城市房屋拆迁许可、裁决、强拆、诉讼疑点诠释及典型案例PDF电子书下载

第一部分 拆迁当事人诉讼当事人 1

【疑点1】以公益事业为目的的拆迁，如何确定拆迁人？ 1

【疑点2】如何确定城市房屋拆迁行政诉讼原告资格？ 1

目录 1

【疑点3】如何确定城市房屋拆迁行政诉讼被告资格？ 6

【疑点4】如何理解拆迁行政诉讼中的第三人？ 8

【疑点5】县委、县政府联合下文成立拆迁指挥部，副书记担任指挥长，副县长担任副指挥长，当事人对拆迁指挥部实施的行为不服，适格被告如何确定？ 14

【疑点6】“拆迁办”是经过地方政府研究，编制委员会设立的事业单位，能否作为地方政府“城市房屋拆迁管理部门”，若是受政府委托行使职权，其能否直接作为被告？ 14

【疑点7】由于历史原因，某人既不是房屋所有人也不是房屋承租人，只是实际使用人，其要求拆迁补偿是否予以支持？其称财物因政府责成建设部门强制拆迁而部分丢失、毁损向法院起诉，其能否作为原告？被告是人民政府还是建设部门？ 16

【疑点9】开发公司自已成立的拆迁公司能否承担本公司的拆迁工作？ 17

【疑点8】由政府投资修路，颁发拆迁许可证时，如何确定拆迁人？ 17

【疑点10】市政府指定由区政府管理的项目（如建广场），区 18

政府可否作为拆迁人？ 18

案例一 旧《条例》规定政府设立的拆迁领导机构可以作为拆迁人 19

案例二 颁发拆迁许可证，新旧《条例》对拆迁人有不同的要求 25

案例三 土地储备中心不能成为拆迁人 31

第二部分 拆迁许可的合法性审查 37

【疑点1】颁发拆迁许可证时，如何衔接拆迁管理和文物古迹保护的关系？ 37

【疑点2】颁发房屋拆迁许可证，应当审查哪些前置行为和有关资料？ 39

【疑点3】颁发房屋拆迁许可证时，拆迁管理部门对前置行为审查标准如何掌握？ 42

【疑点4】拆迁补偿方案中规定：补偿标准高于评估价格的，给了被拆迁人很大的优惠政策，在核发拆迁许可证时，能否以违反法律规定等为由拒绝颁发拆迁许可证？ 44

【疑点5】房屋拆迁许可证颁发前，拆迁补偿安置资金的数额如何确定？ 46

【疑点6】拆迁许可证的期限以多长为宜？ 50

【疑点7】因为火灾一部分房屋被烧毁，需要重建，还需要办理拆迁许可证吗？ 50

【疑点8】一方出资金，另一方出土地，怎样操作才能办理拆迁许可证？ 51

【疑点9】因规划调整，政府能否决定收回土地使用权，可否以此为由进行拆迁？ 52

【疑点10】拆迁申请人的其他各种手续齐全，就是没有土地使用权批文，土地管理部门不给出具，其理由是土地使用证 53

还在房屋所有权人手里，怎么办？ 53

案例一　补偿安置资金不属于拆迁人，能否发放拆迁许可证 54

案例二　有无建设资金不是颁发拆迁许可证的前置条件 60

案例三　颁发拆迁许可证后才补办建设用地规划许可证的拆迁许可违法 66

案例四　是否取得土地使用权不是颁布拆迁许可证的必备条件 73

案例五　颁发拆迁许可证时，对前置相关行政行为的审查 79

第三部分 被拆迁房屋的评估 87

【疑点1】评估存在哪些问题？ 87

【疑点2】《城市房屋拆迁估价指导意见》针对评估存在的问题进行了哪些矫正？ 90

【疑点3】对被拆迁房屋的评估应当考虑哪些因素？ 93

【疑点4】存在哪些问题，估价报告不能作为裁决和法院裁判的依据？ 94

【疑点5】拆迁当事人等有关主体对估价机构不协助、不配合的，应当承担什么法律后果？ 95

【疑点6】对估价报告有什么内在监督救济机制？ 96

