如何与物业打交道PDF电子书下载

目录 1

前言 1

第一章　基本概念与法律索引 1

第一节　基本概念 2

一、物业管理 2

二、业主、业主大会、业主委员会 4

三、业主公约、业主临时公约 7

四、物业管理企业 10

五、物业服务合同 12

如何选择物业管理公司？ 12

六、专项维修资金 19

第二节　法律索引 21

第二章　基本步骤 25

第一节　业主、业主大会、业主委员会 26

一、业主是如何产生的？ 26

二、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？ 31

三、业主大会如何组建？ 38

四、业主大会的职责范围是什么？ 40

五、业主委员会如何组建？ 42

六、业主委员会的职责是什么？ 47

第二节　前期物业管理活动 50

一、为什么需要前期物业管理？ 50

二、如何制定临时公约及其对业主有何影响？ 53

三、前期物业管理企业是如何选聘的？ 56

四、前期物业服务合同如何签订？ 59

五、建设单位对物业承担什么样的保修责任？ 64

第三节　物业管理服务 67

一、物业管理企业应具备什么条件？ 67

二、物业管理人员是否应当具有适当的资格？ 73

三、物业管理用房如何适当地管理和使用？ 74

四、物业服务如何收费？ 78

物业管理公司何时开始计取物业管理费？ 79

物业服务收费明码标价包括哪些内容？ 87

五、专项服务是否可以委托给其他物业管理企业管理？ 89

六、物业管理企业如何提供特约服务？ 94

七、物业使用人有什么权利义务？ 95

八、物业管理物业如何提供治安、环保、物业装饰装修、安全防范方面的服务？ 98

第四节　物业的使用与维护 105

一、按规划建设的公共建筑和共用设施应如何维护？ 105

二、物业管理区域内道路、场地应如何使用与管理？ 108

三、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营应如何处理？ 111

四、物业专项维修资金应如何管理与使用？ 114

房屋维修基金审核要点 116

五、责任人对存在安全隐患的物业应如何维修 119

养护？ 119

房屋的承重墙能否改动？ 122

第五节　物业承接验收与资料的移交 124

第六节　物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等在物业管理活动中的关系 131

第三章　要点直击 134

1．如何应对物业服务合同中的“霸王条款”？ 134

2．物业使用人在物业管理中的具有什么样的权利义务？ 135

3．业主委员会的办公场地及办公经费从何而来？ 136

4．业主委员会委员应否享有津贴？ 137

5．业主委员会在民事活动中具有何种法律地位？ 138

6．业主委员会是否可以炒掉物业管理企业？ 141

7．对违反业主公约的行为应采取什么样的措施？ 141

8．物业服务收费应如何明码标价？ 143

9．业主或者装修人是否应该交纳装修押金？ 144

10．物业公司是否应该收装修管理费？ 145

11．买房时是否应向房地产开发公司交纳物业服务费？ 146

12．物业管理企业对物业小区的日常维护应达到何种标准？ 147

解决物业管理纠纷的常用方法是什么？ 148

第四章　典型案例 149

1．中海雅园物业管理委员会诉北京中海世纪物业管理有限公司排除妨碍纠纷案 149

2．北京希格玛物业管理有限公司诉杨宝森物业管理纠纷案 154

3　北京鲁能物业管理有限公司诉巩宪振物业管理纠纷案 159

4　卢为诉上海锦南物业经营有限公司物业管理纠纷案 165

第五章　法律直击 169

物业管理条例（2003年6月8日） 169

前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日） 182

业主大会规程（2003年6月26日） 191

物业管理企业资质管理办法（2004年3月17日） 197

全国物业管理从业人员岗位证书管理办法（1998年12月2日） 204

物业管理企业财务管理规定（1998年3月12日） 205

物业服务收费管理办法（2003年11月13日） 210

物业服务收费明码标价规定（2004年7月19日） 214

机动车停放服务收费管理办法（2004年7月14日） 216

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1998年12月16日） 219

业主临时公约（示范文本）（2004年9月6日） 223

物业管理委托合同（示范文本）（1997年8月15日） 231

前期物业服务合同（示范文本）（2004年9月6日） 240