广州楼市观察 2000PDF电子书下载

第一篇 广州楼市1999年回顾及2000年展望 1

一．1999年广州楼市回顾 1

1999年广州楼市综述 1

第一阶段 1

第二阶段 2

第三阶段 2

1999年广州楼市政策因素变化回顾 3

1999年开发投资分析 4

1999年房地产交易情况 4

预售面积较大幅度下降 4

预售成交面积增大 5

商品房成交价格下跌 6

二手楼成交增加 7

房改房交易未如理想 7

1999年楼盘营销特点 8

临江豪宅成为楼市亮点 8

大盘热销 8

地铁概念再受关注 8

商品房智能化进一步兴起 8

利用“房改”纷纷出货 8

1999年广州市楼盘展销会回顾 9

二． 2000年广州楼市展望 24

2000广州楼市八大趋势 24

住宅需求下降 24

市场竞争更趋激烈 24

房价将稳中有降 24

地铁效应有效延续 24

入世带来机遇与挑战 24

智能、环保成为营销主题 25

老年公寓、学生公寓蕴藏商机 25

住房置换可望升温 25

2000年广州热点区域楼价预测 25

工业大道——昌岗西——宝岗大道——江燕路 25

新港西——东晓路——怡乐路——海联路 25

中山八路——南岸路——荔湾路段 25

广州大桥南 26

珠江新城 26

五山路——粤垦路 26

大观路——东圃镇 26

同和路——华南北道 26

三．特别关注 27

2000年全国房地产业大势：前景仍然光明 27

2000年广州宏观经济形势预测 28

2000年，房改末班车之后“断层”会出现吗？ 28

资料：末班车开出之后 29

资料：广州市房改备忘录 30

广州楼市出现几个新趋势 31

异地取经成为潮流 31

强强联合与弱弱联合界线分明 31

“竞赛”成风 32

楼盘名称“多元化” 32

第二篇 2000年广州房地产业发展面临的问题与对策 34

一．取消住房实物分配及中国加入WTO后，广州商品房市场的需求变化 34

二．房地产市场的政府调控 35

三．竞争机制与企业优胜劣汰 36

四．空置积压商品房的出路 37

五．房价控制与成本控制 38

六．二手楼市发展的难题与展望 39

七．房地产品牌的塑造 40

八．“拿来主义”与恶性竞争 41

九．竞争的焦点 42

十．提高行业素质的出发点 42

十一．广州房地产：走在理性和感性的交叉点上 43

十二．研究与开发（R＆D）的进展 45

十三．2000 年：“设计时代”的回归 46

十四．广州楼市缺专家 47

第三篇 广州土地拍卖及土地供应市场前瞻 49

引子：引起轰动的2000年首次土地招标、拍卖 49

一．市政府土地供应政策的调整及其对开发公司的影响 50

土地供应政策的调整回顾 50

土地供应1999年回顾及2000年展望 51

政府土地供应政策调整对开发公司的影响评估 52

市场土地资源存量分析及商品房1999—2000年的的供需预测 53

二．土地招标、拍卖的定价方法与技巧 56

协议出让、招标出让、拍卖出让的区别 56

协议出让 56

招标出让 57

拍卖出让 57

竞投机会研究 57

竞投价格的制定 60

运用假设开发法制定投标、拍卖的极限价 61

运用假设开发法时，发展商必须注意的问题 62

三．招标、拍卖中的定价策略与技巧 63

影响竞投报价的因素分析 63

投标策略探讨 64

拍卖中的应价技巧 65

作价技巧的定量分析方法 66

四．招标拍卖风云回顾（1997-2000） 68

1998年深圳土地拍卖的启示 69

深圳会堂：再次见证历史 69

深圳土地拍卖的启示 70

对招标拍卖的再思考 72

1997年广州土地招标的启示 73

启示一：市场闲置土地大多，必须加大“回收”力度 73

启示二：招投标成败的关键——标书与标价 73

启示三：大型房地产企业亟待培育和扶持 74

启示四：发展商适应土地招标、拍卖，还需一个过程 75

1998年广州首宗拍卖土地成本及售价预测 75

项目概况 75

项目售价预测 76

项目成本预测 77

对发展商参加土地拍卖的建议 77

1998年广州首次拍卖地块简评 77

1998年土地拍卖，三个值得关注的焦点 79

开发商的能力和竞争力如何 79

土地取得成本的价格走势 80

下半年楼市变化的一个参数 80

1998：评头品足说拍卖 81

一 81

二 81

三 82

四 82

1998年广州首次拍卖地块观感 82

1998年12月广州土地拍卖引出的话题 84

广州土地供应市场前瞻 84

浅议开发商的竞争优势 85

1999年广州市第三次土地拍卖结果分析 86

拍卖结果能说明什么 86

发展商实力的一次检阅 87

市场前景预测 87

拍卖案例：1999年应元路地块市场分析 87

