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第一部分 导论 3

第一章 导论 3

第一节 房地产和房地产市场 3

一、房地产的概念 3

二、房地产的特性 3

三、房地产投资项目的类型 5

四、房地产市场的特征 7

第二节 房地产业与国民经济 8

一、我国房地产业发展的特点 8

二、房地产业与国民经济的相互关系 10

三、房地产业成为国民经济中新的经济增长点 13

第二章 房地产投资概述 19

第一节 房地产投资分析概论 19

一、为什么要进行房地产投资分析 19

二、房地产投资分析的特征 19

三、房地产投资分析的任务 20

第二节 房地产投资基础知识 21

一、什么是投资 22

二、房地产投资的方式和类型 22

三、房地产投资的主体 25

四、投资的特征 25

五、影响房地产投资的经济因素 28

六、房地产投资的周期 29

七、投资项目分析概述 30

第二部分 房地产投资市场分析 39

第三章 房地产市场概述 39

第一节 房地产需求 39

一、房地产需求的内涵 39

二、房地产需求的类型 40

三、影响房地产需求的因素 40

四、房地产市场的有效需求 42

第二节 房地产供给 43

一、房地产供给的内涵 43

二、房地产供给的特性 44

三、影响房地产供给的因素 45

四、房地产市场的有效供给 47

第三节 房地产市场需求与供给的均衡 48

一、房地产需求与供给曲线 48

二、房地产市场的供求均衡 48

三、空置率原理 50

四、市场价格与实际价格 51

五、房地产市场供给与需求均衡的条件分析 52

第四节 房地产市场体系 53

一、土地市场 53

二、房产市场 55

三、房地产金融市场 56

四、房地产中介服务市场 57

第四章 房地产市场分析 58

第一节 需求因素 58

一、就业和房地产需求 58

二、经济基础分析 60

三、经济基础分析的步骤 61

四、总人口和房地产需求 72

五、用经济基础预测需求 73

第二节 供给因素 73

一、房地产的供给量 73

二、空置量与吸收量 76

第三节 市场动态 81

一、市场动态概述 81

二、房地产的市场调节 82

三、宏观经济对地区经济周期的影响 87

四、市场的缺口分析 88

第四节 市场定价 93

一、中心地段理论 94

二、市场租金的变化 96

三、分析租赁成本 98

第五节 地点选择 102

一、可行性分析 102

二、地段／地点分析 106

三、最佳用途分析法 111

四、地点选择 113

第五章 主要房地产类型的市场分析 116

第一节 住宅物业 116

一、影响住宅物业需求的因素 116

二、预测住宅需求的基本模型 119

三、利用分解方法识别市场机会 121

第二节 写字楼物业 122

一、写字楼物业市场分析 122

二、写字楼面积评估 124

三、写字楼缺口计算 125

四、写字楼市场的需求与供给分解 127

五、利用分解方法识别市场机会 128

第三节 工业物业 130

一、工业物业市场分析 130

二、工业物业的特征 131

第四节 商铺 135

一、商业零售服务区 135

二、其他重要事项 140

第三部分 房地产投资财务分析 145

第六章 现金流模型和资金的时间价值 145

第一节 现金流模型 145

一、现金流模型 145

二、营业净收入（NOI） 147

三、房地产销售（租）税金及附加和所得税简介 152

四、微型案例：利用专用表格计算营业净收入 156

第二节 资金的时间价值 161

一、资金的时间价值的涵义 161

二、复利计算和贴现计算 162

三、复利和贴现的计算要素 163

四、资金的六种功能 164

第七章 融资 170

第一节 房地产投资项目的融资 170

一、财务杠杆的涵义 170

二、财务杠杆的利弊 170

三、影响财务杠杆的因素 171

四、财务杠杆的检验 172

第二节 房地产贷款 172

第三节 贷款组成要素的计算 176

一、计算定期支付额 176

二、计算贷款余额 177

三、创建分期偿付时间表 177

第四节 贷款承销 178

一、贷款标准 179

二、贷款价值比 179

三、债务偿还率 179

四、营业净收入的调整对贷款额的影响 181

五、影响贷款金额的物业因素 183

六、其他承销标准 185

第五节 贷款变量 187

一、分期偿还期 187

二、利率 187

三、折扣点数和实际利率 188

第八章 投资价值与投资业绩 194

第一节 评价投资价值与投资业绩的方法 194

一、销售比较法 194

二、总租金乘数法 195

三、直接资本化法 196

四、税前原始股本收益率法 199

第二节 贴现现金流法 200

一、内部收益率 200

二、净现值 206

三、资本积累比较法 209

第四部分 房地产投资决策分析 219

第九章 交易管理和决策过程 219

交易管理过程概述 220

一、交易经理人角色 221

二、交易管理过程 222

三、交易管理过程（TMP）的各个阶段 222

四、决策过程 233

第十章 租约的比较与定价 235

第一节 租赁术语和租约类型 235

一、租约简介 235

二、可用面积与可租面积 236

三、租约中的费用术语 237

四、租约类型 239

第二节 租约比较 241

一、经济比较 241

二、分析租约成本 245

三、分析多期租约 246

四、比较租期相同的两个租约 249

五、比较租期不同的租约 251

六、租约比较分析的精确化 252

第三节 租约定价 255

一、租赁利益和分租定价 255

二、租约买断决策 257

三、分租的风险 259

第十一章 方案决策 263

第一节 租赁与购买比较 263

一、市场价值与投资价值 263

二、比较方法 266

第二节 新建与购买决策 268

一、经济因素与主观因素 269

二、定量分析方法 269

第三节 案例分析：租赁协议比较分析 271

一、基本概念介绍 271

二、案例分析 273

第十二章 房地产投资分析——投资者决策分析 301

第一节 购置阶段 301

案例分析 301

第二节 持有和处置阶段 313

一、持有阶段和处置阶段 313

二、案例分析 314

第五部分 房地产金融 327

第十三章 个人住房抵押贷款分析 327

第一节 固定利率抵押贷款 327

一、等本金还款抵押贷款 327

二、等额还款抵押贷款（CPM） 327

三、其它固定利率抵押贷款 332

第二节 可调利率抵押贷款 334

一、可调利率抵押贷款产生的背景 334

二、随价调整抵押贷款 336

三、可调利率抵押贷款 339

第十四章 住房抵押贷款证券化 347

第一节 抵押贷款二级市场的发展 347

一、资产证券化概述 347

二、抵押贷款一级市场的风险防范 350

三、抵押贷款证券化与金融创新 351

四、抵押贷款证券化的品种概述 354

五、住房抵押贷款证券化进展状况 357

第二节 抵押贷款证券化运作原理 361

一、参与者 361

二、运作程序 364

三、SPV运作模式 371

第三节 转手抵押贷款证券 373

一、运作模式 373

二、美国转手证券种类 374

三、转手证券现金流 379

四、提前偿付风险 383

第四节 担保抵押贷款证券化 386

一、CMO特点与概况 386

二、CMO结构特点 388

三、CMO机制 390

四、CMO证券的种类 392

第十五章 房地产投资信托 394

第一节 房地产投资信托概述 394

一、REIT的概念界定 394

二、REIT的起源及发展沿革 396

三、REIT的特点 397

第二节 美国REIT的模式 398

一、美国REIT的种类 398

二、房地产投资信托与房地产股份公司的区别 400

三、REIT的运作流程 401

四、法律要求 402

五、REIT的辨证分析 403

参考书目 405