商品房买卖中的法律问题与案例评析PDF电子书下载

附录 1

一、何谓商品房？我国目前房屋类型有哪些？ 3

第一编 商品房交易相关法律问题解答 3

第一篇 商品房买卖市场 3

二、我国目前房地产市场状况如何？ 4

三、如何审查房地产开发商是否合格？ 5

四、土地与房屋产权是什么关系？怎样确认“房产证”是否有效？ 6

五、城市私有房屋怎样进行规范的买卖？ 8

第二篇 商品房预售 10

一、商品房预售要符合哪些条件？ 10

二、商品房预售要经过哪些程序？ 12

三、预售商品房的价格应如何确定？ 12

四、商品房预售合同的效力如何确定？ 13

五、如何认定“炒楼花”中的预售商品房转让合同效力？ 15

六、预售商品房所有权如何确定归属及风险转移？ 15

七、预售商品房的预购方如何保护自已的利益？ 16

八、商品房预售广告有没有约束力？ 17

九、预售商品房交付时面积发生增减如何处理？ 19

十、预购方对预购商品房可以享有哪些处分权？ 21

十一、商品房预售由哪些部门管理？发生纠纷时预购方该如何寻求救济权利的途径？ 22

十二、预售商品房售后可以变更设计吗？ 23

第三篇 商品房现售 24

一、商品房现售要符合哪些条件？ 24

二、怎样签订商品房买卖合同？ 26

三、购买商品房要经过哪些程序？ 28

四、商品房所有权如何确定归属及风险责任？ 29

五、商品房销售合同的出售方有哪些义务？ 29

六、什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？ 30

七、商品房买卖与土地使用权关系是怎样的？ 31

八、商品房出现质量问题，买受人该如何维护自己的利益？ 32

九、如何避免购买粗制滥造的商品房？ 33

十、商品房销售面积如何计算？ 34

十一、目前我国对商品房建筑质量如何进行管理？ 34

十二、商品房质量的责任人有哪些？ 35

十三、开发商在商品房质量保修期内如何承担保修责任？ 36

十四、如何在商品房质量纠纷中进行投诉或诉讼？ 37

十五、商品房买卖的“定金”、“押金”可以退还吗？ 39

十六、怎样防止开发商“面积欺诈”？ 40

第四篇 商品房行政管理 41

一、什么是房屋权属登记？哪些部门主管房屋权属登记？ 41

二、如何进行商品房买卖权属登记？ 41

三、商品房权属登记具有何种效力？ 43

四、如何识别房地产中介服务机构是否合法？ 43

五、怎样确保获得规范的中介服务？ 44

六、房地产经纪业务中当事人的法律地位如何？ 45

第五篇 商品房金融 47

一、什么是商品房抵押？ 47

二、商品房抵押有哪些种类？ 48

三、哪些房地产不得设定抵押？ 49

五、进行房地产抵押要注意哪些问题？ 50

四、对房地产抵押国家如何管理？ 50

七、房地产抵押设立的具体程序如何？ 51

六、怎样对抵押房地产进行投保？ 51

八、如何对抵押房地产进行占用与管理？ 53

九、房地产抵押期间，抵押人可否处分抵押房地产？ 54

十、如何处分抵押房地产？ 55

十一、处分抵押房地产时如何处理新增房产与土地使用权？ 57

十二、在什么情况下抵押权人不得处分抵押房地产？ 58

十三、如何分配处分抵押房地产所得价款？ 59

十四、抵押房地产列入拆迁范围时怎么办？ 59

十五、什么是按揭贷款？ 60

十六、怎样办理商品房按揭贷款？ 60

十七、进行个人住房贷款的借款人应达到哪些条件？ 61

十八、怎样申请个人住房贷款？ 62

十九、个人住房贷款的贷款期限和利率如何计算？ 63

二十、怎样进行个人住房贷款的抵押？ 64

二十一、如何为个人住房贷款设定质押？ 66

二十二、如何处分抵押物或质物？ 67

二十三、以房地产作为抵押担保个人住房贷款应注意哪些特殊问题？ 67

二十五、住房公积金如何缴存？ 68

二十四、什么是住房公积金制度？ 68

二十六、住房公积金如何支取？ 69

二十七、怎样办理个人住房公积金贷款？ 70

二十八、住房公积金缴存人有哪些权利？ 71

第六篇 商品房物业管理 72

一、物业管理法律关系是怎样的？ 72

二、物业管理公司对业主及物业有哪些权利义务？ 73

三、物业管理服务包括哪些内容？ 74

四、物业管理活动涉及哪些重要的法律文件？ 77

五、如何处理相邻业主之间的权利义务关系？ 80

六、物业管理服务收费怎样规范管理？ 81

八、业主与物业管理公司发生收费纠纷时怎么办？ 82

七、物业管理费具体包括哪些项目？ 82

一、商品房家居装修是否只是购房者个人“私事”？ 84

第七篇 商品房装修 84

二、怎样选择装修方？ 85

三、怎样签订商品房装饰装修合同？ 86

四、怎样保证家居装修工程质量？ 87

第二编 相关法规、司法解释释义 91

第八篇 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》释义 91

第九篇 《商品房销售管理办法》释义 121

第一章 总则 121

第二章 销售条件 126

第三章 广告与合同 133

第四章 销售代理 148

第五章 交付 151

第六章 法律责任 159

第七章 附则 169

第十篇 《商品房买卖合同示范文本》释义 171

一、合同说明 171

二、合同文本 172

案例一：王××诉上海××房地产公司没有商品房预售许可证的商品房买卖合同无效案 207

第三编 商品房交易典型案例评析 207

案例二：赵××诉上海××房地产经营开发有限公司抵押已预售的内销商品房要求解除房屋预售合同案 213

案例三：高××诉××市信义房产物业发展有限公司未为其办理房屋产权过户手续要求解除房屋买卖合同案 220

案例四：唐××诉上海××房地产经营公司办理不出按揭要求解除房屋预售合同案 227

案例五：陈××诉上海市××置业有限公司逾期交房要求解除房屋预售合同案 234

案例六：李××诉上海××房地产开发有限公司房屋质量不符合约定要求赔偿损失及返还部分购房款案 238

案例七：金善朝诉郑光荣房屋买卖付款后未办过户手续要求确认买卖有效案 245

案例八：上海××公司出租违章建筑房屋诉上海××双民公司要求支付租金案 253

案例九：××和乐新名门酒楼有限公司与××和乐娱乐商城有限公司诉××广悦实业发展公司未经过登记的房屋租赁合同无效案 257

案例十：××大方公司与××大方商楼诉××新隆实业公司要求解除房屋租赁合同案 262

案例十一：吴新霞诉赵金祥出卖出租房屋给第三人侵害其优先购买权案 271

案例十二：郭海军诉五常市拉林镇镇兴村村民委员会出租房屋优先购买权纠纷案 276

中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日） 281

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（1995年12月27日） 292

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日） 299

城市私有房屋管理条例（1983年12月7日） 305

城市房屋租赁管理办法（1995年5月9日） 309

个人住房贷款管理办法（1998年5月9日） 315

城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日） 321

住房置业担保管理试行办法（2000年5月11日） 328

商品房销售管理办法（2001年4月4日） 334

城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日） 342

城市商品房预售管理办法（2001年8月15日） 348

城市房地产转让管理规定（2001年8月15日） 350

城市房屋权属登记管理办法（2001年8月15日） 354

城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日） 361

商品房买卖合同示范文本（2000年9月13日） 369