房地产业涉税疑难问题解析PDF电子书下载

第一部分 行业概况及相关知识疑难解析 1

估算、概算、预算、结算与决算有什么区别和联系？如何使用？ 1

建设项目、单项工程、单位工程、分项工程、分部工程如何区分？ 2

什么是项目总投资？它包含哪些内容？ 3

确定开发产品面积如何进行涉税审核（获取资料途径）？ 3

投资强度、容积率、建筑密度、绿地率、建筑系数是如何计算的？ 4

如何理解房地产与房地产业？房地产开发按项目运作方式可分为哪几类？ 5

房地产立项审批应提供哪些资料？ 5

土地使用权的出让、转让和划拨有何区别？ 6

用地收费收取标准是如何规定的？ 7

取得土地使用权阶段的合法有效扣除凭据主要有哪些？ 8

简述房地产开发项目规划程序。 8

房地产开发项目规划阶段的合法有效扣除凭据主要有哪些？ 9

简述征收集体土地的补偿标准和基本程序。 9

因房地产开发拆迁城市房屋，对被拆迁人如何进行补偿和安置？ 11

房地产开发项目拆迁补偿阶段的合法有效扣除凭据主要有哪些？ 12

简述办理施工许可的基本程序及相应的法律规定。 13

房屋建设项目的一般竣工验收标准是如何规定的？ 15

竣工验收的程序是怎么规定的？ 16

项目验收备案要求申报的材料有哪些？ 16

内外资房地产开发企业开发产品税法规定的完工标准是什么？有何不同？ 17

竣工备案的含义是什么？ 17

交付使用的含义是什么？ 18

初始产权证明的含义是什么？ 18

房屋建设项目在竣工验收阶段主要发生的开发成本及扣除凭据有哪些？ 19

房地产开发企业预售商品房应具备哪些条件？如何办理预售房登记？ 19

建设工程监理的范围有哪些？ 20

税法规定的房地产项目的完工标准是什么？ 20

什么是基准地价、宗地地价？ 21

何谓楼面地价？如何计算楼面地价？ 21

房地产开发企业开发产品的成本项目由哪些内容构成？ 22

房地产开发企业开发产品的配套设施分为哪几类？其成本如何核算？ 22

房地产开发企业开发产品总建筑面积、可售面积、不可售面积之间有何关系？如何划分？ 23

什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？ 24

房地产建筑面积的种类有哪些？合同面积与测绘面积有什么区别？ 25

何为房屋产权面积？房屋产权面积是如何组成的？ 26

商品房应分摊的公共面积包括哪些？如何分摊？ 26

对房地产开发项目公共配套设施的可销售面积如何界定？ 27

在税务检查中如何确定房地产项目的可售面积？ 27

什么是经济适用房？经济适用房的价格是怎样构成的？ 28

房地产开发企业的建设工程造价包括哪些内容？ 28

什么是土地使用费，土地使用费包括哪些内容？ 28

如何分配园林景观、会所等的房地产开发项目的共同成本？ 29

何谓在建工程抵押？在建工程尚未建造完毕以什么依据办理抵押？ 29

在向交易中心办理在建工程抵押登记时应注意哪些事项？ 29

如何区别合作建房和委托代建？ 30

签订合作建房合同和委托代建合同应注意什么问题？税收待遇有何不同？ 30

建设工程项目一般要经过哪些阶段？各阶段会形成哪些造价文件？ 31

接上题，在税收上如何使用这些造价文件？造价文件在税收上能发挥什么作用？ 31

房地产行业中所说的“五证两书”是指什么？ 32

房地产开发企业的基本经济业务有哪些？各业务涉及的营业税纳税义务有无区别？ 32

房地产开发企业应缴纳哪些税金？对哪些税金负有代扣代缴义务？ 33

向农民支付的补偿费涉及哪些税收？ 33

房地产开发企业取得的预售收入应缴纳哪些税金？ 34

新征耕地应当缴纳哪些税？如何确定其纳税义务发生的时间？ 34

企业的土地使用权被政府征收，政府给企业一定补偿。请问此种补偿是否需要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税？ 35

