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第一科目 房地产基本制度与政策 1

第一章 房地产业 1

考点1：房地产业概述 1

考点2：城镇住房制度改革 2

考点3：城市土地使用制度改革 5

考点4：关于房地产法制概述 6

参考答案 8

第二章 建设用地制度与政策 9

考点1：我国现行土地制度概述 9

考点2：征收、征用集体土地的相关政策规定 13

考点3：征收耕地补偿费的内容 14

考点4：征收集体土地的工作程序 16

考点5：国有土地使用权出让 17

考点6：划拨土地的管理 19

考点7：闲置土地的处理 20

参考答案 21

第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策 22

考点1：城市房屋拆迁管理概述 22

考点2：城市房屋拆迁补偿与安置 27

考点3：城市房屋拆迁估价 30

考点4：房屋拆迁纠纷的处理方式 32

考点5：拆迁行政裁决的主要程序及拆迁强制执行的要求 33

参考答案 34

第四章 房地产开发经营管理制度与政策 35

考点1：房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理 35

考点2：房地产开发项目管理 36

考点3：房地产项目的转让 39

考点4：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度 40

考点5：房地产广告 41

参考答案 42

第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策 43

考点1：城市规划基本论述 43

考点2：城市规划的编制与审批 44

考点3：城市规划的实施 45

考点4：勘察设计的发包 46

考点5：对工程建设招标的管理 47

考点6：工程建设监理的方法及涉外监理的管理规定 48

考点7：施工许可制度 48

考点8：建设工程质量监督管理的实施 50

考点9：建设工程竣工验收的监督管理机构 51

参考答案 51

第六章 房地产交易管理制度与政策 52

考点1：房地产交易管理基本论述 52

考点2：房地产转让管理的有关内容 54

考点3：商品房预售 57

考点4：商品房现售 59

考点5：商品房销售代理 59

考点6：商品房销售中禁止的行为 59

考点7：商品房计价及中途变更规划、设计 60

考点8：房屋租赁管理主要内容 61

考点9：房地产抵押的概念和条件 63

考点10：房地产抵押的一般规定 65

考点11：房地产抵押登记 66

考点12：住房抵押贷款证券化 67

考点13：房地产抵押权 67

参考答案 68

第七章 房地产权属登记制度与政策 69

考点1：房地产权属登记制度与权利主体一致原则 69

考点2：房地产权属登记制度 69

考点3：我国现行房地产权属登记制度的特点 70

考点4：房屋所有权登记发证法定机关 70

考点5：房地产权属登记的种类 71

考点6：申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限 72

考点7：房地产权属登记程序的有关内容 73

考点8：特殊情况下的房地产登记 73

考点9：注销房屋权属证书 75

考点10：房地产权属档案业务管理的内容 75

考点11：房地产测绘的种类 76

考点12：房地产面积测算 76

参考答案 78

第八章 房地产中介服务管理制度与政策 79

考点1：房地产中介服务行业管理概述 79

考点2：房地产中介服务的概念 79

考点3：房地产中介服务行业管理主要内容 80

考点4：房地产中介服务收费 81

考点5：关于行政许可 83

考点6：房地产估价机构资质等级相应标准 83

考点7：一级资质核准的程序 84

考点8：房地产估价机构分支机构监管 84

考点9：考试组织与考试内容 85

考点10：房地产估价师注册申请及注册程序和期限 85

考点11：注册房地产估价师执业及违规处罚 86

考点12：房地产经纪人员资格考试 86

考点13：房地产经纪人注册管理 87

考点14：房地产经纪人协理享有的权利与义务 88

考点15：房地产中介服务行业信用档案的管理 88

考点16：住房置业担保机构的公司设立 89

考点17：住房置业担保的设立 90

考点18：房地产中介服务行业组织 90

参考答案 91

第九章 物业管理制度与政策 92

考点1：物业的含义 92

考点2：物业管理的基本特征 92

考点3：物业管理的主要环节 93

考点4：《物业管理条例》确立的基本制度 94

考点5：物业管理企业 95

考点6：业主大会与业主公约 96

考点7：物业管理的委托和物业服务合同 96

考点8：物业服务收费的费用构成 97

考点9：维修资金的归集及使用 98

参考答案 99

第十章 房地产税收制度与政策 100

考点1：税收制度及构成要素 100

考点2：房产税的主要内容 100

考点3：城镇土地使用税的主要内容 102

考点4：耕地占用税的主要内容 102

考点5：土地增值税的主要内容 103

考点6：契税的主要内容 106

考点7：有关房地产税收的优惠政策 107

参考答案 108

第十一章 住房公积金制度与政策 109

