商业地产前期操盘实战教程 现状 反思 解决 status reflection solutionPDF电子书下载

第一篇 前期项目分析与预判 15

操作步骤01 市场调研 四重思考下的情报搜集与论证 15

思考一：商业地产为什么要做市场调研？ 16

思考二：商业地产如何调研？ 16

思考三：商业地产该调研些什么？ 17

思考四：如何进行商业地产调研？ 19

操作步骤02 商圈划分与评估 项目选址的最优工具 21

解密一：三个层次的商圈划分 22

解密二：影响商圈大小的七大因素揭秘 23

解密三：商圈调研的两重价值组合 24

解密四：剖析商圈的形成与发展规律 24

解密五：三大手段科学分析商圈 25

解密六：六大步骤对商圈进行合理评估 26

解密七：六种核心方法确定商圈规模 27

解密八：四大步骤准确预测商圈投资回报率 32

解密九：纵览全国十三大商圈 33

操作步骤03 拿地与选址 成功起航的法则 47

法则一：拿地选址的六大重要意义 48

法则二：科学拿地 49

法则三：拿地选址的五项考虑因素 51

法则四：拿地选址的六项策略 53

法则五：拿地选址要“引凤筑巢”而不是“筑巢引凤” 59

法则六：知名企业和典型业态的选址揭秘 59

第二篇 商地产前期定位与策划 63

操作步骤01 项目定位总论 战略规划和战术执行推演 63

厘清一：商业地产定位分析 64

厘清二：商业地产定位的本质 64

厘清三：商业地产定位的十大功能性质 66

操作步骤02 市场定位 发现机会市场，锁定客户目标 68

探讨一：市场定位的本质 69

探讨二：市场定位的“五步到位法” 69

探讨三：市场定位明确才能奠定最直接的竞争优势 70

探讨四：客户群定位——首先要锁定3公里以内核心消费人群 72

探讨五：功能定位——确定建筑的用途和价值点 75

操作步骤03 规模定位 最大化衡量商业项目的体量 76

知晓一：规模定位的一般计算公式 77

知晓二：购物中心和商场规模的一般经验 78

知晓三：商业地产规模定位的四步操作流程 78

知晓四：商业规模的三种常规计算方法 81

操作步骤04 价格定位 用好价格工具这一利器 83

一、价格定位的双层含义 84

二、价格定位的三种方法 85

主题案例01天津湾社区商业租金定位的流程解析 86

操作步骤05 自身定位 自我特色价值的表达与强化 95

手段一：形象定位 96

手段二：经营定位 96

手段三：主题定位 99

主题案例02广州东方宝泰购物广场“非MALL”主题定位策略 100

手段四：百货店自我定位 107

手段五：购物中心的自我定位 110

操作步骤06 初步业态定位 确定功能分区和业态最优组合 115

了解一：业态概念及分类 116

了解二：零售业态的四种形式 116

了解三：餐饮业态 122

了解四：服务业态 122

了解五：文体娱乐休闲业态 124

了解六：业种 126

了解七：初步业态定位 128

第三篇 商业规划与业态组合定位 131

环节01 商业规划 承上启下商业开发关键节点 131

一、现状：商业规划导致商业怪胎诞生的内因 132

二、依据：商业规划的三个重要依据 132

三、主张：商业规划的7条核心主张 133

四、构成：商业规划的核心构成 134

环节02 业态组合定位及面积配比规划 最大化、稳定化业态配比策略 135

操作手法一：基于市场定位来进行业态组合 136

操作手法二：业态组合定位 140

操作手法三：不同业态组合的功能配比 142

操作手法四：不同业态组合的面积配比 143

操作手法五：不同建筑形态的业态组合配比 146

环节03 大型购物中心业态组合定位及面积配比规划 超大商业项目的经验与教训 156

一、功能配比——一站式、多功能、休闲性 157

二、业态规划——主动引导人流消费 160

三、零售、餐饮、娱乐三大业态面积配比——5：3：2黄金比例 162

四、大型购物中心业态配比的四大技巧 162

案例03结合租售分析万达广场某项目的商业业态配比的全程实操 166

环节04 主力店组合及面积规划 具有品牌示范效应的核心店规划 174

一、主力店业态定位、类型及作用 175

二、主力店的面积占比 176

三、主力与非主力业态组合定位的常用手法 177

四、主力店及次主力店的工程技术标准 178

五、天河城的启示——主力店带动品牌店 179

环节05 商业地产平面布局规划 平面上最大化利益的搭积木策略 181

一、品类布局 182

二、平面布局 182

三、品牌规划与品牌落位 184

环节06 店铺、专柜分割规划 灵活空间组织，有利后续运营 218

一、铺位分割的基本原则及划分顺序 219

二、铺位划分的三个前提 219

三、平面布局设计 220

第四篇 总体规划与空间营造 225

