房地产中介运作指南PDF电子书下载

1房地产中介概述 1

1.1房地产中介的基本概念 1

1.1.1房地产中介的定义与内涵 2

1.1.2房地产中介活动的特点 3

1.2房地产市场与房地产中介 5

1.2.1房地产市场的分类 5

1.2.2房地产中介在房地产市场中的活动 9

1.3房地产中介基本理论 11

1.3.1委托代理概述 11

1.3.2代理与中介 13

1.3.3房地产中介产生的必然性 15

1.4房地产中介业的发展状况 17

1.4.1房地产中介业的过去 17

1.4.2房地产中介业的现在 19

1.4.3房地产中介业的展望 23

2房地产中介市场运作 26

2.1房地产中介市场构成 26

2.1.1房地产中介市场的主体 26

2.1.2房地产中介市场的客体 27

2.1.3房地产中介市场的运行方式 27

2.2房地产中介市场管理 31

2.2.1房地产中介市场管理体系 31

2.2.2房地产中介市场管理的方法 33

2.3房地产中介机构的设立 35

2.3.1房地产中介机构组织形式的选择 35

2.3.2房地产中介机构的分类 37

2.3.3房地产经纪机构的设立 40

2.3.4房地产估价机构的设立 41

2.4房地产中介组织模式 44

2.4.1房地产中介组织模式的特点 44

2.4.2房地产中介组织的基本模式 45

2.5房地产中介服务的收入 49

2.5.1房地产中介服务价格的构成 49

2.5.2房地产中介服务价格的确定 55

2.5.3房地产中介服务价格的支付形式 56

2.6房地产中介业连锁经营 57

2.6.1房地产中介业连锁经营的发展与分类 57

2.6.2房地产中介业连锁经营形式比较 59

2.6.3特许经营的优势 61

2.6.4特许经营的管理 64

3.1房地产经纪业务的内容 69

3房地产经纪实务之一：房地产居间 69

3.2房地产居间业务的相关知识 72

3.3房地产转让居间流程 73

3.3.1房地产转让的分类 74

3.3.2房地产转让的条件 74

3.3.3房地产转让的程序 75

3.3.4房地产转让居间服务的分类 75

3.3.5房地产转让居间的规范流程 76

3.3.6房地产转让居间中的各项税费 81

3.3.7房地产转让居间的售后服务 83

3.4房地产转让居间合同 84

3.4.1居间合同的特征 84

3.4.2房地产转让居间合同的种类 84

3.5房屋租赁居间流程 93

3.5.3房屋转租 94

3.5.2房屋租赁政策规定 94

3.5.1房屋租赁的分类 94

3.5.4房屋租赁居间流程 95

3.5.5房屋租赁居间中的各项税费 98

3.6房屋租赁居间合同 100

3.6.1关于房屋租赁居间合同的法律规定 100

3.6.2房屋租赁居间合同的具体内容 101

3.6.3房屋租赁合同的终止 101

3.6.4房屋租赁居间合同样本 102

3.7房地产经纪信息管理 105

3.7.1房地产经纪信息的作用 105

3.7.2房地产经纪信息管理的基本方法 106

3.7.3房地产经纪信息管理系统 107

4房地产经纪实务之二：房地产代理与行纪 111

4.1房地产代理模式的分类 112

4.2房地产代理价格的确定 115

4.2.1房地产代理价格的类型 115

4.2.2房地产代理模式与代理价格类型的关系 116

4.2.3房地产代理价格的确定 116

4.3房地产代理的流程 117

4.3.1寻求代理委托 117

4.3.2洽谈委托 118

4.3.3签订委托合同 121

4.3.4制定代理计划 122

4.3.5实施控制 122

4.3.6房地产代理案例 123

4.4房地产代理模式的风险分析 126

4.4.1房地产代理的客观性风险 127

4.4.2房地产代理的主观性风险 128

4.4.3房地产代理模式的风险比较 130

4.5房地产代理的市场选择程序 131

4.5.1开发商选择代理商的基本程序 132

4.5.2房地产代理商的市场选择标准 133

4.6房地产代理销售合同 136

4.7房地产行纪业务 139

4.7.1房地产行纪行为的界定 139

4.7.2房地产行纪与自营和代理的区别 141

4.7.3房地产行纪合同的特征 142

4.7.4房地产行纪合同样本 142

5房地产咨询实务之一：房地产信息咨询 145

5.1房地产咨询的基本概念 147

5.1.1房地产咨询的作用 147

5.1.2房地产咨询业务范围 148

5.1.3我国房地产咨询业的现状与对策 151

5.2房地产信息的收集与利用 153

5.2.1房地产信息的特点 153

5.2.2房地产信息服务的内容 154

5.3房地产信息咨询的主要步骤 158

5.3.1初步接洽、确定咨询课题 159

5.3.2组成课题研究小组 160

5.3.3开展调查、深入分析 160

5.3.4综合分析、撰写阶段性咨询报告、提供阶段性结果 161

5.3.5提出建议、协助实施 161

5.3.6工作总结及总结报告 162

