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物业管理条例（2007年8月26日修订） 1

实用问题 35

第一章 物业管理基本知识 35

1.什么是物业管理？ 35

2.购房前为什么要重视物业管理？ 35

3.购房时应注意哪些物业管理事项？ 36

第二章 业主、业主大会及业主委员会 36

4.什么是业主？ 36

5.业主可以请求公布、查阅哪些情况和资料？ 37

6.什么是物业使用人？ 37

7.实际居住但未获产权之前，买受人是否为业主？ 38

8.业主在物业管理活动中享有哪些主要权利和义务？ 38

9.未获产权的“业主”是否需要交纳物业费？ 39

10.什么是业主大会？ 39

11.业主大会有哪些权力？ 40

12.管理规约应当对哪些事项作出规定？ 40

13.业主大会议事规则应当对哪些事项作出规定？ 41

14.业主如何筹备首次业主大会？ 41

15.业主大会是定期召开的吗？ 42

16.业主大会会议应当采用什么形式召开？ 43

17.没有开发商参与业主大会成立大会有效吗？ 43

18.业主大会决议对未参加会议的业主是否具有约束力？ 44

19.业主大会决定不得在小区内遛狗是否合法？ 44

20.通知部分业主召开业主大会是否合法？ 45

21.填写“征求意见表”也算是召开业主大会吗？ 46

22.在一个物业管理区域内有多套房屋，在业主大会上如何行使表决权？ 46

23.专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数如何确定？ 47

24.什么是业主委员会？ 47

25.业主委员会履行哪些职责？ 47

26.业主委员会委员应当符合哪些条件？ 48

27.业主委员会应当持哪些文件办理备案手续？ 48

28.业主委员会成员是“无偿奉献”还是“有偿服务”？ 49

29.业主委员会会议召开的条件和要求有哪些？ 49

30.业主委员会可以擅自决定聘用其他工作人员吗？ 50

31.业主委员会有权决定将草坪绿地改建为停车位吗？ 50

32.业主认为业主委员会委员不称职，如何撤销其业主委员会委员资格？ 51

33.什么情况下业主委员会委员资格自行终止？ 51

34.业主委员会任期届满，不开会进行换届怎么办？ 52

35.业主委员会主任独揽大权，将印章私自保管，擅自盖章造成损失怎么办？ 52

36.业主委员会可以对不交纳物业服务费的业主提起诉讼吗？ 52

37.业主大会和业主委员会开展工作的经费从何而来？ 53

38.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的怎么办？ 53

39.建设单位、物业服务企业不安法律规定移交相关材料，如何处罚？ 53

40.后进入的业主是否应遵守之前的管理规约？ 54

41.业主委员会的工作档案都包括哪些内容？ 54

第三章 前期物业管理纠纷 54

42.常见的物业管理纠纷有哪些？ 54

43.什么是前期物业管理？ 56

44.开发商应该通过什么方式选聘前期物业服务企业？ 56

45.前期物业管理招标投标活动由哪个部门监督管理？ 57

46.前期物业管理招标应当采用何种方式？ 57

47.前期物业管理招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜吗？ 58

48.前期物业管理招投标文件应包括哪些内容？ 58

49.开发商委托自己的子公司担任物业服务公司合法吗？ 59

50.什么是前期物业服务合同？由谁制定？ 59

51.前期物业服务合同一般应该包括哪些内容？ 59

52.业主委员会与新的物业服务企业签订服务合同生效后，前期物业服务合同未到期如何处理？ 61

53.开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？ 61

54.开发商可以在房地产买卖合同中约定减免业主物业服务费吗？ 61

55.前期物业服务合同到期，小区还没有成立业主委员会怎么办？ 62

56.前期物业管理公司遭解聘后，拒绝退出怎么办？ 62

57.什么是“临时管理规约”？ 63

58.“临时管理规约”主要包括哪些内容？ 63

59.开发商制定的“临时管理规约”为什么不能修改，是否属于霸王条款？ 64

60.什么是物业承接查验？ 65

61.实施承接查验的物业，应当具备哪些条件？ 66

62.物业应当依据哪些文件实施承接查验？ 66

63.物业承接查验如何进行？ 66

64.物业服务企业应当对哪些物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收？ 67

第四章 物业管理服务及收费 67

65.什么是物业服务收费？ 67

66.物业服务收费由哪个部门负责监督管理？ 67

67.物业服务收费应当如何定价？ 68

68.业主与物业管理企业可以如何约定物业服务费用？ 68

69.物业管理企业向业主提供服务必须要明码标价吗？ 69

70.物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？ 70

71.物业服务合同期满后，物业服务企业与业主委员会没有续签合同，但又继续提供服务，该如何确定其行为性质？ 70

72.物业服务公司可以将物业服务委托给他人吗？ 71

73.业主拖欠物业服务费，物业公司有权停水、停电吗？ 71

74.物业服务企业是否可以代收水电费？ 72

75.物业服务公司对业主报修不及时服务，给业主造成损失怎么办？ 72

76.业主装修不遵守管理规约，物业服务企业是否有权制止？ 72

77.物业服务公司强行收取装修押金是否合法？ 73

78.管理规约规定封闭阳台应由物业公司委托某公司统一安装、统一收费合法吗？ 73

79.小区保安可以查验业主及其亲友的身份证吗？ 74

80.社区管理与物业管理有何区别？ 74

81.业主何时开始承担物业服务费？ 75

82.交房后，一直未居住是否要交纳物业费？ 76

83.业主在什么情况下，可以拒交全部或部分物业服务费？ 76

