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第一章 房地产的法律界定 2

第一节 房地产和房地产业 2

一、房地产的概念 2

二、房地产业在国民经济体系中的地位 3

三、我国目前房地产业发展现状 9

第二节 房地产法 14

一、房地产法的法律属性 14

二、房地产法与相关部门法的关系 16

第三节 房地产法律关系 18

一、房地产法律关系的分类 18

二、房地产法律关系的特点 19

三、房地产法律关系的构成 20

第四节 房地产法的基本原则 24

一、坚持土地公有制原则 24

二、推动房地产市场化原则 24

三、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 25

四、国家扶持发展居民住宅建设的原则 26

第二章 房地产立法研究 27

第一节 各国房地产立法比较研究 27

一、各国房地产法律渊源 28

二、各国房地产立法特点 32

三、我国房地产立法现状 33

四、房地产立法的国际化趋向 34

第二节 我国房地产立法的缺陷及其完善 36

一、我国房地产立法的主要缺陷 36

二、完善我国房地产立法的建议 40

第三章 土地使用制度 47

第一节 各国土地使用制度概述 47

一、国外土地使用制度的历史沿革 47

二、国外土地使用制度的特征 50

第二节 我国的土地使用制度 51

一、我国土地使用制度的历史沿革 51

二、我国土地使用制度的法律特征 53

第四章 土地使用权划拨 55

第一节 土地使用权划拨概述 55

一、土地使用权划拨的界定 55

二、土地使用权划拨与土地使用权出让的关系 57

三、土地使用权划拨的适用范围 58

四、土地使用权划拨的程序 59

五、划拨土地使用权的收回 60

第二节 土地使用权划拨制度的反思及完善 62

一、土地使用权划拨制度存废之争 62

二、“双轨制”用地存在的问题 63

三、解决我国目前“双轨制”用地的法律措施 65

第五章 土地使用权出让 67

第一节 土地使用权出让的概述 67

一、土地使用权出让的界定 67

二、土地使用权出让的特征 68

三、土地使用权出让的方式 68

四、土地使用权出让的法律性质 75

第二节 土地使用权出让中存在的问题及解决路径 79

一、土地使用权出让中出现的问题 79

二、问题解决的路径 83

第六章 土地征收法律制度 86

第一节 土地征收概述 86

一、土地征收的定义 86

二、土地征收的特征 88

三、土地征收程序 91

四、土地征收的审批权限 92

五、土地征收法律关系的本源解读 93

第二节 完善我国土地征收制度的法律思考 94

一、我国现行法律制度中对于“公共利益”的界定模糊 95

二、相关法律制度中关于安补费的规定过低，严重侵害广大农民利益 98

三、现行征地程序的立法规定存在明显缺陷 103

第七章 土地发展权论 108

第一节 土地发展权概述 108

一、土地发展权的定义 108

二、土地发展权的特征 109

三、各国对土地发展权的处理方式 111

四、土地发展权的分类 111

第二节 高空建筑权 112

一、高空建筑权的定义 112

二、国外关于高空建筑权的法律规定 112

三、关于我国高空建筑权的立法建议 114

第三节 地下权 116

一、地下权的定义 116

二、国外关于地下权的法律规定 116

三、关于我国地下建筑权的立法建议 117

第四节 土地开发权 118

一、土地开发权的定义 118

二、国外对土地开发权的管理的方式 118

三、关于我国土地开发权的立法建议 121

第八章 房地产转让 123

第一节 房地产转让概述 123

一、房地产转让的定义 123

二、房地产转让的形式 124

三、房地产转让的条件 125

四、房地产转让的程序 128

五、商品房预售 128

第二节 商品房购房人应受《中华人民共和国消费者权益保护法》保护 129

一、消费者的特征 130

二、商品房购房人符合消费者的特征 133

三、承认商品房购房人对消费者有重大的法律和现实意义 137

第九章 房地产抵押 140

第一节 房地产抵押概述 140

一、抵押概述 140

二、房地产抵押的特征 141

三、房地产抵押标的物的范围 142

四、房地产抵押法律关系当事人的权利和义务 144

五、房地产抵押的设立 145

六、房地产抵押权的效力 147

七、房地产抵押权的实现 150

第二节 预售商品房抵押的学理基础分析 153

一、预售商品房抵押的法律特征 153

二、预售商品房抵押的理论定位 155

三、预售商品房抵押标的的认定 157

四、预售商品房抵押实现的理论定位 158

第十章 房地产权属登记 160

第一节 房地产权属登记概述 160

一、房地产权属登记概念 160

二、房地产权属登记的功能 162

三、土地权属登记 163

四、房屋权属登记 165

五、房屋权属登记的程序 169

第二节 我国房地产登记制度的缺陷及完善 170

一、关于房地产登记行为的性质 170

二、关于房地产登记的现状——分别登记 174

三、关于房地产登记的依据 181

四、关于房地产登记机关的审查标准 182

五、关于房地产登记的种类 186

第三节 预告登记制度的完善 188

一、房地产预告登记的性质 188

二、房地产预告登记的作用 190

三、预告登记制度的效力 192

四、我国现行立法的规定及评析 195

五、我国房地产预告登记制度的立法完善 198

第十一章 社会性保障住房法律问题研究 202

第一节 社会性保障住房法律问题概述 202

一、加快保障性住房建设的意义 205

二、我国保障性住房现状分析 207

三、国外保障性住房建设的经验 210

第二节 保障性住房建设的法律建议 215

一、尽快出台《住房保障法》 216

二、将住房保障制度纳入到我国社会保障体系中 217

三、政府应当在保障房建设中起主导作用 217

四、拓宽融资渠道，确保保障房充足供应 219

五、严格市场准入，完善保障房的退出制度 220

六、通过“定向开发商品房”解决“夹心层”群体的住房保障问题 222

七、放宽保障房的申请条件，将“蚁族”纳入住房保障体系之中 222

八、完善制度，杜绝受保障对象利用保障房牟利 223

九、完善保障房制度的法律责任 223

第三节 公民住宅权 226

一、住宅权的基本内涵 226

二、住宅权的主体与内容 231

三、公民住宅权的实现 235

四、我国实现公民住宅权的现状 239

五、保障公民住宅权实现的途径 243

第十二章 房地产市场风险的法律防范 251

第一节 商品房预售制度存与废的法律思考 251

一、商品房预售制度的利弊分析 252

二、我国商品房预售法律制度尚不完善 254

三、废止商品房预售制度是遏制房价暴涨的重要措施 259

第二节 房地产价格调控的法律思考 259

一、房屋的特性决定了政府必须干预房价 260

二、政府的责任决定了其必须干预房价 262

三、房价暴涨的重要原因——投资性需求旺盛 262

四、通过开征房屋超面积保有税控制房价势在必行 265

第三节 房贷风险的法律防范 271

一、次贷危机的危害 272

二、我国房贷中存在的风险 274

三、房贷风险的法律防范及控制 280

参考文献 285

后记 288