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第一部分 房屋买卖纠纷处理法律依据 1

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释·理解与适用（2003年4月28日） 1

一、综合 18

中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日） 18

中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日） 29

中华人民共和国建筑法（1997年11月1日） 37

经济适用住房管理办法（2007年11月19日） 46

廉租住房保障办法（2007年11月8日） 51

城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日） 55

房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日） 60

房地产广告发布暂行规定（1998年12月3日） 64

适用答疑 65

买卖双方就停车位权属发生纠纷，如何确权？ 65

开发商迟延交房，可否以“不可抗力”而主张免责？ 66

开发商逾期交房的，违约金如何计算？ 67

商品房楼顶及墙面广告牌的收益应当归谁享有？ 67

开发商违规占用小区公共用地，应当承担责任吗？ 67

共同出资买房却无证据证明的，能被确认为房屋的共同所有人吗？ 68

擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗？ 69

以夫妻名义享受优惠而取得的公房，离婚后房屋归谁所有？ 69

二、房屋销售 70

中华人民共和国合同法（节录）（1999年3月15日） 70

城市房地产转让管理规定（2001年8月15日） 85

商品房销售管理办法（2001年4月4日） 88

城市商品房预售管理办法（2004年7月20日） 93

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999年4月22日） 96

建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（1999年7月27日） 98

适用答疑 103

购房中的“五证”、“两书”是指什么？ 103

商品房预售广告有法律约束力吗？ 104

商品房订购协议约定定金而发生纠纷的，应当如何处理？ 105

出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同是否有效？ 105

双方签订了商品房认购书之后，是不是必须签订商品房预售合同呢？ 105

预购人能否将预售商品房再转让给他人？ 106

出卖人一房二卖的应如何处理？ 106

出售公房，承租人有优先购买权吗？ 107

三、房屋价格 108

商品住宅价格管理暂行办法（1992年7月20日） 108

城市房产交易价格管理暂行办法（1994年11月11日） 110

经济适用住房价格管理办法（2002年11月17日） 112

适用答疑 114

商品住宅价格由哪些项目构成？哪些费用不应计入商品住宅价格？ 114

商品房预售合同签订后，开发商还能要求增加房款吗？ 115

四、购房贷款 116

个人住房贷款管理办法（1998年5月9日） 116

住房公积金管理条例（2002年3月24日） 120

适用答疑 125

因开发商原因不能办理银行按揭贷款，可以解除房屋预售合同吗？ 125

申请公积金贷款购房一般遵循哪些步骤？ 126

五、房屋面积测算 128

建筑工程建筑面积计算规范（2005年4月15日） 128

建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（2002年3月27日） 132

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）（1995年9月8日） 133

适用答疑 134

如何计算商品房的销售面积？ 134

商品房交付面积与合同约定面积有差异应如何处理？ 135

共用分摊面积增加，购房者需要承担增加部分的房款吗？ 136

六、验收与质量保证 137

建设工程质量管理条例（2000年1月30日） 137

建设工程质量投诉处理暂行规定（1997年4月2日） 145

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（1998年5月12日） 147

城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993年11月13日） 149

房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日） 150

住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日） 152

适用答疑 159

房屋交付时，用户有哪些注意事项？ 159

商品房交付使用后，购买人可否以质量不合格而要求退房？ 159

保修期内，购房人自身使用不当造成房屋损坏的，开发商需要承担保修责任吗？ 160

公房买卖中存在质量问题如何处理？ 160

房屋转让住宅专项维修资金如何处理？ 160

七、房屋登记 162

房屋登记办法（2008年2月15日） 162

房屋登记簿管理试行办法（2008年5月6日） 174

国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知（2008年4月15日） 175

关于印发《房屋权属登记信息查询暂行办法》的通知（2006年10月8日） 176

关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见（2000年9月18日） 178

适用答疑 181

房屋登记簿的记载内容有哪些？ 181

房屋权属证书和房屋登记簿有何区别？ 184

什么是房屋所有权初始登记？如何办理房屋所有权初始登记？ 184

什么是房屋所有权变更登记？哪种情况下应当办理房屋所有权的变更登记？如何办理房屋所有权变更登记？ 185

非法印制、伪造、变造房屋权属证书或登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或登记证明的，有哪些法律后果？ 186

