房地产估价PDF电子书下载

1房地产估价概述 1

1.1房地产的概念与特性 1

1.1.1房地产的概念 1

1.1.2房地产特征 3

1.1.3房地产分类 6

1.2房地产估价概念与特征 9

1.2.1房地产估价的概念 9

1.2.2房地产估价的特征 11

1.2.3房地产估价的必要性 12

1.3房地产估价原则 14

1.3.1合法原则 15

1.3.2预期收益原则 16

1.3.3最有效使用原则 17

1.3.4替代原则 17

1.3.5动态原则 18

1.3.6供需原则 19

1.3.7贡献原则 19

1.4房地产价格影响因素 20

1.4.1宏观因素 20

1.4.2区域因素 22

1.4.3个别因素 22

1.5房地产估价行业的发展情况 23

1.5.1国外发展状况 23

1.5.2我国大陆房地产估价行业发展状况 24

思考题 27

2房地产估价理论基础 28

2.1区位理论 28

2.1.1区位理论的形成与发展 28

2.1.2农业区位论 29

2.1.3工业区位论 31

2.1.4中心地理论 32

2.1.5影响房地产区位的主要因素 35

2.1.6区位理论在房地产估价中的作用 36

2.2地租理论 37

2.2.1地租的概念 38

2.2.2地租形态 38

2.2.3竞租原理 42

2.2.4地租理论在房地产估价中的指导作用 43

2.3地价理论 43

2.3.1马克思地价理论 43

2.3.2现代西方地价理论 44

2.3.3房地产价格形成 45

2.3.4房地产价格特点 45

2.4产权理论 47

2.4.1产权 47

2.4.2物权 47

2.4.3所有权 49

2.4.4我国房地产产权类型 50

思考题 55

3市场比较法 56

3.1市场比较法的基本原理 56

3.1.1基本概念 56

3.1.2理论依据 56

3.1.3基本公式 57

3.1.4特点与适用范围 58

3.2市场比较法的估价步骤 59

3.2.1搜集交易案例 59

3.2.2选择比较案例 60

3.2.3比较项目修正 61

3.2.4计算比准价格 63

3.3应用案例 64

思考题 74

4收益还原法 75

4.1收益还原法的基本原理 75

4.1.1概念 75

4.1.2理论依据 75

4.1.3基本公式 76

4.1.4方法特点与适用范围 77

4.2收益还原法的估价步骤 77

4.2.1应用收益还原法的房地产估价步骤 77

4.2.2应用收益还原法的土地估价步骤 83

4.3应用案例 86

思考题 92

5成本法 93

5.1成本法的基本原理 93

5.1.1概念 93

5.1.2理论依据 93

5.1.3基本公式 93

5.1.4特点与适用范围 94

5.2应用成本法的房地产估价步骤 95

5.2.1房地产价格构成 95

5.2.2重新购建价格的确定 96

5.2.3建筑物折旧 97

5.2.4房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限 101

5.3成本逼近法评估地价的步骤 102

5.3.1计算土地取得的费用 102

5.3.2计算土地开发费用 103

5.3.3税费的计算 104

5.3.4计算投资利息 104

5.3.5计算投资利润 104

5.3.6土地增值收益确定 105

5.3.7计算、修正和确定估价结果 105

5.4应用案例 106

思考题 113

6假设开发法（剩余法） 114

6.1假设开发法的基本原理 114

6.1.1概念 114

6.1.2理论依据 114

6.1.3基本公式 115

6.1.4特点与适用范围 115

6.2假设开发法的估价步骤 116

6.2.1调查并掌握待估房地产基本情况 116

6.2.2确定最佳开发利用方式 116

6.2.3估算开发周期 117

6.2.4预测房地产开发完成后的市场价值 117

6.2.5估算开发成本和开发利润 117

6.2.6计算试算价格、确定估价额 118

6.3应用案例 118

思考题 123

7基准地价系数修正法 124

7.1基准地价系数修正法的基本原理 124

7.1.1概念 124

7.1.2理论依据 124

7.1.3基本公式 124

7.1.4特点与适用范围 125

7.2基准地价系数修正法的估价步骤 125

7.3应用案例 126

思考题 136

8其他估价方法 137

8.1路线价法 137

8.1.1路线价法的基本原理 137

8.1.2路线价法的估价步骤 139