考点1：住房公积金概述 109

考点2：住房公积金的归集、提取和使用 109

考点3：住房公积金利率、税收及会计核算 112

参考答案 114

第二科目 房地产开发经营与管理 115

第一章 房地产投资与投资风险 115

考点1：投资 115

考点2：房地产投资的物业类型 116

考点3：房地产及房地产投资的特性 117

考点4：房地产投资的形式概述 119

考点5：房地产投资的优缺点 120

考点6：房地产投资风险的概念 121

考点7：系统风险 122

考点8：个别风险 123

考点9：风险对房地产投资决策的影响 124

考点10：投资组合理论 124

考点11：资本资产定价模型 125

参考答案 126

第二章 房地产市场及其运行规律 127

考点1：房地产市场的概念与运行环境 127

考点2：房地产市场专业顾问 128

考点3：房地产市场结构 129

考点4：房地产市场细分 129

考点5：市场交易指标 130

考点6：房地产市场的特性 131

考点7：房地产市场的功能 132

考点8：房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态 133

考点9：房地产市场的周期循环 133

考点10：房地产泡沫成因 136

考点11：政府干预房地产市场的原则 136

考点12：宏观调控房地产市场的手段 136

参考答案 137

第三章 房地产开发程序 138

考点1：房地产开发程序论述 138

考点2：投资决策分析 138

考点3：获取土地 139

考点4：房地产开发前期的规划管理 140

考点5：建设工程招标 141

考点6：开工申请与审批 143

考点7：前期工作的其他环节 143

考点8：建设阶段 144

考点9：进度管理及计划调整 144

考点10：控制工程成本的做法和手段 145

考点11：开发商的主要合同关系 145

考点12：安全管理 145

考点13：竣工验收 146

考点14：选择物业租售形式 147

考点15：制定租售价格 148

考点16：广告策略 150

参考答案 151

第四章 房地产市场调查与分析 152

考点1：市场营销因素调查 152

考点2：制定市场调查计划 152

考点3：市场需求分析的基本概念 153

考点4：时间序列分析法 153

考点5：市场细分 154

考点6：目标市场的选择 156

考点7：市场定位 156

考点8：判断竞争者的反应模式 157

考点9：市场区域的确定 157

考点10：房地产市场分析的基本内容 157

考点11：房地产产品功能定位的含义及重要性 158

参考答案 159

第五章 现金流量与资金时间价值 160

考点1：现金流量 160

考点2：资金时间价值的概念 161

考点3：利息与利率 162

考点4：单利计息与复利计息 162

考点5：名义利率与实际利率的关系式 164

考点6：复利计算 164

考点7：复利系数的应用 167

参考答案 170

第六章 经济评价指标与方法 176

考点1：投资与成本 176

考点2：经营收入、利润和税金 178

考点3：房地产投资经济效果的表现形式 179

考点4：投资回收与投资回报 179

考点5：经济评价指标体系 180

考点6：财务净现值 181

考点7：财务内部收益率 182

考点8：动态投资回收期 183

考点9：成本利润率 183

考点10：资本金利润率 184

考点11：资本金净利润率 185

考点12：现金回报率 185

考点13：清偿能力指标及其计算 185

参考答案 187

第七章 风险与不确定性分析 188

考点1：房地产项目不确定性因素的分析 188

考点2：盈亏平衡分析 188

考点3：房地产项目的盈亏平衡分析 189

考点4：敏感性分析的“三项预测值”法 190

考点5：风险分析的界定 190

考点6：风险分析的一般过程和方法 191

考点7：期望值法的步骤 191

参考答案 193

第八章 房地产开发项目可行性研究 194

考点1：可行性研究的作用 194

考点2：可行性研究的依据 194

考点3：可行性研究的工作阶段 195

考点4：可行性研究的步骤 197

考点5：房地产开发项目策划 197

考点6：基础参数 197

考点7：投资估算 198

考点8：资金筹措 200

考点9：财务评价的报表 201

考点10：项目可行性研究报告正文的写作要点 202

参考答案 203

第九章 房地产金融与项目融资 204

考点1：房地产企业的权益融资与债务融资 204

考点2：房地产抵押贷款 205

考点3：房地产开发贷款的风险与风险管理 206

考点4：房地产项目融资方案 207

考点5：金融机构对项目贷款的审查 209

参考答案 210

第十章 物业资产管理 211

考点1：物业资产管理含义 211

考点2：物业管理的内容 211

考点3：写字楼物业的分类 213

考点4：写字楼分类过程中要考虑的因素 214

考点5：写字楼租金的确定 214

考点6：零售商业物业 215

考点7：选择租户 216

考点8：零售商业物业的租金 217

考点9：收益性物业经营状况的评估 218

考点10：房产税 219

参考答案 220

第三科目 房地产估价理论与方法 221

