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上篇　投资基础篇 1

第1章　不动产投资概论 1

【结构图】 1

【内容提要】 1

【学习目标】 1

1.1　不动产与不动产业 2

1.1.1 不动产的概念与特征 2

1.1.2 不动产业及其特点 4

1.2　不动产投资与投资方式 6

1.2.1 不动产投资的概念及其特征 6

1.2.2 不动产投资方式 10

1.3　不动产投资分析的研究内容和框架 13

1.3.1 不动产投资的运动过程 13

1.3.2　不动产投资开发程序 15

1.3.3 不动产投资分析的研究内容与框架 18

【关键概念】 20

【思考与练习】 20

【推荐读物】 21

第2章　不动产投资的价值观念 22

【结构图】 22

【内容提要】 22

【学习目标】 22

2.1 货币的时间价值 23

2.1.1 货币时间价值的内涵 23

2.1.2 货币时间价值的基本要素 24

2.1.3 货币时间价值的计算 27

2.2　投资风险及其衡量 33

2.2.1　风险的概念 33

2.2.2　风险厌恶与风险报酬 35

2.2.3　风险衡量方法 37

2.2.4　投资组合的收益与风险分析 38

2.3　风险资产定价模型 39

2.3.1 资本资产定价模型 39

2.3.2　套利定价模型 41

2.3.3 风险资产定价模型的应用 42

【关键概念】 43

【思考与练习】 43

【推荐读物】 44

第3章　不动产估价 45

【结构图】 45

【内容提要】 45

【学习目标】 45

3.1　不动产估价概述 46

3.1.1 不动产估价的概念及其分类 46

3.1.2 不动产价格及其决定因素 49

3.2　不动产估价原则 54

3.2.1 替代原则 55

3.2.2　预期收益原则 56

3.2.3 最有效利用原则 56

3.2.4　报酬递增递减原则 57

3.2.5　供需原则 57

3.2.6　贡献原则 58

3.2.7 变动原则 58

3.2.8　合法原则 58

3.3　不动产估价方法 60

3.3.1 市场比较法 60

3.3.2 收益法 66

3.3.3 成本法 70

【关键概念】 74

【思考与练习】 74

【推荐读物】 75

中篇　投资决策篇 76

第4章　不动产投资市场分析 76

【结构图】 76

【内容提要】 76

【学习目标】 76

4.1　不动产市场结构与运行规律 77

4.1.1 不动产市场概述 77

4.1.2 不动产市场的结构与运行机制 80

【背景资料】国内住房空置面积和空置率引发的争论 81

4.1.3 不动产市场的周期循环与政府宏观调控 84

4.2　不动产投资市场定位与市场调查 87

4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选择 87

4.2.2 不动产投资市场定位与产品功能定位 93

4.2.3 不动产投资市场调查 94

4.3　不动产投资市场分析 97

4.3.1 不动产市场分析的概念 97

4.3.2 不动产投资市场分析的内容 98

4.3.3 不动产投资市场分析的手段与方法 101

【关键概念】 103

【思考与练习】 103

【案例分析】世纪城住宅小区不动产投资开发的市场分析 103

【推荐读物】 106

第5章　不动产投资中的法律与税收问题 107

【结构图】 107

【内容提要】 107

【学习目标】 107

5.1 不动产投资中的法律问题 108

5.1.1 不动产法律概述 108

5.1.2　房地产开发用地法律制度 110

【案例阅读】市政府土地使用权划拨违法案 111

5.1.3　房地产开发法律制度 112

【案例阅读】房地产开发计划违背房地产开发原则案 113

5.1.4 房地产交易法律制度 116

【案例阅读】房地产转让合同无效案 117

5.1.5 不动产权属管理法律制度 119

5.2　不动产投资税收 120

5.2.1 不动产投资税收概述 120

5.2.2 土地税收 122

5.2.3　房产税收 125

5.2.4 不动产“费” 130

【关键概念】 131

【思考与练习】 131

【案例分析1】商业综合楼买卖协议纠纷案例 132

【案例分析2】土地增值税清算案例 134

【推荐读物】 135

第6章　不动产开发投资项目基础数据测算 137

【结构图】 137

【内容提要】 137

【学习目标】 137

6.1 不动产开发投资项目基础数据结构 138

6.1.1 环境数据 138

6.1.2　技术数据 139

6.1.3 财务数据 141

6.2　项目总投资、总成本估算与资金筹措 143

6.2.1 不动产开发项目投资支出测算 143

6.2.2 总成本费用测算 150

6.2.3 资金筹措 151

6.3　项目经营收入、税金及利润的估算 154

6.3.1 营运计划的确定 154

6.3.2 出售、出租价格的确定 156

6.3.3 经营收入与税金测算 159

6.3.4 利润总额及利润分配测算 162

6.4　必要报酬率的确定 163

【关键概念】 165

【思考与练习】 165

【推荐读物】 165

第7章　不动产开发投资项目绩效评价 166

【结构图】 166

【内容提要】 166

【学习目标】 166

7.1　绩效评价指标体系与绩效评价基本报表 167

7.1.1 财务评价的内容、方法与指标体系 167

7.1.2　财务评价基本报表的编制 169

7.2　项目财务盈利能力分析 177

7.2.1 静态指标 177

7.2.2 动态指标 178

7.2.3 基于动态指标的绩效评价准则与投资决策 183

7.3　项目清偿能力分析 185

7.3.1　全部投资回收期 185

7.3.2　资金流动性分析 186

7.3.3 国内借款偿还期 187

【关键概念】 188

【思考与练习】 188

【案例分析】“在水一方”住宅小区项目绩效评价 189