房地产开发企业如何计算开发产品每平方米的税收贡献？ 36

第二部分 涉税会计疑难解析 37

房地产开发企业符合收入确认条件应该怎样理解？ 37

房地产开发企业收到售房款如何进行会计核算？ 38

房地产开发企业“买一送一”的赠送业务如何进行账务处理？ 38

年纳税在175万元左右，年营业额是多少？ 38

房地产开发企业的存货可分为哪几类？ 39

房地产开发企业设备存货的采购与收发如何核算？ 40

房地产开发企业开发产品增加如何核算？ 40

开发产品减少应如何进行会计核算？ 41

房地产开发企业周转材料可分为哪几类？应如何核算？ 41

土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定？ 42

无偿划拨方式取得的土地使用权如何入账？ 43

房地产开发企业的哪些成本费用可以预提？ 43

外资房地产开发企业对实际发生但未取得合法凭证的费用可否预提？ 44

特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定？ 44

房地产开发企业将开发产品自用和出租的，如何进行会计处理？ 45

房地产公司对售楼处如何进行会计核算？ 46

售房部（接待处）、样板房的装修费用能否视同销售？ 46

房地产开发企业经营租入机械设备等固定资产的，如何进行会计核算？ 47

房地产开发企业周转房包括哪些内容？房地产开发企业安置拆迁居民的周转房如何核算？ 47

举例说明房地产开发企业固定资产折旧的行驶里程折旧法和台班折旧法。 49

房地产开发企业的成本核算对象如何确定？ 50

房地产开发企业自营工程机械使用费包括哪些内容？ 50

机械使用费应如何进行总分类和明细分类核算？ 51

举例说明施工间接费用的明细分类核算及分配方法。 52

房地产开发企业如何进行土地开发的成本核算？ 53

结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取哪些办法？ 55

外商投资房地产开发企业2008年以前不同步开发配套设施可否预提计入房屋等开发成本？ 57

举例说明配套设施开发成本如何核算？ 58

委托房地产开发企业代建房屋需要设置哪些明细科目？ 59

发包方自己购买材料，施工单位仅提供劳务，即“甲供材料”，如何进行会计核算？ 61

开发小区成本如何进行税务和会计处理？ 62

房地产开发企业库存的商品房用于出租收回后发生的维修费用如何处理，税前列支是否有比例限制？ 65

企业收到的搬迁补偿费是否应通过“专项应付款”科目核算？ 65

房地产公司收到预售房房款可以直接计提营业税吗？会计上如何处理？ 66

房地产开发企业与被拆迁人以拆一还一方式进行产权调换，如何进行会计处理？ 67

请评判下列经济业务的账务处理是否正确？ 68

举例说明所得税核算的资产负债表债务法？ 69

举例说明外资房地产开发企业预缴企业所得税的会计处理方法？ 72

房地产开发企业发生的销货退回如属于资产负债表日后事项，且发生在所得税汇算清缴之前，如何进行税务处理和会计处理？ 74

房地产开发企业发生的销货退回如属于资产负债表日后事项，且发生在所得税汇算清缴之后，如何进行税务处理和会计处理？ 75

实行查账征收的小规模企业在一个年度之中预缴所得税后发生了亏损，如何进行会计处理？ 76

房地产开发企业以前各季度已预缴企业所得税，年底汇算清缴时要减去以前季度的税款，这样怎么结转？分录怎么做？ 77

上年亏损，本年赢利后要递减亏损，在今年的税前递减，计提今年的企业所得税时是以今年的利润为基数，还是以扣除上年亏损后的数额为基数？如何进行会计处理？ 78

第三部分 营业税疑难解析 79

房地产开发企业营业税的征税范围有哪些？ 79

房地产开发企业销售活动房是否应按“销售不动产”税目缴纳营业税？ 79

房地产开发企业将自有的开发产品对外投资入股，是否应缴纳营业税？ 80

单位集资建房并有偿分配给职工，是否缴纳营业税？ 80

企业因国家收回土地使用权给予的经济补偿是否应缴纳营业税？ 80

房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权如何缴纳营业税？ 81

房地产开发企业与集体土地所有者之间的土地使用权转让业务如何缴纳营业税？ 81

房地产开发企业转让在建工程项目如何缴纳营业税？ 82

房地产开发企业销售已摊销完成本的周转房是否应缴纳营业税？如何缴纳？ 82

房地产开发企业拆一还一部分，按实际成本征收营业税。实际成本应当如何确定？ 83

自然人身份参与土地的竞标，中标后此自然人成立房地产开发公司，是否对该自然人征收转让无形资产营业税？ 83

房地产开发企业以路换地、以桥换地如何缴纳营业税？ 84