如何理解房屋登记错误的损害赔偿问题？哪些机构或者个人应当承担登记错误的损害赔偿责任？ 187

八、房屋交易税 189

中华人民共和国契税暂行条例（1997年7月7日） 189

中华人民共和国房产税暂行条例（1986年9月15日） 190

国家税务总局、财政部、建设部、关于加强房地产税收管理的通知（2005年5月27日） 191

国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（2005年10月20日） 193

国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知（2006年9月14日） 194

财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（2006年12月25日） 196

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（2006年7月18日） 196

适用答疑 199

房产契税应当由开发商还是购房人交纳？ 199

九、房屋抵押担保 200

中华人民共和国担保法（节录）（1995年6月30日） 200

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节录）（2000年12月8日） 203

城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日） 208

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2005年12月14日） 213

适用答疑 214

设有抵押权的房屋出售后再解除抵押权，是否影响房屋出售的效力？ 214

房屋尚欠银行贷款，可否出售？ 215

登记机关有误的房地产抵押合同是否具有法律效力？ 215

抵押利用虚假资料骗取抵押登记，该抵押权是否生效？ 215

抵押权人在何种情况下可以要求拍卖抵押财产？ 216

已设立抵押的房屋被拆迁，抵押权人的权利应如何保护？ 216

十、房屋中介机构 217

城市房地产中介服务管理规定（2001年8月15日） 217

国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（1995年7月17日） 220

房地产估价机构管理办法（2005年10月12日） 222

适用答疑 231

中介方已向卖方收取了中介费，居间成功买方是否应付佣金？ 231

如何理解和认定“促成交易”？居间人对促成买卖双方之间的交易成功应承担什么样的责任？ 231

中介居间不成功，委托人能否要求其赔偿？ 231

房屋中介公司接受委托出售房屋，委托人中途毁约，中介公司是否应承担责任？ 232

价格评估机构故意隐瞒房屋真实价值造成出卖人财产损失的，应如何承担责任？ 232

居间人促成双方签订买卖合同后，双方未能实际履行买卖合同，居间人可否向违约方主张违约赔偿？ 232

十一、房屋争议解决 234

中华人民共和国民事诉讼法（节录）（2007年10月28日） 234

最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（1992年11月25日） 255

适用答疑 255

二手房买卖纠纷可以申请仲裁吗？ 255

房屋买卖纠纷的诉讼时效有多长，如何计算？ 256

房屋买卖纠纷经人民调解委员会调解达成协议的是否能申请法院强制执行？ 256

房屋买卖纠纷中法院调解书具有什么效力？ 257

房产诉讼费用标准是如何计算的？ 258

第二部分 房屋买卖典型案例 260

一、房屋买卖合同类 260

（一）房屋买卖认购协议 260

对认购协议中的缺失条款或不确定条款存在争议导致未能签订房屋买卖合同，如何处理？ 260

认购协议书的性质如何认定？ 265

认购协议书中的定金如何处理？ 271

（二）房屋预售合同 273

房地产公司不履行预售合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担什么责任？ 273

实际面积超过房屋预售合同的约定，如何处理？ 276

（三）房屋买卖合同纠纷 280

夫或妻一方代另一方所签的房屋买卖合同的效力如何认定？ 280

买方违约导致卖方反悔，房屋买卖合同如何履行？ 283

房屋买卖合同补充协议的效力如何认定？ 285

二、房屋权属登记类 289

买方未按照合同约定付清房款时，卖方可否拒绝协助其办理产权变更登记手续？ 289

房屋交付使用的约定期限内，房产公司未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应否承担违约责任？ 291

哪些属于办理房屋权属转移登记必需的申请材料？ 293

三、房屋交易中介类 297

房屋买卖纠纷中房地产中介公司应当承担什么责任？ 297

四、特殊类型的房屋买卖类 302

产权调换房能否进行买卖？ 302

集资建房权益受到侵害，请求保护的诉讼时效期间如何计算？ 305

使用权人转让公有住房使用权的行为如何认定？ 308

第三部分 房屋买卖诉状文书实例 310

一、房屋买卖民事诉讼类 310

民事起诉状 310

民事上诉状 312

民事答辩状 314

民事再审申请书 316

二、其他相关法律文书 319

房屋所有权初始登记申请书 319

房屋所有权转移登记申请书 320

房屋所有权变更登记申请书 321

房屋所有权注销登记申请书 322

房屋抵押登记申请书 323

实用附录 324

附1商品房认购书 324

附2商品房预售合同 326

附3商品房买卖合同 339