民商事典型疑难问题适用指导与参考 9 土地房地产与建设工程纠纷卷PDF电子书下载

第一部分 土地与房地产纠纷 1

第一章 建筑物区分所有权纠纷 1

一、业主专有权纠纷 1

1．物业公司能否以与业主签订协议的方式限制业主封闭阳台？ 1

2．购房时对阳台状况约定不明，物业公司以协议限制业主封闭阳台是否可行？ 3

3．业主在自己房屋内安装大型浴缸，可能对整幢大楼的安全和正常适用有较大影响，物业公司可否对其权利行使加以干涉？ 6

4．购房时售楼人员口头承诺“买一楼送花园”，但购房协议及物权登记上无相关记载，该业主是否有权对其屋前庭院绿地进行改造？ 9

办案依据集成 13

二、业主共有权纠纷 16

5．房地产开发公司未经业主同意将建筑物楼顶空间及架空层扩建成楼房，业主是否有权要求其恢复原状？ 16

6．业主是否有权不经其他共有权人同意，在公共楼道墙壁上开门并安装防盗门？ 20

7．新建小区中配建的社区办公用房产权归属业主或业主委员会还是开发商或物业服务公司？ 22

8．开发商因违规建造被撤销建设工程规划许可证和房产证，经与业主委员会协商将违规建筑交由业委会所有，经规划、房产部门审批同意后办理产权登记手续，此后，开发商可否以赠与合同为由撤销赠与？ 23

