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第一章 商品房认购与预售 1

一、商品房认购 1

1.什么是商品房认购书 1

2.商品房认购书应包括哪些内容 1

3.签订商品房认购书应注意哪些事项 2

4.商品房认购书的违约责任有哪些 3

5.商品房认购书与房屋买卖合同有何关系 3

6.商品房认购书有法律效力吗 4

7.认购书中的定金可以退吗 5

8.如何处理商品房认购书纠纷 5

二、商品房销售广告 10

9.商品房销售广告的性质如何确定 10

10.对房地产广告有什么要求 10

11.房地产广告应有哪些明确事项 12

12.房地产广告如何审查 13

13.商品房销售广告有效力吗 14

14.商品房销售广告不实应负什么责任 15

三、商品房预售条件 15

15.什么是商品房预售 15

16.什么是商品房预售许可制度 16

17.购买期房要注意哪些事项 17

18.商品房预售的法律责任是什么 19

19.预售合同如何进行备案 19

20.预售商品房如何转让 19

四、商品房预售合同 20

21.什么是商品房预售合同 20

22.签订商品房预售合同有哪些程序 21

23.签商品房预售合同应注意哪些问题 21

24.商品房预售合同的主要内容有哪些 22

25.如何降低商品房预售的风险 26

第二章 商品房买卖合同 36

一、房屋买卖合同的条件 36

26.什么是房屋买卖合同 36

27.签订房屋买卖合同应具备哪些条件 36

28.需要防范开发商哪些不规范合同行为 38

29.重点审查商品房买卖合同哪些方面 39

二、房屋买卖合同内容 41

30.商品房买卖合同有哪些内容 41

31.签订房屋买卖合同应注意哪些细节 52

32.买房合同中霸王条款有效吗 53

33.买房合同哪些属霸王条款 54

三、房屋买卖合同补充协议 55

34.关于不可抗力问题怎么处理 55

35.关于分摊面积问题怎么处理 56

36.关于装修标准问题怎么处理 57

37.房屋所有权证办理时间问题怎么处理 57

38.贷款办不下来怎么办 57

39.关于房屋质量的保修责任问题怎么处理 57

40.关于开发商在促销过程中的承诺问题怎么处理 58

41.关于赠送住宅设备设施问题怎么处理 58

42.关于购房入户的补充协议问题怎么处理 58

43.关于独立供暖的保修责任问题怎么处理 59

四、购房合同的定金和订金 59

44.什么是定金 59

45.定金的性质如何确定 60

46.什么是订金 60

47.定金与订金有什么区别 61

48.购房定金或订金能否退回 61

49.房产合同中违约金越高越好吗 61

50.违约金多少比较合适 62

五、房屋买卖合同的无效与解除 63

51.什么是房屋买卖合同无效 63

52.房屋买卖合同无效的情形有哪些 63

53.房屋买卖合同无效如何处理 65

54.买方退房的法定条件有哪些 65

55.购房者应如何退房 67

56.哪些情况退房可以要求双倍赔偿 68

57.商品房买卖合同解除有哪些种类 69

58.商品房买卖合同的法定解除事由有哪些 70

六、房屋买卖的税费 71

59.商品房买卖的税费有哪些 71

60.房改房买卖的税费有哪些 72

61.经济适用住房买卖的税费有哪些 72

62.已购公房和经济适用住房上市需缴纳的税费有哪些 73

第三章 商品房交付与验收 75

一、商品房交付 75

63.商品房交付的条件是什么 75

64.商品房交付的程序如何 76

65.什么情况下可以拒绝收房 78

66.什么情况算延期交房 78

67.开发商延期交房怎么办 79

68.无正当理由拒绝接收房屋承担什么责任 80

二、商品房交接验收 81

69.商品房有质量标准吗 81

70.收房时要查看哪些文件 82

71.收房时应注意哪些问题 83

72.收房时如何检验房屋质量 84

73.房屋建筑工程竣工验收有哪些步骤 87

三、商品房的保修 88

74.商品房的保修期是多久 88

75.商品房的保修期是怎样计算的 89

76.房屋的保修范围包括哪些 89

77.常见的商品房质量问题有哪些 90

78.房屋交付后质量问题如何处理 91

79.如何认定房屋主体质量不合格 92

80.质量不合格的房屋开发商如何赔偿 93

81.商品房质量问题能否退房 94

四、房屋质量检测 95

82.房屋质量检测标准有哪些 95

83.房屋质量检测包括哪些内容 95

84.房屋质量检测要注意哪些问题 96

85.房屋安全鉴定的情形有哪些 96

第四章 房屋面积 98

一、房屋面积范围 98

86.什么是建筑面积、套内面积和使用面积 98

87.商品房的面积包括哪些部分 98

88.房屋面积如何测算 99

89.计入建筑面积的范围有哪些 99

90.计算一半建筑面积的范围有哪些 101