8.2补地价 141

8.2.1补地价的基本理论 141

8.2.2补地价方法的实例计算 141

8.3高层建筑地价分摊 142

8.3.1高层建筑地价分摊的意义 142

8.3.2高层建筑地价分摊的类型 143

8.4房地产损害赔偿估价 146

8.4.1房地产估价机构承担损害赔偿估价的必然性 146

8.4.2房地产损害赔偿估价的意义 147

8.4.3房地产损害赔偿的种类及损失分析 147

8.4.4房地产损害赔偿估价的方法与特点 148

8.4.5房地产损害赔偿估价的特殊性 149

8.4.6损害赔偿估价对估价人员多学科知识及协调能力要求 151

8.5应用案例 151

思考题 152

9国有土地上房屋征收评估 153

9.1国有土地上房屋征收评估的含义 153

9.2征收评估依据的法律、政策和评估技术规范 153

9.3房屋征收评估的内涵和特点 155

9.3.1房屋征收评估的内涵 155

9.3.2房屋征收评估的特点 155

9.4房屋征收评估的原则 156

9.5房屋征收评估的方法选用 157

9.6房屋征收批量评估方法与模式 159

9.6.1房屋征收评估方法 159

9.6.2房屋征收评估模式 161

9.7房屋征收评估程序 162

9.8应用案例 164

9.8.1案例一：基于市场比较法的基准价格修正法评估住宅征收补偿价格 164

9.8.2案例二：综合评估案例 169

思考题 173

10基准地价更新与地价动态监测 174

10.1基准地价更新 174

10.1.1基准地价更新的必要性 174

10.1.2基准地价更新的原则 175

10.1.3基准地价更新的技术路线 175

10.1.4基准地价更新的思路 176

10.1.5基准地价更新的方法 176

10.2地价动态监测 179

10.2.1地价动态监测技术路线 179

10.2.2地价区段划分 180

10.2.3地价监测点布设与审核 181

10.2.4监测点地价评估 182

10.2.5区段地价与级别地价的测算 182

10.2.6地价指数的测算 183

10.2.7基准地价体系的建立 184

10.2.8地价动态监测成果整理 185

思考题 185

11房地产估价程序与估价报告撰写 186

11.1房地产估价程序 186

11.1.1估价准备阶段 186

11.1.2估价实施阶段 189

11.1.3估价完成阶段 191

11.2房地产估价报告撰写 194

11.2.1估价报告的概念 194

11.2.2编制房地产估价报告的目的 194

11.2.3编写房地产估价报告的基本要求 195

11.2.4房地产估价报告的写作原则 198

11.2.5房地产估价报告的构成要素 199

11.2.6编写房地产估价报告的形式与内容 202

11.2.7估价报告常见错误分析 205

思考题 208

12房地产评税 209

12.1房地产税的特性与地位 209

12.1.1房地产税的特性 209

12.1.2房地产税收地位 210

12.1.3房地产税概览 210

12.1.4房地产税制现状、问题及改革方向 210

12.1.5评税的目的和意义 212

12.2房地产评税工作的特点及原则 213

12.2.1房地产评税工作的特点 213

12.2.2房地产评税基本原则 215

12.2.3房地产评税与评估的联系与区别 217

12.3房地产评税的方法 218

12.3.1成本法批量评税 219

12.3.2市场法批量评税 219

12.3.3收益法批量评税 221

12.4房地产评税工作内容 222

12.4.1评税的组织安排 222

12.4.2评税的技术准备 223

12.4.3评税的制度建设 225

12.4.4评税工作基本流程 225

12.5房地产模拟评税试点工作开展情况 226

12.5.1房地产模拟评税试点工作概况 226

12.5.2房地产模拟评税试点工作主要成果 226

思考题 227

13房地产估价制度 228

13.1中国大陆房地产估价管理制度 228

13.1.1房地产估价师考试和注册制度 228

13.1.2房地产估价与土地估价管理 229

13.1.3中国房地产估价师与房地产经纪人学会 232

13.1.4中国土地估价师协会 234

13.2香港地区房地产估价制度 234

13.3英国房地产估价制度 239

13.4美国房地产估价制度 241

思考题 244

附录1房地产估价规范 245

附录2房地产估价规范条文说明 261

附录3房地产估价机构管理办法 276

参考文献 282