9．经营性用房的业主能否在其阳台与他人阳台之间的外墙上悬挂经营性广告牌？ 26

10．业主能否在建筑物共有部分内安装太阳能？ 29

11．物业公司能否以与业主签订协议的方式限制业主改变外立面？ 32

12．在签订相关协议后，业主可否安装齐墙外置式防盗栅栏和外挂式晾衣架？ 32

办案依据集成 36

三、车位纠纷 39

13．开发商能否为了满足特殊要求，擅自减少规划中设置的停车位数量或改变消防通道的通行方式？ 39

办案依据集成 43

四、车库纠纷 46

14．业主与开发商对售房时是否承诺建立“公用停车库”说法不一，应如何认定事实？ 46

办案依据集成 49

第二章 土地承包经营权纠纷 52

一、土地承包经营权确认纠纷 52

15．户籍未迁走的“出嫁女”是否仍在原村中享有土地承包经营权？ 52

16．“出嫁女”是否有权获得土地征用的补偿费？ 52

17．对外发包的土地承包合同未报乡（镇）人民政府批准，是否无效？ 54

18．以家长会议形式决定并签订的山林承包合同的效力如何认定？ 58

19．土地承包经营权转包口头协议是否有效？ 59

20．村民将自己承包的土地交由他人耕种是否表明其放弃了土地承包经营权？ 61

21．承包土地的交回需满足什么条件？ 64

22．村委会能否强行收回发包土地并转包给第三人？ 66

23．当与不同村民就同一土地先后签订了两份土地承包合同时，如何确定土地承包经营权的归属？ 68

办案依据集成 72

二、承包地征收补偿费用分配纠纷 83

24．承包户户口变更为非农业但仍然耕种原承包地时，能否获得征地补偿款？ 83

25．征地补偿款的分配能否以姓氏为标准进行区分？ 83

26．服刑人员或服过刑的村民能否参与征地款的分配？ 86

27．婚后未将户籍迁出的“出嫁女”是否享有原集体经济组织的征地补偿款分配权？ 87

28．村委会能否通过决议剥夺“出嫁女”的征地款分配权？ 87

29．进城镇落户的“农转非”农民是否享有征地补偿款的分配权？ 90

30．农村家庭承包与其他承包方式的征地补偿费分配标准是否相同？ 95

31．户籍迁出但未在迁入村分得土地的“出嫁女”是否有权分得原村承包地的征地补偿款？ 105

32．在进行征地补偿款分配时，村民要求贯彻计划生育奖励政策对其多加分配，此争议是否属于民事权益纠纷？ 110

33．户口迁至学校的在校大中专学生是否享有征地款的分配权？ 111

34．村民自愿农转非，是否必然丧失原集体经济组织成员资格？ 112

35．家庭成员因死亡或出嫁发生变动时，应如何分配征地补偿款？ 114

36．出嫁后户口未迁出，且将婚后子女户口登记在原村的“出嫁女”，能否与子女一起要求分配原集体经济组织的征地补偿款？ 116

37．征地补偿安置方案确定后方迁入该集体经济组织的成员能否要求分配土地补偿费？ 118

办案依据集成 126

三、土地承包经营权继承纠纷 129

38．土地承包经营权能否继承？ 129

办案依据集成 131

第三章 建设用地使用权合同纠纷 132

一、建设用地使用权出让合同纠纷 132

39．建设用地使用权出让合同中，合同项下的土地部分办理了农用地转用审批、部分土地未经审批，该合同效力如何？ 132

40．由于国家政策性要求导致土地使用权出让合同无法继续履行，应如何处理？ 139

41．在土地使用权出让过程中，挂牌出让公告这一行为属于要约还是要约邀请？ 158

办案依据集成 168

二、建设用地使用权转让合同纠纷 172

42．在未支付全部土地使用权出让金并未取得土地使用权证书的情况下将土地使用权转让，此转让合同是否有效？ 172

43．为逃避土地使用权转让税费而签订的虚假土地使用权出让合同应如何处理？ 177

44．已设定抵押的土地使用权能否转让？ 180

45．在转让方未取得土地使用权的情况下，双方签订的土地使用权转让合同是否有效？ 190

46．受让方要求返还已支付土地使用权转让费的诉讼时效期间如何计算？ 191

47．签订土地使用权转让合同后，转让方方取得土地使用权的，合同效力如何？ 202

48．土地使用权转让的税费双方如何分担？ 202

49．人民法院可否自行对合同违约金数额进行调整？ 203

50．双方对转让合同条款的约定内容发生歧义，应如何处理？ 218

办案依据集成 229

第四章 房地产开发经营合同纠纷 231

一、合资、合作开发房地产合同纠纷 231

51．如何认定合同当事人签订的是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同？ 231

52．村委会与他人订立的合作开发合同的效力如何认定？ 246

53．合作开发房地产合同纠纷中，应如何区分合同双方是借用资质还是合作开发？ 253

54．合作开发房地产合同中，一方当事人构成根本违约，另一方当事人可否单方解除合同？ 257

办案依据集成 289

二、项目转让合同纠纷 291

55．代理人擅自将被代理人的参建权益转让给他人，如何认定转让行为是否有效？ 291

办案依据集成 298

第五章 房屋买卖合同纠纷 301

一、商品房预约合同纠纷 301

56．签订商品房订购协议后，由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，以致双方未能订立商品房预售合同，此时，开发商已收取的定金应如何处理？ 301