91.不计入建筑面积的范围有哪些 101

二、房屋面积计算 102

92.商品房销售面积有哪些规定 102

93.如何计算商品房销售面积 104

94.跃层和复式住宅的面积如何计算 104

三、房屋公摊面积 106

95.什么是公摊面积，如何计算 106

96.商品房公摊面积的分摊原则是什么 106

97.计算公摊面积应注意有哪些事项 107

98.如何约定商品房公摊面积 107

四、房屋面积误差及处理 108

99.什么是房屋面积误差 108

100.商品房买卖面积误差纠纷的原因有哪些 109

101.约定以套为单位计价的如何处理 109

102.项目设计变更造成的房屋面积误差如何处理 110

103.露台、楼顶平台面积计算误差如何处理 111

104.测量规则标准不同造成面积误差如何处理 112

五、房屋占用土地面积分摊 113

105.什么是土地面积分摊 113

106.土地面积分摊有几种类型 113

107.土地面积分摊计算方法有几种 113

第五章 房地产抵押与按揭 116

一、房地产抵押概述 116

108.什么是房地产抵押 116

109.哪些房地产可以抵押 117

110.哪些房地产不能抵押 117

111.房产抵押人有哪些责任 118

二、抵押合同和抵押登记 119

112.抵押合同有哪些内容 119

113.如何进行抵押合同登记 120

114.房地产抵押登记有哪些程序 120

115.房地产抵押时如何估价 122

116.何种情形房产抵押无效 122

117.共有房地产如何设定抵押 123

118.注销房产抵押登记需要哪些资料 123

119.房产抵押应注意哪些问题 124

三、抵押房屋买卖 125

120.已抵押房屋能否买卖 125

121.如何购买有抵押的房产 125

122.购买抵押房有哪些风险 126

123.买卖已抵押的房子有哪些限制 127

124.购买有抵押的房产应注意什么 127

四、房地产抵押贷款 128

125.什么是房地产抵押贷款 128

126.房产抵押贷款有什么条件 129

127.如何办理房地产抵押贷款 129

128.银行按揭还款有哪些方式 130

129.房改房能否办理抵押贷款 131

130.房产抵押贷款有哪些注意事项 131

131.房屋抵押贷款的风险有哪些 132

五、抵押房屋清偿 133

132.同一房屋有两个抵押权怎么办 133

133.房产抵押权的顺位如何 134

134.房屋先抵押后出售怎么受偿 135

六、房屋按揭 136

135.什么是房屋按揭 136

136.按揭和抵押在法律上有哪些区别 137

137.什么是转按揭 138

138.如何办理转按揭 138

139.转按揭时需要注意些什么 139

140.未取得产权证如何办理转按揭 139

141.什么是房屋反向抵押贷款 139

142.房屋反向抵押贷款有哪些作用 140

七、房地产典当 141

143.什么是房地产典当 141

144.典占他人房屋有哪些权利 141

145.房地产抵押和典当有哪些区别 142

146.房地产典当有哪些程序 142

147.房产典当要注意什么问题 143

第六章 二手房买卖 145

一、二手房购买条件 145

148.什么是二手房 145

149.二手房交易与新房交易有什么区别 145

150.二手房交易应具备哪些条件 147

151.购买二手房应注意哪些问题 148

152.二手房交易的流程是怎样的 151

153.二手房交易中容易出现哪些问题 152

154.如何避免二手房交易风险 153

155.没有房产证的二手房能买吗 154

156.不能买的二手房有哪些 155

二、二手房买卖合同 156

157.什么是二手房买卖合同 156

158.二手房交易签“黑白合同”有什么危害 158

159.二手房买卖中的违约情形有哪些 158

160.二手房买卖中的出卖人违约怎么办 159

161.二手房买卖中的违约责任有哪些 159

162.二手房买卖违约金怎么计算 160

163.二手房买卖合同中注意哪些问题 161

164.二手房买卖合同无效的情形有哪些 162

165.二手房买卖合同无效怎么办 162

三、二手房评估 165

166.什么是二手房评估 165

167.影响二手房价格的因素有哪些 166

168.买二手房如何合理估价 167

169.房地产评估有哪些类型 168

170.二手房价格评估方法有哪些 168

171.二手房买卖中需要评估的情况有哪些 169

172.如何评估二手房的折旧费 170

四、二手房买卖中介 172

173.房产中介合同应包含什么内容 172

174.签房产中介合同时要注意什么 172

175.房屋中介承担哪些法律责任 173

176.二手房买卖中介的义务有哪些 174

177.履行二手房中介合同要注意什么 175

178.二手房交易中存在哪些风险 177

