务公司的维修纠纷 39

13.业主搭建防护网不能占用公共空间 39

14.业主违章修建户外设施，物业非为适格诉讼主体 42

15.业主不能封闭阳台的约定需受合法性审查 46

16.业主违反合法协议自封阳台，物业服务公司可以起诉 50

17.物业服务公司应当对维修过程中的不当行为负责 54

18.物业服务公司有权阻止业主安装超负荷的大浴缸 57

19.业主不能以前期物业合同不合理为由而进行违章装修 60

20.业主违章装修，物业服务公司无权罚款或采取断水断电等惩罚措施 63

21.相邻其他业主造成侵权，物业服务公司进行赔偿的法律界限 66

22.物业管理服务企业有权处分和管理专项维修资金吗？ 69

23.物业服务公司应当对公共区域养护、维修中的不当行为负责 73

（二）相邻业主之间的维修纠纷 75

24.住户承重墙上凿眼，邻居有权起诉 75

25.业主在其独用的平台上搭建玻璃房不能违反物业管理公约 77

26.业主装修不当造成损失，物业服务公司对其疏于监督管理造成的损失负责 80

27.业主不可以违反物业管理公约自行安装防盗设施 84

28.相邻业主不当装修造成损失，物业服务公司承担责任的法律界限 86

29.业主不能以与其他业主进行同样装修为由，违反物业管理约定擅自装修 89

30.装修排污堵塞管道，相邻业主负有排除妨碍的配合义务 91

（三）业主与政府主管部门的维修纠纷 94

31.业主封闭自家阳台，房地局无权处罚 94

32.业主擅自建设违章建筑，房产管理机关应该处罚业主还是物业服务公司？ 97

建筑物及其附属设施致人损害纠纷 99

（一）建筑物致人损害纠纷 101

33.锻炼坠楼身亡，修建方和物业成被告 101

34.物业公司不对触电受伤业主负责 103

35.楼道设计不合理，住户摔伤，物业服务公司与开发商应各自承担责任 106

36.小区没有成立物业服务公司，出现问题时居委会街道办需要负责 109

37.电梯发生事故，物业服务公司负责举证证明自己没有过错 112

38.业主入住后房屋受损，物业服务公司和开发商在各自的职责范围内负责 115

39.业主冒失乘货梯摔伤，物业服务公司不能证明自己没有过错的，需要负责 118

40.台风导致水管堵塞造成损失，物业服务公司应该负责 121

41.下水道堵塞找不出肇事人，由共有人共同承担责任 124

（二）附属设施致人损害纠纷 127

42.物业设施伤人，物业服务公司需要承担责任 127

43.小区内堆放的建筑垃圾伤人，物业服务公司需要承担责任 130

44.设置路障没有采取防护措施，物业服务公司需要承担责任 133

45.危险品露天放置，小孩失手点燃引爆，物业公司和监护人各自承担责任 135

46.因遭受物业环境污染损害，业主可以要求精神损害赔偿 138

47.童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，物业服务公司和监护人各自承担责任 141

物业侵权纠纷 143

（一）业主侵权纠纷 145

48.房前小院扩建至人行道，物业公司起诉获支持 145

49.业主委员会张贴通知指责物业服务公司贪污，内容失实应承担责任 148

50.部分业主无权处置其使用的共用楼道 151

51.业主维权行为过激，是否会侵害物业服务公司名誉？ 153

52.业主车辆受损，辱骂攻击保安构成侵权 155

53.业主堆放建筑垃圾导致住户受害，应当承担赔偿责任 157

（二）物业服务公司对业主人身权的侵权纠纷 159

54.业主在住宅被装修工杀害，物业公司被判赔偿 159

55.在小区内张贴失实公开信，物业公司成立侵权 162

56.小区保安打死访客，物业服务公司承担责任 165

57.业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务公司应当负责 167

58.业主小区内违禁放花炮出事故，物业服务公司尽到管理职责则不需要承担责任 170

59.噪音扰民，开发商与物业谁之罪 173

60.物业服务公司张贴告示点名批评业主，不构成名誉侵权 176

61.业主热水器产生的冰溜子砸死小区居民，业主、物业公司和生产商各负其责 178

（三）物业服务公司对业主财产权的侵权纠纷 182

62.物业装修监管不力，楼下轿车被砸“毁容” 182

63.未经业主同意，物业服务公司无权将“公用地”委托他人使用 185

64.开发商和物业服务公司无权收取业主装潢保证金 188

65.物业服务公司不能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌 191

66.物业服务公司丢失业主汇款应当承担责任 193

67.未经业主同意，物业服务公司无权利用小区公共供暖设施对外供暖 195

68.物业服务公司出租公用地，个别业主无权起诉物业服务公司 198

69.业主家里管道堵塞受损失，物业服务公司在职责范围内承担责任 200

物业管理费纠纷 203

（一）业主拒交管理费纠纷 205

70.因新买房屋漏水业主拒交物业管理费 205