第一章 房地产估价概述 221

考点1：房地产估价的概念 221

考点2：房地产估价的本质 221

考点3：房地产估价的必要性 223

考点4：房地产估价对象和价值类型及估价方法 223

考点5：房地产估价师的职业道德 224

考点6：中国房地产估价行业发展状况 225

参考答案 225

第二章 房地产 226

考点1：房地产、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 226

考点2：房地产的各种权利与房地产区位的含义 227

考点3：房地产的土地形态 228

考点4：房地产的特性 228

考点5：房地产的分类 230

考点6：房屋建筑面积 231

参考答案 232

第三章 房地产价格和价值 233

考点1：房地产价格的形成条件 233

考点2：地价与一般物品价格的不同表现 233

考点3：决定房地产需求量的因素与需求曲线 233

考点4：房地产供给 234

考点5：弹性 235

考点6：房地产供求价格的关系特殊性 237

考点7：使用价值和交换价值 237

考点8：成交价格、理论价格和评估价值 237

考点9：市场价值、快速变现价值、投资价值 239

考点10：原始价值、账面价值 240

考点11：保险价值 240

考点12：使用权价格 240

考点13：实际价格和名义价格 241

考点14：期货价格及现房价格 242

考点15：市场调节价、政府指导价和政府定价 242

考点16：基准地价与房地产价格评估 243

考点17：单位价格和楼面地价 243

考点18：标价 244

考点19：保留价和起拍价 244

参考答案 245

第四章 房地产价格影响因素 246

考点1：对房地产价格影响因素的认识 246

考点2：房地产一般因素 246

考点3：区位因素 247

考点4：地役权、相邻关系 247

考点5：高价格政策与低价格政策 248

考点6：影响房地产价格的经济因素 248

考点7：影响房地产价格的社会因素 249

参考答案 249

第五章 房地产估价原则 250

考点1：独立、客观、公正原则 250

考点2：合法原则 250

考点3：最高最佳使用原则 252

考点4：估价时点原则 254

考点5：替代原则 256

参考答案 256

第六章 市场法 257

考点1：可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤 257

考点2：搜集交易实例 258

考点3：选取可比实例 258

考点4：建立比较基准 259

考点5：成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法 260

考点6：市场状况调整 263

考点7：房地产状况调整的内容 264

考点8：求取比准价格 266

参考答案 267

第七章 成本法 268

考点1：成本法概述 268

考点2：房地产价格的构成 269

考点3：适用于新开发的土地的基本公式 270

考点4：重建价格与重置价格 270

考点5：建筑物折旧的原因 271

考点6：年限法及物质折旧的项目 272

考点7：求取建筑物折旧应注意的问题 276

考点8：商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 277

考点9：土地补偿费及征地管理费 278

考点10：房屋新旧程度的判定标准 278

考点11：各种结构房屋的耐用年限与各种结构房屋的残值率 278

考点12：土地重新购建价格及求取方法 279

参考答案 279

第八章 收益法 281

考点1：报酬资本化法、收益法本质及依据 281

考点2：报酬资本化法的公式 282

考点3：净收益每年不变的公式 282

考点4：净收益按一定数额递增的公式 284

考点5：净收益按一定比率递增的公式 285

考点6：净收益计算 285

考点7：基于租赁收入测算净收益的基本公式 286

考点8：出租的房地产净收益的求取 287

考点9：客观收益及计算权益价值 287

考点10：净收益的求取方法 287

考点11：报酬率的求取方法 288

考点12：直接资本化法 288

考点13：资本化率与报酬率的区别 289

考点14：求取综合资本化率及自有资金资本化率 290

考点15：剩余技术 290

考点16：收益法分类 291

参考答案 292

第九章 假设开发法 293

考点1：假设开发法基本论述 293

考点2：现金流量折现法与传统方法 295

考点3：开发经营期、投资利息和开发利润的测算 296

考点4：假设开发法 296

参考答案 297

第十章 长期趋势法 298

考点1：长期趋势法基本论述 298

考点2：数学曲线拟合法 299

考点3：平均增减量法 300

考点4：平均发展速度法 301

考点5：移动平均法 301

考点6：指数修匀法 302

考点7：长期趋势法的用途 302

参考答案 302

第十一章 地价评估与分摊 303

考点1：路线价法 303

考点2：城镇基准地价 305

考点3：基准地价修正法 305

考点4：补地价的测算 305

考点5：高层建筑地价分摊的方法 306

参考答案 308

第十二章 房地产估价程序 309