房地产开发企业销售房屋时代电信等部门收取的如电话初装等费用在房地产开发企业是否应计算缴纳营业税，对方（如电信局）是否还要对此收入缴税？ 84

房地产开发公司自购建材是否应补缴营业税？ 84

个人挂靠房地产公司开发房地产的如何缴纳营业税？ 85

个人经营房地产如何缴纳营业税？ 86

个人转让商品房是否可适用财税［2003］ 16号文件规定，以扣除购置或受让原价后的差额计算缴纳营业税？ 86

房地产开发企业销售不动产的，如何确定营业税的纳税义务发生时间？ 86

何为合作建房？合作建房有几种方式？各种方式应如何征税？ 87

请举例说明房地产开发企业采取前述（见上一题）各种方式开展合作建房，应如何计算缴纳营业税？ 88

房地产开发企业开展合作建房，营业税纳税义务发生时间如何确定？ 90

房地产开发企业的开发产品用于出租（已转作固定资产或投资性房地产），是否应当视同销售缴纳销售不动产营业税？ 90

土地使用权“转让”在什么样的情况下应缴纳营业税？ 90

房地产开发企业在取得国有土地使用权后，以项目结转的名义直接将土地使用证办理至其关联企业，此种土地使用权的变更行为是否应承担纳税义务？ 91

经济适用住房的组成价格如何确定？ 91

房地产开发企业销售经济适用房是否应缴纳营业税？ 91

企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的是否缴纳营业税？ 91

单位集资建房销售给职工如何征税？ 92

房地产开发企业与其他单位置换房屋，是否应缴纳营业税？计税价格如何确定？ 92

举例说明房地产公司将外购的房地产与其他单位的房地产进行置换，如何计算缴纳营业税和企业所得税。 92

中外合作开发房地产如何征收营业税？ 93

房地产开发企业在促销的时候销售VIP卡（在购房时可抵房款），是否应缴纳营业税？ 93

房地产开发企业接受委托动、拆迁取得的收入如何计算缴纳营业税？ 94

房地产公司的拆迁安置业务是否应缴纳营业税？ 94

房地产开发公司以房产补偿给被拆迁户，是否应缴纳营业税？ 95

房地产开发企业补偿搬迁房屋的营业税如何处理？ 95

以房换地与拆迁安置在税务处理上有什么区别？ 95

房地产开发企业为其他单位“代建”房屋行为如何缴纳营业税？ 96

房地产开发企业按“代建房屋”纳税要满足哪些条件？ 96

房地产开发企业的代建工程，如何确定计税收入？ 96

房地产开发企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的怎么缴纳营业税？ 97

房地产开发企业代建政府设施项目如何纳税？ 98

建筑施工企业代建工程怎样缴纳营业税？ 98

房地产开发企业销售毛坯房，然后代客户选取装饰公司进行装修，代收的装修费是否应缴纳营业税？ 98

房地产开发企业以开发产品作为股利分配给股东是否应缴纳营业税？ 99

房地产开发企业接受委托销售房产应如何征收营业税？ 99

房地产开发企业以“还本”方式销售建筑物的，营业税的计税营业额如何确定？ 99

房地产开发企业以“购房回租”、“售后回购”等形式销售开发产品的，如何缴纳营业税？ 100

外商投资企业委托销售境内房地产的营业额如何确定？ 100

单位和个人以集资建房名义开发房地产如何征收营业税？ 100

房地产开发企业抵押贷款以房屋还贷如何征收营业税？ 100

外商投资的房地产开发企业从事城市住宅小区建设如何缴纳营业税？ 101

房地产包销业务如何申报纳税？ 101

请举例说明房地产开发企业包销房产，营业税如何计算缴纳？ 101

房产开发单位销售地下车库，取得销售收入（开具普通收款收据），在具备结算条件的情况下，地下车库的收人征不征营业税？ 102

房地产开发公司下属的不独立核算的施工队伍建造商品房并出售的，如何征收营业税？ 102

某房地产开发企业开发出售精装房，装饰材料是由购房户自行购买的，房地产开发企业如何缴纳营业税？ 103

房地产开发企业代收煤气费等费用要缴纳营业税吗？ 103

房地产开发企业代有关部门收取的费用，营业税处理和企业所得税的处理是否一致？ 104

物业管理企业代有关部门收取费用，如何计算缴纳营业税？ 105

房地产开发企业在预售商品房时，采取“会员费”、“诚意金”、“借款”等名义收取的款项，是否缴纳营业税？ 105

房地产开发企业以不动产抵押向金融机构贷款，如何征收营业税？ 105

外商投资企业从事城市住宅小区建设，如何征收营业税？ 105

房地产开发企业境外代销、包销房地产的，如何缴纳营业税和企业所得税？ 106

房地产开发企业以商业折扣的方式销售开发产品的，如何计算缴纳营业税及其他税金？ 106

房地产开发企业销售开发产品发生销售折让，如何进行税务处理和会计处理？ 107