【疑点7】不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实的，被拆迁人应当承担什么责任？ 97

【疑点8】估价报告、鉴定意见是否可诉？ 98

【疑点9】如何理解被拆迁房屋价格评估的定位——被拆迁房屋的自然属性？ 99

【疑点10】被拆迁人拒绝进入核对，如何评估？ 101

【疑点11】《估价指导意见》第14条规定定期公布房地产市场价格，但某城市迟迟不公布，那么拆迁项目如何评估？ 103

【疑点12】被拆迁房屋的评估时点如何确定？ 106

【疑点13】产权调换时，对尚未建好的安置用房是否评估？ 108

【疑点14】当地县级没有房地产估价机构，仅有房地产交易所一名估价师，该拆迁管理部门如何公示？当事人选择估价机构是否必须限定在当地评估机构？ 112

【疑点15】拆迁人委托的估价机构所作的估价报告与被拆迁人所委托的估价机构所作的估价报告不一致，应采纳哪一个报告？ 114

案例一　没有评估师资格的人署名的评估报告无效 116

案例二　单方委托的评估结果不能作为补偿安置裁决的证据 124

案例三　逾期申请重新评估不予支持 128

案例四　评估机构的选择应遵循法定程序 133

第四部分 补偿安置裁决 139

【疑点1】被拆迁人不接受评估报告所确定的数额而拆迁人又愿意作出一些让步，拆迁管理部门在裁决时有什么技巧？ 139

【疑点2】除支付补偿费外，拆迁人还支付哪些行为损失？ 139

【疑点3】拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人只能就部分事项达成协议的怎么办？ 141

【疑点4】在繁华地段有门店的房屋所有权人，能否在进行旧城改造时向拆迁人要求以被拆迁门店同等面积？ 142

【疑点5】什么是协商估价，如何进行协商估价的裁决？ 144

【疑点6】送达裁决书的方式有哪些？ 146

【疑点7】拆迁裁决书中是否应同时交待申请复议权和起诉权？ 147

【疑点8】无偿划拨与有偿取得土地使用权的土地上的房屋 148

拆迁的补偿标准是否一样？ 148

【疑点9】拆迁范围内土地使用权届满，可否只补偿房产，不补偿土地使用权？ 149

【疑点10】被拆迁房屋的前后院如何补偿？ 150

【疑点11】附属物是否包括水井、地窖、煤棚、车棚？ 151

【疑点12】在旧城改造中，需要对被拆迁人给予合理补偿，但是，如果被拆迁人不同意货币补偿，同时要求另行划出宅基地按被拆迁人的房屋面积重新建造，对此要求应如何解决？ 151

【疑点13】改制企业只取得房屋所有权，而土地使用证并未变更，只是让企业租用，在拆迁中对企业如何补偿，对土地使用权人是否补偿？ 152

【疑点14】某市政府发布的拆迁办法中，对已经在经营的门面房，有工商营业执照，但房屋所有权证登记为住宅的，仍按住宅性质进行补偿或安置，只是对营业房屋部分的600元／m2，进行一次性经济补偿，如何理解其合法性？ 153

【疑点15】被拆迁人可以自行实施拆迁吗？ 154

【疑点16】裁决时被拆迁人不配合，无法作出询问笔录和调解笔录，也不参加听证，裁决机关怎么办？ 155

【疑点17】《条例》第十条应当如何理解？ 156

【疑点18】拆迁许可证颁发前已经自然灭失的房屋如何裁决？ 157

【疑点19】送达裁决时找不到被拆迁人怎么办？ 158

【疑点20】被拆迁房屋所有人在外打工，其房屋属于拆迁范围，在拆迁补偿协商期间，其母亲与拆迁人达成补偿安置协议，并领取了10万元补偿金，还自行拆迁了房屋，待被拆迁人回家后，向拆迁人主张给付补偿，对此，应当如何处理？ 159