57．欲购房人与开发商签订的《购房意向书》是否属于预约合同的性质？ 306

58．预约合同中的定金罚则如何运用？ 312

59．开发商在取得预售许可证之前与购房者签订的认购协议书是否有效？ 316

60．双方在签订的商品房预约合同中约定由购房者先行交付一定数额的定金，在购房者未全额给付定金的情形下，开发商将商品房售与他人，是否构成违约？ 319

办案依据集成 329

二、商品房预售合同纠纷 330

61．交房时购房者发现所购房屋窗外加有展示沙盘及房屋模型上所未出现的装饰钢梁，购房者能否要求开发商承担违约责任？ 330

62．交房后，购房者发现房屋实际层高较双方签订的预售合同中约定的层高为低，购房者能否因此要求开发商进行相应赔偿？ 333

63．开发商建成后的房屋不完全符合商品房预售广告的宣传内容，是否构成违约？ 336

64．以预售商品房为标的进行的拍卖，拍卖成交后，拍卖人在约定的时间内无法完整交付拍卖物或办理产权过户是否构成违约？ 342

65．预售房屋非为商品房，且出卖人未取得商品房预售许可证，此预售合同效力如何？ 345

66．商品房预售合同对有关定金数额是否有限制？ 348

67．在迟延履行的情形下能否适应定金罚则？ 348

68．商品房预售合同中，开发商未按约履行交房义务，购房者因此而主张的违约金的诉讼时效期间如何计算？ 351

69．交房后，买受人发现出卖人交付使用的房屋建筑面积小于商品房预售合同约定的面积的，应如何处理？ 359

办案依据集成 365

三、商品房销售合同纠纷 367

70．在房屋买卖合同不成立的情形下，是否存在定金问题？ 367

71．开发商与购房人签订的商品房买卖合同中约定的土地使用年限超出国家法定出让年限10年，应如何处理？ 370

72．卖房多年后，夫妻一方能否以不知情为由主张夫妻关系中的另一方与他人的房屋买卖合同无效？ 374

73．商品房买卖合同签订后，买受人能否以房屋存在质量问题为由行使抗辩权，而拒付剩余房款？ 376

74．商品房买受人诉请房地产公司、房产测量机构告知公摊面积的计算依据、公摊部位、计算方法和过程结果等，应否支持？ 379

75．开发商因政府部门变更规划而未履行在先签订的商品房买卖合同中的义务应否承担民事违约责任？ 383

76．无法计入产权登记的露台能否出售？ 385

77．双方在商品房买卖合同中约定，房屋实际面积大于约定面积的，买受人于开发商出示测绘部门出具的产权登记面积文件之日起30日内补交面积差价款，此处“测绘部门出具的产权登记面积文件”应如何理解？ 388

78．商品房买受人违约后能否要求出卖人返还其已支付的价款及其利息？ 391

79．出卖人“一屋二卖”应如何处理？ 393

80．房地产开发商协助办证义务具体包括哪些内容？ 395

81．如何认定房屋买卖活动中“阴阳合同”的效力？ 398

82．职工与企业因福利房产生的纠纷是否属于法院受理范围？ 401

83．职工在合同履行期限未到的情况下离开企业，购买的福利房应如何处理？ 402

84．合同双方对商品房买卖中格式合同的理解不同时，应如何处理？ 405

办案依据集成 409

四、商品房委托代理销售合同纠纷 418

85．双方当事人对合同约定存在不同理解时，应如何处理？ 418

86．“履约保证金”性质属违约金还是定金？ 427

办案依据集成 430

五、农村房屋买卖合同纠纷 436

87．农村居民因土地征用而成为非农户口，仍生活在农村的，其在农村购房行为是否有效？ 436

办案依据集成 439

第六章 租赁合同纠纷 440

一、土地租赁合同纠纷 440

88．双方当事人签订的土地租赁合同期限超过20年的，该租赁合同的效力该如何认定？ 440

89．租赁合同解除后，应如何处理？ 440

90．双方当事人签订的改变农田使用性质的租赁合同，效力如何？ 447

办案依据集成 451

二、房屋租赁合同纠纷 459

91．房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，是否有效？ 459

92．当事人对租赁合同变更约定不明的，该如何处理？ 459

93．租赁双方约定的租赁期限未届期，但双方对之后的租金未明确约定亦达不成一致，一方提出解除合同，人民法院是否应当准许？ 459

94．因第三方无偿使用部分租赁房屋，出租人和承租人各执一词，难以查清哪一方同意其使用，因此造成的损失该如何承担？ 459

95．在合同履行过程中，因发生雪灾导致租赁房屋坍塌是否构成不可抗力而不能实现合同目的？ 468

96．出租人和承租人在租赁合同中如有承租人维修保养租赁物义务的约定，应如何界定承租人的维修保养义务的限度？ 469

97．在不定期房屋租赁合同中，添附使用时间较为长久的固定设备，双方未对添附物的处置进行约定，租赁合同终止后，对于拆除该固定设备而引起的损失应如何承担？ 471

办案依据集成 475

第七章 房屋拆迁安置补偿合同纠纷 483

98．违约一方当事人承担赔偿责任如何与另一方当事人的损失程度相对应？ 483

99．拆迁人违反合同约定，将本应回迁安置该被拆迁人的房屋出卖给第三人，被拆迁人请求解除合同的主张能否得到支持？ 485

100．合同解除后，违约人该如何承担责任？ 485

101．拆迁人签订的关于责任承担内部协议，是否对被拆迁人有效？ 485

办案依据集成 490

第八章 农村土地承包经营权合同纠纷 495

一、农村土地承包经营权转包合同纠纷 495

102．在订立转包合同时，双方当事人在合同中没有约定明确的四至界限，也没有到现场勘测定桩划界，导致转包土地面积无法确定，承包人关于第三人侵权的主张能否得到支持？ 495