板块01 策划先行 规划与策划要高度结合 225

特殊：规划设计是中国的特殊国情 226

背景：先策划后规划设计的背景 226

问题：目前商业项目规划设计存在的五大问题 226

手法：先策划后规划设计的操作手法 228

板块02 商业建筑总体布局 功能分区与建筑形态勾勒 229

解码1：商业建筑总体布局的五大原则 230

解码2：商业建筑总体布局的五大步骤 230

解码3：场地交通布局的优化与关键点 232

解码4：总体规划构成形式及布局 237

解码5：天河城整体规划的三点教训 238

板块03 商业核心载体空间的设计准则 内部空间营造 240

营造手段一：明确内部布局的常见指标限定 241

营造手段二：商店或商铺布局及设计要求 241

营造手段三：从内部公共空间构成要素入手 245

营造手段四：空间设计要创新、新潮 250

板块04 个性外观确立与商业氛围的营造 内外部形象设计 254

一、内外部形象设计总论 255

二、外部空间的设计 255

三、立面设计 262

四、景观规划与设计 268

五、营造商业氛围的十大手法 272

板块05 核心聚集空间的确定 中庭的设计策略 278

核心内容一：中庭的五大作用 279

核心内容二：中庭的三种空间形态 279

核心内容三：中庭空间设计的六个要点 281

核心内容四：中庭是否必须存在？ 282

核心内容五：中庭是否必须从首层开始？ 282

核心内容六：焦点中庭是否必须设在主入口处？ 283

核心内容七：中庭的数量设置多少合适 285

板块06 核心租户规划解决方案 主力店的设计策略 286

解决方案一：主力店的三种布局模式 287

解决方案二：招商先行，主力店跟进 288

解决方案三：合理确定主力店规划的“四要素” 289

第五篇 交通动线规划 293

章节01 外部人流交通动线规划 引导和指挥人流的无形的手 293

核心内容一：动线概念及动线的作用 294

核心内容二：外部人流动线系统的组成 294

核心内容三：如何将外部客流导入设施内部 304

核心内容四：外部交通环境的诊断与解套 306

章节02 内部人流交通动线规划 最优化人流走向 308

思考一：内部动线组成及功能 309

思考二：如何设计出最优的水平动线 311

思考三：如何设计出最优的垂直动线 329

思考四：如何解决狭长空间客流小循环困境 340

思考五：如何将人流引入高层的处理策略 340

思考六：如何通过建筑设计引导人流上行 344

第六篇 建筑设计与施工执行 349

章节01 商业地产建筑设计 矛盾中妥协的建筑执行策略 349

一、建筑设计要专业化 350

二、合理配置功能设施、空间和面积 351

三、商业建筑设计的基本规范 358

四、建筑设计的硬件指标——所有建筑设计师需要遵守的规则 368

五、银河SOHO建筑设计案例鉴赏 371

章节02 配套设施规划 不可或缺的元素 374

关键元素一：消防系统规划 375

关键元素二：照明系统规划 378

主题案例04 常规商业建筑消防设计案例分析——华丽家族·复兴天地中心 381

关键元素三：停车场规划 385

关键元素四：卸货区规划 390

关键元素五：装修设计 395

章节03 商业地产工程建设程序 策划与施工执行的过程体验 397

环节一：内部立项研讨 398

环节二：项目前期筹备程序 398

环节三：项目建设实施程序 401

环节四：工程跟进 403

环节五：项目竣工验收程序 403

环节六：开发过程中的执照办理 405

第七篇 标杆项目 414

案例01 广州正佳广场 亚洲体验之都设计策略解析 414

一、项目概述——亚洲第一购物中心档案 415

二、项目定位——亚洲体验之都 415

三、正佳广场商业规划——八大功能组合，以休闲娱乐为主导 419

四、规划与建筑设计——十五大亮点设计，有如一个商业建筑的展览馆 430

五反思——正佳广场规划关键亮点分析 439

案例02 SOLANA 蓝色港湾国际商区规划设计总鉴 449

一、项目背景——无法比拟的五项优势汇集 450

二、建筑规划与设计——意大利风格的开放式商业形态 451

三、业态规划与构成——多业态、新体验的购物乐园 453

四、硬件配套：硬件体现其“出生高贵” 465

五、主力店的规划设计策略——7家大型主力店联营 466

六、商业运作与运营模式——以营销带动，自己独立运营 467

案例03 深圳华润·万象城 商业规划及业态组合解密 468

一、万象城简介 469

二、万象城的市场调研策略 469

三、万象城的市场定位策略 470

四、万象城的选址策略 471

五、万象城的规划设计策略 472

六、万象城的业态规划策略 475

七、万象城的招商推广策略 489

八、万象城的经营推广策略 489

九、万象城运营管理策略——只租不售 492