【疑点21】进行强制拆迁，发生的费用可否在裁决书中规定由被拆迁人承担？ 160

案例一　拆迁补偿方式的选择也应保护承租人的利益 161

案例二 以死人的名义申请裁决，拆迁管理部门不予受理 164

案例三　诉讼期间可变更裁决内容 166

案例四　达成补偿安置协议后不能作出补偿安置裁决 173

案例五　充分考虑被拆迁人选择权的裁决应予维持 179

案例六　没有查清事实的裁决应予撤销 186

案例七　在裁决诉讼中，拆迁当事人达成协议的，人民法院可直接变更 191

案例八　缺少安置内容的裁决应撤销 199

案例九　判定裁决程序是否违法不以被拆迁人是否提交答辩为依据 206

第五部分 补偿安置的方式及标准 214

【疑点1】对被拆迁人补偿安置应当考虑哪些因素？ 214

【疑点2】补偿安置协商和补偿安置裁决如何满足被拆迁人对补偿安置方式的选择？ 217

【疑点3】拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，拆除未超过批准期限的临时建筑，是否给予补偿？ 218

【疑点4】拆迁租赁房屋，如何衔接好补偿与租赁的关系？ 219

【疑点5】拆迁裁决中，必须反映出被拆迁人对补偿方式的选择权。如果被拆迁人不明确表态，应如何处理？ 220

案例一　对非住宅用房的判断标准 221

案例二　晒台是否属于拆迁补偿的范围 230

案例三　对被拆迁房屋面积的判断 236

案例四　回迁并非法定的补偿方式 241

案例五　原地安置并非法定的补偿方式 247

案例六 限制拆迁人自主选择补偿方式的裁决违法 254

第六部分 法律适用 261

【疑点1】集体所有的土地征用后，其地上建筑物的拆迁能否适用《条例》调整？ 261

【疑点2】自拆自建是否适用《条例》？ 262

【疑点3】集体土地被征用，其地上建筑物拆迁的估价活动是否适用《城市房屋拆迁估价指导意见》？ 263

【疑点4】单位对内部的房屋进行改造而需要拆迁房屋，是否适用《条例》的规定？ 264

【疑点5】市场评估价和省、自治区、直辖市人民政府制定的补偿标准不一致怎么办？ 265

【疑点6】有的地方规定，要求拆迁人对承租居住在政府直管公房内的被拆迁人提供每套不低于60平方米的住房。而该市大多数被拆迁房屋却只有10多平方米，超过面积部份仅强制规定补差150元／平方米，这种做法对拆迁人是否公平？ 266

【疑点7】单位内部进行改造拆除房屋，是否适用《拆迁条例》规定？ 268

【疑点8】市一级的地方性法规和省政府令规定不一致的怎么办？ 269

【疑点9】《拆迁条例》第二条规定，有补偿安置的拆迁适用于《拆迁条例》，在实际工作中，有的属于拍场地得到的土地使用权，那么这部份土地上的房屋拆迁是否属于本条例的所辖范围？能否把拍卖土地的费用理解为补偿安置费用？ 270

【疑点10】暴力强制拆迁如何适用刑法追究刑事责任？ 272

案例一　集体土地上的房屋拆迁的法律适用 274

案例二　补偿标准的规范性文件的适用 279

案例三　新旧《条例》的适用 285

第七部分 房屋所有权证的认定和判断 294

【疑点1】有一被拆迁房屋是七十年代修建的，土地证和产权证不相符，房产证是2001年颁发的，目前丈量的面积比房产证大，也没有批准手续，对补偿面积如何认定？ 294

【疑点2】被拆迁人已经亡故，其继承人分家析产后，申请变更房产证时，该房已被列入拆迁改造规划中，房产管理部门以此为由拒绝管理怎么办？ 295

【疑点3】产权证载明房屋性质为住宅用房，被拆迁人办理有营业执照，也依法纳税，但没有办理房屋性质变更手续，该房屋拆迁时按哪种性质界定？应否在办理土地使用性质变更手续后再界定？ 297