103．如何认定土地承包经营权转包口头协议的法律效力？ 500

104．如果在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，该如何处理？ 500

办案依据集成 503

二、农村土地承包经营权转让合同纠纷 505

105．在当事人约定不明时，如何根据具体情况认定当事人所签合同为转让合同还是转包合同？ 505

办案依据集成 509

三、农村土地承包经营权互换合同纠纷 511

106．不在同一集体经济组织内互换土地经营，是否有效？ 511

107．同一集体经济组织的双方当事人互换土地经营的行为，未在集体经济组织备案，那么，双方的互换行为如何认定？ 511

108．双方当事人互换土地承包经营权事实存在的情况下，一方能否随时解除合同？ 514

办案依据集成 516

四、农村土地承包经营权入股合同纠纷 518

109．以土地承包经营权入股而成立的公司，能否将土地再次流转？ 518

办案依据集成 522

五、农村土地承包经营权抵押合同纠纷 523

110．承包方以其家庭承包方式获得的土地经营权是否可以进行抵押？ 523

办案依据集成 525

六、农村土地承包经营权出租合同纠纷 526

111．本集体经济组织之外的农户能否以其他方式承包土地？ 526

112．土地承包人由于治病而远赴台湾，将土地承包管理事项交由其儿子负责。在此期间，其儿子将该土地出租给善意无过失第三人，承包人关于该出租合同无效的主张能否支持？ 526

办案依据集成 530

第九章 房地产服务合同纠纷 531

一、房地产咨询合同纠纷 531

113．在委托方投资开发的楼盘实际进度迟延的情况下，受托方履行策划推广工作也存在一定迟延，委托方能否要求受托方承担违约责任？ 531

114．提供咨询一方迟延出具审价报告，双方均无证据证明哪一方应当对此承担责任，该如何分配双方的责任？ 535

115．在咨询方提供服务存在瑕疵的情况下，其要求对方支付利息的主张能否得到支持？ 535

办案依据集成 539

二、房地产价格评估纠纷 540

116．在地方制定的房屋估价收费标准低于国家计委、建设部计价格〔1995〕第971号文规定的最高收费标准的情况下，应当以哪个标准确定收费数额？ 540

办案依据集成 548

第二部分 建设工程纠纷 549

第十章 建设工程合同纠纷 549

一、建设工程勘察合同纠纷 549

117．如果建设工程勘察合同中明确约定，因勘察错误造成工程质量事故，勘察机构除免收勘察费外，赔偿金最多不超过全部勘察费。那么，因勘察错误而造成的损失能否依照此约定计算？ 549

118．在签订建设工程勘察合同时，委托勘察一方未提供清晰明确的界址资料，也未和勘察机构一起到现场进行勘察工作，从而导致勘察场地与实际场地出现偏差，针对因此造成的扩大损失，委托方是否需要承担责任？ 549

119．在勘察机构已经承担勘察错误的损失责任的情况下，委托方能否要求返还勘察费用？ 549

120．勘察方在履行完勘察任务后，合同当事人之外的第三人依照合同支付的勘察费，是否因第三人的主张而应该返还？ 554

办案依据集成 558

二、建设工程设计合同纠纷 560

121．建设工程设计单位在建设工程设计合同签订后设计图纸完全交付前才取得相应资质等级的，是否影响建设工程设计合同效力？ 560

办案依据集成 568

三、建设工程施工合同纠纷 571

122．建设工程施工合同若出现“阴阳合同”，即备案合同和实际履行合同，且无证据表明备案合同是由双方协商约定的情况下，工程结算应以哪个合同为准？ 571

123．如果鉴定机构出具有关停、窝工时间及损失的鉴定报告，但没有建设单位指定的工地代表签证，建设单位对此亦否认的话，能否认定其效力？ 571

124．在双方对工程款支付进度有明确约定的情况下，如果发包方迟延支付工程款，工程款利息从何时开始起算？ 571

125．仲裁委员会已经作出仲裁裁决，其中一当事人虽对该仲裁裁决不服，但又没有在法定期间内提起诉讼撤销该仲裁裁决而导致仲裁裁决已经发生法律效力，那么其再向人民法院起诉，能否得到支持？ 581