5.4房地产市场调查的内容 162

5.4.1房地产市场环境调查 163

5.4.2房地产市场需求和消费行为调查 164

5.4.5房地产促销调查 165

5.4.4房地产价格调查 165

5.4.3房地产产品调查 165

5.4.6房地产营销渠道调查 166

5.4.7房地产市场竞争情况调查 166

5.5房地产市场调查的方法 166

5.5.1按调查对象划分 167

5.5.2按调查方法划分 169

5.6房地产市场调查结论表达 175

5.6.1调查结论的表达原则 175

5.6.2调查结论的表达方式举例 175

6房地产咨询实务之二：房地产项目策划 184

6.1房地产项目策划的起源与发展 185

6.1.1策划的概念 185

6.1.2房地产项目策划 185

6.1.3房地产项目策划的发展 186

6.2房地产策划者的基本要求 187

6.2.1房地产策划者的知识结构 188

6.2.2房地产策划者的基本素质 189

6.3房地产项目策划的基本原则 191

6.3.1地域性原则 191

6.3.2整体性原则 192

6.3.3现实性原则 192

6.3.4有效性原则 193

6.3.5可调整原则 193

6.3.6前瞻性原则 194

6.3.7人文原则 194

6.3.8决策者原则 195

6.4.1模式移植法 196

6.4.2重点法 196

6.4房地产项目策划中的基本方法 196

6.4.3复合法 197

6.4.4实证法 197

6.4.5回避法 197

6.4.6逆向思维法 198

6.4.7背景转换法 198

6.5房地产项目策划的基本流程 198

6.5.1构思决策阶段 200

6.5.2投资决策阶段 201

6.6房地产项目策划报告的内容 207

6.6.1市场调查报告 207

6.6.2楼盘自然环境研究报告 210

6.6.3项目可行性分析报告 212

6.6.4营销推广报告 215

6.6.5楼盘总体建设方案建议书 217

6.7房地产项目策划案例 219

7房地产估价 251

7.1房地产估价概述 251

7.1.1房地产估价基本概念 251

7.1.2房地产估价的必要性 253

7.1.3房地产估价的对象 254

7.1.4房地产估价的特点 263

7.2房地产价格及其影响因素 266

7.2.1房地产价格形成的基础 266

7.2.2房地产价格的一般影响因素 266

7.2.3房地产价格的特征 270

7.2.4房地产价格的种类 272

7.3房地产价格法则 273

7.3.1供求法则 274

7.3.3机会成本法则 276

7.3.2替代法则 276

7.3.5收益与分配法则 277

7.3.4变动法则 277

7.3.6均衡法则 278

7.3.7收益递增递减法则 279

7.3.8贡献法则 279

7.3.9适合法则 280

7.3.10竞争法则 280

7.4房地产估价基本原则 281

7.4.1最高最佳使用原则 281

7.4.2相关比较原则 283

7.4.3预测原则 283

7.4.4估价时点原则 284

7.4.5合法原则 284

7.5.1市场比较法 285

7.4.6公平原则 285

7.5房地产估价基本方法 285

7.5.2收益还原法 293

7.5.3成本估价法 300

7.6房地产估价程序 306

7.6.1初步接触、达成意向 306

7.6.2签署估价合同 309

7.6.3拟定估价作业计划 311

7.6.4实地勘察 311

7.6.5收集分析相关资料 312

7.6.6运用估价方法进行估算并决定估价结果 314

7.6.7撰写估价报告 316

7.6.8复核、批准 317

7.6.10房地产估价报告书示例 318

7.6.9提交报告、结算费用 318

7.7房地产估价机构的管理 327

7.7.1房地产估价的风险与防范措施 327

7.7.2房地产估价机构的对外开放 331

7.7.3房地产估价机构的人才培育 335

7.7.4房地产估价机构的品牌营销 337

7.7.5房地产估价机构的企业文化 338

8美国、英国和中国香港的房地产中介服务 339

8.1美国的房地产估价业 339

8.1.1美国不动产估价者协会 339

8.1.2不动产估价者学会 341

8.1.3美国估价师学会 342

8.1.4美国估价协会 342

8.2.1英国皇家特许测量师学会 345

8.2英国的房地产估价业 345

8.2.2英国估价师资格的取得 346

8.2.3英国取得估价师资格的实务经验 346

8.2.4英国取得估价师资格的考试科目 347

8.2.5英国土地估价师执业情况 349

8.3中国香港的房地产经纪业 350

8.3.1香港的经纪机构类型 351

8.3.2香港的经纪运作程序 351

8.3.3香港房地产经纪业的基本制度 352

8.4美国的房地产经纪业 355

附录A城市房地产中介服务管理规定 360

附录B房地产经纪人员职业资格制度暂行规定 365

参考文献 370

后记 372