房地产开发企业销售房产时代收的住房专项维修基金要缴纳营业税吗？ 107

房地产开发企业在楼盘开盘等活动中取得的赞助款项是否要缴纳营业税？ 108

转让在建厂房时能否扣除已支付的工程款后缴纳营业税？ 108

房地产开发企业改组改制，合并分立，产权分割或合并，所有权发生转移，要缴纳营业税吗？ 108

企业兼并、合并涉及厂房、设备等所有权发生转移的行为，是否要缴纳“销售不动产”税目营业税？ 109

个人将受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，能否享受营业税有关优惠政策？ 109

房地产开发企业销售精装修的商品房，装修费要并入营业额征收营业税吗？ 110

房地产公司取得的商品房预收款应何时纳税？ 110

房地产公司收取购房户的违约金是否缴纳营业税？ 110

房地产开发企业开发的产品转为自用是否缴纳营业税？ 110

房地产开发企业八折销售商品房，同时约定回租无偿使用两年，此种行为如何征收营业税？ 111

房地产开发企业低价销售商品房且无正当理由的，税务机关有权调整，在实际检查中，应如何界定价格明显偏低？税务机关如何调整计税依据？ 111

房地产开发企业的假按揭收入是否需要缴纳营业税？ 111

对于房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其营业税纳税义务发生时间？ 112

房地产开发企业销售只有使用权没有所有权的配套实施如何对其征税？如转让地下停车场使用权收入是如何纳税？ 112

房地产开发企业购买的“烂尾楼”开发后销售的，在确定计税营业额时是否可以扣除购买的成本？ 112

房地产开发企业以房抵债的，纳税义务发生时间是什么时候？如何取证？计税依据是什么？ 113

房地产开发企业的退房业务如何进行税务处理？ 114

房地产开发企业销售房屋但无营业收入是否应缴纳营业税？如果缴纳，如何确定计税营业额？ 114

营业税核定计税依据中的房地产成本包括哪些内容？ 115

房地产开发企业分立，原企业开发的房产划到新分立企业作为办公用房，如何缴纳营业税？ 115

房地产开发企业由于提前解除租房合同而收到承租方支付的违约金，是否应缴纳营业税、房产税？ 116

营业税中的“视同销售”行为包括哪些内容？如何缴纳营业税？ 116

第四部分 企业所得税疑难解析 117

房地产企业收入确认的法律标准是什么？ 117

房地产企业收入确认的专业标准是什么？ 118

会计实务中对房地产开发企业确认收入的时限是如何界定的？ 119

税法上关于房地产开发企业开发产品预租收入的确认时限是如何规定的？ 121

房地产开发企业开发产品的视同销售行为有哪些？如何确定企业所得税计税销售额？ 121

代建工程和提供劳务应如何进行税务处理？ 122

在不同销售方式下，房地产开发企业的销售收入分别如何确定？ 122

房地产开发企业取得财政返还的“土地出让金”（非税法规定的不计入损益的项目），在预征企业所得税时，是否并入返还年度的应纳税所得额中征收企业所得税？ 123

税法上对房地产开发企业的开发产品“已经完工”的标准如何界定？ 123

房地产开发企业在确定税前扣除的成本费用时应遵循哪些原则？ 123

房地产开发企业的债务重组损失可否在所得税前扣除？ 124

房地产开发企业借出的款项逾期无法收回的能否在企业所得税前扣除？ 124

房地产开发企业对外投资发生的借款费用可否作为当期费用在税前列支？ 125

关于房地产企业企业所得税预缴问题有新政策吗？ 125

房地产开发企业假借企业职工的名义从银行取得借款，借款利息能否在税前扣除？ 125

房地产开发企业在亏损期间对固定资产既未计提折旧也未在税前扣除，以后实现盈利时能否在税前扣除以前亏损期间未扣的折旧？ 125

小区的总成本，包括建安费、配套费、基础设施费等有一个预算数，但目前部分工程款未付，应该如何确定销售成本？ 126

开发产品的销售成本应如何在税前扣除？ 126

土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费如何在税前扣除？ 126

开发产品共用部位、共用设施设备维修费应如何在税前扣除？ 127

土地闲置费应如何在税前扣除？ 127

成本对象报废或损毁损失应如何在税前扣除？ 127

新办的房地产开发企业发生的广告费和业务宣传费应如何在税前扣除？ 127

折旧费应如何在税前扣除？ 127

2006年房地产企业在征地、规划等运作过程中，还没有销售开发产品，发生的对外捐赠能否进入开发成本或期间费用？如果可以的话，需要以什么样的单据入账？税务机关如何能看出是否通过国家机关已经转给受赠方？ 128