【推荐读物】 197

第8章　不动产开发投资项目风险分析 198

【结构图】 198

【内容提要】 198

【学习目标】 198

8.1　不动产开发投资项目风险概述 199

8.1.1 不动产开发投资项目风险的特征 199

8.1.2 不动产开发投资项目风险的分类 200

8.1.3 不动产开发投资项目风险分析方法 202

8.2　盈亏平衡分析法 203

8.2.1 线性盈亏平衡分析法 204

8.2.2 非线性盈亏平衡分析法 206

8.3　敏感性分析法 207

8.3.1　敏感性分析的基本概念和作用 207

8.3.2　单因素敏感性分析 208

8.3.3 多因素敏感性分析 210

8.3.4　敏感性分析方法的优缺点 211

8.3.5　幕景分析法 212

8.4　概率分析法 213

8.4.1　概率分析法概述 213

8.4.2　正态分布法 214

8.4.3　蒙特卡洛法 216

8.5　不动产开发投资项目的风险防范和控制 218

【关键概念】 220

【思考与练习】 220

【推荐读物】 221

第9章　不动产置业投资分析 222

【结构图】 222

【内容提要】 222

【学习目标】 222

9.1　不动产置业投资概述 223

9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 223

9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 224

9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 227

9.2　不动产置业投资的财务数据测算 228

9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 229

9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定 230

9.3　不动产置业投资分析工具 233

9.3.1 比率分析与获利能力分析 233

9.3.2　投资回收期 240

9.3.3 前门法与后门法 241

9.3.4　投资价值与投资决策 245

【关键概念】 246

【思考与练习】 247

【案例分析1】不动产买卖投资案例 249

【案例分析2】不动产置业出租经营投资案例 250

【推荐读物】 253

下篇　融资决策篇 256

第10章　金融市场与不动产融资 256

【结构图】 256

【内容提要】 256

【学习目标】 256

10.1　不动产金融市场概述 257

10.1.1 不动产金融市场的内涵 257

10.1.2 不动产金融市场的参与者 259

10.2　不动产融资方式 261

10.2.1 不动产融资方式概述 261

【背景资料】融资方式单一——当前我国不动产企业面临的主要问题 262

10.2.2　不动产抵押贷款 263

10.2.3 不动产证券化 264

10.2.4 不动产信托与租赁 264

10.2.5 项目融资 266

10.3　不动产融资制度 270

10.3.1 发达国家不动产融资制度的发展 270

10.3.2 以美国为代表的资本市场融资模式 273

【关键概念】 275

【思考与练习】 275

【案例分析】上海置业：城市运营商的融资突围 寻找新模式 275

【推荐读物】 276

第11章　不动产抵押贷款分析 277

【结构图】 277

【内容提要】 277

【学习目标】 277

11.1　不动产抵押贷款概述 278

11.1.1 不动产抵押贷款的含义与基本特征 278

11.1.2 不动产抵押贷款的分类 280

【背景资料】美国的住宅房地产抵押贷款 281

11.1.3 不动产抵押贷款的申请与办理 282

11.2　不动产抵押贷款利率的决定 284

11.2.1 不动产抵押贷款的供给 285

11.2.2 不动产抵押贷款的需求 285

11.2.3 不动产抵押贷款的供求均衡 286

11.3　不动产抵押贷款的支付方式 287

11.3.1 固定利率、等额支付的不动产抵押贷款 287

11.3.2 累进支付的不动产抵押贷款 289

11.3.3 可变利率的不动产抵押贷款 290

11.3.4　不动产逆向抵押贷款（reverse mortgage） 292

11.4　不动产抵押贷款的风险管理 293

11.4.1 不动产抵押贷款的风险分析 293

11.4.2 不动产抵押贷款风险的管理 295

【关键概念】 296

【思考与练习】 296

【案例分析】美国次贷危机及其对我国房贷市场的启示 297

【推荐读物】 298

第12章　不动产投资信托与不动产证券化 299

【结构图】 299

【内容提要】 299

【学习目标】 299

12.1　不动产投资信托 300

12.1.1　不动产投资信托概述 300

12.1.2 不动产投资信托的原理 302

12.1.3 不动产投资信托在我国的发展 304

12.2　不动产资产证券化 305

12.2.1 不动产证券化概述 305

12.2.2 不动产证券化的运作原理与运作过程 306

12.2.3 不动产证券化与不动产投资信托的关系 309

12.2.4 不动产证券化的产生及其在我国的发展 311

12.3　房地产投资信托基金 312

12.3.1 房地产投资信托基金的概念和运行 312

12.3.2 房地产投资信托基金的组织模式与治理结构 313

12.4　不动产投资信托与证券化的风险及其监管 315

12.4.1 不动产信托与证券化的风险分析 316

12.4.2 不动产投资信托和证券化的风险监管 319

12.4.3 房地产投资信托基金监管的国际经验 321

12.4.4 我国台湾、香港地区的房地产投资信托基金监管 323

【关键概念】 323

【思考与练习】 324

【案例分析】三亚地产投资券的案例 324

【推荐读物】 325

参考文献 327

附录一　复利系数表 330

附录二　标准正态分布表 342