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目 录 3

第一部分物业管理法律问题解释 3

第一章物业管理概述 3

一、物业管理概述 3

二、物业管理条例的主要内容 3

三、物业管理的内容 9

四、物业的环境管理 14

五、物业使用中的禁止行为 16

第二章业主的权利和义务 17

一、业主概述 17

二、业主享有权利的类型 17

三、业主的权利的具体内容 19

四、业主的义务 20

五、业主的违约责任 22

第三章业主委员会和业主公约 23

一、业主委员会的成立 23

二、业主大会的运作 24

三、业主委员会的权利义务 25

四、业主委员会章程 27

附：业主委员会章程（范本） 28

五、业主公约 35

附1：业主公约（范本） 38

附2：物业管理公约（范本） 43

一、物业管理企业的基本类型 48

第四章物业管理公司 48

二、物业管理的内容 49

三、物业管理企业资质管理 50

四、物业管理项目招投标 52

五、如何选择物业管理公司 54

六、解聘物业管理公司 55

第五章物业交接与验收 56

一、物业的交接 56

二、物业接管验收 57

三、用户入伙程序 59

第六章前期物业管理 61

一、前期物业管理概述 61

二、前期物业管理的特征 62

三、前期物业管理协议 63

附：前期物业管理服务协议（范本） 64

四、签订合同应注意事项 71

五、前期物业管理公司的招投标 73

第七章物业管理服务合同 78

一、物业管理需要签订的文件 78

二、物业管理服务的具体要求 80

三、物业管理公约 81

四、物业管理合同的主要内容 82

五、物业管理服务合同的终止 84

六、物业服务合同法律性质 85

附1：物业管理委托合同（范本） 89

附2：商品房屋使用、管理、维修公约（范本） 98

附3：物业管理服务合同（范本） 108

第八章物业管理服务的收费 116

一、物业管理收费原则和标准 116

二、物业管理收费的基本构成 118

三、物业管理收费和服务标准 121

四、物业管理怎么收费合理 125

五、物业管理收费纠纷的处理 127

第九章物业管理服务的标准 129

一、物业管理服务标准的合同约定 129

二、全国优秀管理住宅小区标准 130

三、北京市居住小区物业管理服务标准 140

一、物业管理纠纷的原因分析 148

第十章物业管理纠纷的解决 148

二、物业管理纠纷的产生环节 149

三、物业公司收取装修管理费纠纷 152

四、物业管理纠纷解决方法 154

五、减少物业管理纠纷的措施 157

附1：小区住宅装修须知（范本） 160

附2：住宅装修管理协议（范本） 163

第二部分物业管理案例解析 169

1．深业集团物业管理有限公司与胡某某等 169

物业管理合同纠纷上诉案 169

2．丁某某诉上海市杨浦区房屋土地 183

管理局颁发业主委员会证书案 183

上诉案 187

3．徐某某与上海复瑞物业管理公司物业管理纠纷 187

4．某房地产开发公司诉某物业管理公司物业管理 192

合同案 192

5．吴某某、汪某某诉上海南逸物业管理有限公司 194

物业管理案 194

6．朱某某诉上海中星集团申城物业有限公司 199

物业管理纠纷案 199

7．大沣公司诉安信公司物业管理中车辆保管失职 203

赔偿案 203

第三部分物业管理相关法律法规 209

物业管理条例 209

物业服务收费管理办法 222

物业管理企业资质管理试行办法 226

住宅共用部位共用设施设备维修 230

基金管理办法 230

前期物业管理招标投标管理暂行办法 234

业主大会规程 243

房屋接管验收标准ZBP30001-90 249

城市房屋修缮管理规定 258

全国优秀管理住宅小区标准 264

城市新建住宅小区管理办法 269

城市异产毗连房屋管理规定 273

公有住宅售后维修养护管理暂行办法 276

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定 279