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第一章 房地产开发基础 1

第一节 房地产开发概述 1

一、房地产及房地产业 1

二、房地产开发的含义 2

三、房地产开发的特点 3

四、房地产开发的类型 5

五、房地产开发的主要指标 8

六、房地产开发商及其角色定位 10

七、房地产开发的相关者 11

第二节 房地产开发的主要程序 13

一、项目构思与决策阶段 13

二、项目拓展与定位阶段 15

三、项目建设实施阶段 18

四、租售及服务阶段 19

第三节 房地产开发与城市化 20

一、城市化的定义 20

二、房地产开发对城市建设的作用 23

三、房地产开发与城市化进程的耦合 24

四、城市价值对城市房价的影响 27

本章小结 31

思考题 31

第二章 房地产市场及其运行规律 32

第一节 房地产市场概述 32

一、房地产市场的概念 32

二、房地产市场的类型 33

三、房地产市场的特性 35

四、房地产市场的功能 38

五、房地产市场的运行环境 38

第二节 房地产市场的供求关系 40

一、房地产需求 40

二、房地产供给 46

三、房地产市场的供求均衡 50

第三节 房地产市场运行 52

一、房地产市场结构 53

二、房地产市场指标 53

三、房地产市场运行机制 56

四、房地产物业市场与房地产资本市场 57

五、房地产市场的周期循环 59

第四节 房地产泡沫及其研判指标 64

一、经济泡沫与泡沫经济 64

二、房地产泡沫的内涵 65

三、房地产泡沫的研判指标 68

四、房地产过热及其诱因 70

五、房地产泡沫与过度开发的关系 71

本章小结 71

思考题 72

附录 日本房地产泡沫及其启示 72

一、日本房地产泡沫 72

二、中日房地产发展的异同 74

三、日本房地产泡沫对中国的启示 75

第三章 房地产项目拓展 78

第一节 房地产项目拓展概述 78

一、项目拓展的类型 78

二、项目拓展的流程 79

三、项目拓展的法律环境 82

四、项目拓展模式 84

第二节 土地使用权的获取 94

一、土地资源开发的特性 94

二、土地使用权的获取 95

三、土地使用权出让合同及其主要内容 99

四、旧城改造与新区开发 101

第三节 房地产项目区位环境分析 104

一、区位理论 104

二、区位与房地产价值 105

三、房地产项目区位选择的定性分析 108

四、房地产项目区位选择的定量分析 112

五、SWOT分析在房地产项目区位选择中的应用 113

第四节 昆山市某房地产项目拓展案例 116

一、项目背景 116

二、操作难点 117

三、操作流程 117

本章小结 122

思考题 122

第四章 房地产项目可行性研究 123

第一节 可行性研究概述 123

一、可行性研究的含义和目的 123

二、可行性研究的作用 124

三、可行性研究的依据 126

四、可行性研究的阶段划分 126

第二节 可行性研究的内容和步骤 128

一、可行性研究的内容 128

二、可行性研究的步骤 131

第三节 房地产项目投资与收入测算 132

一、投资估算 133

二、编制资金使用计划 137

三、收入估算 138

第四节 房地产项目财务评价 140

一、财务评价的基本概念 140

二、财务评价的指标体系 140

三、财务评价计算实例 146

四、财务评价的基本报表 149

第五节 房地产项目不确定性分析 153

一、盈亏平衡分析 153

二、敏感性分析 156

三、风险分析 160

本章小结 170

思考题 170

第五章 房地产项目前期策划 172

第一节 房地产策划概述 172

一、房地产策划的概念 172

二、房地产策划的内容 173

三、房地产策划的职能 175

第二节 房地产项目市场分析 177

一、市场分析概述 177

二、市场分析内容 178

三、市场分析手段和方法 180

四、市场分析要求 186

五、市场容量估算案例分析 186

第三节 市场细分与目标客户群定位 188

一、消费者心理与购买行为分析 188

二、市场细分 198

三、目标市场的选择 204

四、市场定位 205

第四节 房地产产品定位 209

一、产品定位概述 210

二、产品定位流程 213

三、产品定位原则 216

四、产品定位的实用技巧 218

本章小结 221

思考题 222

第六章 房地产开发组织与管理 223

第一节 房地产项目管理概述 223

一、房地产项目管理的组织模式 223

二、房地产项目工程管理模式 226

三、房地产项目工程监控模式 230

四、房地产项目管理体系 230

五、房地产项目建设流程 231

第二节 房地产项目实施管理 233

一、项目投资控制 233

二、项目进度控制 235

三、项目质量控制 239

四、项目风险管理 240

第三节 房地产项目合同体系 243

一、房地产合同概述 243

二、房地产开发合同体系 244

三、合同总体策划 246

四、合同索赔 251

第四节 房地产项目竣工验收 256

一、竣工验收的概念 256

二、竣工验收的条件 257

三、竣工验收程序 257

四、竣工结算 258

五、工程款竣工结算流程 261

本章小结 261

思考题 262

第七章 房地产资金运营与税务筹划 263

第一节 房地产资金筹集 263

一、资金筹集概述 263

二、资金筹集渠道和方式 265

三、房地产资金筹集成本分析 270

第二节 房地产项目投资分析 277

一、房地产项目投资概述 278

二、房地产投资类型 278

三、房地产投资风险分析及投资组合 285

第三节 房地产开发经营税费 294

一、所得税 294

二、流转税 294

三、行为、目的税 295

四、资源、财产税 302

第四节 房地产开发税务筹划 303

一、税务筹划概述 303

二、房地产行业的税务优惠 305

三、房地产企业税务筹划 307

本章小结 317

思考题 318

第八章 房地产营销推广与执行 319

第一节 房地产营销概述 319

一、房地产营销的概念 319

二、房地产营销理论演变 320

三、房地产营销定位 322

四、房地产营销流程 324

第二节 房地产销售策略 328

一、营销渠道选择 328

二、产品入市策略 330

三、销售执行 332

第三节 房地产媒介组合 339

一、媒介的类型 339

二、媒介组合 340

三、广告执行 342

四、整合推广 345

第四节 房地产价格策略 346

一、定价方法 347

二、定价的原则和程序 350

三、定价策略 351

四、房地产价格调整 354

本章小结 356

思考题 356

第九章 房地产物业管理 357

第一节 房地产物业管理概述 357

一、物业管理的概念 358

二、物业管理的特点 358

三、物业管理的类型及其服务内容 360

四、我国物业管理的职能划分 361

第二节 物业管理的前期介入 363

一、物业管理前期介入的认识 363

二、物业管理前期介入的内容 364

三、物业管理前期介入的时机和方式 366

四、物业管理前期介入的重要性 367

五、物业管理前期介入的阶段划分 368

第三节 物权法与物业管理 369

一、《物权法》概述 369

二、《物权法》对物业管理的影响 373

三、房地产产权产籍管理 375

本章小结 377

思考题 377

第十章 房地产开发外部效应 378

第一节 房地产开发外部效应概述 378

一、外部效应概述 378

二、房地产开发的外部效应分析 380

三、外部效应与房地产开发的关系 381

第二节 轨道交通对房地产开发的影响 383

一、房地产开发的轨道模式 383

二、城市轨道交通与房地产开发的互动关系 384

三、轨道交通与房地产联合开发 389

四、轨道交通建设的政策建议 393

第三节 外部效应下的房地产综合开发 394

一、房地产项目外部效应的产生原因 394

二、外部效应下的房地产综合开发和政府干预 395

三、旅游房地产项目外部效应案例分析 397

本章小结 399

思考题 399

参考文献 400