房地产开发企业与分公司之间的借款费用如何扣除？ 128

房地产开发企业如何计算确定已销开发产品的计税成本？ 128

计入产品开发成本的费用包括哪些内容？如何计算确定已销开发产品负担的费用？请举例说明。 128

企业高管读MBA学费可否从职工教育经费列支？ 129

房地产开发企业为开发项目支付了前期费用，但项目因故未开发，支付的前期费用能否在所得税前扣除？ 130

房地产开发企业应付未付的开发成本如何计算所得税？ 131

请说明根据国税发［2006］ 31号文件规定，房地产开发企业的下列义务应如何处理？ 132

房地产开发企业销售毛坯房，然后代客户选取装饰公司进行装修，代收的装修费是否应缴纳企业所得税？ 133

房地产开发企业将开发产品转作经营性资产对外出租时，如何征税？ 133

房地产开发企业采取先出租再出售方式销售开发产品，如何计算缴纳所得税？ 134

某内资房地产开发企业，为了生产经营需要，将商品房或土地使用权抵押取得借款，是否要视同销售征收企业所得税？ 134

房地产开发企业采取基价（保底价）并实现超过基价分成方式委托开发房地产如何缴纳企业所得税？ 134

房地产开发企业以视同买断的方式委托代销商品房，如何计算缴纳所得税？ 135

房地产开发企业先出租再出售开发产品的，如何计算缴纳所得税？ 135

房地产开发企业将开发产品用于投资或转为自用房产如何纳税？ 136

一方提供土地，另一方进行开发，双方如何缴纳企业所得税？ 136

房产业开发企业与被拆迁人以拆一还一方式进行产权调换，如何缴纳企业所得税？ 137

合作建造开发产品在企业所得税方面如何进行处理？ 138

某县房地产开发商在房地产开发上进行了“精心包装”，与购房人签订合伙开发协议。税务机关检查时为何对合伙人取得的商品住房视同房地产开发商销售行为征税？ 139

执行新的财务通则后，职工福利费余额如何处理？ 139

房地产开发公司的样板房在税收上如何处理？ 140

企业所得税新旧法衔接期间，房地产开发企业预售房如何预缴企业所得税？ 140

房地产开发企业的开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，如何计算缴纳所得税？ 141

预收的租金如何缴纳营业税和企业所得税？ 142

房地产开发企业收取的定金是否可以按照预售款征收企业所得税？ 143

实行查账征收企业所得税的房地产开发企业在年度中间如何申报缴纳企业所得税？ 143

连年亏损的企业如何进行纳税申报？ 144

纳税人因应享受未享受减免税政策，因此而多缴的企业所得税能否申请归还？ 145

房地产开发企业因为土地增值税清算补缴税款，影响相应年度企业所得税额的，能否申请调整或退还多缴的企业所得税款？ 145

房地产开发企业的灯箱广告能否作为广告费用在企业所得税前计算扣除？ 145

在对房地产开发企业视同销售行为的认定和税收处理上，营业税、土地增值税和企业所得税有何异同？ 146

自2008年1月1日起实施的《企业所得税法》中，如何应用公允价值作为计税基础？ 146

在税法上如何认定外商投资企业的内部资产处置行为？外商投资企业内部处置资产是否应缴纳企业所得税？ 147

外商投资企业或外国企业如何计算缴纳3％的地方所得税？ 148

外商投资的房地产开发公司将预收账款按照预计利润率预缴所得税时能否弥补以前年度亏损？ 148

建筑安装企业从事跨地区建筑安装业务，企业所得税在何地缴纳？ 149

房地产开发企业执行新《企业会计准则》后，将出租的开发产品转作投资性房地产并采用公允价值计量的，税收上如何处理？ 150

房地产开发企业（内资）企业所得税计算实例。 151

房地产开发企业（外资）企业所得税计算实例。 153

第五部分 土地增值税疑难解析 156

如何确定土地增值税的纳税申报时间？ 156

如何确定土地增值税的纳税地点？ 156

土地增值税的征收方式有几种？ 156

国家税务总局对土地增值税的清算单位是如何规定的？ 157

国家税务总局关于土地增值税的清算条件是如何明确的？ 157

如何认定“普通标准住宅”？有哪些优惠政策？ 158

以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税？ 158

房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税？ 159

企业兼并转让房地产的是否要征收土地增值税？ 159

企业之间互换房产可以免缴土地增值税吗？ 159

个人互换住房是否征收土地增值税？ 159

职工集资建房是否应缴纳土地增值税？ 159

房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税？ 160

房地产开发企业以房地产作价入股进行投资或联营的，是否需要缴纳土地增值税？ 160

房地产开发企业的土地增值税预征范围包括哪些？ 160

《土地增值税暂行条例》及其实施细则中规定的“赠与”包括哪些范围？ 161

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁还建换取其他单位和个人的非货币性资产或者不动产，价格低于正常销售价格并且没有该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，应税收入如何确定？ 161

房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定？ 161

地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税？ 162

计算土地增值税的扣除项目时，对代收费用的扣除上常见的错误做法是什么？正确的做法应该怎样？ 162

土地增值税的其他扣除项目包括哪些？ 162

转让旧房如何确定扣除项目及金额？ 163

房地产开发企业缴纳的印花税是否可以在计算土地增值税时扣除？ 163

房地产开发企业实际缴纳的契税在计算土地增值税时能否扣除？ 164

对转让旧房时支付的评估费用是否允许在计算缴纳土地增值税时扣除？ 164

计算土地增值税扣除项目金额时，利息支出如何计算扣除？ 164

房地产开发企业成片受让土地、分期分批开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？ 164

土地增值税清算中，纳税单位向关联单位、其他单位或者个人借款（资金占用费）而发生的利息，是否应在税前扣除？ 165

房地产开发公司为业主免费办理产权证，支付的办证费用在计算土地增值税和营业税时能否从计税营业额中扣除？ 165

如果开发企业同时开发多个项目，土地增值税清算单位也确定为两个以上清算单位，一笔或几笔借款各开发项目共同受益，利息支出应如何分摊？ 165

如何正确认定和分摊开发间接费用？ 166

房地产开发公司预征的土地增值税是否可以计入当期的税金及附加在税前列支？ 166

对合作方出地、房地产开发企业出资金合作建房，建成后按比例分配开发产品的，在土地增值税清算中，如何确定房地产开发企业取得土地使用权的金额？ 167

房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何计算缴纳土地增值税？ 167

计算土地增值税时，房地产开发企业建造的与清算项目配套的小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用如何处理？ 168

土地增值税清算结束后再转让房地产的如何进行税务处理？ 168

房地产开发企业将开发的不动产对外捐赠是否可免缴土地增值税？ 168

房地产开发企业之间发生的房屋置换，应如何确定土地增值税的计税依据？ 169

开发企业既建普通标准住宅又从事其他房地产开发，应如何计缴土地增值税？ 169

开发企业开发的符合清算条件的开发项目，在清算时不能提供完整的销售、开发或者有关证明文件的，应如何处理？ 170

分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？ 170

分期收款销售、按揭购房行为，如何计征土地增值税？ 171

因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的土地增值税有何规定？ 171

房地产开发企业未按预征规定期限预缴土地增值税的，是否应加收滞纳金，应从何时起计算？ 171

房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？ 172

房地产开发企业在预售房期间没有预缴土地增值税，其性质能否认定为偷税？ 172

土地计税成本在计算土地增值税时怎样确定？ 172

房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？ 174

税法对房地产开发企业土地增值税清算工作的一般步骤有何要求？ 174

第六部分 印花税疑难解析 176

房地产开发企业在整个开发业务流程里涉及缴纳印花税的事项有哪些？ 176

房地产开发企业和政府部门签订的土地使用权出让合同是否应缴纳印花税？ 177

房地产开发企业销售商品房时与购房人签订的售房合同，是按“购销合同”还是按“产权转移书据”缴纳印花税？可否由房地产开发企业或其他单位代收或代征？代收或代征后在办理产权证时还要缴纳印花税吗？ 177