五．附录：1997至2000年1月广州土地招标拍卖情况一览表 90

第四篇 2000年广州住宅市场态势及楼市前景分析 94

一．2000年广州商品住宅市场形势分析 94

广州市住宅概况 94

2000年广州住宅市场供求分析 94

市场总体评价 95

二．房地产市场盈利前景预测及开发公司对策 96

三．发展商为谁打工？——广告费大揭秘 97

惊人的10％以下 97

疯狂的楼盘广告 97

能否有新路径 98

四．2000年优质楼盘的“四个推进” 99

加强市场研究的力度 99

实行四个招标，促进楼盘素质的全面提高 99

确立品牌的三个措施 100

建立和完善“创名牌”的组织机制 100

五．2000年，广州楼市可能进入三无阶段 101

一、无暴利 101

二、无热点 101

三、无法在销售上取巧 102

六．消化空置、积压商品房的方法探讨 103

给空置、积压商品房测测“标高” 103

“空置、积压商品房用于出租”是明智之举吗？ 104

提高“按揭”成数，能否刺激有效需求？ 106

降低成本，是否有助消化空置、积压商品房？ 108

消化空置、积压商品房：关键看政府 110

七．营销技巧透视：看不懂的楼价 111

算不清的楼价 111

摸不准的楼价 112

出乎意料的楼价 112

新楼世界 113

八．安居工程对广州房地产市场的影响 114

广州安居房建设概况 114

广州安居房建设的特点 115

安居工程对广州房地产市场的影响 116

九．关于广州解困房滞销问题的思考 116

一、解困房“滞销”的原因及对策 117

1、位置偏远与配套设施不齐全 117

2、价格偏高，付款方式苛刻 117

3、高层住宅尚未为广大居民所接受 117

4．解困房与商品房对比仍有差距 118

二、关于安居解困工程的几点思考 118

1．应该加大力度 118

2、解困小区应该规模化 118

3、解困房建设资金来源的探讨 119

4、关于“解困对象”的界定问题 119

5、解困房的租售比例问题 119

十．传媒炒不热房地产，也炒不焦房地产 120

十一．银行降息对广州房地产市场的影响 122

降息给市场带来的“利好”因素 122

“降息”短期内对广州楼市的影响将不显著 123

十二．对商品房价格与家庭年收入比指标的思考 123

一、家庭年收入的概念 124

二、应考虑收入差距的影响 124

三、楼价地区差异的影响 124

十三．发展商盈利之谜 126

一、发展商盈利高低，一个众说纷纭的问题 126

二、房地产商利润的确定因素 127

三、关于目前房地产利润问题的几点理解 128

四、试析发展商“让利”的可能性 129

十四．广州房地产开发将向郊区化发展 130

十五．地铁对广州房地产市场有何影响 131

地铁建成有助打破旧格局 131

困难与希望并存 132

关于地铁上盖物业的几点思考 133

十六．物业错位现象探析 133

郊区建高层，旺地造“廉宅”，有着深层次的原因 133

第五篇 房地产开发经营技巧 136

一．房地产可行性研究的误差与控制 136

一、当前可行性研究的误差有多大 136

二、可行性研究误差分析 137

三、控制可行性研究误差的有关建议 138

二．房地产经营中的谈判技巧 139

房地产谈判的特点 139

谈判的准备 140

谈判的技巧 141

三．关于如何缩短建设项目开发周期的探讨 142

开发周期漫长的不利影响 142

政府有关部门加强管理和提高效率是缩短开发周期的前提条件 143

发展商落实资金筹措计划是缩短开发周期的关键 144

房地产相关行业水平高低是制约开发项目工期的重要因素 144

发展商对建设开发周期加强监控的对策和途径 145

四．广州房地产项目后评价工作亟待加强 146

五．广州房地产发展规模经济刍议 147

一、广州房地产企业发展规模经济的必要性 147

二、关于规模经济的思考 149

三、广州房地产企业发展规模经济的设想 150

六．房地产发展商成本控制的八大误区 152

误区一：掐指一算凭经验，忽视策划吃苦果 153

误区二：重施工、轻设计，丢了西瓜捡芝麻 154

误区三：招标、投标走过场，五年十年一个样 155

误区四：人员冗积，成本高企 156

误区五：赚了亏了没明细，经验教训成云烟 157

误区六：计划欠周详，资源浪费多 158

误区七：决策成本费思量 159

误区八：成本控制欠机制 160

七．广州房地产企业的薄弱环节、强化措施及发展趋势 160

一、房地产企业经营决策的薄弱环节及其改进措施 161

二、从总体上看，广州房地产企业仍处于低水平 161

三、广州房地产企业的未来发展趋势 162

八．论市场机制下成熟的房地产市场行为 163

房地产企业应具有先进的经营观念 163

理性地认识市场是“成熟”的标志 164