84.物业的承租人和借用人应当交纳物业费吗？ 77

85.物业服务收费标准未经物价局备案是否合法？ 77

86.业主有权以房屋质量有问题而不交纳物业服务费吗？ 77

87.延期交房违约金能不能抵物业费？ 78

88.一楼业主要交纳电梯运行及养护费吗？ 78

89.物业服务企业侵权，业主可以不交物业费吗？ 79

90.物业服务企业公开的服务细则对其有约束力吗？ 79

91.物业服务企业可以自行扩大收费范围吗？ 79

92.物业服务企业有资质等级划分吗？ 80

第五章 住宅专项维修资金 81

93.什么是专项维修资金，可以不交纳吗？ 81

94.哪些物业的业主应当交存住宅专项维修资金？ 82

95.交存住宅专项维修资金的数额标准是多少？ 82

96.专项维修资金归谁所有？ 82

97.业主大会成立前，专项维修资金由谁管理？ 83

98.业主大会成立前，如何使用维修资金？ 83

99.业主大会成立后，应当如何划转业主交存的住宅专项维修资金？ 84

100.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金应当如何处理？ 84

101.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金应当如何处理？ 85

102.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，如何分摊？ 86

103.业主委员会可以用维修资金购买银行委托理财产品吗？ 86

104.挪用专项维修资金的，如何处罚？ 87

105.业主出售房屋后，可以取回自己交纳的专项维修资金吗？ 88

106.哪些事项不得使用专项维修资金？ 88

107.哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？ 88

108.房屋灭失的，应当返还住宅专项维修资金吗？ 89

109.什么情况下业主应当续交住宅专项维修资金？ 89

110.参与物业管理工作要注意哪些问题？ 89

第六章 物业使用和纠纷处理 91

111.二手房的物业费交割需要注意什么？ 91

112.如何认定前期物业服务合同期满后，业主接受物业公司继续履行合同的行为？ 92

113.业主的建筑物区分的专有部分包括哪些？业主对专有部分享有哪些权利？ 92

114.业主的建筑物区分的共有部分包括哪些？业主对共有部分享有哪些权利？ 93

115.物业服务公司收取的小区停车费是否该返还给业主？ 93

116.楼顶、电梯广告收入归谁所有？ 94

117.业主装饰装修房屋，需要与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议吗？ 95

118.业主装修房屋必须接受物业服务企业的监督和管理吗？ 95

119.开发商能否随意更改小区的名称？ 96

120.开发商能否随意更改小区的规划？ 96

121.业主可以将住宅改为商业用房开设公司吗？ 96

122.如何看待部分业主对房屋进行群租？ 97

123.业主擅自占用楼道共用部位堆放杂物怎么办？ 97

124.个别业主破坏小区绿地，物业服务企业不作为，其他业主可以行使物业管理权吗？ 98

125.开发商可否将物业管理用房挪作他用？ 98

126.建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何处罚？ 98

127.未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，如何处罚？ 99

128.相邻方装空调，排风口对准邻居怎么办？ 99

129.物业服务企业保安人员随意让社会人员进入物业服务区域，发生人身损害事件，物业服务企业是否应承担赔偿责任？ 100

130.业主停在小区里的车辆被盗，物业服务公司应承担责任吗？ 100

131.业主家中财物被盗，物业服务公司是否应承担赔偿责任？ 101

132.业主楼顶锻炼坠楼身亡，开发商和物业服务企业是否担责？ 101

133.楼盘设计不合理导致住户摔伤，谁应担责？ 102

134.电梯发生事故，谁应担责？ 102

135.台风导致水管堵塞造成损失，物业服务公司是否应该担责？ 102

136.多层建筑的下水管堵塞找不出肇事人，由谁担责？ 103

137.小区内堆放的建筑垃圾致人损害的，物业服务公司是否担责？ 103

138.儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，由谁担责？ 103

139.物业服务公司丢失业主包裹是否应承担责任？ 104

140.业主车位常被占，物业服务公司是否应当承担责任？ 104

141.突发暴雨车库被淹导致车辆受损，物业服务公司是否可以免责？ 104

142.房屋装修时出了质量问题，什么样的证据才有效？ 105

143.房屋装修后，室内空气质量超标，业主该怎么办？ 105

144.业主可以在房屋的外墙面悬挂广告牌吗？ 105

关联法规 109

中华人民共和国物权法（节选）（2007年3月16日） 109

中华人民共和国侵权责任法（节选）（2009年12月26日） 120

物业服务收费管理办法（2003年11月13日） 124

住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日） 128

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月14日） 137

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月15日） 141

实用工具 145

1.物业管理法律操作流程图 145

2.临时管理规约（示范文本） 146

3.管理规约（示范文本） 153

4.业主大会议事规则（示范文本） 158

5.业主委员会管理章程（示范文本） 161

6.前期物业服务合同（示范文本） 166

7.物业服务合同（示范文本） 179