考点1：受理估价委托的概述 309

考点2：进行选定估价方法的测算 310

考点3：确定估价结果 311

考点4：估价报告组成 311

考点5：估价档案保存期限 311

参考答案 312

第四科目 房地产估价案例与分析 313

第一章 房地产估价报告写作 313

考点1：房地产估价报告构成要素及其写作 313

考点2：房地产估价报告写作的文字要求 341

参考答案 359

第二章 各种类型房地产的估价 363

考点1：居住房地产的估价 363

考点2：商业房地产的估价 364

考点3：商务办公房地产的估价 368

考点4：旅馆房地产的估价 370

考点5：工业房地产的估价 370

参考答案 372

第三章 各种目的的房地产估价 374

考点1：房地产抵押价值评估 374

考点2：国有土地使用权出让价格评估 378

考点3：房地产转让价格评估 380

考点4：城市房屋拆迁估价 382

考点5：房屋租赁价格评估 386

考点6：房地产保险估价 389

考点7：房地产分割、合并估价 391

考点8：房地产纠纷估价 393

考点9：企业各种经济行为涉及的房地产估价 395

参考 答案 396

第四章 房地产项目评估 400

考点1：房地产开发项目评估 400

参考答案 402

第五科目 房地产估价相关知识 403

第一章 经济学知识 403

考点1：需求与需求的变动 403

考点2：供给与供给的变动 405

考点3：弹性理论 405

考点4：效用 408

考点5：边际效用分析 409

考点6：生产理论 409

考点7：成本理论 411

考点8：完全垄断市场上的长期均衡 413

考点9：边际生产力、边际产值与边际收益产量 413

考点10：社会收入分配平均程度的衡量 414

考点11：市场失灵 414

考点12：国民收入核算中的几个总量 415

考点13：消费函数 415

考点14：宏观经济政策目标 416

参考答案 416

第二章 金融知识 417

考点1：金融概述 417

考点2：金融体系的概念 420

考点3：商业银行 420

考点4：货币政策工具 421

考点5：商业银行负债业务 422

考点6：贷款的种类 423

考点7：金融信托投资业务 424

考点8：金融市场的含义与要素 424

考点9：短期资金市场 425

考点10：外汇市场上外汇交易方式 426

参考答案 427

第三章 保险知识 428

考点1：保险含义 428

考点2：保险形成的条件 428

考点3：保险的职能 429

考点4：保险的种类 430

考点5：保险的基本原则 431

考点6：保险合同 432

考点7：保险公司的概念和组织形式与业务范围 434

考点8：责任保险 435

参考答案 436

第四章 证券知识 437

考点1：证券 437

考点2：股票的含义与基本分类 438

考点3：股票的基本特征 441

考点4：股票与认股权证、股单 442

考点5：债券的概念和特征 443

考点6：债券的分类 444

考点7：投资基金证券 445

参考答案 448

第五章 拍卖知识 449

考点1：拍卖的基本原则 449

考点2：拍卖的报价方式 450

考点3：拍卖规则 450

考点4：委托拍卖合同的洽谈 452

考点5：强制拍卖的概念、特点和原则 453

考点6：强制拍卖的主体、标的和依据 453

考点7：房地产拍卖特征 454

参考答案 455

第六章 统计知识 456

考点1：统计概要 456

考点2：综合指标 459

考点3：时间序列 461

考点4：动态序列的分解与测定 463

参考答案 464

第七章 会计知识 465

考点1：我国会计法规体系 465

考点2：会计假设 465

考点3：会计核算的一般原则 467

考点4：会计要素与会计恒等式 468

考点5：会计基本核算方法 470

考点6：会计报表的意义 471

考点7：资产负债表和损益表 472

考点8：现金流量表 472

考点9：财务分析 473

参考答案 475

第八章 城市规划知识 476

考点1：城市总体规划的主要内容和期限 476

考点2：城市用地 476

考点3：控制性详细规划的控制体系 478

考点4：城市居住区规划 480

参考答案 481

第九章 建筑工程知识 482

考点1：建筑分类 482

考点2：建筑识图基础 483

考点3：单层工业厂房的组成 484

考点4：地基与基础 484

考点5：柱、梁、板 485

考点6：建筑装饰材料使用效果评价 486

参考答案 486

第十章 工程造价知识 487

考点1：工程项目的划分 487

考点2：建筑安装工程费用的构成 487

考点3：工程造价计价的方法 489

考点4：工程造价控制的基本原理和方法 490

考点5：建设项目设计阶段工程造价的计价与控制 490

参考答案 491

第十一章 房地产测绘知识 492

考点1：房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求 492

考点2：地形图与房产图 493

参考答案 494

第十二章 法律知识 495

考点1：宪法 495

考点2：民法 495

考点3：合同法 497

考点4：用益物权 499

参考答案 500