成熟的企业应有周密的发展计划 164

灵活经营，捕捉机遇 165

合理进行市场定位 165

九．广州房地产市场首宗地名抢注事件引发的思考 165

地名遭抢注，发展商面临两难选择 166

“同德”变“金德”，云开见月明 166

“地名抢注”风波后的反思 167

十．案例分析：企业活力、企业竞争力和企业投资能力分析 167

企业活力和企业竞争力 167

某公司的企业活力和市场竞争力评估 168

1、公司所处的产业领域分析 168

2、公司在广州房地产企业中的竞争地位分析 169

3、公司提升竞争优势的能力分析 170

企业投资能力分析 171

公司的投资能力初探 172

十一．房地产开发企业贯彻ISO9000标准的必要性及其操作要点 173

ISO9000标准发展简况 174

ISO9000族标准简介 175

ISO9000族标准的结构 175

ISO9000族标准的选择和使用 175

房地产开发企业贯彻ISO9000标准的重要意义 177

能较大幅度提高产品质量 177

能节约成本 177

可提高企业的整体管理水平 178

是企业创名牌的一条途径 178

房地产开发企业贯彻ISO9000标准的具体操作 178

时间安排 178

开发企业贯标的特点 178

贯标的5个工作阶段 178

十二．非国有房地产企业的冲击及国有房地产企业对策 179

非国有房地产企业的崛起及其经济实力评估 179

非国有房地产企业的竞争优势 180

当前房地产企业竞争的特点及国有企业的竞争策略 180

当前房地产企业的竞争焦点分析 180

国有房地产企业的竞争策略 181

十三．广州大型国有房地产企业面临的竞争、挑战及对策 181

“春秋战国”、无序竞争的广州房地产市场 182

面临转折关头的国有房地产开发企业 183

广州房地产市场未来竞争格局预测及国有房地产企业出路初探 185

十四．如何选择建筑师 187

第六篇．住宅小区规划设计及环境创优 189

一．广州的建筑为何没特色？—谈理解建筑师与尊重建筑师 189

二．卖花姑娘不可再插竹叶 190

三．居住小区建筑色彩的设计 190

小区建筑色彩混乱的原因 191

居住小区建筑色彩的处理原则 191

小区建筑色彩设计的处理手法 192

色彩对比法 192

色彩同化法 192

色彩调和法 192

环境色彩法 192

四．给“中央绿地”泼冷水 192

五．专家谈住宅设计的发展趋势 193

六．专题报告：广州住宅小区建筑风格的调查分析 195

引言：影响住宅设计的广州市房地产市场背景分析 195

当前广州市住宅小区建筑风格的特点 195

广州市及周边地区住宅小区建筑风格的现状调查与简析 195

（一）欧陆风格 196

（二）新“古典主义”与现代主义相结合 197

（三）现代风格 199

（四）异域风格 200

（五）普通型 201

建筑风格与房地产开发的关系探讨 201

1、建筑风格在购房决策要素中的的排序 201

2、购房者对“建筑风格”的偏好 203

3、建筑风格与开发价值的关系 204

提高住宅设计水平的建议 206

对广州市住宅建筑风格的思考与趋势分析 208

（一）建筑趋同现象与地方特色的营造 208

（二）关于“欧陆风格” 209

（三）对广州住宅小区建筑风格的趋势分析 210

七．专题报告：高品位住宅小区规划设计与环境创优 210

一、概论 211

（一）高品位小区的内涵 211

（二）创建高品位住宅小区的必要性 211

二、高品位住宅小区规划设计与环境创优的思路、方法与实践 214

（一）小区规模与选址 214

（二）小区规划设计的总体构思 216

（三） 总体布局与空间处理 216

（四）建筑单体设计 219

（五）环境创优 221

（六）小区公共建筑及配套设施 222

（七）科技含量、“四新”的应用，以及智能型设备的应用 223

（八）物业管理的要求和配合 223

八．广州高层住宅的发展现状及走势分析 224

一、起步晚、发展潜力大的广州高层住宅 224

二、广州高层住宅多年发展缓慢的原因 225

三、近年广州高层住宅热销的主要原因 226

四、发展高层住宅的几点体会和建议 226

九．专家谈广州住宅小区建筑风格 227

十．智能型住宅：21世纪广州房地产业发展面临的挑战与机遇 229

第七篇．外地楼市见闻 233

一．走马深沪看豪宅 233

一、“豪宅”必须具有超越普通住宅的独特的优势和个性 234

二、规划设计必须胜人一筹，环境质量不容忽视 234

三、“豪宅”未必价高 235

二．广州房地产：还可以向香港学习些什么？ 236

一、厨卫设计及设备配置 236

二、规划设计 237

三、营销及其它 238

三．京城楼市见闻（一） 239

“火爆”的北京楼市：开发公司老总的嘴都笑歪了 239