126．当事人只是选择适用了建设部制定的建设工程施工合同格式文本，并没有对发生上述情况下是否以承包人报送的竣工结算文件作为工程款结算依据一事作出特别约定，此时能否直接以该格式文本中的通用条款为依据，直接适用最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20条的规定？ 588

127．当事人在举证期限内不提交证据，视为放弃举证权利，人民法院可以根据对方当事人提供的证据认定案件事实。但是，被视为放弃举证权利的一方当事人是否依法仍享有抗辩权？ 589

128．在施工过程中，如果因办理变更手续、设计变更、工程量增加、天气等因素影响施工的话，工期是否可以顺延？ 597

129．如何认定工程已经竣工并通过验收？ 597

130．建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，应当由谁承担责任？ 597

办案依据集成 613

四、建设工程价款优先受偿权纠纷 618

131．在“烂尾楼”工程中，行使建设工程价款优先受偿权的时间起算点如何认定？ 618

132．基于债权的转让，债权受让人能否对完成的工程享有优先受偿权？ 620

133．发包方与承包方均有违约情况，导致工程延期完工，违约金该如何支付？ 620

134．在除斥期间，承包人若向发包人发出催款函，其是否能行使建设工程价款优先权？ 630

135．如果利害关系人对催款函的日期提出异议，而承包人只能提供复印件，无法提供催款函的原件，则如何认定催款函的效力？ 630

办案依据集成 636

五、建设工程分包合同纠纷 637

136．在发包人处于破产清算阶段、工程款无法全部支付的情况下，实际施工人和分包人是否就已支付的工程款按比例分配？ 637

137．双方当事人在签订分包工程过程中，对于工程造价明确予以约定，分包人能否以对方当事人施工过程成本降低为由主张核减工程款？ 646

138．总包单位和分包单位对所建设的工程是否逾期、是否完工等事项存在争议，应如何确定？ 653

办案依据集成 663

六、建设工程监理合同纠纷 668

139．监理公司超越其经营范围而接受的监理委托是否有效？ 668

140．监理酬金付至工程竣工验收，但该工程完工后未经验收而直接投入使用，监理酬金该如何支付？ 672

141．监理期限到期后，监理单位继续履行监理合同，其要求增加监理费的主张能否得到支持？ 675

142．在要求增加监理费的函件丢失的情况下，监理单位重新发函并经委托监理方项目部负责人确认，能否认定该新函件的效力？ 676

办案依据集成 679

七、装饰装修合同纠纷 680

143．发包人的副经理以个人名义出具的收条能否认定为职务行为？ 680

144．在履行装饰装修合同过程中，承包方承建的工程部分不合格，那么在合同解除后其承担的责任是返还全部的工程价款还是限于该局部工程价款？ 684

145．由于装修装饰工程质量不合格，造成的预期损失如何计算？ 684

办案依据集成 690

八、铁路修建合同纠纷 692

146．由于承包方为个人，不具有施工资质，导致铁路建设施工合同无效后，该个人能否以该合同为依据主张工程款？ 692

147．承包方向发包方所打收款手续上明确注明“工程款”，发包方关于承包方为其内部职工的抗辩理由能否成立？ 692

办案依据集成 696

九、农村建房施工合同纠纷 699

148．承包方依照合同约定将工程完工并交付，发包方已经实际入住，在无证据证明的情况下，发包方关于工程质量存在瑕疵而拒绝支付工程款的抗辩是否成立？ 699

149．在一审法院明确阐明发包方有权对工程质量申请鉴定的情况下，发包方明确表示不申请鉴定也不缴纳鉴定费，在上诉时再提出鉴定申请，二审法院能否支持其主张？ 699

150．因承包方无资质而导致农村建房施工合同无效后，发包方是否也需要承担一定的责任？ 701

办案依据集成 703