境外签订的合同是否应缴纳印花税？ 178

我公司属房地产开发企业，请问，我公司的咨询合同是否要缴纳印花税？ 178

房地产开发企业分立，原企业开发的房产划到新分立企业作为办公用房，是否缴纳印花税、契税？ 178

印花税的核定征收适用于何种情况？ 178

房地产开发公司因建筑图纸作修改，投资额核减，原按施工合同记载金额缴纳的印花税能否申请退还？ 179

公司发现多缴了印花税，要求税务部门退还多缴的印花税，并强调公司多缴印花税是误以为记载资金的营业账簿按年缴纳印花税，请问：这种情况能否办理退税呢？ 179

我公司通过政府捐赠给地震灾区的活动板房（签订了捐赠合同）需要缴纳印花税吗？ 180

第七部分 房产税疑难解析 181

税法规定房产税以“房产”为征税对象，请问，税法对“房产”是如何界定的？ 181

税法对房产税的纳税地点是如何规定的，房产不在一地的纳税人，如何确定纳税地点？ 181

税法规定与房屋不可分割的配套设施应并入房产价值缴纳房产税，请问，“与房屋不可分割的配套设施”如何界定？ 181

房屋内的电梯、中央空调是否应该缴纳房产税？ 182

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，纳税义务发生时间如何界定？ 183

新建的房屋如何征收房产税？ 183

房地产开发企业开发建造的商品房是否应缴纳房产税？ 183

基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？ 183

房地产开发企业将自建的地下人防设施部分作为办公用房，部分以较优惠的租金对外出租，是否应缴纳房产税？如果缴纳，计税依据如何确定？ 183

房地产开发企业开发的会所是否征收房产税？ 184

未竣工已使用的房产怎样征收房产税？ 184

村委会出租房屋如何纳税？ 184

新建商品房如何缴纳房产税？ 185

承租房屋经营市场摊位费是否缴纳房产税？ 185

房屋转租时房产税如何计算？ 185

承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税？ 186

部队出租房产是否应缴纳房产税？ 186

居民住宅区内业主共有的经营性房产如何缴纳房产税？ 186

房产税从价计征时的计税依据是房产原值扣除10％至30％， 187

但经评估后的房产价值有升有降，此时如何计算房产税？ 187

外商投资的房地产开发企业出租柜台、临时铺面如何缴纳城市房地产税？ 187

以不动产投资收取固定利润是否应缴纳房产税？该例中投资方是否应缴纳房产税？ 187

自建生产用房投入使用但未取得房产证，如何申报缴纳房产税？ 188

房地产开发企业自办托儿所、幼儿园自用的房产，可否免缴房产税？ 188

更换房屋附属设备和配套设施的如何计算房产税？ 188

投资联营房产如何征收房产税？ 189

公司自有房屋办公如何缴纳房产税？ 189

地下车库出租也要缴房产税吗？ 189

我公司承租了一处人防工事，对方给我方开据了人防使用费的发票，我公司又将此处人防工事转租给其他单位，我公司是否要缴房产税？ 189

对单位和个人承租房产从事生产经营的，如何办理房产税事宜？ 190

购置土地后再建房产，计算房产税的房产原值是否应包括土地价值？ 190

企业能因亏损免缴房产税吗？ 190

特殊情形下的房产税纳税时间如何确定？ 190

租金较低必须按原值计缴房产税吗？ 191

有关大型商业企业（如购物广场或超市等）进行柜台转租、店面转租，应该如何缴纳房产税？ 192

依前题，如果企业不能准确核算3层楼各自的收入额怎么办？ 192

对无租使用的房产如何办理房产税事宜？ 193

地处农村的企业房屋征收房产税吗？ 193

房地产开发企业自用房产应缴房产税吗？ 194

个体户用自建房搞经营缴房产税吗？ 194

关于承租人转租的房产如何办理房产税纳税申报？ 194

对自用房产进行装潢发生的装潢费用是否应增加房产原值？ 194

房地产开发企业将自己开发的产品装修成样板房、售楼部使用，但未结转固定资产，是否应缴纳房产税？ 195

估价入账房产，如何缴纳房产税？ 195

政府部门对外商投资企业减免城市房地产税的承诺有效吗？ 195

外籍个人购置非营业用的房产如何计征城市房地产税？ 196