“特别”的北京：福利意识笼罩着的城市 239

北京楼市前景依然光明 241

四．北京楼市见闻（二） 241

嘉浩国际商住别墅城 241

项目区位分析 241

项目定位、售价及销售成绩 241

设计特色 242

设备 242

项目评价 242

名都城小区 243

万泉新新家园 243

经验与教训：看90年代初全国著名的小区——恩济里小区 245

兴涛小区 245

万科城市花园 246

一、北京万科城市花园的建设源于发展商“住宅郊区化”的开发意念 246

二、万科城市花园建设特点 246

专家谈项目发展 247

一、关于项目规划设计问题 247

二、关于提高住宅科技含量问题 247

五．上海房地产印象（1999） 248

一、都市感觉 248

二、“金子砌成”的上海 249

三、繁华的背面 250

六．“上海最佳住宅房型评选”带来的启示 250

七．上海、南京优秀住宅小区介绍 252

一、月牙湖小区和南京栖霞建设集团 252

二、爱达花园 254

三、上海名都城小区 254

四、上海锦华花园 255

五、上海万科城市花园 255

八．重庆楼市见闻 256

“直辖”推动楼市 256

重庆：“广东化”的城市 258

重庆房地产：小有小的做 258

重庆房地产还缺些什么？ 260

九．珠三角中小城市群房地产发展面临新突破 260

从经济和社会发展看中小城市群房地产业的前景 261

由现存突出问题看中小城市群房地产业的发展方向 261

目标与对策：跨世纪的房地产业亟需新突破 262

十．山外有山，不能自满 263

第八篇．楼市数据总览 266

一．广州房地产开发税费一览表 266

二．1999-2000年广州展销楼盘一览表 270

1999—2000年天河区展销楼盘一览 270

1999—2000年东山区展销住宅一览表 274

1999—2000年越秀区展销楼盘一览 276

1999—2000年荔湾区展销楼盘一览 277

1999—2000年海珠区展销楼盘一览 279

1999—2000年白云区展销楼盘一览 284

1999—2000年芳村区展销楼盘一览 287

1999—2000年外围展销楼盘一览 288

1999—2000年商铺展销一览 289

1999—2000年写字楼展销一览 293

按揭均价每平方米3000元以下楼盘一览 294

按揭均价每平方米3000-3900元楼盘一览 295

按揭均价每平方米4000-4900元楼盘一览 298

按揭均价每平方米5000-5900元楼盘一览 301

按揭均价每平方米6000-6900元楼盘一览 303

按揭均价每平方米7000-7900元楼盘一览 305

按揭均价每平方米 8000-8900元楼盘一览 307

按揭均价每平方米9000-9900元楼盘一览 308

按揭均价每平方米10000元以上楼盘一览 308

三．1999—2000年房地产大事回顾 309

1．房改房上市 309

2．广州地铁一号线全线开通、地铁二号线2002年首期开通 309

3．“一年一小变、三年一中变”，2000年拆60万平方米违建 310

4．房地产税获大幅减免 310

5．银行大幅降息 310

6．存款利息将征20％所得税 311

7．赶搭房改“末班车”带旺广州楼市 311

8．二手住房市场成交比1998年同期增长近一倍 312

9．内环路主线贯通 312

10．广州楼市：民营外资唱主角 313

11．广州举行第三、第四次土地招标拍卖会 313

12．物业管理收费有新标准、从事物业管理必须具备资质 314

13．广州市蓝印口大幅度放宽政策 315

14、广州国有土地招标拍卖轰动 315

15、1999年房地产成交面积再创新高 316

16、广州住宅每平方平均4767元 317

17、二手房越来越好卖1999年成交63万平方米金额逾30亿 317

18、九成多可售公房完成房改 317

19、广州全面实行货币买房 318

20、烂尾地块该赔的赔该补的补 318

21、小型房产公司要砍一批 318

22、1999年楼市十大龙虎榜 318

23、广州市政府可批20公顷以下用地 320

24、1999年房地产开发投资2952亿元 320

25、广州1999年第四季度房价仍然下降 321

26、1999年GDP同比增长7.1％ 321

27、广州市定下2000年国民经济和社会发展主要预期目标 321

28、1999年广州社会消费品零售总额突破千亿 321

29、广州价格总水平再掀升势 322

30、内环路正式通车 322

31、广州“三年一中变”的八项工作 322

32、广州1999年人均收入超过12000人民币 323

33、城镇居民贫富差距缩小 323

34、十九家地产公司暂停开发新项目 323