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第1章 引言 1

1.1研究背景 1

1.1.1政策背景 1

1.1.2社会与经济背景 3

1.1.3山西省城乡住房调查背景 6

1.2研究内容与方法 6

1.2.1研究内容 6

1.2.2研究方法 6

第2章 城镇住房体系的建立和运行效果 8

2.1我国商品住房市场发展历程 8

2.1.1我国商品住房市场发展阶段 8

2.1.2我国住房价格高涨的体制性原因分析 13

2.1.3我国城市土地出让结构与房地产泡沫化分析 15

2.1.4房地产市场调控的积极作用 17

2.1.5影响房地产调控效果的原因分析 17

2.1.6房地产市场调控反思 18

2.1.7房地产市场调控的对策建议 18

2.2我国保障性住房发展历程 19

2.2.1我国保障性住房发展阶段 19

2.2.2我国保障性住房存在的主要问题 21

2.3山西省住房制度改革历程 23

2.3.1山西省住房制度改革阶段分析 23

2.3.2山西省住房制度改革与发展的路径 24

2.4山西省住房制度改革以来取得的成就 29

2.4.1城镇居民居住条件明显改善，居住水平有了很大提升 29

2.4.2住房市场机制初步确立 30

2.4.3住房保障体系的建立与发展 32

2.5山西省城镇住房建设存在的问题 35

2.5.1山西省商品住房市场存在的问题 35

2.5.2山西省保障性住房存在的问题 38

第3章 山西省城镇居民住房消费分析 43

3.1山西省住房消费支出比分析 43

3.1.1住房消费支出比与国民经济发展关系 43

3.1.2住房消费支出比偏低是居民消费率偏低的重要原因之一 44

3.1.3山西省城镇居民住房消费支出比分析 45

3.1.4住房消费收入比分析 46

3.2山西省住房消费支出比模型构建及其预测 47

3.2.1构建山西省住房消费支出比模型构建 47

3.2.2山西省住房消费支出比预测 47

3.2.3住房消费支出比与恩格尔系数之间的数量关系 48

3.3山西省住房消费弹性分析 48

3.3.1住房需求收入弹性分析 48

3.3.2住房需求价格弹性分析 50

3.4结论和建议 51

3.4.1山西省住房消费支出比偏低的原因分析 51

3.4.2构建合理的住房消费支出比 51

第4章 山西省城镇住房保障需求分析 53

4.1构建城镇住房保障体系的原则及理论框架 53

4.1.1构建保障体系的原则 53

4.1.2城镇住房保障体系的理论框架 54

4.2城镇居民家庭住房支付能力分析 55

4.2.1城镇居民家庭住房支付能力的衡量指标 55

4.2.2影响住房支付能力的主要因素 56

4.3住房保障规模的主要影响因素分析 57

4.3.1从需求层面分析住房保障规模的主要影响因素 57

4.3.2从供给能力的角度分析影响住房保障规模的主要因素 58

4.3.3对供需双方均有影响的住房保障规模的主要因素 58

4.3.4构建住房保障规模框架模型 59

4.4住房保障水平倒U型曲线的发展假说 60

4.4.1倒U型曲线发展的假说及其条件 60

4.4.2倒U型曲线发展的“三阶段”框架模型[36] 62

4.5住房保障供给能力分析 63

4.5.1影响住房保障规模因素分析 63

4.5.2住房保障规模影响因素实证分析 64

第5章 山西省城乡住房调查分析 66

5.1山西省城乡居民住房调查分析 66

5.1.1调查对象、调查内容 66

5.1.2山西省城镇居民住房状况概述 67

5.1.3山西省城镇居民住房状况分析[1] 68

5.1.4山西省农村居民住房状况分析 72

5.2山西省保障性住房与保障对象基本情况分析 72

5.2.1保障对象划分 72

5.2.2保障性住房建设情况分析 73

5.2.3住房保障对象情况分析 74

5.3山西省城乡居民住房问卷调查数据分析 75

5.3.1问卷调查概况 75

5.3.2城镇居民住房调查指标分析 76

5.3.3农村居民住房问卷调查指标分析 81

5.4山西省各地市城乡住房调查分析 82

5.4.1太原市城乡住房调查 83

5.4.2大同市城乡住房调查 88

5.4.3朔州市城乡住房调查分析 92

5.4.4忻州市城乡住房调查分析 96

5.4.5吕梁市城乡住房调查分析 101

5.4.6晋中市城乡住房调查分析 106

5.4.7阳泉市城乡住房调查分析 111

5.4.8长治市城乡住房调查分析 116

5.4.9晋城市城镇住房保障家庭收入保障线确定及各项指标分析 121

5.4.10临汾市城乡住房调查分析 126

5.4.11运城市城乡住房调查分析 131

5.5山西省11城市保障性安居工程建设情况 136

第6章 廉租住房、经济适用房需求量分析 148

6.1城镇住房供应体系设计 148

6.2山西省2013～2015年廉租住房、经济适用住房需求量预测 148

6.2.1单套廉租房和经济适用房均价 148

6.2.2廉租房和经济适用房保障家庭的年收入保障线 149

6.2.3 2010～2015年山西省城镇中等偏低以下家庭年收入 150