179.二手房买卖如何防范中介风险 178

五、二手房交接验收 179

180.二手房交接验收有哪些步骤 179

181.二手房交接应注意哪些事项 179

182.二手房如何进行验收 180

183.二手房验收时应注意哪些细节 181

184.二手房买卖质量纠纷怎么解决 181

185.二手房买卖面积有误差怎么办 182

六、二手房买卖的其他问题 183

186.买二手房不转户口怎么办 183

187.卖方想恶意转移房产怎么办 184

188.如何办理二手房抵押贷款 185

189.二手房买卖要缴哪些税 186

第七章 房屋继承与赠与 187

一、房屋继承的原则和条件 187

190.什么是房屋继承 187

191.房屋继承有什么特点 187

192.房地产继承的原则是什么 188

193.房屋继承需要什么条件 188

194.分割房屋遗产有几种方法 189

二、房屋的法定继承与遗赠 190

195.法定继承的条件有哪些 190

196.法定继承有什么顺序 190

197.法定继承丧失原因有哪些 191

198.什么是房屋继承的开始时间和地点 191

199.什么是房屋遗嘱继承与遗赠 192

200.什么是房屋的代位继承 192

201.如何放弃继承权和受遗赠权 193

202.无人继承的房屋如何处理 193

203.被继承人如何进行债务清偿 193

三、各类房产继承的处理方法 194

204.共有房产如何继承 194

205.房改房如何继承 194

206.华侨或外国人如何继承国内房产 195

207.继子女与养子女如何继承房屋 196

四、房屋赠与 197

208.什么是房屋赠与 197

209.房屋赠与合同的法律特征是什么 197

210.房屋赠与应注意哪些事项 197

211.房屋赠与需要哪些程序 198

212.赠与房产登记需要哪些材料 200

五、房屋继承与赠与公证 201

213.房屋继承公证需要提交哪些材料 201

214.房屋遗嘱继承人应提交哪些材料 202

215.如何办理赠与房产公证 202

216.房屋赠与公证要缴纳哪些费用 202

六、房屋继承与赠与的税费 203

217.房屋继承过户需要哪些费用 203

218.继承的房屋要缴契税吗 204

219.房屋赠与需缴纳哪些费用 205

220.房屋赠与免税条件有哪些 205

221.办理赠与房产免税要什么材料 206

第八章 农村房与小产权房 208

一、农村宅基地 208

222.什么是农村宅基地 208

223.什么是农村宅基地使用权 208

224.申请宅基地的条件是什么 209

225.如何收回农村宅基地 209

226.解决宅基地纠纷有哪些原则 210

二、农村房屋买卖与继承 211

227.宅基地的房屋权属如何确定 211

228.农村房屋能否买卖 211

229.农村房屋如何进行买卖 212

230.农村房屋可以继承吗 212

四、农村土地征用与房屋拆迁 213

231.什么是农村土地征用 213

232.农村土地征用的程序是怎么样的 213

233.农村房屋拆迁如何补偿 215

234.农村房屋拆迁的补偿方式有哪些 216

235.农村违法建筑如何处理 217

五、小产权房 218

236.什么是小产权房 218

237.小产权房有哪几类 218

238.小产权房与大产权房有什么区别 219

239.小产权房能否转让 219

240.购买小产权房有哪些风险 220

241.已购买了小产权房怎么办 221

242.开发商承诺补办房产证可信吗 222

243.小产权房拆迁纠纷如何处理 222

附录 223

一、案例选编 223

董某影与张某花房屋买卖合同纠纷案 223

吴某某与王某某房屋买卖合同纠纷案 225

马某胜与赵某、朱某房屋买卖合同纠纷案 230

钟某珍与黄某兰房屋买卖合同纠纷案 232

洪某、赖某梅与陈某萍、饶某房屋买卖合同纠纷案 234

重庆中房家苑房产经纪有限公司与冉某居间合同纠纷案 237

李某芬与舒某勇、何某春所有权确认纠纷案 241

万某根与李某、第三人李某利离婚后财产纠纷案 244

王某国等人与枣庄市房产管理局行政登记纠纷案 248

黄某琴与张某竣、广州加怡房地产开发有限公司相邻损害关系纠纷案 251

二、相关主要法律法规 254

中华人民共和国城市房地产管理法 254

中华人民共和国建筑法 265

商品房销售管理办法 277

城市商品房预售管理办法 286

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 289

房产测绘管理办法 291

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 295

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 300