71.认定物业公司提供的服务是否符合合同约定的标准 208

72.尚未办理产权转让，正在使用业主无权拒交物业管理费 212

73.物业服务公司没有履行物业管理职责，业主无权拒交物业费 214

74.没有签订物业管理合同，业主不可以因此拒交物业管理费 217

75.业主家中被盗，不可以因此拒绝交纳物业管理费 220

76.物业服务公司单方面提高物业费，业主可以拒交 223

77.业主无权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费 225

（二）物业服务公司索要管理费纠纷 228

78.业主未与物业公司签订物业合同，业主不可因此拒交物业费 228

79.开发商无权要求业主在办理入住时先交纳物业管理费 231

80.物业服务公司不能以“二次供水”为由提高水价 234

81.业主拖欠费用，物业服务公司无权强制停水 239

82.物业服务公司无权强行收取装修配合费 243

83.业主对于物业服务公司的事实管理行为应当依法交纳物业费 248

84.物业管理服务合同没有明确收费标准，物业服务公司无权自行提高收费 250

85.原物业管理服务合同期满没有续签，业主接受服务应当交费 253

86.业主拖欠物业服务费时，物业服务公司可以不为其提供物业服务 256

车辆管理纠纷 257

（一）车位纠纷 259

87.业主车位常被占，物业服务公司应当承担责任 259

88.业主擅自改变车位造成损失，物业服务公司不需负责 262

89.业主交纳了停车场地使用费，并非直接与物业服务公司构成保管合同关系 264

90.业主车位被人占，停放他处受损失，物业服务公司不承担责任 267

91.签订租用停车位合同，物业服务公司对业主车辆负有安全保障义务 270

92.物业服务公司无权在小区楼间空地划出车位出租 275

（二）车辆丢失、毁损纠纷 278

93.高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责 278

94.业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务公司索赔 281

95.住户车辆被盗，物业服务公司应当承担责任 284

96.突发暴雨车库被淹，物业服务公司不可以免责 287

97.物业服务合同没有明确车辆保卫服务，业主丢车，物业服务公司不承担责任 291

98.物业服务公司只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责 293

99.住客在酒店丢失车辆，酒店在安全保障义务范围内负补充责任 296

100.住户擅自停车占用通道，物业服务公司为疏通道路而损坏车辆不应赔偿 299

安全保卫纠纷 303

101.保安半夜进民宅，物业服务公司应当承担责任 305

102.业主小区内被杀，物业服务公司尽到管理职责，则不需要承担责任 308

103.住户家中被害，值勤保安已作访客登记，物业服务公司不承担责任 311

104.住户家中被害，开发商和物业服务公司不因建筑和管理瑕疵而承担责任 315

105.业主小区遭殴打，在场保安未救助，物业服务公司应该承担责任 319

106.住户家中物品被盗，物业服务公司不承担责任 322

107.物业服务公司禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，物业服务公司负责 325

108.物业服务公司纵容小区黑恶势力，业主受损，物业服务公司负责 328

109.他人跳楼自杀砸死住户，物业服务公司不承担赔偿责任 330

110.业主与看房人发生纠纷被打伤，物业服务公司不需承担责任 333

111.物管公司不承担紧急避险行为的民事责任 335

附录 341

中华人民共和国物权法（节录）（2007.3.16 ） 343

中华人民共和国侵权责任法（2009.12.26 ） 347

中华人民共和国合同法（节录）（1999.3.15 ） 360

中华人民共和国民法通则（节录）（1986.4.12 ） 362

最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知（节录）（1988.4.2 ） 364

最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释（节录）（2001.2.26 ） 365

最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（节录）（2003.12.4 ） 366

物业管理条例（2007.8.26 修订） 367

业主大会规程（2003.6.26 ） 379

前期物业服务合同（示范文本） 385

建设工程质量管理条例（节录）（2000.1.10 ） 394

中华人民共和国城市居民委员会组织法（节录）（1989.12.6 ） 395

物业服务收费管理办法（2003.11.13 ） 396

北京市住宅物业管理服务标准（2003.11.4 ） 400