6.2.4山西省城镇居民家庭住房保障比例 151

6.2.5廉租房需求量预测 151

6.2.6经济适用房需求量预测 152

6.3 2013～2015年廉租住房、经济适用房土地及资金需求量分析 153

6.3.1土地需求量分析 153

6.3.2资金需求量分析 153

第7章 公共租赁住房分析 155

7.1公共租赁住房的内涵及作用 155

7.1.1公共租赁住房的内涵 155

7.1.2公共租赁房的作用 155

7.2山西省公共租赁住房分析 156

7.2.1太原市流动人口分析 156

7.2.2山西省流动人口的主要特征分析 157

7.2.3山西省公共租赁住房需求量预测 157

7.3公共租赁住房的投资建设与运营管理 158

7.3.1公共租赁住房的准入管理 158

7.3.2公共租赁住房的投资建设 159

7.3.3公共租赁住房的规划布局 160

7.3.4公共租赁住房的运营管理 160

7.4公共租赁住房建设资金分析 161

7.4.1积极吸引银行贷款及其他社会资金支持公共租赁住房建设 161

7.4.2政府财政贴息支持公共租赁住房建设 162

7.4.3借鉴学习重庆市以土地出让金为依托的融资模式 162

7.4.4利用融资平台筹集建设资金 164

7.4.5公共租赁住房融资体制创新 164

7.4.6发行房地产信托基金进行融资 165

7.4.7探索公共租赁住房贷款担保 166

7.4.8利用房产债券进行融资 166

7.5鼓励企事业单位利用闲置土地建设公共租赁住房 166

7.6利用集体建设用地建设公共租赁住房 167

7.7进一步扩大公共租赁住房覆盖面 168

第8章 限价商品住房需求量分析 169

8.1限价商品住房内涵及发展路径 169

8.2山西省城镇限价商品住房保障家庭收入保障线 169

8.2.1 2013～2015年商品住房销售价格 169

8.2.2 2013～2015年山西省城镇居民家庭年均可支配收入 170

8.2.3 2013～2015年限价商品住房居民家庭收入保障线需求量分析 170

8.3山西省限价商品住房保障家庭的保障比例及需求量分析 171

8.4对策建议 172

8.4.1限价商品住房的建设和运营管理 172

8.4.2加快限价商品住房建设力度，促进房地产业平稳健康发展 173

8.4.3创新限价商品住房的建设模式，大力发展共有产权型限价商品住房 173

第9章 棚户区改造 175

9.1棚户区概述 175

9.1.1棚户区内涵及特点 175

9.1.2棚户区形成原因 175

9.1.3棚户区改造的指导思想及改造原则 175

9.2山西省各类棚户区改造情况 176

9.2.1 2006～2010年各类棚户区改造情况 176

9.2.2“十二五”期间棚户区改造实施计划 177

9.2.3山西省各类棚户区改造调查数据分析 178

9.3国家对各类棚户区改造要求 178

9.4棚户区改造的基本政策 179

9.4.1税收政策 179

9.4.2土地供应政策 179

9.4.3筹措建设资金政策 179

9.4.4拆迁安置补偿政策 180

9.5棚户区改造的组织实施 181

9.6棚户区改造的重要意义 181

第10章 山西省城镇住房需求量分析、农村危房改造 183

10.1 2013～2015年城镇住房需求量预测 183

10.1.1城镇住房需求量预测 183

10.1.2结论与建议 184

10.2山西省农村危房改造 185

第11章 保障性住房规划选址、融资、分配管理 187

11.1保障性住房规划选址 187

11.1.1概述 187

11.1.2建设用地选址两难问题分析 187

11.1.3集中建设和配建分析 189

11.1.4市政基础与公共服务设施建设 190

11.2保障性住房融资 191

11.2.1保障性住房资金来源 191

11.2.2保障性住房主要资金来源分析 192

11.2.3保障性住房建设资金的国际经验 194

11.2.4我国保障性住房资金压力分析 195

11.2.5保障性住房建设问题分析 198

11.2.6保障性住房的投资融资平台建设 200

11.3保障性住房分配管理 201

11.3.1保障性住房内涵、保障方式、保障原则 201

11.3.2城镇住房保障的“顶层设计” 202

11.3.3整合归并保障性住房为租赁型和购置型 203

11.3.4保障性住房的准入条件 204

11.3.5保障性住房的使用与退出 204

11.3.6保障性住房的监督管理 205

11.3.7加大对骗租骗购保障性住房的处罚力度 205

11.3.8建立个人信用制度与收入申报制度 206

第12章 城镇化进程中的住房保障分析 207

12.1我国人口城镇化和空间城镇化不协调平衡发展 207

12.1.1人口城镇化内涵与特点 207

12.1.2空间城镇化的特点 207

12.1.3“人”的城镇化 208

12.2加快政府社会保障建设，实现户籍制度改革 209

12.3城镇化是尽享城市公共服务的户籍人口增加 209

12.4实现“人”的城镇化 210

12.5城镇化对住房的要求 211