请举例说明外资企业如何计算缴纳城市房地产税？ 196

第八部分 城镇土地使用税疑难解析 197

纳税人拥有部分房屋的产权，其城镇土地使用税如何计缴？ 197

房地产开发企业用于开发的土地，如何缴纳土地使用税？ 197

房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地是否应缴纳城镇土地使用税？ 198

房地产开发企业对出售的商品房从何时开始不缴纳城镇土地使用税？ 198

房地产开发企业占用集体土地进行房地产开发，是否应缴纳城镇土地使用税？ 198

房地产开发企业通过填海整治土地取得的土地使用权进行开发，是否应缴纳城镇土地使用税？ 198

房地产开发企业免费占用镇政府的闲置房屋办公，是否应缴纳城镇土地使用税？ 199

纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的，如何缴纳城镇土地使用税？ 199

关闭、撤销企业占地可以免缴城镇土地使用税吗？ 199

房地产开发企业将自行开发的产品用作办公，但并未结转固定资产，请问，该办公用房占用的土地是否应缴纳城镇土地使用税？ 200

房地产开发企业整体受让土地使用权后，分期开发、陆续销售的，如何计算房地产开发企业占用土地应缴纳的城镇土地使用税？ 200

我公司租用村民小组集体土地用于经营，租金已付，请问土地使用税应该由谁缴纳？ 200

对租赁土地的如何办理城镇土地使用税事宜？ 200

我公司可以申请减免城镇土地使用税吗？ 201

第九部分 契税疑难解析 202

契税的征税范围包括哪些？ 202

契税的计税依据如何确定？ 202

征收契税时视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的情形包括哪些？ 203

承受房屋使用权是否应缴纳契税？ 203

租赁的土地是否缴纳契税？ 203

企业以政府征用土地支付的补偿费购置土地用于新建厂房是否属于土地置换？如何进行税务处理？ 203

两单位的土地进行置换，可能涉及哪些税费？如果土地置换属政府行为，在税费上有哪些优惠？ 203

房地产公司用房屋补偿拆迁户房屋拆迁损失，拆迁户如何缴纳契税？ 204

拆迁户购买住房在契税方面有何优惠？拆迁户购买房屋时在契税方面是否有优惠政策？是在重新购买时契税全免还是补偿的那部分免缴契税？ 204

符合契税政策规定的资产“无偿划转”不征契税，应如何理解这一规定？ 204

国有企业以土地与其他公司合作开展仓储业务应如何纳税？ 204

购房人以征地款补偿方式取得的房屋产权是否应缴纳契税？ 205

房地产开发企业以协议出让或招、拍、挂方式取得的国有土地使用权，是否应缴纳契税？ 205

房地产开发企业将开发建造的商品房无偿赠送，受让人是否应缴纳契税？计税依据如何确定？ 205

第十部分 个人所得税疑难解析 206

房地产开发企业以低于成本价的价格向职工售房，是否应扣缴个人所得税？如何计算？ 206

业主收到房产开发商延期交房或延期办理产权等违约金是否需缴纳个人所得税？ 206

房地产开发企业对业绩突出的营销人员提供免费旅游奖励是否需代扣个人所得税？ 207

房地产开发企业向职工集资，按不高于国家规定的储蓄存款利率向职工支付的集资利息能否适用“储蓄存款利息”税目，按5％的税率代扣代缴个人所得税？ 207

房地产开发企业将开发建造的商品房分配给股东，如何扣缴个人所得税？分配给公司职工如何扣缴个人所得税？ 208

房地产开发企业为职工购买的商业性补充养老保险，是否应代扣代缴个人所得税？ 208

房地产开发企业支付给售楼小姐的销售提成，如何计算代扣代缴个人所得税？ 209

个人与房地产开发企业签订有条件价格优惠协议购买商店，个人与房地产企业如何分别计算缴纳相关税金？ 209

房地产开发企业支付给拆迁户的补偿金是否要扣缴个人所得税？ 209

“5.12”地震捐款中，我公司党员缴纳的特殊党费捐款能否在个人所得税税前扣除？ 210

企业从福利费或工会经费中支付给个人的生活补助费是否不用代扣个人所得税？ 210

公司员工享受单位的伙食补贴，公司是否要代扣代缴个人所得税？ 210

单位为个人缴付的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、住房公积金在计算个人所得税时是否可以扣除？ 211