案例一 在拆迁过程中注销房屋所有权证应当有事实依据 299

案例二 被拆迁房屋被拆除的情况下，再注销被拆迁房屋产权证行为属滥用职权 305

第八部分　强制拆除 309

【疑点1】拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的怎么办？ 309

【疑点2】拆迁产权不明确的房屋，如何解决补偿协商、补偿裁决、强制拆迁？ 312

【疑点3】强制拆迁的法定条件是什么？ 313

【疑点4】新旧《条例》对于行政强制拆迁的规定有什么不同？ 314

【疑点5】行政强制拆迁行为是否属于人民法院行政诉讼 316

受案范围？ 316

【疑点6】人民法院能否依照民事诉讼法进行司法强制拆迁？ 317

【疑点7】依照行政诉讼法进行的司法强制执行 320

【疑点8】如何理解政府强制拆迁？若对政府强制拆迁不服，如何确定被告？ 322

【疑点9】法院在司法强制拆迁中，对裁决审查采取无效排除标准，其具体标准如何把握？ 323

【疑点10】拆迁裁决规定的搬迁期限已过，拆迁管理部门申请人民法院强制执行，当事人又起诉了，法院是否应当组织强制拆除？ 325

【疑点11】对拆迁人擅自强制拆迁行为如何处罚？ 326

【疑点12】对产权不明的房屋，如何确认产权？拆迁主管部门同意实施的方案是否可诉？强制拆迁程序如何启动？ 327

案例一　乡镇政府无权实施强制拆迁 328

案例二　违法建筑应予拆除 334

第九部分 司法审查程序及相关责任的有关问题 341

【疑点1】上世纪50年代的房屋，已经达到正常使用年限，经房屋安全鉴定部门鉴定为危房，为消除危险而重建，想拆迁，被拆迁人想自己重建而不愿拆迁，怎么办？ 341

【疑点2】因公益目的收回土地使用权和拆迁有什么关系？ 342

【疑点3】城市房屋拆迁过程中不成熟的具体行政行为包括哪些？ 342

【疑点4】拆迁管理部门作出裁决后，在诉讼期间发现裁决违法，可否撤销重作？若可撤销，法院如何审理？ 343

【疑点7】既没有经过协商达成协议，也没有经过裁决，被拆迁房屋被非法拆除，被拆迁人就补偿问题如何寻求司法救济？ 345

【疑点6】对政府公布房地产价格的行为是否可以起诉？ 345

迁人又向法院提起不服拆迁许可的行政诉讼，拆迁裁决是否应当中止审理？ 345

【疑点5】房屋拆迁管理机关在受理拆迁裁决申请后，被拆 345

【疑点8】金融机构出具的资金证明不实，是否承担责任？ 347

案例一　违法拆迁，拆迁人补偿，行政机关赔偿 348

案例二　营业用房的拆迁补偿标准 354

案例三　拆迁人与被拆迁人达成安置补偿协议后，承租人的利益如何保障 359

第十部分 集体土地地上建筑物的拆迁 365

【疑点1】城市建设发展中，城市规划区范围内集体土地被依法征用，原村（农）民变为城市居民后，其是否还享有分配宅基地的权利？若其新建的房屋没有经过城市规划许可，能否视为违法建筑？ 365

【疑点2】拆迁管理部门统一管理国有土地和集体土地征用后的房屋拆迁，且国有土地与集体土地呈交叉状态，对国有土地和集体土地是否可以制定同一个拆迁实施办法？ 366

【疑点3】农村的土地被征用时没有对农民的房屋进行补偿，几年后拆迁如何处理？ 368

【疑点4】在城市规划区内已把土地性质变为国有土地，土地部门有没有权力操作房屋拆迁事宜，比如，村庄整体开发、改造等？ 369

【疑点5】征用的集体土地已经补偿，但地上建筑物没有补偿，是否适用拆迁条例？ 369

附录 371

城市房屋拆迁管理条例 371

关于印发《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的通知 377

城市房屋拆迁行政裁决工作规程 378

关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知 383

城市房屋拆迁估价指导意见 383

国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 389