12.6保障性住房的套型面积标准确定 211

12.7新型城镇化是拉动中国经济增长的新引擎 212

12.8山西省城镇化发展战略 212

第13章 “城中村”改造 214

13.1“城中村”改造的内涵、基本原则 214

13.1.1“城中村”改造的内涵 214

13.1.2“城中村”改造的基本原则 214

13.2“城中村”改造的模式和问题分析 214

13.2.1政府引导的改造模式及其存在的问题 215

13.2.2“城中”村集体经济组织独立改造模式及其存在的问题 215

13.2.3开发商和“城中村”集体经济组织联合改造模式及其存在的问题 216

13.3“城中村”改造模式创新及其意义 216

13.3.1“城中村”改造模式可以借鉴美国、中国台湾等国家和地区的成功经验 216

13.3.2“城中村”改造模式创新的意义 217

第14章 “小产权房”问题及解决对策分析 220

14.1“小产权房”的概念及分类 220

14.1.1“小产权房”的概念 220

14.1.2“小产权房”的分类 220

14.2“小产权房”产生的原因与发展现状 220

14.2.1“小产权房”产生原因 220

14.2.2“小产权房”发展现状 222

14.3“小产权房”存在的问题与购买风险 222

14.3.1“小产权房”存在的问题 222

14.3.2购买“小产权房”风险分析 223

14.3.3“小产权房”与可支付住房 224

14.4“小产权房”的法律性质分析与主体的违法责任分析 224

14.4.1法律性质分析 224

14.4.2主体的违法责任分析 225

14.5解决“小产权房”问题的对策建议 225

14.5.1对在建在售“小产权房”的处理方式 226

14.5.2对已购的部分“小产权房”进行确权登记发证 227

14.5.3改造“小产权房”为城镇保障性住房 227

14.5.4加快“城中村”改造力度，促进“小产权房”问题的处理 228

14.6解决“小产权房”问题与土地、财税制度配套改革 229

14.7太原市“小产权房”存在的问题及对策分析 229

14.7.1太原市“小产权房”问题分析 229

14.7.2太原市人民政府颁发《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》 230

第15章 房产税改革试点扩围 232

15.1房产税内涵及作用 232

15.1.1房产税的内涵、房产税改革的历程 232

15.1.2房产税的作用 232

15.1.3房产税与土地出让金的关系 233

15.2上海市、重庆市试点征收房产税及其效果 233

15.2.1上海市、重庆市试点征收房产税 233

15.2.2上海市、重庆市试点征收房产税的效果 234

15.3开征房产税的必要性与存在的问题 234

15.3.1开征房产税的必要性 234

15.3.2目前开征房产税存在的问题 234

15.4开征房产税的对策建议 235

15.4.1加快完善房地产信息管理系统建设 235

15.4.2对征收对象实行较为宽泛的高税率原则 236

15.4.3规范房地产税费 236

第16章 建立和完善多层次住房建设体系的总体思路和对策建议 238

16.1指导思想、发展目标、主要原则与总体思路 238

16.1.1指导思想 238

16.1.2主要原则 238

16.1.3总体思路 239

16.2构建多层次住房供应体系的对策建议 241

16.2.1完善住房市场供应结构，倡导合理的住房梯度消费观念 241

16.2.2厘正房价、房地产开发投资与通货膨胀的互动关系，促进房地产业平稳健康发展 242

16.2.3均衡发展住房多极市场，拓宽住房租赁市场，加快公共租赁住房建设 243

16.2.4住房土地供应的对策建议 243

16.2.5提高保障性住房建筑设计 245

16.2.6加快城镇住房信息系统建设 247

16.2.7尽快建立统一的不动产产权登记制度 248

16.2.8加快制定和实施《基本住房保障条例》 249

16.2.9做好编制城镇住房建设规划 250

16.2.10加快试点推进住房反向抵押养老保险建设 251

附录 252

附录1山西省城乡住房调查实施办法 252

1.1调查的目的和意义 252

1.2调查的对象和内容 252

1.3调查表式 252

1.4调查的时间 253

1.5调查的方式方法 253

1.6调查的组织领导 253

1.7调查的经费保障 254

1.8调查资料的填报与管理 254

1.9调查的组织和实施 254

1.10调查的质量控制 256

1.11调查工作的责任 256

1.12进度安排 256

附录2山西省2011年住房情况调查（部分） 258

2.2山西省农村居民基本住房调查表2011年 258

2.3山西省城镇居民住房状况抽样（典型）调查表2011年 259

2.4山西省农村居民住房状况抽样（典型）调查表2011年 260

2.5山西省城镇保障性住房建设情况调查表2011年 261

附录3本书中涉及作者近年来的科研项目和发表论文 262

3.1科研项目 262

3.2发表论文 262

参考文献 263