实行“双薪制”的企业，如何扣缴个人所得税？ 211

个人兼职取得的收入如何缴纳个人所得税？ 212

单位因解除劳动合同支付给职工的一次性补偿收入，如何进行税务处理？ 212

第十一部分 涉税票据疑难答疑 213

何为发票？发票由谁印制？房地产开发企业销售房屋应向购房人开具什么发票？ 213

房地产开发企业在预收房款时开具收款收据违法吗？销售不动产专用发票应在什么时候向购房人开具？ 213

如何认定合法有效凭据？ 214

接上例，房地产开发企业申报扣除时，提供各类“合法有效凭证”应掌握哪些原则？ 214

接上例，请列举说明在土地增值税清算工作中，常见的据以计算扣除项目金额的具体“合法有效凭证”？ 215

园艺绿化工程应开具什么发票？ 218

“甲供材料”发票如何开具才能符合规定？ 218

装修工程中施工单位有代购材料如何开票？ 219

只有一个人代签代领的工资单是否可作合法凭证列支？ 219

开具佣金发票如何缴税？ 219

接上例，A房地产开发支付的上述佣金费用可以在所得税前扣除吗？ 220

差旅费和会议费票据全是正规发票，为何税务机关仍然不准予税前列支？ 220

接手分包工程，施工队应在哪里开具发票？ 220

如何通过查询确认发票的真假？ 221

单位采购物资如不能取得正规发票，应该如何处理？ 221

境内企业向境外支付费用所取得的凭证能否作为计税凭证？ 221

境内人员到境外出差取得的没有税务部门监制章的票据能否作为计税的凭证？ 222

房地产公司收到出租房屋的租金开具预收款凭证是否合法？ 222

租入的房屋退租收回原交付的押金时，以前对方收取押金的发票已入账无法退回出租方，应如何处理？ 223

请说明善意取得虚开的增值税专用发票的情形。 223

从土地交易中心竞拍的土地，应当提供什么样的票据作为扣除凭据？ 223

第十二部分 税收征管疑难解析 224

挂牌成立不足30日，为何会被以“不按规定期限办理税务登记”的事由处罚？税法上关于房地产开发公司办理开业税务登记的时限究竟如何规定？登记时应该提供哪些资料？ 224

税法对房地产开发企业建立账簿的时限是如何规定的？必须建立哪些账簿？ 225

纳税人的会计账簿和完税资料应该保存多少年？ 225

纳税申报管理——税法中关于房地产开发企业涉及的主要税种的纳税义务发生时间和纳税申报时间是如何规定的？ 225

房地产开发企业因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，其土地增值税纳税申报义务如何履行？ 226

纳税人办理纳税申报时一般应提供哪些资料？ 227

房地产开发企业为拆迁户免费提供的住房是否要申报纳税？ 227

什么是纳税评估？什么是评估方法中的比较分析法？ 228

房地产开发企业在计算土地增值税时必须评估计算的情形有哪些？ 228

房地产评估的主要方法有哪些？ 229

对房地产开发企业开展纳税评估涉及的企业所得税方面的税收政策有哪些？ 229

对房地产开发企业开展纳税评估涉及营业税方面的税收政策有哪些？ 230

对房地产开发企业土地增值税开展纳税评估涉及的税收政策有哪些？ 230

请利用评估指标分析甲公司履行纳税义务情况是否正常？ 231

对房地产开发企业的企业所得税能否实行核定征收方式？ 231

我公司有代扣代缴税款的义务吗？ 232

房地产开发企业如何办理延期纳税申请？ 232

如此税收保全有效吗？ 233

公司偷税，税务机关能查封我的房子吗？ 233

税法上关于加收滞纳金的起止时间是如何规定的？ 234

公司发现多缴了印花税，要求税务部门退还多缴的印花税，并强调公司多缴印花税是误以为记载资金的营业账簿按年缴纳印花税，请问：这种情况能否办理退税呢？ 234

房地产开发企业开发经营廉租住房、经济适用住房可享受哪些优惠政策？ 235

个人转让房产享有哪些税收优惠？ 235

企业发生的哪些财产损失需报税务机关审批才可在企业所得税前扣除？ 237

低于同期同类银行贷款利率且已实际支付的利息，税务机关为何不允许扣除？ 238

我公司处理财产必须向税务机关报告吗？ 238

法定代表人为何被阻止出境？ 238

税务文书送达有哪些方式？税务人员向纳税人送达税务文书时应注意哪些问题？纳税人拒不接收税务文书的，税务人员如何有效送达？ 239

第十三部分 税务稽查疑难解析 240

县地方税务局稽查分局有权对我公司实施税务检查并作出税务行政处罚吗？ 240

税务检查人员有权检查公司法定代表人的私宅吗？ 241

税务人员在办理税务违法案件时，应当收集哪些证据？ 242

如何对房地产开发企业的银行存款账户进行检查？ 242

房地产开发企业常见的涉税问题有哪些？ 243

对房地产开发企业营业税缴纳情况的稽查，重点应关注哪些内容？ 243

对房地产开发企业营业税的检查，应从哪些方面入手？ 244

房地产开发企业销售、出租超规划建筑设施，是否应缴纳营业税？检查时如何确认企业存在超规划面积建房并出售、出租的行为？ 245

一般情况下，税务机关加何检查确认房地产开发企业的预售房、现售房收入？ 246

为确认房地产开发企业是否存在隐匿应税收入的行为，应重点检查哪些内容？ 246

在对房地产开发企业建造成本进行检查时，对采取甲供材方式的，应注意哪些问题？ 247

对房地产开发企业工程结算成本的审核重点是什么？需要索要哪些资料？ 248

房地产开发企业开发项目公共配套设施的可售面积如何确定？检查时应重点关注哪些内容？ 249

对房地产开发企业土地增值税检查，应重点关注哪些内容？ 249

对房地产开发企业土地增值税检查，应从哪些方面入手？ 250

在对房地产开发企业土地增值税进行检查时，如何正确界定各项转让业务是否属征税范围？ 251

对房地产开发企业房产税的检查，重点应关注哪些内容？ 252

对房地产开发企业土地使用税的检查，重点应关注哪些内容？ 252

对房地产开发企业印花税的检查，重点应关注哪些内容？ 252

对印花税税收优惠情况的稽查重点是什么？应该注意哪些方面？ 252

房地产企业未按规定预缴税款是否认定为偷税？请简述偷税行为的构成要件。 253

请举例说明，对房地产开发企业如何进行税务检查？如何定性并处理？ 253

附录 各部分涉及的法律法规及规章 259

参考文献 266